シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[221: 匿名さん]

216さん

一般的にはそーかもしれませんが、現実はそんな一辺倒な動きはしてませんよ。特に武蔵小杉は中古と新築の価格差が小さいし、今はローン中でも新たなローンを組めるし、キャッシュで買ってもいー。

[222: 買い換え検討中]

＞226さん
乾式壁が壊れるって、どちらの免震マンションであったんですか？

[223: 匿名さん]

＞219
横須賀線があるからでしょー普通に考えて

[224: 匿名さん]

３・１１のときはけっこうあちこちであったよ。悲惨だったのは耐震等級３と最強を謳っていたみなとみらいの免震物件。

[225: 匿名さん]

>221

小杉は横須賀線新駅開業、副都心線直通と話題があったという特殊事情でしょ。これからはもうそれもない。

[226: 周辺住民さん]

>224
そうなんですか？免震て下層階と上層階が同じようにゆっくり揺れるから建物は損傷しないと思っていたのですが。

[227: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象。乾式壁やALCといった非構造部分は対象外だから、壊れても設計上問題なしってことで売主に責任はない。それから長期修繕計画って自然災害は考慮されてないから、補修のための費用をどこから調達するかってのも問題になる。というか、３・１１のときに問題になった。

[228: 匿名さん]

>226

免震って建物が揺れないことが前提に設計されている。なので耐震等級１ならば、同じ揺れに襲われたときの壊れやすさは一緒。皆、そういうところを見落としている。

[229: 物件比較中さん]

住友のマンションは造りがいいのが多いから期待してるんだけどなー
リエトコートは元々住友じゃなかったしね
住友から住友は誰かいないですか？

[230: 匿名さん]

相模大野の住友のタワマンは３・１１のときに壊れたよ。

[231: 匿名さん]

ゼネコンの実績を調べたほうがいいよ。

[232: 周辺住民さん]

>223

横須賀線のためだけに、魅力がないと思ってる武蔵小杉の分譲マンションを買ってしまう人が”普通”を堂々と語ってしまう（笑）

[233: 匿名さん]

225さん

中古物件の資産価値を維持もしくは上昇させる要因は、もう武蔵小杉には出てこないという一つの判断ですね。保守的に考えるならそれもありですね。私は武蔵小杉は再開発が全て終わるまで少なくともまだ数年は継続するとみています。5年程度の築浅であれば、特にここは立地も良いですし、70㎡の中高層物件であればリセールバリューが見込めそうに思えます。

[234: 匿名さん]

リセールバリューありそうですか。5年後に売却するとしてどのくらいの金額で売却できますかね？2割アップ、購入価格と同じ、2割ダウン。2割アップかなぁ

[235: 匿名さん]

>232

両方が便利につかるから東側のタワマンを買ったんですよ。
なんか間違った脳内変換されてるけど、
東急しか使わないんだったら小杉じゃなくていいんじゃないって話。
横須賀線は、朝の混雑さえ目をつぶれば、
山手線の東側のターミナル駅に停車してくれて便利。
土日は東横線で、アクセスできる街が選べる。
これが、小杉の立地として魅力。
街の中身はいまいち。

[236: 匿名さん]

どこにつかるんですかw

[237: 匿名さん]

（東急しか使わないって誰も言ってないことは置いといて）どーして東急しか使わないなら武蔵小杉じゃなくてもいーと思うんですか？

[238: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>235さん。
しかし、メインは東横線がいいよ。
横須賀線駅には、何もない。

[239: 匿名さん]

メインは東横線だと思いますが、湘南新宿ラインも意外と便利です。
だから、プラウドタワーより安いのではないでしょうか？
４０００万円台の３ＬＤＫはあちらは無かったと思います。

[240: 匿名さん]

４０００万円台の３ＬＤＫがあるのですか？安いですね。

[241: 匿名さん]

239 すいません、どういうことでしょう？

[242: 匿名さん]

しかしここの建物は大きいね。
前にできている東側の古いマンション住民の人たちに相当な圧迫感を与えそうな大きさだ。
その分ここの南西方向はいい眺望が期待できるね。東南も上層階が良さそう。
今後の中古マーケットを考えると、ここが７０㎡前後を大量に供給してくるから、それくらいの物件が溢れる可能性が高いことを考慮すべきでしょう。
８０㎡以上の好眺望物件は価値があると思う。

[243: 周辺住民さん]

>242
古いって言ってもまだ5年だけどね。
うちは東側既存タワマンの93平米だからこことは競合しないかな。
というか72平米によく住めるな、という感覚です。

[244: 物件比較中さん]

さぁあほなことばっか言ってる人はおいておいて、今日から事前案内会ですね。
何にせよ、楽しみです。

[245: 購入検討中さん]

240

3LDKで安いとか早合点しない方がよいですよ。平米数が重要。
見せかけに騙されないようにした方がよいかと。ここに限りませんが。

70平米と80平米の3LDKは比較できません。70平米の3LDKはカツカツですが、2LDKならそれなり。

[246: 匿名]

70へーべーって二人住まいですよね。価格と住みごこちの良さが比例しない物件ですね。

ディンクスで、共働きには最適な物件ですが、ファミリー向け物件ではないですね。ファミリーは、住友の売り文句に踊らされて買うのは良いですが、住んでから後悔しても遅いですよ。住み替えできるくらいな潤沢な資金がある方は、そもそもこんな、プラスマイナス考えて、妥協ラインぎりぎりな設定のマンション買わないでしょうから。

無駄に高いタワーで、スミフの販売戦略でゆっくり売られたら、積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

金銭的に頑張って購入予定の方にはおすすめしないですが、スミフはそういう層がターゲットで、うまい営業で買ってしまう人もいるんでしょうね。

買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

[247: 匿名さん]

＞積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

そんな物件あるの？完売までデベ負担に決まってるじゃん。真剣な検討者とはとても思えないね。

＞買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

まずは一回モデルルーム行ってみなよ。どこでもいいからさ。それとも一生待ちますか？

[248: 購入検討中さん]

　事前説明会行ってきました。

　部屋のグレードはまあ普通のタワーマンションです。
売りのワイドビューとか梁が外に出ているのは良い感じ。
間取りも平米数の割りに部屋が広く取れていると感じました。

　で、お値段。
最高でこのくらいという価格ですが、
低層階で平米100万円ぐらい。
向きによる違いは余りありません。
高さによる違いも小さい方です。

　平米数の割りに部屋が広いというのは良いところですが、値段を見てしまうと、、、
もうちょっと様子を見てみたいと思います。

[249: 匿名さん]

平米100万円ということは坪単価330万円ですか？やはり高いですね。

[250: 匿名さん]

事前説明会行けない方はこちらを！http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20131028/637733/?...

[251: 匿名さん]

250さん
情報ありがとうございます。
大きな窓はいいですね。
もしかして、エアコンは天井についているんですかね。
スカイラウンジはそうなっています。

[252: 248]

>>251さん

　エアコンは普通のエアコンでした。

[253: 匿名さん]

２５２さん
情報ありがとうござます。窓が大きいので天井に標準装備なのかとちょっと思いました。

[254: 匿名さん]

マジか!ここで坪330って。どんだけ盛ってるんだよ。
パークシティですら270前後だったはずなのに…

[255: 買い換え検討中]

低層階で330？
ってことは、70㎡で7000万円ですか・・・、低層階で。
予想通りのスミフ価格ですね。

[256: 匿名さん]

まあパークシティ大崎が320予想が380になったようだし、ここが290予想が330でもおかしくないかな。上げ調子です。

[257: 匿名]

330が本当だとすると御苑が望める山手内側の新宿のトミヒサクロスより高いってことになるよ。
ありえないでしょ。ここはどこですか？川崎ですよ。

[258: 248]

　覚えている限りで正確に言っておくと
低層階が、
北向き55平米ぐらいの2LDKの部屋が5400万円。
東向き、南向きの3LDKの部屋が6900万円。
高層階が、
＋400万円～500万円。
　営業さんはこれは最高でこの価格と言うことだと言っていました。

　ここから先は想像ですが、
これだと北向きが南向きに比べて余りに高すぎるのでそこら辺はかなり調整が入るのではないかな？

[259: 匿名さん]

3LDKで、4000万円台はどうなったの？

[260: 匿名さん]

でもたまプラーザの駅徒歩８分の美しが丘プラウドが
310から330だそうです。
であれば小杉もあり得るのでは。

[261: 匿名さん]

4000万円台とか、リエトより安いわけないでしょ。

[262: 匿名]

まぁそうなれば究極の高値掴み物件ですね。

[263: 匿名さん]

こんなに都心から遠いのに。。。
低層北向きで平米１００万って・・・

[264: 匿名さん]

プラウドタワーより安いっていうからこっちに切り替えたのに、逆に何割増しだよ。これならプラウドタワーに決めとけば良かった…

[265: 匿名さん]

やっぱ、土地の仕入れが高い住友さんに安い値段を期待しちゃだめですよ。
カスタムオーダーメードで関心をそちらに仕向け、部屋の広さを抑えてなんとか高値感を払しょくしようとしてますが、とにかく超強気ですな。
これでどれだか捌けるか楽しみです。

[266: 匿名さん]

こうやって
掲示板で仕掛けておいて
実際はリエトより
１０％上
格安なイメージだけ植えつける
でしょ？

住友さん！

[267: 匿名さん]

直近のプラウドの一番高いとこで一坪３１１万程度だったぞ。
ここ北側で３３０万程度もすんの？
ありえんな。

[268: 匿名さん]

横須賀線へのアクセスもいーから当然の価格ですよね？無駄金を使わない人はこちらを選ぶんでしたよね？武蔵小杉に住むならこの立地じゃないと意味がないんでしたよね？みなさん。

[269: 匿名さん]

まあ、一発目のふっかけでしょうね。
これで少し安くなるとあら不思議。
どちらにせよ、270以上は高値掴み覚悟だな。

[270: 匿名さん]

7000万円を越えないように狭くしているはずですよ。
一部条件の良いところは越えるでしょうけど。