シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[632: 匿名さん]

６３０　今はいいと思いますが、年取るといずれ引越したくなりますよ。

[633: 匿名さん]

やっぱり、新築で坪単価神奈川ナンバー1マンションはここですね。みなとみらいにも山手にもここを上回る坪単価の新築マンションはない。

[634: 匿名さん]

坪単価が神奈川で一番だとしても、値段に見合う価値が小杉の中ですら一番ではない。
小杉住人でも？？？と思うような物件だ。
他のタワマン住人が引っ越したいと思える物件か？

[635: 匿名さん]

>>○まず前提として基本車である。
>>・たまに運動する分には少しぐらい坂も良い
あなたの家族もそう思っていますか?
それとも、そう思いたいだけではないですか？

>>・自然が多く雰囲気が良いので散歩も楽しい
毎日駅まで往復の散歩でしよ

>>・元町・中華街駅から座れるので都内通勤も楽
>>（武蔵小杉で車掌に押し込められてる乗客は
　いつも見てて可哀想だなぁと思います。）
>>ちなみにみなとみらい駅からでも座れるはずです。
あなたよりは確実に家族で過ごせる時間が多いですよ。
そもそも基本車ではないのですか？


>>・地震や津波に怯える心配がない
>>（武蔵小杉は地盤が悪いと聞きますが…）
台風の時は怯えませんか?
自然が多いと土砂崩れも多いですよ

[636: 購入検討中さん]

横浜は実家なので好きですが、震災の時のように電車が止まる中帰るとなると私的には小杉が限界…

[637: 匿名さん]

小杉って地盤弱いんですか？湾岸やみなとみらいより頑丈なら構わないですけど。。それより東海道線より海側は津波被害想定区域であることの方が心配じゃない？

[638: 匿名さん]

小杉の地盤は湾岸エリアほど弱くはないが、たまプラーザなどと比べると弱い

[639: 住まいに詳しい人]

みなとみらいより地盤は圧倒的に弱い。
多摩川の氾濫も心配だね。

[640: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201311_01_citytower_mu...
「もともと武蔵小杉エリアは、杭を打ちたくても打てないほど地盤が固い場所。」

おや？？

[641: 匿名さん]

いくらもらってるんでしょうね。

[642: 匿名さん]

マンションを決めてもらうのは、結婚相手を決めるのと似てるんだと、よく教えてもらいました。

どんなやつでも短所はある。短所ばかり見えてるやつは、決断出来ないとから、ほっとけと。

意味不明なやつと結婚するやつもいるだろ。と。

なんであんなカップルが成立すんだ？ってのもいるだろ。と。

マンションも同じなんだよと。

一般的な意見を討議するなら問題ないんでしょうけど、意見を押し付けたり、断定的な表現で価値観を押し付けるの

やめません？

[643: 物件比較中さん]

ロイ鶴に76㎡で8530万円ってのが売れ残ってる（坪367万円）
それに比べたらここは安いっしょ！

[644: 購入検討中さん]

建物完成後でも無償で間取り変更が可能だったり、引越し代金がプレゼントされたりするそうですが、その分、価格に乗ってるってことかな。

[645: 匿名さん]

642の意見も価値観の押し付けではないかと。。

[646: 申込予定さん]

地盤に関しては
川崎市のデータによると一般的に武蔵小杉は弱いとされていますね、シティタワー武蔵小杉の計画地のボーリング調査データを見ると約18メートル位まで軟弱な土でした。

更にここは工場跡地のため、汚染物質が土から検出されているようです。

ただ今回の計画は、
地下3階のため、約１8メートルまでは、軟弱な土も
汚染物質の検出された土も掘削して除去されているようですけどね。

マンションを購入することが趣味なんで
細かな資料を見せてもらいましたけどね

すみふレベルのマンションデベロッパーで
そこんとこ信用でき無い場合、買えるマンションは無いって思いますよ

[647: 匿名さん]

642を読んだら買う気自体がなくなる。

[648: 匿名さん]

マンション買うのと結婚は同じということに、そもそも同意出来ない。住み替えは、離婚繰り返すこと？賃貸で住むことは？
価値観押しつけないでほしい。あと文が分かりにくくて、何が言いたいのかさっぱりわからない。

[649: 匿名さん]

経歴偽ってるのに知らずに結婚する方が幸せ？

[650: 匿名さん]

小杉のタワマンは何処も軟弱な地盤があるのは説明されますからね。その上で固い地盤まで杭を打つわけだが、それでも18メートルちょい。さて、湾岸付近は何メートル打たないといけないんでしょうね？

[651: 匿名さん]

賃貸は同棲じゃない？いつでも簡単にやめられる。2年更新なとことかw

[652: 購入検討中さん]

642の価値観には同感出来ないけど、人生で最大の買い物でもあるマイホーム、それと結婚、この２つに失敗したら残りの人生結構きついかも。私の知人がバブルの絶頂期に相鉄線（駅から徒歩17分）で5000万円でマンションを買い、毎日往復４時間近くかけて都心に通い、途中奥さんに離婚され、30年ローン払い終わった後、残ったものは査定900万円のマンションのみ。なんかむなしい。勿論、武蔵小杉族はそうならないでしょうが・・・・平米100万円はちょっとリスキーかも。

[653: 匿名さん]

家事が一切出来ないのにやたらと高慢な女性でもまあ気にするな、とか？

ないないない。

結婚になぞらえるなら余計しっかり吟味しないとダメだねって結論にしかならない。

[654: 匿名さん]

違いますよ。家事は結構優秀だけど何でもイーものを求める生活費のかかるパートナーですよ。

[655: 匿名さん]

確かに、どこかで妥協しないとという点は、似ているよ。
もちろん運が良かったり、理想が低かったり、お金があったり、で妥協なしでいける人もいるけど。
あんまりえり好みすると行き遅れる（買えない）。
やっぱ、似ているわ。

[656: 匿名さん]

平米100万円だと大崎あたりでタワマンが買えますね。

[657: 物件比較中さん]

時々土地を高く買っていると仰られる方がいるのですが、ソースはあるんですかね？

[658: 匿名さん]

この値段だされるとエクラスかGWTで妥結しておけば良かったなと思ってしまう

[659: 匿名さん]

大崎は坪単価330じゃ買えないよ。坪単価370以上です。

[660: 匿名さん]

坪330万円ですか・・・・私は11年前に武蔵小杉駅から徒歩8分の新築一戸建てを坪単価158万円で購入しましたが、当時は多摩川一本はさんだ東京側（多摩駅～中目黒の間）の新築戸建が坪300万円でした。但し、一戸建ては冬が寒いので、近所を散歩しながらタワマンを見上げては「羨ましいな」と思っています。

[661: 匿名さん]

657さん

アリオ敷地に比べてならググればニュースになるくらい公開されてますよ。見つけられないなら武蔵小杉ブログから漁ってみては？

[662: 匿名さん]

エクラスの中古かGWTの新古を買おう！！！

[663: 匿名さん]

ここ賃貸で出した場合の需要って見込めるのかな。

[664: 匿名さん]

まあ、東横も横須賀線も近いから需要はあるよ。でも利回りが。。普通の投資家は手を出さない。

[665: 匿名さん]

>>664
レスありがとうございます。
投資目的ではないのだが転勤等で貸す可能性が高いので。

[666: 購入検討中さん]

リエトの賃貸と勝負でしょうね。

[667: 匿名]

賃貸はどう考えても大損でしょう。
借りる側は微妙な仕様より価格に反応するので
分譲価格がいくら高くても同じ７０平米なら
高くは貸せません。

[668: 匿名さん]

>650

小杉というか、このあたりの東横線沿線は表層の地盤の揺れやすさが大きいってデータがある。杭は支持層まで打つけど、表層が揺れたらエントランスとか建物の周囲と建物の間でダメージの可能性がある。

３・１１でも筑波の免震でそういったことが起きてる。

[669: 匿名さん]

リエトは賃貸だったのを分譲していることからも、賃貸需要が無いは分かるでしょ。

[670: 匿名さん]

今はリエトは賃貸募集してないよ。

[671: 匿名さん]

リエトイーストタワーは賃貸棟だったんだけど、すみふが買い取って分譲。

[673: 匿名さん]

10年前と比べて高いのはあたりまえだけと、ここは高過ぎるからね。適切は坪単価290万円と思うので、適切価格より1割高いよ。

[674: 匿名さん]

背伸びして買わない方がいいってのは確かだよね。免震でも乾式壁は３・１１で結構壊れてる。耐震基準は構造部分が対象だから、非構造部分である乾式壁が壊れても設計上は問題無しってことで、補修費用は住民持ち。長期修繕計画は自然災害は考慮してないから、計画外の出費ってことで、補修費用をどうやって捻出するかってのが問題になる。臨時徴収なんてことになったら、ローンでいっぱいいっぱいだったら未納問題を生み出す。マンションって住民同士運命共同体。自分が払えても、周りが払えないとアウト。

[675: 匿名さん]

すみふ物件は相場より高い価格設定で、売れ残り続出って構図。入居時点で未販売住戸があると
住民にもデメリットがある。その辺も考えないと。ヴィトンやエルメスとはちと違う。

[676: 匿名さん]

プラウドタワーもセンターを謳ってたけど、言ったもの勝ち？　

[677: 匿名さん]

武蔵小杉が試されてる物件なのは確かだろうね。
確実にここは今までの感覚からすると高い。
それでも需要があればいよいよ武蔵小杉の人気は現実味を帯びる。

[678: 匿名さん]

適正な価格で購入して後悔せずに気持よく住みたいでしょ。

[679: 匿名さん]

一時のセントみたいになりたくない。

[680: 匿名さん]

無駄に相場を上げて、売れ残ったらから適正価格に戻す。
値段が下がれば小杉全体がピークを過ぎたと思われるよね。
どうみてもアリオが出来る時がピークとなるからソフトランディングは必要でしよ。

[681: 匿名さん]

むしろセントの購入者は大喜びだろう。
ようやく高値掴みの話題から遠ざかることができる。
まあここも次のタワーがベラボウに高ければ安い買い物だったと言える日が来るかもしれないが。

[682: 匿名さん]

しかし、プラウドはいいとして、ＧＷＴより坪３０～４０あげるって納得できないねえ。
これでなんとも思わない方がおかしいでしょ。

[683: 匿名さん]

建築費用の高騰が痛い。ゼネコンの決算を見ると分かる。
転嫁出来なかった物件がGWTで、ここは高騰分がのっている。

[684: 匿名さん]

すみふは売れ残っても値下げしないので有名。なので延々と残り続ける。

あれでも利益出るんだから、余程のボッタクリ価格設定なんでしょ。

[685: 購入検討中さん]

あーだ
こーだ業者臭い発言
ばかりだな

高くても買うやつは買う
安いものしか買えないやつもいる

いいじゃないの
すみふの心配は余計なお世話だと思いますよ
すみふの会社四季報見てみ増収増益だから
売れ残るとか余計なお世話だと思いますよ(^-^)/

[686: 匿名さん]

売れ残りは小杉叩きの要因になるので他のタワー住民に迷惑がかかります。

[687: 匿名さん]

平日は、女性っぽい人の意見が多いようですけど、
さすがに週末はゼネコンの決算とか四季報だとか、
レベルが高いですね、

資材価格が上がりすぎて、ゼネコンの収益が市場予想下回ってた会社が多いですね。

あと鉄筋工と型枠工の人手不足によって、人件費高騰してますね。

ゼネコンは低採算事業を請け負わないようになってるのは、公共事業の入札不調で明らかです。

もう売り手市場に変わってます。

GWTの買い手市場の相場時とは環境が違うような気がします

[688: 匿名さん]

本当に1年ちょっとで環境が大きく変わってしまいましたね。
タイミングってつくづく難しいと感じます。

[689: 匿名さん]

消費者物価指数が7月から連続して上がってます。

いいインフレになるなら東京圏の土地が上がり続けることになるでしょう。

東京圏が上がって武蔵小杉が上がらないってことはないでしょうね。

15年続いたデフレでインフレーション時の感覚を失ってる方が多いかも。

[690: 匿名さん]

国内の賃金が上がってくれば、いよいよ景気回復の軌道に乗るでしょう。

トヨタと日立の社長がベースアップを検討してますし、既にベアを発表してる日本電産などを勘案すると、給料はあがりインフレスパイラルになることは間違いないでしょう。

アベノミクスです。日経平均15000円台ですぞ、乗るときは乗りましょう。
ここで売る人は素人。

すんません。話しずれてまいました。

[691: 匿名さん]

逆に小杉が上がらなかったら上がらなかったで、更に人気が過熱するだけ。

[692: 匿名さん]

円安によりさらに資材価格上昇でしょう。

[693: 匿名さん]

いまこそご決断を。か。

[694: 匿名さん]

デフレ時ですら武蔵小杉は上昇してたわけですから、
都心が高騰すれば必然的に小杉も吊られて上昇していきますね。
しかも過去のバブル時とは違って給料は緩やかな上昇でしょうから、
ますます都心よりも手頃な価格帯に人が集まるんじゃないかと。

[695: 買い換え検討中]

外部環境の変化だけが全てじゃないよ。既存物件は否応無く築年数が過ぎるわけだし、今年、来年は売りのタイミングの大きなポイント。コスタは5年が経過し、SFTも12月に5年を迎え、築浅物件の称号を失う。固定資産税の優遇期間も終わり、修繕積立金や管理費も一段上昇するわけだし、今後買い替え組が一定数出てくるでしょう。

[696: 匿名さん]

だからなに？

過去の開発地区の上がりかた(豊洲)などを考えると中古市場が足かせになりましたか？

[697: 匿名さん]

小杉が上昇したのは横須賀線開通、東横線相乗りの鉄道イベントと、東急スクエアオープンが続いたから。
あとはココテラス、アリオくらいしかイベントがない。
大きな鉄道イベントももうない。
そんな状況であとタワーがいくつ増えるのか。

買い替え組を期待したくても部屋の品揃えが少ないから、ここを選択肢に入れたくても入れられないのが現実。

[698: 匿名さん]

ここが売れ残ると、その価格帯が次の三井の三角タワーの指標になりますから、競合デベさんも注目ですよね。少なくとも71平米以上の部屋も用意してくるでしょーけどwランドマークとしてもここの黒も目立つけど、三角の形も目立つでしょう。

[699: 匿名さん]

ココテラスw

[700: 匿名さん]

あらイベント重視派の人ね。

全体の相場が上がったら？

[701: 匿名さん]

上がりますね。

[702: 匿名さん]

今後の新築は中古と競合するような価格は出しづらいでしょうから、中古はこれからはしばらく売り易そーですね。

[703: 匿名さん]

続く再開発はイベントに入らないんですね。それと情弱さんだったか？

[704: 匿名さん]

新築が上がったら中古相場かそれに付いていくので、

新築優先で市場価格決まるとおもいす。

[705: ご近所の奥さま]

ここには頑張って欲しいです。
タワマン住民同士仲良くしていきたいですね。
うちの角部屋90平米とここの中住戸70平米が同じ値段だなんて劣等感を感じなくてすみますし素直に嬉しいです。
つくづく不動産ってタイミングですよね。
たかだか1、2年で軽く1000万違うんですから。

[706: 匿名さん]

景気の悪いとき買ったあなたは、大正解。

でもまだ東京圏の不動産は上がります。

[707: 住まいに詳しい人]

いずれ弾けますけどね。

[708: 匿名さん]

築30年以上で、中古価格上がり続けている物件をご存じでしょうか。頑張って下さい！

[709: 匿名さん]

例えば、景気が横ばい中に弾けたとこってどこですか？

[710: 匿名さん]

クイックレスポンスは難しいでしょうか？

[711: 匿名さん]

既存パークの角部屋90平米の方はよく出てきますね、そんなに気になります？

[712: 匿名さん]

中古価格がその街の資産価値を測る一つのバロメーター。再開発終了後、維持か微減なら本物だね。

[713: 不動産のことばかり考えてる人]

そう思います。
弾けると思う人は、希望的観測ですか？

[714: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

都心でもないのにずっとマンション価格が上がり続けるとかお花畑なのかな？
再開発前は安かった。ここは再開発も佳境に入り、アベノミクスだオリンピックで最高の高値掴みのタイミングでしょ。
まぁかといってオリンピックまでは弾けるほど下がることはないだろうから
買って数年で売れば大損はしないだろうけどね。せいぜい手数料込でマイナス1000万ぐらいだと思われ。
問題はオリンピック後。
築10年超えで都心でもなく少子化も進む。
7000万で買った部屋が5000万切っても驚かない。

[715: 匿名さん]

じゃあ、オリンピック直前が売り時なのですね。参考になります。

[716: こちらもデベにお勤めん]

小杉だけバブル崩壊？

どっかそういう街がありました？
便利な場所で。景気が横ばいで。教えて。

全体の景気が読めるなら証券会社にでもお勤めすれば。

オリンピック？
中国はオリンピックまでって言われて、さらに不動産上がってるのに。

過去の東京オリンピックのときもそのあとが、加速度的に経済成長したのに。

少子化？
不動産っていい場所と人気の無い場所で二極化するのに。

人口減ってるのに、東京都は毎年10万人人口増えてるのに。

？？希望的観測ですか？

[717: 匿名さん希望的観測はやめましょ。 専門家ぶるのもやめましょ。]

希望的観測はやめましょ。
専門家ぶるのもやめましょ。

[718: 匿名さん]

オリンピック終わったら、武蔵小杉含めて日本全体がバブル崩壊すると、読み取りましたが。

[719: 匿名さん]

事前案内会行きましたが、結構売れそうな雰囲気を感じました。
モデルルームも混んでたし、何よりシニア層が目立っていました。若いカップルもいたけど両親付き添いも多い。相続税対策や贈与の特例たっぷりな感じでした。オレオレ詐欺で1千万以上取られる人もいるくらいですから、 景気動向関係ないシニア層も沢山いるんでしょうね。

[720: 匿名さん]

バブルとは、実態経済以上に資産価格が上がってしまっていること。

いまのTOPIXのPERは、14-15倍程度。

どこがバブルなのよ。今はだけどね。

[721: 匿名さん]

>720
まだ始まったばかりなのにね。
バブルの状態がどういうものかも知らない連中が
バブルバブルって適当なことを言ってて面白い。

[722: 匿名さん]

少なくとも小杉が10年後に少子化ってのは無理があり過ぎ。そんな予想しか出来ない零細デベさんは小杉の再開発には無縁なんでしょうが…

[723: 匿名さん]

デベにお勤めさんにも、注目の物件ですね。

[724: 匿名さん]

極端な話、企業が内部留保を続ける限り武蔵小杉の需要は落ち難いと思う。

[725: 匿名]

今思えばGWTって角部屋なのにこの坪単価。
三井だし東横直結だし最高だよね。
ついこないだの話なのにね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-1182.html

[726: 匿名さん]

タイミングだからしょうがないよ。

[727: 匿名さん]

725
なんですか？
なぜ茶々入れるんですか？
何が言いたいんですか？

景気が悪いときに買った人は良かったですねって言ってるじゃないですか。

どうしたいのさ？

[728: 匿名]

1.727のような必死な営業をからかっている

2.購入者が単純に優越感を感じている

3.ここを購入したいが高すぎて買えないので
　単純にアンチになっている

4.高すぎアピールをすればデベもひょっとしたら
　値付けを改めるかもしれないと淡い期待をしている

5.購入検討者に危険な市況への警笛を鳴らしている

さぁどれでしょう　

[729: 匿名さん]

売り渋りして価格吊り上げただけのこと。ミニバブルのときはそれやってリーマンショックにぶつかって惨敗なんてのがあった。アメリカが財政規律を厳しくしたらまた同じことが起る。

売れ残ったら入居者にもデメリットがあるから、情勢判断は慎重にね。

[730: 匿名さん]

725は、悪意を感じます。
GWTに住んでるのかもしれないですけど、間接的な誹謗中傷は辞めて下さい。ここを買おうと思って真剣に考えてる人は気分悪いです。

[731: 匿名さん]

アメリカが財政規律を厳しくしたら？
量的緩和縮小のことですか？
FRBの動向を(たか派とハト派)毎日チェックしてるんですか？

新しく議長になるイエレン議長はバーナンキの政策を踏襲するとの観測ですが。

アメリカの不動産価格がサブプライム前に比べて、大分安いのはご存じですか？