シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[814: 匿名さん]

それがわからない方は、買わない方がいい。

というか買わないでしょうけど。
何故ここにいるのでしょう？

ここは高いですよ。

[815: 匿名さん]

武蔵小杉にしては高い、が正しいでしょうね。
何故いるか?
検討中だからですよ。

[816: 匿名さん]

倍率を下げようとしていると？

供給量が多いので、心配しなくても良いのでは？

[817: 匿名さん]

武蔵小杉としてはかなり高いので、倍率は上がらないでしょう。
戸数などのこともあるし、あきらめる人、考え直す人　かなりいるんでないかなあ・・・

[818: 購入検討中さん]

価格は置いといて、ここの特長の一つは認可保育園と認可外保育園の両方が入ること。どっちかは既存タワマンでもあるますが、両方は珍しいですね。

[819: 匿名さん]

店舗区画が5個以上あったよーな。コンビニ以外何が入るんでしょうね？

[820: 物件比較中さん]

もっと沢山小さい店舗が入りますよ。確か１２区画とか。
全部区分所有者（オーナー）としての入居。

[821: 匿名さん]

>>818
例え両方出来ても倍率は高いですよ。
住民が優先されるわけではないので。
中原区は人口増加率も高いので期待して購入される方が可哀想です。

[822: 匿名さん]

認可外はマンション住人が優先されるそうです。ま、入れるかどうかよりも”ある”ことが資産価値にも寄与するから、売りではあるんじゃない？

[823: 匿名さん]

アベノミクスで待機児童は、2015年までにゼロにすると言ってます。

信じるなら、完成時期には大丈夫かも。

[824: 匿名さん]

アベノミクス三本目の矢です。

[825: 匿名さん]

認可外でいいなら苦労しないですけどね。

[826: 匿名さん]

認可外でもいいんじゃないの？

親の援助や遺産ではなく、自分の収入でここ買える人は、
認可に入っても保育料は上限いっぱい。下手すりゃ無認可の方が安い。
そして、保育料以外でも認可と無認可じゃ昔は大違いだったけど、
規制緩和でどんどん差はなくなってきてる。

[827: 買い換え検討中]

管理費情報とかでてて馬鹿高いって書いてあるけど
この情報は本当？？
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11704469465.html

[828: 匿名さん]

パノラマウィンドウが売りだけど、エレベーターより大きなサイズのガラス窓は入居後に割ってしまうと、搬入できないんで小さな窓の組み合わせでってことになるってことを知っておいたほうがいいよ。

メリットは宣伝するけど、デメリットはだんまりだから。

[829: 匿名さん]

地下のトランクルームは要注意。地下は湿気が多くなるから、空調、換気がしっかりして無いとカビが生えちゃう。

[830: 周辺住民さん]

窓はナルホドだな。くだらない批判の応酬が多いがこれは確かに。

[831: 匿名さん]

>827
本当だとするとかなり高いね。
800戸もあるんだから管理費修繕費は抑えられるのかと思いきや、
300円/平米はこの辺ではあまり聞いたことないレベルだよ。
逆に修繕費は安過ぎて当然あとからのしわ寄せが予測できる。
トランクルームといい、共有施設といい…
なんだか熱が冷めてきました。

[832: 購入検討中さん]

ここの管理費はGWT並みなんじゃないの？

[833: 買い換え検討中]

まー、窓なんて滅多に割れないから、そのデメリットは気持ちの問題だね。

[834: 匿名さん]

資産価値を下げたくないなら、ある程度の、管理費修繕費が必要。

売るほうも、出来れば安い方が売りやすいが、シティタワーの名前着けたら、そこそこのブランド保つ為やむを得ない。

タワーであること自体、管理費修繕費は高くなるのは、しょうがないし、

リエトのなような安っぽい雰囲気にしないためには、やむを得ない。

中古でもある程度の値段で売るためには、グレードやら管理やらのが重要。

武蔵小杉のマンションが欲しいじゃなくて、あのマンションが欲しいと言われるようなマンションになりたい。

[835: 匿名さん]

大きな窓は熱割れリスクがあるよ。

[836: 匿名さん]

>300円/平米はこの辺ではあまり聞いたことないレベルだよ

そうか？
この辺だと、例えばエクラスは約290円/平米、GWTで約300円/平米だよ。
ちなみに鶴見の某タワーは、約380円／平米だったような。

>逆に修繕費は安過ぎて当然あとからのしわ寄せが予測できる。

そうか？
エクラスで約150円／平米、GWTで約120円／平米だよ。
ちなみに港町の某タワーの1棟目は、60円台／平米だったような。

ここの管理費と修繕積立金は、下駄履きタワーの標準レベルなんじゃないかな。
それ以前に、本体がベラボウに割高って問題を気にした方がいいと思う。

[837: 匿名さん]

中身が伴わないブランドなんてあるのかね?
少しマンションに詳しくなればここが如何に搾取マンションかぐらいよくわかる。
それでも買いたい人が集まるかどうかという、
大いなるチャレンジにはある意味興味はある。
それはマンションの質というよりは武蔵小杉のブランド力を知りたいから。

が、検討者には公平な情報が必要だとも思う。

[838: 匿名さん]

小杉のタワマンで、地下の湿気が問題になってるとこあったかな？駐車場提供が50%越えで、稼働率が問題になってるタワマンならあるけど。

[839: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こすから国土交通省
のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

実際にパークシティーでは、入居して数年で定額積み立てに管理組合が変更しているって記
事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。

そろそろ現実に即した計画を作成するデベが現れないものかな。

[840: 匿名さん]

熱で窓割れたら欠陥マンションで訴訟ものになっちゃうよ、ココ。

[841: 匿名さん]

>>836
ほう、そんなにも管理サービスって、いったい何があるんだろうね?
掃除が丁寧とか?高価な花でも植えるとか?スタッフが沢山とか?
まあ最初はグループ管理会社の言いなりで高い場合も多いけどね。
収支報告書を見てみたいもんだ。

[842: 匿名さん]

839

パークシティとひとくくりにしてはいけない。意識の高いのは中古のMST。中古のSFTや新築のGWTと勘違いするじゃない。

[843: 匿名さん]

熱割れでググってみな。冬に起こりやすい物理現象。

[844: 匿名さん]

公平な情報といいながら、搾取マンションとはお口が悪いうえに、言ってることバラバラ、

[845: 匿名さん]

素朴な疑問です。
そもそも管理費ってなんで専有面積に応じて金額変わるの?
管理サービスは各戸ほぼ共通なのに、
何故か専有面積に応じて支払い額が変わるよね。
この説明を理論的にできる人はいないかな?
是非教えて欲しいです。

もちろん修繕費は専有面積に応じてであることは十分に理解してます。

[846: 匿名さん]

マンションを売ってました。

修繕計画表を予めチェックしてから、買いましょう。

これ常識。

タワーで安いとこは後ではねあがる傾向あり。

これ常識。

[847: 匿名さん]

固定資産税だって面積に応じて。

狭い部屋買って、デカイ部屋と一緒だったら、どう思うのよ。

[848: 匿名さん]

>844
そうかな?
色々な物件を見てそう判断する人もいるという意味では、公平だと思うけど。
デベの営業は良い話しか言わないからね。
それでも検討者が欲しいと思うかどうかでしょ?

[849: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合に応じて負担するって規定が根拠。
原則なので、管理規約でそうではない取り決めをするのもOK。

[850: 匿名さん]

管理費なんて二の次やで。

あんたが理事長になって改革促せばええやん。

[851: 匿名さん]

搾取マンションとはなんだ！

悪口じゃないか！

[852: 匿名さん]

>>841
普通に考えて見当つきそうなレベルの話だけど、分からないならこの記事を読むとよいかも。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/

[853: 匿名さん]

>847
固定資産税は専有面積に応じて決まるのは、修繕費と同じ理屈でしょう。
土地の所有区分が変わるんだから。
説明して欲しいのは管理費だよ。

[854: 匿名さん]

そういうこと。安いのは、それだけはぶいてるから。

マンションは管理が命。何年間は変わらなく感じても、10年以上したら違いにわかる。

中古で上がり続けてるマンションみりゃわかる

[855: 匿名さん]

>845

もしかして勘違いしているといけないからコメントするけど、修繕積み立てって共用部分の修繕のため。専有部分の修繕（リフォーム）は各戸で自己負担。専有部分にある配管も各戸もち。メンテナンスを怠って水漏れ事故を起して階下に迷惑かけたら、損害を弁償しなきゃならない。

[856: 匿名さん]

教えてもらうのに図々しい態度だね。

[857: 匿名さん]

区分所有法でも改正すれば。

[858: 匿名さん]

852
のリンク見てからコメントしましょう。前提がバラバラですね。

[859: 匿名さん]

>855
修繕費ではなくて、管理費です。
やはり確固たる理屈は存在せずに所有区分法でなんとなく、
ってことなんでしょうかね?

[860: 匿名さん]

タワーは管理費高いですよ。

安いのは逆に不安。

[861: 匿名さん]

公平な分担って実は難しい。一階の住民はエレベーター使わないから、受益者負担という考えが公平なら、一階の住民はエレベータの維持費は負担する必要はない。ただ、それをやりはじめると収拾がつかないから、区分所有法の原則に従って持分割合ってのが一般的。

[862: 匿名さん]

当たり前の感覚の人には、わからない疑問文ですね。

雰囲気に流されると楽になります。

[863: 匿名さん]

所有区分法ではありません。

区分所有法です。