シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[713: 不動産のことばかり考えてる人]

そう思います。
弾けると思う人は、希望的観測ですか？

[714: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

都心でもないのにずっとマンション価格が上がり続けるとかお花畑なのかな？
再開発前は安かった。ここは再開発も佳境に入り、アベノミクスだオリンピックで最高の高値掴みのタイミングでしょ。
まぁかといってオリンピックまでは弾けるほど下がることはないだろうから
買って数年で売れば大損はしないだろうけどね。せいぜい手数料込でマイナス1000万ぐらいだと思われ。
問題はオリンピック後。
築10年超えで都心でもなく少子化も進む。
7000万で買った部屋が5000万切っても驚かない。

[715: 匿名さん]

じゃあ、オリンピック直前が売り時なのですね。参考になります。

[716: こちらもデベにお勤めん]

小杉だけバブル崩壊？

どっかそういう街がありました？
便利な場所で。景気が横ばいで。教えて。

全体の景気が読めるなら証券会社にでもお勤めすれば。

オリンピック？
中国はオリンピックまでって言われて、さらに不動産上がってるのに。

過去の東京オリンピックのときもそのあとが、加速度的に経済成長したのに。

少子化？
不動産っていい場所と人気の無い場所で二極化するのに。

人口減ってるのに、東京都は毎年10万人人口増えてるのに。

？？希望的観測ですか？

[717: 匿名さん希望的観測はやめましょ。 専門家ぶるのもやめましょ。]

希望的観測はやめましょ。
専門家ぶるのもやめましょ。

[718: 匿名さん]

オリンピック終わったら、武蔵小杉含めて日本全体がバブル崩壊すると、読み取りましたが。

[719: 匿名さん]

事前案内会行きましたが、結構売れそうな雰囲気を感じました。
モデルルームも混んでたし、何よりシニア層が目立っていました。若いカップルもいたけど両親付き添いも多い。相続税対策や贈与の特例たっぷりな感じでした。オレオレ詐欺で1千万以上取られる人もいるくらいですから、 景気動向関係ないシニア層も沢山いるんでしょうね。

[720: 匿名さん]

バブルとは、実態経済以上に資産価格が上がってしまっていること。

いまのTOPIXのPERは、14-15倍程度。

どこがバブルなのよ。今はだけどね。

[721: 匿名さん]

>720
まだ始まったばかりなのにね。
バブルの状態がどういうものかも知らない連中が
バブルバブルって適当なことを言ってて面白い。

[722: 匿名さん]

少なくとも小杉が10年後に少子化ってのは無理があり過ぎ。そんな予想しか出来ない零細デベさんは小杉の再開発には無縁なんでしょうが…

[723: 匿名さん]

デベにお勤めさんにも、注目の物件ですね。

[724: 匿名さん]

極端な話、企業が内部留保を続ける限り武蔵小杉の需要は落ち難いと思う。

[725: 匿名]

今思えばGWTって角部屋なのにこの坪単価。
三井だし東横直結だし最高だよね。
ついこないだの話なのにね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1182.html

[726: 匿名さん]

タイミングだからしょうがないよ。

[727: 匿名さん]

725
なんですか？
なぜ茶々入れるんですか？
何が言いたいんですか？

景気が悪いときに買った人は良かったですねって言ってるじゃないですか。

どうしたいのさ？

[728: 匿名]

1.727のような必死な営業をからかっている

2.購入者が単純に優越感を感じている

3.ここを購入したいが高すぎて買えないので
　単純にアンチになっている

4.高すぎアピールをすればデベもひょっとしたら
　値付けを改めるかもしれないと淡い期待をしている

5.購入検討者に危険な市況への警笛を鳴らしている

さぁどれでしょう　

[729: 匿名さん]

売り渋りして価格吊り上げただけのこと。ミニバブルのときはそれやってリーマンショックにぶつかって惨敗なんてのがあった。アメリカが財政規律を厳しくしたらまた同じことが起る。

売れ残ったら入居者にもデメリットがあるから、情勢判断は慎重にね。

[730: 匿名さん]

725は、悪意を感じます。
GWTに住んでるのかもしれないですけど、間接的な誹謗中傷は辞めて下さい。ここを買おうと思って真剣に考えてる人は気分悪いです。

[731: 匿名さん]

アメリカが財政規律を厳しくしたら？
量的緩和縮小のことですか？
FRBの動向を(たか派とハト派)毎日チェックしてるんですか？

新しく議長になるイエレン議長はバーナンキの政策を踏襲するとの観測ですが。

アメリカの不動産価格がサブプライム前に比べて、大分安いのはご存じですか？

[732: 匿名さん]

消費税増税があったか。景気が落ち込んだら、マンション購入どころじゃなくなる人がでてくる。

[733: 匿名さん]

ケースシラー住宅価格指数をチェックしましょう。
731は勉強不足だと思います。

[734: 匿名さん]

増税はリスクになりますが、社長百人アンケート(日経新聞)では、増税後も景気拡大が66％だったと思います。

企業が手元の内部留保を使い出せば、またお金借りるようになれば、設備投資すれば、賃金上げれば、M&Aすれば、景気ってどうなりますでしょ？

[735: 匿名]

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

年によって変動はありますが傾向は分かります。
新宿区は５年間ずっとほぼ坪300超えで推移していますので
御苑の新築タワマンの富久の平均坪320万はほぼ妥当、
景気を考えるとお得感すらあります。

小杉は元はせいぜい250万程度の立地。
再開発は評価するにしても300を超えてくるのは
長い目で見て危険な気がしますがどうでしょうね。

[736: 匿名さん]

リーマン後のマンション分譲少ない時のは、参考にならないと思います。

また駅から遠いのも含めての平均坪単価だと、駅近に分譲が無かった地区もあるでしょうし。

不動産知識が全くなく、最初の段階で見る資料ならいいかもしれませんが、
ある程度知識ついたら、国税庁の路線価図とか、不動産屋の知り合いに頼んで(いたらですけど)レインズとか、のが個別要因も考慮出来ていいでしょね。

あとトミヒサクロス欲しいなら、そっち買えば。

東横線沿線に欲しい人じゃないと、ここの価格は納得出来ないでしょうから。

東横線の東京都側の値段を知ってる人のが納得感あるでしょうし。

[737: 匿名さん]

東横線プレミアムですね。ブランド力ですね。

[738: 匿名さん]

東横線の東京側とここを同一の括りにするのは無理がある。横浜側ならともかく。
ここはチェーンばかりでうまい店もないし、ちょっとしたものが買える店のある商店街や
長年やってるような評判のいい病院もないので実は結構不便。
そして、かもし出す雰囲気と文化があまりに違いすぎる。

そもそも２３区の中ではそこそこの立地と呼ばれるとこから川崎にうつるには抵抗はあるし、それに抵抗ないんだったら意外と湾岸で買うんだよね。安いし、豪華だから。

[739: 匿名さん]

武蔵小杉が好きでもなく、高すぎと言ってる方は、
なぜここに来るのでしょう？不思議です。

[740: 匿名さん]

知ったかぶりの自己主張では説得力がないねぇ。
この首都圏でも人口増となっている場所は少なく、様々な業界で出店を検討している
。マンションだけでなくともホットな地区なのであーる。まさにこれから。
まして、稀にしか必要のないものを売っている店より、日々の日常生活で必要としているものを売る店が近くにあり、充実している方がよっぽど住みやすい。
評判のいい病院って２３区だからあるってもんじゃないよね。少なくとも聖マリアンナ、日本医大のほかに、GWT横のクリニック棟ができるし、これもこれから充実。
でも湾岸は水際だから住みたくない。多少地盤が悪いとしてもリスク面で少なく、交通便の良い武蔵小杉なんだなあ。昔の「川崎の武蔵小杉」という目線で考えていてはダメポ。今は不動産業界では武蔵小杉がちょっとブランド化してきている。

[741: 匿名さん]

小杉の地価が上がることには賛成の立場ですが、坪330？の価値があることには懐疑的です。
両方の駅に近く立地的には良いですが、府中街道を車で通っていると、近くにバラック的な家や古い居酒屋が多く、川崎的な雰囲気です。駅から徒歩でのアプローチなら綺麗なのでしょうか？
間取りやダイレクトウィンドウ、カスタムメイドは魅力的なので、適正価格で集客してほしいです。小杉バブルが弾けることなく、高止まりするためには、もう少し安くして、抽選くらいのほうが個人的には良いように感じます。

[742: 匿名さん]

すみふの高値設定はここに限ったことではない。その結果どうなるかも周知のこと。騒ぐことではないよ。

それから、さくらバリバリだから惑わされないように。ここは事前案内の段階からこうな具合だから、集客苦戦してるのかもね。予約制だと混雑も細工できる。特定の時間に集中させればいいだけ。

[743: 匿名さん]

738さん
私は都立大学や学芸大学に賃貸に住んだあげく、武蔵小杉に買う予定です。

地元で買えないってのもありますけど。

[744: 匿名さん]

330は適正価格ではないね。もう少し適正の300程度で販売して欲しいけど、相手は空気を読めない（読まない、読む気がない）、住友不動産だからね。武蔵小杉の全体のことなんか全く考えてないだろう。

[745: 匿名さん]

小杉の坪単価がどこに落ち着くかはあと数年は判断が難しい。それでも今買う必要のある人は今の価格で買うしかないから、それを批判するのは的外れ。湾岸は都内で安いかもしれないけど、アクセスでは小杉に見劣りするのは否めない。府中街道の川崎感は住民も認める周知の事実。ただ、少なくとも小杉周辺は今後の拡張工事で綺麗になるよ。

[746: 申込予定さん]

買わない人がわざわざネガティブな書き込みするなよ

高いとか、安いとか、価値観はそれぞれで
新宿とか、湾岸とかそもそも住みたくないエリアと比較されても意味ないので、

地価が上がったって言っても武蔵小杉にまだ工場とグラウンドしかなく、湘南新宿ラインも横須賀線の駅も無い時と比較していたり、地価が上がって当たり前でしょ

新駅ができて、新しいショッピングセンターができて、再開発されて街並みがきれいになって、大手のタワーマンションが駅近くにできて、交通利便性が良くて、便利なら昔より高くても当たり前です(^-^; 買うやつは買う
買えないやつもいる 収入が少ないってことで

[747: 匿名さん]

私は独身時代は目黒線東京側を転々と結婚を機に小杉に移り住みましたが、住みづらくなるどころか永住を決めました。

[748: 匿名さん]

買えないなんて他人を揶揄する人が検討者ってのも考え物だね。将来のお隣さん候補。

[749: 匿名さん]

748

そーやって煽るあなたが考えもの。746さんは批判しかしないエセ検討者を排除したいだけ。流れを見れば一目瞭然。

[750: 匿名さん]

湾岸って一括りにされてもいろいろだよね。少なくとも品川港南口のマンションは、周辺に通勤してる人なら永住目的では買わないでしょ。

[751: 匿名さん]

半分はさくらでしょ

[752: 匿名さん]

>738のように主観的マイナスイメージで捕らえてる人はそもそも武蔵小杉で買わなきゃ良いだけ。
23区内で同等条件を満たす場所があったらいったい幾らするのか、またそのような物件があるなら候補としてあげて欲しいね。
また武蔵小杉近くには関東労災病院があることをお忘れなく。

武蔵小杉はまだこれからの街であり、成熟した街と文化や歴史で比較しても無意味でしょう。個人的にはサッカーが好きなので等々力競技場が近くフロンターレの本拠地としての街の雰囲気は好きですけどね。

ただ新規検討中の方々は武蔵小杉の今後の再開発に期待を持ちすぎてはいけないと思う。
再開発は+αの要素と考えて脚を運んで現状だけで見極めた方が良いと思いますよ。

[753: 匿名さん]

あとは横須賀線、湘南新宿ラインの混雑具合も体感してから、購入して欲しい。あとから、JRなんとかしろ！って逆ギレしないようにね

[754: 匿名さん]

せめて連絡通路の動く歩道を増やして欲しいし、南武線のホームと動線を分けて欲しい！新設のホーム歩道橋を改札口と繋げれば可能でしょ？

[755: 匿名さん]

あ、今日のもやもやサマーズ、武蔵小杉ですね。ちょっとしたものが買える昔ながらの法政通りが紹介されるそ。

[756: 匿名さん]

754さん、ここで主張もいいと思いますが、是非JRに申し入れお願いします。

[757: 匿名さん]

もやもやサマーズは武蔵小杉みたいですね。今日18時30分～。

普通の人は入らないような店に入るので、新しい小杉が発見できるかも。

あと、今日の日経新聞のトップ記事は必見。

資材価格やH型鉄鋼の記事が掲載されてますぞ。

[758: 匿名さん]

>753 それ、重要ですね。
自らラッシュ時に突っ込んでおいて、あとから逆ギレではリサーチ不足甚だしく哀れですからね。
平日に自分の通勤想定でマンション出口から品川までの混雑をしっかり体験しておくべきですね。

[759: 匿名さん]

昨年比10％以上の鉄の上がり幅、新日鉄の決算発表から推測出来ますし、

TOTOの株価の上がり方から、建材費や住宅設備機器の旺盛な需要は読み取れる。

LIXILも元気。グローエ買収してるし。ホームセンターの株価や利益予想と市場の利益予想まみときましょう。

ゼネコンの収益圧迫が人件費と資材価格の上昇が要因。不採算事業は請け負わないようですし。鹿島な元役員の人は、特にうちは低採算、不採算事業はやらないほうだと、言っておりましたが、こちらのマエケンさんはいかがでしょう。

[760: 購入検討中さん]

間取り例がでてるね
http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11694568205.html

[761: 匿名さん]

やはり72.35平米は苦しいですね。
よく練られた間取りだとは思うけど、収納と洗面所とバスが特に気になる。
実質2LDKとして使用するなら開放感を演出できるので○。
まあ狭いながらも頑張った感はあるかな。

[762: 匿名さん]

下がり天井がすごいね。あと、パウダールームの入り口が開き戸。しかも、誰かが顔を洗ってるときにあけたらごっつんこするレイアウト。

さらに、専有面積にトランクルームを含むだって。水増し。