シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[834: 匿名さん]

資産価値を下げたくないなら、ある程度の、管理費修繕費が必要。

売るほうも、出来れば安い方が売りやすいが、シティタワーの名前着けたら、そこそこのブランド保つ為やむを得ない。

タワーであること自体、管理費修繕費は高くなるのは、しょうがないし、

リエトのなような安っぽい雰囲気にしないためには、やむを得ない。

中古でもある程度の値段で売るためには、グレードやら管理やらのが重要。

武蔵小杉のマンションが欲しいじゃなくて、あのマンションが欲しいと言われるようなマンションになりたい。

[835: 匿名さん]

大きな窓は熱割れリスクがあるよ。

[836: 匿名さん]

>300円/平米はこの辺ではあまり聞いたことないレベルだよ

そうか？
この辺だと、例えばエクラスは約290円/平米、GWTで約300円/平米だよ。
ちなみに鶴見の某タワーは、約380円／平米だったような。

>逆に修繕費は安過ぎて当然あとからのしわ寄せが予測できる。

そうか？
エクラスで約150円／平米、GWTで約120円／平米だよ。
ちなみに港町の某タワーの1棟目は、60円台／平米だったような。

ここの管理費と修繕積立金は、下駄履きタワーの標準レベルなんじゃないかな。
それ以前に、本体がベラボウに割高って問題を気にした方がいいと思う。

[837: 匿名さん]

中身が伴わないブランドなんてあるのかね?
少しマンションに詳しくなればここが如何に搾取マンションかぐらいよくわかる。
それでも買いたい人が集まるかどうかという、
大いなるチャレンジにはある意味興味はある。
それはマンションの質というよりは武蔵小杉のブランド力を知りたいから。

が、検討者には公平な情報が必要だとも思う。

[838: 匿名さん]

小杉のタワマンで、地下の湿気が問題になってるとこあったかな？駐車場提供が50%越えで、稼働率が問題になってるタワマンならあるけど。

[839: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こすから国土交通省
のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

実際にパークシティーでは、入居して数年で定額積み立てに管理組合が変更しているって記
事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。

そろそろ現実に即した計画を作成するデベが現れないものかな。

[840: 匿名さん]

熱で窓割れたら欠陥マンションで訴訟ものになっちゃうよ、ココ。

[841: 匿名さん]

>>836
ほう、そんなにも管理サービスって、いったい何があるんだろうね?
掃除が丁寧とか?高価な花でも植えるとか?スタッフが沢山とか?
まあ最初はグループ管理会社の言いなりで高い場合も多いけどね。
収支報告書を見てみたいもんだ。

[842: 匿名さん]

839

パークシティとひとくくりにしてはいけない。意識の高いのは中古のMST。中古のSFTや新築のGWTと勘違いするじゃない。

[843: 匿名さん]

熱割れでググってみな。冬に起こりやすい物理現象。

[844: 匿名さん]

公平な情報といいながら、搾取マンションとはお口が悪いうえに、言ってることバラバラ、

[845: 匿名さん]

素朴な疑問です。
そもそも管理費ってなんで専有面積に応じて金額変わるの?
管理サービスは各戸ほぼ共通なのに、
何故か専有面積に応じて支払い額が変わるよね。
この説明を理論的にできる人はいないかな?
是非教えて欲しいです。

もちろん修繕費は専有面積に応じてであることは十分に理解してます。

[846: 匿名さん]

マンションを売ってました。

修繕計画表を予めチェックしてから、買いましょう。

これ常識。

タワーで安いとこは後ではねあがる傾向あり。

これ常識。

[847: 匿名さん]

固定資産税だって面積に応じて。

狭い部屋買って、デカイ部屋と一緒だったら、どう思うのよ。

[848: 匿名さん]

>844
そうかな?
色々な物件を見てそう判断する人もいるという意味では、公平だと思うけど。
デベの営業は良い話しか言わないからね。
それでも検討者が欲しいと思うかどうかでしょ?

[849: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合に応じて負担するって規定が根拠。
原則なので、管理規約でそうではない取り決めをするのもOK。

[850: 匿名さん]

管理費なんて二の次やで。

あんたが理事長になって改革促せばええやん。

[851: 匿名さん]

搾取マンションとはなんだ！

悪口じゃないか！

[852: 匿名さん]

>>841
普通に考えて見当つきそうなレベルの話だけど、分からないならこの記事を読むとよいかも。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/

[853: 匿名さん]

>847
固定資産税は専有面積に応じて決まるのは、修繕費と同じ理屈でしょう。
土地の所有区分が変わるんだから。
説明して欲しいのは管理費だよ。

[854: 匿名さん]

そういうこと。安いのは、それだけはぶいてるから。

マンションは管理が命。何年間は変わらなく感じても、10年以上したら違いにわかる。

中古で上がり続けてるマンションみりゃわかる

[855: 匿名さん]

>845

もしかして勘違いしているといけないからコメントするけど、修繕積み立てって共用部分の修繕のため。専有部分の修繕（リフォーム）は各戸で自己負担。専有部分にある配管も各戸もち。メンテナンスを怠って水漏れ事故を起して階下に迷惑かけたら、損害を弁償しなきゃならない。

[856: 匿名さん]

教えてもらうのに図々しい態度だね。

[857: 匿名さん]

区分所有法でも改正すれば。

[858: 匿名さん]

852
のリンク見てからコメントしましょう。前提がバラバラですね。

[859: 匿名さん]

>855
修繕費ではなくて、管理費です。
やはり確固たる理屈は存在せずに所有区分法でなんとなく、
ってことなんでしょうかね?

[860: 匿名さん]

タワーは管理費高いですよ。

安いのは逆に不安。

[861: 匿名さん]

公平な分担って実は難しい。一階の住民はエレベーター使わないから、受益者負担という考えが公平なら、一階の住民はエレベータの維持費は負担する必要はない。ただ、それをやりはじめると収拾がつかないから、区分所有法の原則に従って持分割合ってのが一般的。

[862: 匿名さん]

当たり前の感覚の人には、わからない疑問文ですね。

雰囲気に流されると楽になります。

[863: 匿名さん]

所有区分法ではありません。

区分所有法です。

[864: 匿名さん]

>861
なるほど、それは一理ありますね。
しかしエレベーターでの管理費は電気代と掃除くらいですよね。
修繕は修繕費だし。メンテナンス費ってことでしょうか?

リンク頂いた管理サービス内容も窓ガラスの広さくらいしか管理費を専有面積に応じて変える根拠は見当たりません。
いったい管理費の区分所有法に沿って、って何なんでしょうか?
現実に即していない気がしますが。

[865: 買い換え検討中]

一部住戸のダイレクトウィンドウのゴンドラ清掃費用を管理費で払うのに抵抗を覚えた過去を思い出しました。ここは全住戸がダイレクトウィンドウだっけ？清掃費用も管理費を押し上げる要因ですね。

[866: 匿名]

ジムやプールや都心や湾岸でありがちな共用施設がない割には管理費高いって話でしょ。
恐らく大きな窓を掃除するのが大変なんだと　笑

てか相続でもなきゃ庶民には手が出ないよねココは。
年収1,000万程度じゃ子どもいればカツカツ。
コツコツ頭金として月５万貯めて年６０万。
１０年貯めてようやく７２０万。

それがたった１年前の三井より1,000万以上高いんだもの庶民感覚では手が出せない。馬鹿らしくなる。

[867: 匿名さん]

>845
素朴な疑問ではなく、大きな疑問ですね。
私も同じ疑問を考えたことがあります。
ある意味、不動産業界の悪しき風習って奴ですね。
誰も正当な理由は説明出来ないでしょう。
仲介手数料と同じですね。3%+6万円の根拠なんてあって無いようなものですから。
マンション購入検討者はそういう風習も込みで検討するしかないのでしょうね。今のところ。

[868: 匿名さん]

>831
>839
>846

以前、他地域の三井のマンションを検討したとき、
タワー全体の年間予算額と経費内訳を見せてと言ったら、
見せてくれましたよ。
管理費単価が高い安いというのは、周辺と比較した相対価格だけでなく、
年間予算をみて不必要な内容がやたら多くないかといった観点からも
評価したいですね。

同様に、積立金についても、最終的に管理組合が判断するものとことわりつつ、
Ａタイプ（数年ごとに高い修繕費を払う）、Ｂタイプ（定額プラン）を
三井としては管理組合に提案するつもりであると教えてくれた。

こういうのを契約後の重要事項説明で聞いても遅いもんね。
あらかじめ教えてくれないと。

[869: 匿名さん]

エレベーターの保守費はものすごく高いよ。
最初はフルメンテ契約になってると思うが。
あとはタワーパーキングも管理費にかなり影響あり。
一般的に機械系の点検系と、清掃・警備・コンシェルジュなどの人件費が管理費の大部分を占めるよ。

[870: 匿名さん]

悪しき風習？
なんのこっちゃい。

ちょっと考えれば、専有面積割くらいしか実用に耐えるルールがないって分かりそうなもんだけど、
「ぼくの考えた最強の管理費ルール」があるなら、さくっと管理組合に提案すれば済む話。

管理会社（最初はデベ系列が多い）は、
別に、個々人の管理費を直接懐に入れる権利をもっているわけじゃない。
管理組合から管理会社へ、業務委託契約書に記載された委託費がきちんと払われればいいだけだから、
管理組合の中の個々人の間の負担割合は本来どうでもいい話。
もちろん、変更にあたって管理会社に決定権も拒否権もない。
管理組合の多数の合意、すなわち、総会決議で変えればよい。

[871: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ここが高いと、中古が繁盛しそう。
リエトも売れそうですね。
まさか、リエトを売るための策略？

[872: 匿名]

リエトは、もう数十戸しかないらしいですね…。
長く販売していますが、売れてますね～

[873: 匿名さん]

住友不動産としては、こことリエトがセットで高く売れれば最高だからね。この戦略が吉と出るか凶とでるか？住友不動産は業績いいから、売行き悪くても戦略変えないと思われます。

[874: 購入検討中さん]

南と南西は抽選確定みたいですね
現時点で希望者続出だそうです。抽選の場合、買えるのかな？リエトコートの時は外れたけど、こっちの方が住友不動産らしくカッコいいです

[875: 匿名さん]

意外にも短期間で売り切りそうな勢い。
住友はうまいね。

[876: 物件比較中さん]

住友が短期で即売？？　ないない
そうなりそうなら値段を上げるだけだって

[877: 匿名さん]

事業回転率は景気悪くなる局面では、素早く、

景気回復局面では、重要視されず。

土地が上がるなら上がってから売ればいいんだし。

[878: 匿名さん]

売り渋り？

[879: 匿名さん]

当初は確か６月頃販売開始予定でアナウンスしていた。半年も売り渋りしてるんだから早期に売り切る気はさらさらないでしょ。

[880: 匿名さん]

すみふって竣工前に売れちゃうともっと高く売れと怒られるのって本当ですか？社員さん

[881: 匿名さん]

>870

総会で変えれば良いというのは正論だけど、管理費や修繕積立金は管理規約で規定
されているので変更は管理規約の変更だから特別決議となって、3/4以上の賛成が
必要とハードルは高い。

それに分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、住民自治が機能す
るまでには時間がかかる。

[882: 匿名さん]

ここまで営業のカキコミが多いのも珍しいけど
ここまでちゃんとした検討者のカキコミがないのも珍しいな

[883: 匿名さん]

>870 業界の風習という意見には部分的に賛同できる部分もある。
それは管理費が300円/平米以上に至るまで、デベがあれやこれやと付帯価値を付けて、かつ関連会社での管理という流れがあからさまだから。
グループの売上、利益が優先されてのことだろう。
おそらく昔は管理費単価がここまで高くは無かったので、さほど区分所有の差は気にもとめなかっただろうけど、昨今の大規模マンションでは平気で管理費単価が数百円/平米以上というところも見かける。要するにそういう風にいつの間にか仕向けられたとも考えられ、実状との解離が激しくなって来たのだろうね。
マンションにはこういったリスク面も確実にあると思うよ。

[884: 匿名さん]

まず無理でしょうね。

管理費の話、あなたが安くなったとしたら、他の人が高くなってるわけで。
半分の人が安くなったなら半分の人が高くなるなんてことは、馬鹿じゃないので言いませんが、さすがに3対1までは偏らないんじゃないかと予想します。
高くなる人が賛成するわけないので、管理費の計算方法は変えられないでしょう。

じゃぁ最初からあなたのいうような方法で売り出す物件があるか？ですが、そうしたら狭い部屋は売れなくなってしまうでしょう。他の物件より割高感を感じてしまう人が多いはず。

デベの気持ちからしたら、広い部屋に人気集中ーよりも、全部完売のほうがうれしいわけだから、そういうルールにはしないでしょうね。全デベが変えない限り。

ただそれは区分所有法が根拠になっているのであれば、それが変わらない以上は無いでしょう。

じゃぁ広い部屋を高めに設定して、狭い部屋を安めに設定したらーといっても、結局負担割合は変わりません、騙されているだけ。

つまり、今のルールとしかならない、区分所有法が根拠になっている限り。
というのが、今までの議論を聞いていた第三者的な意見ですが、主張者さん、いかがでしょうか？

じゃぁ、区分所有法の根拠はなにか知りたい！というてんには、私は全く協力できません、すみません。

[885: 購入検討中さん]

リエトの時は東が人気で
今回も眺望がいい東向きが
抽選になるのは確定みたいですね

[886: 匿名さん]

>884
理解出来てることを説明されても困ります。
マンションによっては地権者住居へ管理費免除してるところもあるようで、
結局根拠は区分所有法がそうだからというモヤモヤした理由ばかりです。
ともあれ素朴な疑問レベルなのでこれ以上続けるつもりはありません。
ご意見頂いた方には感謝致します。

ここの管理費は300円/平米でも上限が72.35平米なので施設の割には割高でも公平感はあると言えるのではないでしょうか?

[887: 匿名さん]

素朴な疑問のわりに、突っかかってましたけど。。

[888: 匿名さん]

＞ここの管理費は300円/平米でも上限が72.35平米なので施設の割には割高でも公平感はあると言えるのではないでしょうか?

・・・なんでこんな結論に？

まじめに答えた人がかわいそう。頭悪い質問者は相手しちゃダメだな。

[889: 匿名さん]

>>888
真面目な質問だと感じましたよ。
論理的な答えが無かったのは事実ですし、結論も妥当です。
検討材料として勉強になりました。

[890: 匿名さん]

ヤバい。

[891: 匿名さん]

ムサコが坪３４０万なんて。

[892: 匿名さん]

高いとこだと坪４００万だって。
有り得ない。

[893: 匿名さん]

４００万だってのソースは？

[894: 匿名さん]

15年続いたデフレは終わりです。これからはインフレーションです。

いいインフレーション時に不動産相場が下がったことは、戦前まで遡っても無かったはずです。

坪330万までは買っていきましょう。

[895: 物件比較中さん]

坪４００はとても信じられないな。。。

[896: 匿名さん]

タワーって、低層に比べて割安感あるものなんだが・・・

[897: 匿名さん]

アンケートの予算レンジの上限が9000万だからじゃない？72平米で割れば坪単価412万くらい。

[898: 匿名さん]

まそんなことは、ないでしょうね。坪330位でしょ。

[899: 匿名さん]

何で周辺の同じブランドタワマン分譲価格より１割以上高いわけ？
根拠のある根付けなんだろうし、それなりに需要もあるってことなんだろうけど、さっぱり理解できん。

[900: 匿名さん]

72㎡～130㎡のマンションの72㎡を買えば、他の人に比べて管理費安くなるんでしょうから、

持ち分割合でシェアするやり方が納得行かないなら、そういうの買ったらどうでしょう。

素朴な疑問くらいなら関係ないんでしょうけど。

[901: 匿名さん]

だってだって、日経平均先物15400円台ですよ。本日。

1ドル100円90銭ですぞ。現在

[902: 匿名さん]

資材価格や土地は透明性が低いマーケットなので、そういう疑問がでるんだ。

また新築マンションも市場を作って、販売=上場させたら、んなふ不満は出ないんでしょうね。

不動産は透明性が低い分、売り手市場になりがち。

しゃーない

[903: 匿名さん]

相模大野の二の舞になるのが落ち。入居時に未販売住戸があると住民にもデメリットが
あるから、すみふ物件の末路は知っておいて損はない。

[904: 匿名さん]

未販売住戸のデメリットって何ですか？
初歩的な質問かもで恐縮です。

[905: 匿名さん]

一例だけど、棟内モデルルーム公開中なんて垂れ幕張られて、部外者である見学者が出入りする。悪意を持って入り込まれたらたら大変なことに・・・。完成在庫の物件を見に行けば分かる。

他にもいろいろあるけど。

[906: 匿名さん]

相模大野ってどこ？何県？

[907: 匿名さん]

ピックルだったか。マジレスして損した。

[908: 匿名さん]

シティハウスもミニバブル＆新駅開業で注目された時期に完成在庫。

[910: 匿名さん]

すみふのよいしょが圧倒的でしょ。

成りすましは投稿規定違反だけど。モラルが無いってのをせっせと宣伝してる。

[911: 匿名さん]

誰だよ！4千万円とか言ってたの！

[912: 契約済みさん]

坪４００万って有り得ない。
都心より高いじゃん。

[913: 匿名さん]

そうだ！懺悔しろ！

[914: 匿名さん]

プラウドを買い控えさせるための安値情報流布でしょ。バレバレだったのに真に受けるほうが悪い。そういうこと平気でする会社。

[915: 購入検討中さん]

もっとまともな書き込みしましょう。
坪400万なんてウソ流さないように、
4000万円台なんて武蔵小杉駅近であり得る分けないでしょう、極端ですね。3LDK6000万円台後半の値段付けでしたよ

[916: 匿名さん]

プラウドの板にこっちが安いとか仕様がいいとかたくさん書かれてたけど、結果として比べると細かい条件は違うにせよ、ここは値段だけ異様に高いって感覚になります。

[917: 購入検討中さん]

昨日見学に行きました。
平日にも関わらずたくさんお客さんがいましたね
野村のプラウドよりは高いけど、三井のグランドウイングタワーとはあまり変わらない値付けかなぁという印象でした。
南側の抜ける部屋は倍率高くなりそうですね

[918: 匿名さん]

昨日は水曜日だよ（笑）。

[919: 匿名さん]

>917
どういう判断力だとGWTと同じ値付けと感じるのか。
明らかにGWTの方がお買い得だったでしょ。
施設も間取りも立地もこちらが劣る。
ここのステマは本当に酷いな。

[920: 匿名さん]

水曜が定休日ってことを知らないわけだから関係者ではないでしょ。ステマのまねしてみただけ。

ステマがはびこってるから、妙なのも現れる。

[922: 購入検討中さん]

昨日は営業してましたけど。ちゃんと見学してますが何か？

[923: 匿名さん]

関係者による風説の流布は、ここだけの問題では無くなりますよ。

プラウドのスレッドで、住友が4000万円台と書いていた方。

[924: 匿名さん]

高くても買いたい人はいるだろうけどぶっちゃけほとんどローンキャンセルだよ
平均坪単価290万円で三井分譲のGWTでさえローンキャンセルめちゃくちゃ多かったよ

[925: 匿名さん]

隣がセルフのガソリン・スタンドなので、（１）低層部のガソリンスタンド向き（２）綱島街道に面している、で坪330万円は高いかな。爆発する可能性は無いとしても気分的に嫌かも・・・

【参考】
県消防保安課などによると、セルフのガソリンスタンドで静電気除去をせずに給油し、気化したガソリンに引火したケースが全国で報告されている。
http://matome.naver.jp/odai/2137706933405029801

[926: 購入検討中さん]

すみふは、事前審査通した客しか契約しないし、
手付金はきっちり10％とるから中小デベロッパーみたいにならなくないかな

[927: 購入検討中さん]

じゃあ駅近くの三井もエクラスも脱線事故で激突して
マンション倒壊するかもね

[928: 匿名さん]

じゃあロシアみたいな隕石が落ちてきて、衝撃波でガラスが全部われちゃうかもね。

[929: 匿名さん]

審査通るまで、契約できないから、ローン通らなかったのでキャンセルなんて、嘘。

売れてない部屋も売れてるって言って、後でキャンセル住戸とかいって出てくるのさ。

売れる部屋が片寄る限り、仕方のない商法。

売れてるマンションのが買いやすいしね。

[930: 匿名さん]

買い換えで、うまく売れなくてキャンセルってのはある。そこにローンが絡んで。

[931: 匿名さん]

第1期に限っては申込期間が短いからローン審査通ってなくてもでも申込できること多いよ。
即日完売をうたいたい場合なんか、どこもよくやってるよね。

実際通らないことわかって申し込みさせての完売だからローンキャンセルでも嘘ではないんじゃない。

[932: 匿名さん]

ローン審査通らないってそもそも論外でしょ。
出直すしかないんじゃない?
何もここじゃなくて良いと思うし。
むしろここよりも適正価格のマンションいくらでもあるから。

[933: 匿名さん]

ローン審査通らないひとって割合は一般的にどれぐらいなんですか？ふつうの会社員だったらだいたい通るから、低いと思います。100人中2人ぐらいかな？