シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[451: 購入検討中さん]

ここ見に行ったらモデルルーム一部屋だけ、それに出てきた男の人が感じ悪かった。
ＧＷＴ三井なんかと比べると全然手抜きもいいとこって感じ。
要するに７０ｍ２一部屋タイプで統一して人目に付く玄関周りだけ豪華にして出来るだけ金かけないで売りさばこうって魂胆見え見え。

[452: 匿名さん]

子供の遊び場が、タワマンロビーしかない街で子育てはしたくないですね。

[453: 匿名さん]

そんな情弱は多摩川沿いがお似合い（笑）

[454: 匿名さん]

新しい川崎市長にも待機児童解消は数年期待できそうにないですしね。 シティタワーには保育所は、出来たりするのでしょうか！？

[455: 購入検討中さん]

ここ、ステマ出すぎ。
うわさでは、すみふにはステマ部があるようで・・・・。
東京建物追い払って、札束で業績不調な東京機械の顔撫でて、１６２億で購入したツケが来たよ。
７０平米７０００万では１０００万高いですネ。
１６２億／８００戸＝２０００万乗っけ。
ツインを待ちましょう。

[456: 周辺住民さん]

アリオが出来たら渋滞が酷そうだ。

[457: 匿名さん]

ツインは、不便そうだ。三角ならありか。

[458: 匿名さん]

三角タワーなら子供文化センターも建替入居するから、子育て世帯には便利そうですね。きっと70平米以上の間取りもありそうだしｗ目下の懸念点は、南東側低階層がパチンコ屋さんのタバコ臭の影響を受けそうなことかしら。

[459: 匿名さん]

しかも、南口の駅前公園もできますしね！まだまだ見通しのたたない北口はともかく、西側は確実に今後の開発で住み易さが改善されそうです。これで府中街道の拡幅工事と区役所の建て替えが進めば、街並みがぐっと良くなりますね。

[460: 匿名さん]

なんで割高とか高値掴みって貶すのかね？
少なくとも今は武蔵小杉の中古値段の上昇に貢献してるはずだが(笑)
高くても買える人が検討してるんだから良いじゃん

[461: 匿名さん]

既存パーク住民の一部が、自分たちに先見の明があったことを自慢したくて茶々入れてるのさ。気にしない×2これから新築買う人は今ある選択肢から選ぶしかないわけで、それを割高だの他を選んだ方がいーだの言われても「は？」ですよね。だから震災ダメージだと日陰だのと逆にいじられて・・・プラウド板でも散々割高だの書かれてましたから、ここぞとばかりに反撃されてるのかもしれませんね。

[462: 匿名さん]

もう少し安くしてくれれば買いたいという意思表示もあるでしょう。

[463: 匿名さん]

割高とか高値掴みという人＝資金不足で変えない人

[466: 匿名さん]

でも実際ないんでしょ？庶民の皆様♫

[467: 匿名さん]

金ある人はこんな掲示板見ないわな。
全員、残念

[468: 匿名さん]

まっ そんなの前提でやりとりしてるんでしょうけど。

[469: 匿名さん]

東横線の東京側に住んでます。

70㎡越える物件の入るチラシが新築はほとんど一億越えてます。

坪320でも割安かと思いましたけど、この感覚はおかしいでしょうか？

[470: 匿名さん]

320出せばトミヒサ買えるよ。

[471: 匿名さん]

でも君には富久も買えないんだろう？

[472: 匿名さん]

469 何を言いたいのかわからないです。

[473: 匿名さん]

世田谷からすると坪320なら安いってことでしょ。
利便性を考えれば世田谷の東横各停駅徒歩10分よりもここの方が上だろうけどね

不動産価値は利便性だけで決まるわけじゃないって事ですよw

[474: 匿名さん]

469がどこの国の方なのかは分からんが、本気で日本でマンションを探しているなら、
SUUMOって便利なサイトを探して、駅と広さを指定して検索ボタンを押してみろと言いたい。

[475: 匿名さん]

東横線の東京側は、入るチラシが港区の麻布とか、広尾とかの物件が多いですね。たまに池尻とか、三軒茶屋とか、目黒駅周辺のもよく入りますね。

[476: 匿名さん]

「暫定高値掴み杉」で良いと思う。
この勢いだと西の三角がどえらいことになりそう。
でもその時にはバブルが弾けてるかも。

[477: 匿名さん]

西の三角がどえらいことに、の意味がわからないので解説してもらえませんか？

敷地の三角地帯、全部住友のものというわけではないんですね。
三角の先頭のガソリンスタンド、将来何になるかわかりませんよね。南西の隣接地には古い店やワンルームマンションを建設中だったり、周りがどんな環境になるんだろうと心配です。

[478: 匿名さん]

プラウドタワーの隣の三角タワーのことですよね？

[479: 匿名さん]

西の三角は、西側に予定されてる通称三角タワーのことです。
おそらく駅徒歩2～3分で現在のダイソー跡地に建つ予定。
横須賀線の恩恵は薄いものの一等地であることには変わりなく、
今の状勢が続けばここより高値になるかも、という予測です。
計画では5年後なのでギリギリバブルをキープしているかもしれません。

[480: 匿名]

個人的にはバブルはあと２、３年で弾けると思う。
そのあとオリンピック前にまた一時的に浮上かな。
少なくとも2020年まで７年も上がり続けるとは思えない。
少子化は進むので長い目で都心の一部以外は緩やかに下がるだろうし。

[481: 匿名さん]

東横線と相鉄線繋がっても相場変わらないですか？

西向きの部屋は、もし富士山噴火したら大変ですか？

PM2.5の影響あるとしたら、西向きですか？

細かくてすいません。

あと、夏は西向きは暑いですか？

宜しくお願いいたします

[482: 匿名さん]

すいません。あと停電になったらエレベーター止まりますか？

トイレは流れますか？

[483: 匿名さん]

あと不動産屋さんに行ったら、これからの不動産は、いいとこは高くなり続け、

悪い立地は下がり続けると言われました。絶対二極化すると。

ここの物件は、上がる方に入るのでしょうか？

[484: 匿名さん]

もしかして蒲田さん？

[485: 匿名さん]

>>481
相鉄線とつながって恩恵をうけるのはもっぱら相鉄線駅だよ。
むしろ、余計な路線からの乗客が流れ込む武蔵小杉にとっては悪夢でしかない。

まあなかには、勤め先が相鉄線沿線っている変り種もいるかもしれないが、
1万人に一人くらいだろ。

[486: 匿名さん]

私の予想。武蔵小杉パブル弾けるのは五年後。

[487: 匿名さん]

相鉄線直通のメリットが無いので影響は無いと思います。
富士山が噴火したら西向きじゃなくても大変です。
PM2.5は西向きじゃなくてもやってきます。
夏は西向きじゃなくても暑いです。
停電ではエレベーターは必ず止まります。復旧はやる気次第です。
トイレは流せば流れます。停電時はバケツの水が必要かもしれません。
物件価格の未来はわかりません。割高であれば基本的には下がる確率が高いと思います。
内装価値は経年劣化、減価償却で下がり続けます。

[488: 周辺住民さん]

新横浜に一本で行けるようになりますよ。

[489: 周辺住民さん]

オール電化なら各家庭でタンクにお湯が貯まっているので水道はつかえますよ。

[490: 匿名さん]

ただでさえ今後も、住民増えるのに相鉄で流れ込んで込みそう。
祐天寺あたりは降りられないし乗れなくなるだろうなあ。
相鉄つなげないほうがいいくらい。

[491: 匿名さん]

相鉄から都内に通勤してる人は今でも横浜で乗り換えて東横じゃないの？

[492: 匿名さん]

ここのMR観てきたんですが、キッチンカウンターの御影石天板に継ぎ目あったんですが。気になりませんか。

[493: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>476
西の三角がど偉い事になるなら、
エクラスタワーの中古はもっとど偉い事になりますね。

[494: 匿名さん]

キッチン天板の天然石に継ぎ目があって二枚重ねってのはこのクラスのマンションだったら普通でしょ。

[495: 匿名さん]

>>491
横浜で横須賀線なり東海道線なり京急なり京浜東北なりに乗り換えていた中から何割かが、
そのまま東横に乗り続けるようになるよ。

特に、相鉄線で座っている人は、多少所要時間が長くなってもそのまま都心まで乗り続けるだろね。

[496: 匿名さん]

>489
停電になるとポンプが止まるから水圧がなくなってタンクの中の水はバケツで運ぶことになる。
ちなみにタンクに水が貯まっているというのはメリットであると同時にデメリットにもなる。水は重いから地震の揺れで大きく揺れて配管が損傷するなんてことが３・１１ではあった。階下にまで水漏れすると大事だよ。

[497: 周辺住民さん]

デメリットがないものがあるなら教えてもらいたい

[498: 匿名さん]

確かにメリットとデメリットのバランスで考えるべき。水漏れが起きたら被害は大きい。
それからタンクの水は非常時には飲用にしないほうが無難。一度沸かしてるから、塩素が飛んで腐りやすい。

[499: 匿名さん]

キッチン天板の天然石は硬すぎて、コップとかをぶつけるとコップが簡単に割れちゃう。
見栄えはするけど、実用という点では微妙。

[500: 匿名さん]

494 二枚重ねの継ぎ目でなく、左右でつないである。
　　ここ川崎としては高価で、都内でこのクラスで見たことない。というか初めて見た。

　　

[501: 匿名さん]

と関係者は必死にアピール

[502: 購入検討中さん]

あの、シティタワー武蔵小杉はオール電化ではありません。普通の電気とガスのタイプです。

[503: 匿名さん]

501 そうでなくて、シンクとガスコンロの間につなぎ目があってダサい。

[504: 匿名さん]

スーモなんか見てると価格が掲載されてないようですが、いつ正式なのがわかるんでしょうか？

[505: 匿名さん]

バスはガスですか?電気ですか?

[506: 匿名さん]

>504
まだ、事前案内の段階だからね。正式な販売価格が出てくるのは販売開始の直前。販売開始はある程度見込み客が集まってからなんだけど、それがいつになるかは実は売る側ですら分かっていない。

[507: 匿名さん]

ちなみに事前案内ってモデルルームをお披露目して、予定価格を提示して反応を探るのと、見込み客を選別するのが売る側の目的。反応で価格を調整をしたりする。

[508: 匿名さん]

住友のマンションはいくら待ってもスーモに値段が出ることは
基本的には無いから待つだけ無駄だと思う。

[509: 匿名さん]

本広告で価格出さなかったら違法。

[510: 匿名さん]

ネット上は常に予告広告（X期分譲について）って建前じゃねえの？

竣工した後も「最終XX期 予告広告」とかしてる。

[511: 匿名さん]

予告広告を出したら、価格を記載した本広告を出した後に販売するってのが決まり。ネットの広告も対象。そのレベルでは掟破りしてないよ。まあ、掟破りはしてる会社だけど。大手財閥系では珍しいが。

[512: 匿名さん]

自信のない物件だから値段を出したくないよね。
簡単に比較できちゃう時代だから。

[513: 購入検討中さん]

>>505さん

　ガスですよ。

[514: 買いたいけど買えない人]

3LDKの最低価格は6000万？
今日、事前説明会に参加しましたが。
最後のアンケートでいくら位を希望という選択肢があり
3LDKは最低が～6500万という選択肢でした。。。。

[515: 匿名さん]

ダイナミックパノラマウィンドウはシティハウスのとさほど変わらないですね。

[516: 匿名さん]

>513
ありがとうございます。バスはガスなのですね。
賛否両論はあるかもしれませんが、
有事の際はガスの復旧が電気よりも遅いと聞いたことがあるのでオール電化じゃないことがやや不安に感じますし、
小さい子供がいるので火を扱うことにも若干抵抗を感じます。
ランニングコストも両基本料金がかかるので若干高くなるようですし。
震災の影響で新築もこういうところで変化の煽りを受けてるんでしょうかね?

[517: 物件比較中さん]

川崎駅のミッドマークタワーと比較してますが、共に条件良いです。
こちらが、少し割高なのが気になりますが、比較検討する分譲としては、有りですね。
　皆様は、どちらを選びますか？？

[518: 匿名さん]

大規模住宅で火を使うリスクは考えた方が良い。
リタイア組が大量に移り住んで来て、10年経ったらどうなるか。

[519: 購入検討中さん]

514さん

情報有難うございます。そーですか…この時点で我が家の検討は終了、今日から私も購入検討中さんから買いたいけど買えないさんです。

[520: 匿名さん]

ここの物件は、住宅ローン減税は10年でMAX400万円ですか？

[521: 匿名さん]

事前説明会に行ってきた皆様、もう少し値段について、詳しく教えてもらえますか？

セールスマンがこう言ってたとか。。

[522: 匿名さん]

電気ガス併用のメリットは、今ならガス燃料調達費低下の恩恵を受けられるとか？例えばお風呂沸かすとか床暖房とかでコスト比較があると分かり易いなぁ。あとタワマンの停電時ってガスはどれ位使えるんだろ？前回の計画停電時はガスコンロは付いた気が…

[523: 匿名さん]

基本料２重に取られるって心配してるけど、電気って熱効率低いからオール電化だと深夜電力割り引きのある夜にお湯を沸かしてガスととんとんってところ。
ちなみに停電時は給湯器とかはコントローラーに電源が必要だから使えない。ガスコンロも停電で暗い中使うのは危険でしょ。

[524: 匿名さん]

>521
ネットでだけ検討かな。部屋によっても価格は違うから知りたかったら事前案内に行かないと。

[525: 購入経験者さん]

＞オール電化だと深夜電力割り引きのある夜にお湯を沸かしてガスととんとんってところ。

一例にすぎませんが、私の場合、ガス併用からオール電化に引っ越して、
光熱費（電気＆ガス）は2/3になりました。

オール電化の方はエアコンなどが最新なので、その性能差も若干反映されているでしょうが、
冷蔵庫や洗濯機などの家電の大半は引越し前後で同じです。
さらに、専有面積で前者は後者の1.5倍以上になっており、それに伴い家電も増えているので、
条件をそろえてもオール電化とガス併用がとんとんになるとは到底考えられません。

ライフスタイルによるのかもしれませんが、参考までに。

[526: 匿名さん]

震災後デベもオール電化にしづらくなったというのが本音でしょうね。
ガスの配管がある分、建設費も修繕費も上がります。

[527: 匿名さん]

変わらないよ。オール電化ならオール電化なりに設備投資とメンテナンス費用がかかるし。
だからといってガスタンクだって震災では臨海エリアで何機も爆発して火の玉炎上してるんだから大差ないですよ。

[528: 匿名さん]

ガスの場合、ガス床暖とかつけると新築時の敷設費用をガス会社が持ってくれる。オール電化は、東電が原発事故で営業費用削られちゃったからね。

[529: 匿名さん]

>528 その結果、色々個人の負担が増えるという図式じゃないですか?
只でさえ割高な物件と言われているのに庶民にとっては悩ましい部分です。

[530: 見学者]

今日、事前説明会行ってきました。

中間免震
パノラマビュー
徒歩４分　が大きな売りネタですね。

印象としては、無駄を省いたコンパクトで実用的な感じでしょうか？　３人家族くらいまでの物件です。

現状の想定価格はB3タイプ７０．５８㎡の角でないタイプのモデルルームで、本来は３LDKの部屋ですが、リビングを広く見せるため、２LDKに変更していました。
１９階　６９００万（３２２．６万／坪）
４９階　７３００万（３４１．３万／坪）　かなり強気ですね

あと１週間くらいすると、角部屋タイプのモデルルームも見れるようになるようです。

角部屋になると、上記の価格に２００～３００万位上乗せされそうな感じでしょうか？

自分で想像していたのは、ここの広いタイプで７０００万を若干切れるくらいかと思っていましたが、とんでもない誤りでした。

参考にしてください。

[531: 匿名さん]

坪単価330ですか。
エクラス坪単価280
グランドウイング坪単価290
プラウド坪単価280

エクラスがいま振り返ると割安でしたね。

[532: 匿名さん]

中間免震ですか。あれって、免震装置の上下で揺れが違うんだけど、エレベーターシャ
フトとか大丈夫なのかなっていつも思う。揺れが異なるのをつないでるところって壊れ
やすいんだよね。エキスパンションジョイントとか。

[533: 買い換え検討中]

今日の事前説明会に参加してきました。

うち（住友不動産）は、建ててから勝負ですと連呼していました。
完売できないことは織り込み済みのようですね。

なので、No530さんが記載されているかなり強気な坪単価を設定したのでしょう。

[534: 匿名さん]

あり得ないふっかけだ。あまりにも高すぎる。
この流れだと実際はもう少し安くなるはずです。
値引き交渉ありですね。せめて1割引はしないと…

[535: 匿名さん]

東横線の東京側に住んでいて、駅近で買えない人ねらいかもしれないですね。

広告が頻繁に入ってきます。

現実的には武蔵小杉まで下らなきゃしょうがないですけど。

悔しいけど、しょうがない。

[536: 匿名さん]

悪くないけど、非常に手を出しずらい物件ですねえ。

[537: 匿名さん]

すみふの別物件検討経験者です。

経験上、すみふと値引き交渉ほど相容れないものもないと思いますよ。
値引きありきですみふと交渉するのは時間がもったいないので、
他の物件を並行して検討したほうがいいですよ！

すみふ以外なら、条件交渉もあるかもしれないと思いますけどね。

[538: 匿名さん]

正直もっと高い覚悟もしていたが・・・
１９階以下なら買い手早く付くのかな。。

[539: 物件比較中さん]

川崎駅のマークレジデンスのモデルルームいった時も値引きしてくれませんでした。
　

[540: 匿名さん]

値引きどころか値上げを考えた方がいいですよ
プチバブルの時は、住友タワマンの販売中の値上げはザラにありましたから。

[541: 物件比較中さん]

たかだか10年前に70平米3500万だった場所が三井のタワマンで5000万になり昨今は6000万近くになりとうとう7000万。
再開発とはいえ10年で倍って異常ですね。
長い目で人口も減るし都心でもないし後はいつ弾けるか。
近い将来究極の高値掴み物件として語り継がれてもおかしくない。

[542: 匿名さん]

>>541
それでも大崎や大井町より安い、という原則は変わってないんだから
他も同じように上がってるだけだよ。1番安かった時はみんな見る目が無かったか
川崎で再開発なんて、と信じていなかっただけ。

新川崎の惨状を見たら気持ちはわかるが。

[543: 匿名さん]

同じスミフの大井仙台坂なんとかより高いんだけど。。。

[544: 匿名さん]

①家族が３人以下に固まっている
②今後、住み替えを考えていない
③ある程度お金に余裕ある
④都心からの距離に妥協できる
上記の人でないと・・・
④な４０～５０歳以上の人が中心か。
そんな人が７００戸以上ももいるのかなあ。スミフも強気すぎると・・・

[545: 匿名さん]

10年前に70平米3500万の物件って、コスギタワーでしょうか？

[546: 物件比較中さん]

頭金を考えなければ月のローンだけで20万オーバー。
管理修繕固定資産で5万。
車乗ればさらに。

住居費は普通手取りの25～30％と考えると年収最低1000万上、できれば1200程度ないとゆとりはできない。

武蔵小杉にそんな層が700戸も集まるか、、、否でしょうね。

[547: 匿名さん]

>>544
そもそも同じ坪単価で富久クロス買えるんだよね。ってことは
妥協、じゃなくて小杉に都心（新宿御苑）と同じ価値を感じられる人しか
ここは買えないことに、その論理だとなってしまう。

[548: 匿名さん]

コスギタワーは築5、6年じゃ。

[549: 匿名さん]

うちも昨日行きましたが、価格は教えてくれませんでした。
坪単価330ですか。70平米ちょうどで7000万なら都内が買えますね。
小杉ごときにもったいない、と思う層は対象外ということですね。

[550: 匿名さん]

いいんじゃない、都内にすれば。