シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[751: 匿名さん]

半分はさくらでしょ

[752: 匿名さん]

>738のように主観的マイナスイメージで捕らえてる人はそもそも武蔵小杉で買わなきゃ良いだけ。
23区内で同等条件を満たす場所があったらいったい幾らするのか、またそのような物件があるなら候補としてあげて欲しいね。
また武蔵小杉近くには関東労災病院があることをお忘れなく。

武蔵小杉はまだこれからの街であり、成熟した街と文化や歴史で比較しても無意味でしょう。個人的にはサッカーが好きなので等々力競技場が近くフロンターレの本拠地としての街の雰囲気は好きですけどね。

ただ新規検討中の方々は武蔵小杉の今後の再開発に期待を持ちすぎてはいけないと思う。
再開発は+αの要素と考えて脚を運んで現状だけで見極めた方が良いと思いますよ。

[753: 匿名さん]

あとは横須賀線、湘南新宿ラインの混雑具合も体感してから、購入して欲しい。あとから、JRなんとかしろ！って逆ギレしないようにね

[754: 匿名さん]

せめて連絡通路の動く歩道を増やして欲しいし、南武線のホームと動線を分けて欲しい！新設のホーム歩道橋を改札口と繋げれば可能でしょ？

[755: 匿名さん]

あ、今日のもやもやサマーズ、武蔵小杉ですね。ちょっとしたものが買える昔ながらの法政通りが紹介されるそ。

[756: 匿名さん]

754さん、ここで主張もいいと思いますが、是非JRに申し入れお願いします。

[757: 匿名さん]

もやもやサマーズは武蔵小杉みたいですね。今日18時30分～。

普通の人は入らないような店に入るので、新しい小杉が発見できるかも。

あと、今日の日経新聞のトップ記事は必見。

資材価格やH型鉄鋼の記事が掲載されてますぞ。

[758: 匿名さん]

>753 それ、重要ですね。
自らラッシュ時に突っ込んでおいて、あとから逆ギレではリサーチ不足甚だしく哀れですからね。
平日に自分の通勤想定でマンション出口から品川までの混雑をしっかり体験しておくべきですね。

[759: 匿名さん]

昨年比10％以上の鉄の上がり幅、新日鉄の決算発表から推測出来ますし、

TOTOの株価の上がり方から、建材費や住宅設備機器の旺盛な需要は読み取れる。

LIXILも元気。グローエ買収してるし。ホームセンターの株価や利益予想と市場の利益予想まみときましょう。

ゼネコンの収益圧迫が人件費と資材価格の上昇が要因。不採算事業は請け負わないようですし。鹿島な元役員の人は、特にうちは低採算、不採算事業はやらないほうだと、言っておりましたが、こちらのマエケンさんはいかがでしょう。

[760: 購入検討中さん]

間取り例がでてるね
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11694568205.html

[761: 匿名さん]

やはり72.35平米は苦しいですね。
よく練られた間取りだとは思うけど、収納と洗面所とバスが特に気になる。
実質2LDKとして使用するなら開放感を演出できるので○。
まあ狭いながらも頑張った感はあるかな。

[762: 匿名さん]

下がり天井がすごいね。あと、パウダールームの入り口が開き戸。しかも、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこするレイアウト。

さらに、専有面積にトランクルームを含むだって。水増し。

[763: 匿名さん]

CタイプはLDの扉を廊下の手前につけて、LD面積を水増し。最近、旗竿パターンは多いけど、このタイプはお初かも。

[764: 匿名さん]

LDのエアコンはビルトインじゃないし、壁掛けタイプを後付けですか。この価格で、こんなところをコストダウンするなんて。しかも、LD１５畳もあって、あの位置で一つだとLD全体に風が届かないから、冷えないかも。

[765: 匿名さん]

そこまでして800戸かあ、って正直思っちゃう間取りですね。
やはり間取りはメーカーの姿勢が表れるね。

[766: 匿名さん]

バルコニーに避難ハッチがあるから、階段での二方向避難路が確保されてないんだね。
若いときはともかく、歳をとったら梯子で避難って結構きつい。終の棲家と考えてる
人にとってはよろしくない設計。

[767: ご近所さん]

世代年収1500万未満の共働きで、都内で買えないという訳でもないですが、数年前、マンションの買い替えで小杉に転入しました。買い替えの決め手は、主なビッグ駅までいずれも一本で行ける交通利便性です（とりあえず将来の買い替えに備えるには、交通利便性は最重要視していました）。でも、いざ住んでみると、スーパ、大型病院、クリニック、コンビ、値段がお手ごろのレストランの多さに気づき、生活の利便性も備えている町だと強く感じました。

[768: 匿名さん]

んっ、部屋の中のトイレの脇に竪排水管っぽいパイプスペースがあるぞ。ここって
自由設計が売りじゃないの？

ちなみに住戸内に竪排水管があると、更新が容易にできない。最近のタワマンは、メ
ーターボックスの脇に竪排水管用のパイプスペースを設置するのが普通なんだけど。

[769: 匿名さん]

５３階でハシゴだと、風の日にはスリルも味わえるかも。高層は毎日風が強いかな。

[770: 匿名さん]

Cタイプひでぇ。

普通の位置にリビングのドアをつければ、
リビングインバスを避け、全個室を廊下に面させることができたのに、
LDKの表示畳数かさ上げだけのために、ドア位置を容赦なくずらしてる。

いっそ、トイレの前までリビングにしてしまえばいいのに。

[771: 購入検討中さん]

事前説明会行ってきました！価格は置いといてw物件の内容は悪くないですね。狭いと思ってた72平米の部屋も畳数では77平米相当が本当なら3LDKとして検討候補かも。最大天井高は2.55m止りだけど、梁が少ないのが好印象。何よりサッシ高2.3?mのダイナミックパノラマウィンドウは圧巻。中住戸でも十分な開放感でしたね。

[772: 匿名さん]

私的にはベランダの水道とコンセントが好印象。小杉の既存のタワマンにはないけど、あるとすごく嬉しい設備ですよね。

[773: 購入検討中さん]

最後のアンケートで、3LDKの予算の選択肢の最初が「〜6500万円」で萎えた。因みに最後は「〜9000万円」仮に実質77平米相当だとしても…

[774: 匿名さん]

725が7000万未満だったのに、760はまさかの7000万超・・・

仮に、タイミングの差で全て説明が付くとしても、
今ここは買うべきタイミングじゃないって気がする。

[775: 匿名さん]

ビルトインエアコンはメンテナンスコストも高いし、買い替えも大変だから、良し悪しだよ。

[776: 匿名]

70平米ちょいの部屋を9000近くで売ろうとしてるってこと？
坪400万とかなりますが…ここは港区？苦笑

[777: 匿名さん]

早く買わないと上がっちゃうよ。
間取りは二の次。住めばなんとかなるさ。

パーフェクトな人間がいないのと同様。一長一短。

円安が進んでしまうわー。

[778: 匿名さん]

高いと思わせて、安いと、お得感から一気に売れます。

恐らくそういう作戦。

ま今後不動産市場自体上がるのは、景気見てりゃわかるんでしょうけど。

[779: 匿名さん]

坪300万円以下は期待できないようですね。
住友らしい。

[780: 匿名さん]

資材価格、人件費、景気、細かい話しすりゃ塩かビニールまで上がってやがる。

不動産相場は上がるんだろうけど、坪400は高すぎる。

3年後くらいならそれくらいになってるかもな。

そんなんじゃ買わんぞ。

[781: 匿名さん]

こりゃ、オリンピックおわる7年後まで賃貸だな。

[782: 匿名さん]

>770

Cタイプの洋室（２）の前は柱でふさがれるから、採光で廊下側に扉だと居室の条件を
満たさないのかもね。行燈部屋と一緒で、全面引き戸で開放するとリビングと一体って
ことで居室ってパターンかも。日当たりは確認しておいたが方がいいかも。

しかし、５３階建てだからか柱が太い。

[783: 匿名さん]

営業時間が過ぎてからポジの連投。日曜日は書き入れ時だから昼間は対応できないって
ことで分かりやすいな。

[784: 匿名さん]

ネガがネットに公開されてる情報でしか話が出来なくて分かりやすいのと一緒だね^_^

[785: 匿名さん]

成りすまし投稿は禁止なんだけど。コンプライアンスのない会社って宣伝してる。

[786: 購入検討中さん]

確かに図面からは読み取れない細かい改善が随所に反映されてる感じだったね。ただ主寝室が狭い。DNKSや3人家族を意識するなら主寝室は妥協しちゃウケないんでは？今後出てくる最も広い角部屋のカスタムプランに期待したい。

[787: 匿名さん]

金のある人はいいね。

[788: 匿名さん]

本当のお金持ちはお金の使い方にシビアでしょ。こういうのに飛びつくのって成金。

[789: 匿名さん]

>762

専有面積にトランクルーム含む…
「無料でお使いいただけます」って言われて
「ほぅー。なかなか太っ腹じゃないか。」と思ってたのにぃ…。
そりゃ、無料だろ、買ってるんだから（笑）
それとも、専有面積に含んでて使用料もとるマンションもあるのでしょうか？

[790: 匿名さん]

今のむさこは、昔けっこうもてはやされてたときの浦安みたいな感じなのかなあ。
浦安とは災害危険度が大違いだけど、はやりすたりというのはあるんでしょうね。
あのときの浦安も高かった。

資産価値を考えるなら、やっぱり鉄板は山手線の内側。
むさこは、資産価値よりも、住みたいか・暮らしたいかで選択したほうがいいと思うのですが、どうですか？

[791: 匿名さん]

事前案内会行って来ました。
上の方の角部屋が7,700万(坪350)
下の方の中住戸で6,900万(坪320)
予想されてたよりさらに高いという印象です。

[792: 住まいに詳しい人]

下のほうの70平米中住戸で三井の東横直結GWTの30階の角部屋85平米と同じぐらいの値段ですね。
意外と安いかも。

[793: 匿名さん]

アベノミクス前(一年前)の日経平均は、8000円台。

現在の日経平均は15200円。

株式ほどは上がってない。不動産のが遅れて上がるのでまだ買いです。

[794: 匿名さん]

東横線と横須賀線の間の再開発地域ですので、
その価格ならば絶対に手に入れたいです。
倍率がどの程度になるか心配です。

[795: 物件比較中さん]

ここはお買い得。
倍率5倍は覚悟しないとですね。

[796: 匿名さん]

びっくりするほど安い。

[797: 申込予定さん]

買うならいつ！？

[799: 申込予定さん]

今でしょ！！！

[800: 匿名さん]

>790
そういうまともな意見はここでは相手にされませんよ。
武蔵小杉が一番！という人達ばかりだから。
客観的にみればもはや武蔵小杉は便利であってもいい街ではなくなっています。
バブルの間は買いのポジションになるとなかなか状況は客観的に見れなくなります。

[801: 匿名さん]

バブル？

武蔵小杉が？

バブルの定義は？

ポジションがロングだから？

武蔵小杉のタワーのPERは？

たかが800世帯。私みたいに東横線東京側で買えないから、小杉で検討してる人腐るほどいると思いますけど。

[802: 匿名さん]

>>793
アホか。

んなこといったら、5年ほど前も日経平均は1万5000円台。
そのときに比べて、不動産は半額になったか？

日経平均が半分になっても不動産は半分にならない。
同様に日経平均が倍になっても不動産は倍にはならない。

[803: 匿名さん]

これだけ煽っておいて、売れ残って完成在庫になったときの言い訳が楽しみ。

[804: 匿名さん]

>>802
うちは半額以下になりましたよ（涙）

[805: 匿名さん]

中古になった瞬間に2割落ちは当たり前っていうけど、5年で半額以下はひどいな。
まあそのなんだ、がんばれよ。

[806: 匿名さん]

そうね。青山、銀座あたりの土地の実勢価格は倍以上になっても、全ての立地が倍にはなりませんね。

場所の良いとこ限定でしょうね。

[807: 匿名さん]

将来完成したときも現在と同じ景気なら苦戦してるかも。

しかしどう見ても景気は上向きそーですけどね。

[808: 匿名さん]

土地価格の変動が激しいのは商業地域。オフィスも建てられるような。住宅地は変動がNTTの株価くらい。(住宅地によりますが)

[809: 匿名さん]

SUUMO 11/19号
特集『横浜・川崎・湘南のマンションの常識』

常識１）
「先輩購入者の約半数（56％）は3000万～4000万円でマンションを買っている。」

常識２）
「部屋の広さは、約半数（52％）が70～80㎡」

[810: 購入検討中さん]

常識2は当てはまっちゃいますね（笑）

[811: 匿名さん]

そーだろな。格が違うから。

わからない人は、すぐに検討を止めましょう。

[812: 匿名さん]

おいおい神奈川県のプリウスとクラウンを比較する気かい。

[813: 匿名さん]

>812
どっちがプリウスでどっちがクラウンなんだ?w

[814: 匿名さん]

それがわからない方は、買わない方がいい。

というか買わないでしょうけど。
何故ここにいるのでしょう？

ここは高いですよ。

[815: 匿名さん]

武蔵小杉にしては高い、が正しいでしょうね。
何故いるか?
検討中だからですよ。

[816: 匿名さん]

倍率を下げようとしていると？

供給量が多いので、心配しなくても良いのでは？

[817: 匿名さん]

武蔵小杉としてはかなり高いので、倍率は上がらないでしょう。
戸数などのこともあるし、あきらめる人、考え直す人　かなりいるんでないかなあ・・・

[818: 購入検討中さん]

価格は置いといて、ここの特長の一つは認可保育園と認可外保育園の両方が入ること。どっちかは既存タワマンでもあるますが、両方は珍しいですね。

[819: 匿名さん]

店舗区画が5個以上あったよーな。コンビニ以外何が入るんでしょうね？

[820: 物件比較中さん]

もっと沢山小さい店舗が入りますよ。確か１２区画とか。
全部区分所有者（オーナー）としての入居。

[821: 匿名さん]

>>818
例え両方出来ても倍率は高いですよ。
住民が優先されるわけではないので。
中原区は人口増加率も高いので期待して購入される方が可哀想です。

[822: 匿名さん]

認可外はマンション住人が優先されるそうです。ま、入れるかどうかよりも”ある”ことが資産価値にも寄与するから、売りではあるんじゃない？

[823: 匿名さん]

アベノミクスで待機児童は、2015年までにゼロにすると言ってます。

信じるなら、完成時期には大丈夫かも。

[824: 匿名さん]

アベノミクス三本目の矢です。

[825: 匿名さん]

認可外でいいなら苦労しないですけどね。

[826: 匿名さん]

認可外でもいいんじゃないの？

親の援助や遺産ではなく、自分の収入でここ買える人は、
認可に入っても保育料は上限いっぱい。下手すりゃ無認可の方が安い。
そして、保育料以外でも認可と無認可じゃ昔は大違いだったけど、
規制緩和でどんどん差はなくなってきてる。

[827: 買い換え検討中]

管理費情報とかでてて馬鹿高いって書いてあるけど
この情報は本当？？
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11704469465.html

[828: 匿名さん]

パノラマウィンドウが売りだけど、エレベーターより大きなサイズのガラス窓は入居後に割ってしまうと、搬入できないんで小さな窓の組み合わせでってことになるってことを知っておいたほうがいいよ。

メリットは宣伝するけど、デメリットはだんまりだから。

[829: 匿名さん]

地下のトランクルームは要注意。地下は湿気が多くなるから、空調、換気がしっかりして無いとカビが生えちゃう。

[830: 周辺住民さん]

窓はナルホドだな。くだらない批判の応酬が多いがこれは確かに。

[831: 匿名さん]

>827
本当だとするとかなり高いね。
800戸もあるんだから管理費修繕費は抑えられるのかと思いきや、
300円/平米はこの辺ではあまり聞いたことないレベルだよ。
逆に修繕費は安過ぎて当然あとからのしわ寄せが予測できる。
トランクルームといい、共有施設といい…
なんだか熱が冷めてきました。

[832: 購入検討中さん]

ここの管理費はGWT並みなんじゃないの？

[833: 買い換え検討中]

まー、窓なんて滅多に割れないから、そのデメリットは気持ちの問題だね。

[834: 匿名さん]

資産価値を下げたくないなら、ある程度の、管理費修繕費が必要。

売るほうも、出来れば安い方が売りやすいが、シティタワーの名前着けたら、そこそこのブランド保つ為やむを得ない。

タワーであること自体、管理費修繕費は高くなるのは、しょうがないし、

リエトのなような安っぽい雰囲気にしないためには、やむを得ない。

中古でもある程度の値段で売るためには、グレードやら管理やらのが重要。

武蔵小杉のマンションが欲しいじゃなくて、あのマンションが欲しいと言われるようなマンションになりたい。

[835: 匿名さん]

大きな窓は熱割れリスクがあるよ。

[836: 匿名さん]

>300円/平米はこの辺ではあまり聞いたことないレベルだよ

そうか？
この辺だと、例えばエクラスは約290円/平米、GWTで約300円/平米だよ。
ちなみに鶴見の某タワーは、約380円／平米だったような。

>逆に修繕費は安過ぎて当然あとからのしわ寄せが予測できる。

そうか？
エクラスで約150円／平米、GWTで約120円／平米だよ。
ちなみに港町の某タワーの1棟目は、60円台／平米だったような。

ここの管理費と修繕積立金は、下駄履きタワーの標準レベルなんじゃないかな。
それ以前に、本体がベラボウに割高って問題を気にした方がいいと思う。

[837: 匿名さん]

中身が伴わないブランドなんてあるのかね?
少しマンションに詳しくなればここが如何に搾取マンションかぐらいよくわかる。
それでも買いたい人が集まるかどうかという、
大いなるチャレンジにはある意味興味はある。
それはマンションの質というよりは武蔵小杉のブランド力を知りたいから。

が、検討者には公平な情報が必要だとも思う。

[838: 匿名さん]

小杉のタワマンで、地下の湿気が問題になってるとこあったかな？駐車場提供が50%越えで、稼働率が問題になってるタワマンならあるけど。

[839: 匿名さん]

修繕積み立ての段階的値上げや定期的な一時金徴収は未納問題を引き起こすから国土交通省
のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

実際にパークシティーでは、入居して数年で定額積み立てに管理組合が変更しているって記
事が週刊ダイヤモンドに掲載されている。

そろそろ現実に即した計画を作成するデベが現れないものかな。

[840: 匿名さん]

熱で窓割れたら欠陥マンションで訴訟ものになっちゃうよ、ココ。

[841: 匿名さん]

>>836
ほう、そんなにも管理サービスって、いったい何があるんだろうね?
掃除が丁寧とか?高価な花でも植えるとか?スタッフが沢山とか?
まあ最初はグループ管理会社の言いなりで高い場合も多いけどね。
収支報告書を見てみたいもんだ。

[842: 匿名さん]

839

パークシティとひとくくりにしてはいけない。意識の高いのは中古のMST。中古のSFTや新築のGWTと勘違いするじゃない。

[843: 匿名さん]

熱割れでググってみな。冬に起こりやすい物理現象。

[844: 匿名さん]

公平な情報といいながら、搾取マンションとはお口が悪いうえに、言ってることバラバラ、

[845: 匿名さん]

素朴な疑問です。
そもそも管理費ってなんで専有面積に応じて金額変わるの?
管理サービスは各戸ほぼ共通なのに、
何故か専有面積に応じて支払い額が変わるよね。
この説明を理論的にできる人はいないかな?
是非教えて欲しいです。

もちろん修繕費は専有面積に応じてであることは十分に理解してます。

[846: 匿名さん]

マンションを売ってました。

修繕計画表を予めチェックしてから、買いましょう。

これ常識。

タワーで安いとこは後ではねあがる傾向あり。

これ常識。

[847: 匿名さん]

固定資産税だって面積に応じて。

狭い部屋買って、デカイ部屋と一緒だったら、どう思うのよ。

[848: 匿名さん]

>844
そうかな?
色々な物件を見てそう判断する人もいるという意味では、公平だと思うけど。
デベの営業は良い話しか言わないからね。
それでも検討者が欲しいと思うかどうかでしょ?

[849: 匿名さん]

区分所有法で管理費、修繕積立金は原則、持分割合に応じて負担するって規定が根拠。
原則なので、管理規約でそうではない取り決めをするのもOK。

[850: 匿名さん]

管理費なんて二の次やで。

あんたが理事長になって改革促せばええやん。