シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[201: 匿名さん]

だから一般論として、不動産価値の話になるわけで。
東横の近くにはもうないっていう話。

そこからみんなが話しているんだよ。
わかった？

[202: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>201
投げやりにならないでください。
東横に近いのは、これからたくさんできますよ。
三角
エルシー
ツイン

[203: 匿名さん]

マンション不動産価値を語ると、一般論で優劣話しても実際に買う人は個別要件もあるわけで、それらを含めて議論できないと意味ないじゃん。わかってる？

[204: 匿名さん]

私は、東横と横須賀線しか使わないので
やはりどちらも近い東口がよいです。

南武線と東横線ど横須賀線を使用されない方は
西口、北口がよいですよね。

どこも武蔵小杉なので個人的にどの路線を使用
するかで選択するのでは。

[205: 匿名さん]

買いたいときに分譲されてるとは限らない。
タイミングに尽きるでしょう。
タイミングさえ合ってればここよりも欲しいと思える物件があるのでは?

[206: 匿名さん]

とりあえず買って、もっと気に入ったとこが出来たら買い換えればいーんじゃないの？値下がりリスクを取る分、プラマイゼロでも勝ち組、値上がったら笑いが止まらない。次買う時により広くて眺望のいい物件が買えるし。

[207: 匿名さん]

タイミングの話をしてもどうしようもないですね。
ただ、セントラルのエリアにマンションが建たない限り、
ここが今後の再開発含めて最良の立地ですね。

三角タワーや北口のことを書いている人いますが、
例えば今後売る際も両方にアクセスがいい方が資産性が高いのは自明です。
もちろん、売るつもりがなくて、横須賀線も使う頻度が低ければ、
それらでもいいんでしょうけどね。
とはいえ、無駄に高い金払っているんですけど。

[208: 匿名さん]

ここを買う人が一番無駄な金を払うことになるんだろうな。スミフが有り得ない高額で仕入れた土地代が分譲価格に乗っかるんだから。

[209: 匿名さん]

多少は800戸の効果ないかなあ。

[210: 買い換え検討中]

無駄金って言ってる方は何なんですか？
無駄だったかどうかは自分が決めるもんでしょ？
あまりにもピーピー小杉の価値が上がって買えない方の妬みがひどいもんですから、今後ここを見ることはないかな。
さようなら。

[211: 匿名さん]

無駄金と書いていたわたしは、東側のタワマン住民ですよ。
そうじゃないと、あれこれ詳しく小杉のこと書けるわけないじゃないですか。

両線が整って地価が上がったのに、
東急だけでいいからと西側マンションを買うのは、
わたしには理解できないもんで。
たかだか特急停車駅ってだけでしょ。
街の魅力なんて、元住や日吉に圧倒的に負けてます。

朝の数分を争うような低次元なビジネスパーソンでなければ、
空いている各停でゆとりをもって読書したりニュース見たり新聞見たり、
有意義な時間が過ごせますよ。

[212: 匿名]

武蔵小杉ならばライフスタイルやそれこそ個人の通勤や通学スタイルにあわせて、特急や急行、各駅と好きな電車が選べるから、各駅しか止まらない駅よりはやはり付加価値があるといわざるをえないですね。

[213: 物件比較中さん]

東側ってお見合いしますよね。眺望が望めるのは西側と南側かな。南側高そう、西側は嫌→撤退濃厚です。ここの南側を買える人って年収どれくらいなんだろう。すごいなあ。羨ましいです。

[214: 匿名さん]

三井の二男ってだんだん囲まれてしまって可哀そう。
立地は最高なのに・・・そんなもんなんだよねえ。

[215: 匿名さん]

でも、三井の次男だが長男だが知りませんが、すごいお買い得だったのですね。


http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=6

[216: 匿名さん]

>206

買い替えって簡単じゃないよ。相場が上がってるときには新築の値上がりの方が大きいし、相場が下がってるときは中古の値下がりのほうが大きい。それに売却したお金を新居の購入資金にする場合は、売却を先にしなきゃならないんで一時的な仮住まいも必要になって引越しが2回になる。

[217: 匿名さん]

お買い得だったのはミッドまでだったのかなあ…。
リエトの売れ残りだって結局叩き売りで安く買えてるし。
本気でここかもっと好条件の中古か悩む。

[218: 匿名さん]

お金があるならこのあたりの中古は止めた方がいいんじゃない。
震災の影響が内部にあるでしょ。
買う価値があるのはその後にできた物件でOK

[219: 匿名さん]

211

なら元住吉か日吉に住めばいーのに。高次元なビジネスパーソンさんは、なぜ魅力のないムサコのタワマンを買ったんでしょうねw

[220: 匿名さん]

>218

乾式壁なんて大きな地震が来たら壊れるよ。免震でもね。

[221: 匿名さん]

216さん

一般的にはそーかもしれませんが、現実はそんな一辺倒な動きはしてませんよ。特に武蔵小杉は中古と新築の価格差が小さいし、今はローン中でも新たなローンを組めるし、キャッシュで買ってもいー。

[222: 買い換え検討中]

＞226さん
乾式壁が壊れるって、どちらの免震マンションであったんですか？

[223: 匿名さん]

＞219
横須賀線があるからでしょー普通に考えて

[224: 匿名さん]

３・１１のときはけっこうあちこちであったよ。悲惨だったのは耐震等級３と最強を謳っていたみなとみらいの免震物件。

[225: 匿名さん]

>221

小杉は横須賀線新駅開業、副都心線直通と話題があったという特殊事情でしょ。これからはもうそれもない。

[226: 周辺住民さん]

>224
そうなんですか？免震て下層階と上層階が同じようにゆっくり揺れるから建物は損傷しないと思っていたのですが。

[227: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象。乾式壁やALCといった非構造部分は対象外だから、壊れても設計上問題なしってことで売主に責任はない。それから長期修繕計画って自然災害は考慮されてないから、補修のための費用をどこから調達するかってのも問題になる。というか、３・１１のときに問題になった。

[228: 匿名さん]

>226

免震って建物が揺れないことが前提に設計されている。なので耐震等級１ならば、同じ揺れに襲われたときの壊れやすさは一緒。皆、そういうところを見落としている。

[229: 物件比較中さん]

住友のマンションは造りがいいのが多いから期待してるんだけどなー
リエトコートは元々住友じゃなかったしね
住友から住友は誰かいないですか？

[230: 匿名さん]

相模大野の住友のタワマンは３・１１のときに壊れたよ。

[231: 匿名さん]

ゼネコンの実績を調べたほうがいいよ。

[232: 周辺住民さん]

>223

横須賀線のためだけに、魅力がないと思ってる武蔵小杉の分譲マンションを買ってしまう人が”普通”を堂々と語ってしまう（笑）

[233: 匿名さん]

225さん

中古物件の資産価値を維持もしくは上昇させる要因は、もう武蔵小杉には出てこないという一つの判断ですね。保守的に考えるならそれもありですね。私は武蔵小杉は再開発が全て終わるまで少なくともまだ数年は継続するとみています。5年程度の築浅であれば、特にここは立地も良いですし、70㎡の中高層物件であればリセールバリューが見込めそうに思えます。

[234: 匿名さん]

リセールバリューありそうですか。5年後に売却するとしてどのくらいの金額で売却できますかね？2割アップ、購入価格と同じ、2割ダウン。2割アップかなぁ

[235: 匿名さん]

>232

両方が便利につかるから東側のタワマンを買ったんですよ。
なんか間違った脳内変換されてるけど、
東急しか使わないんだったら小杉じゃなくていいんじゃないって話。
横須賀線は、朝の混雑さえ目をつぶれば、
山手線の東側のターミナル駅に停車してくれて便利。
土日は東横線で、アクセスできる街が選べる。
これが、小杉の立地として魅力。
街の中身はいまいち。

[236: 匿名さん]

どこにつかるんですかw

[237: 匿名さん]

（東急しか使わないって誰も言ってないことは置いといて）どーして東急しか使わないなら武蔵小杉じゃなくてもいーと思うんですか？

[238: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>235さん。
しかし、メインは東横線がいいよ。
横須賀線駅には、何もない。

[239: 匿名さん]

メインは東横線だと思いますが、湘南新宿ラインも意外と便利です。
だから、プラウドタワーより安いのではないでしょうか？
４０００万円台の３ＬＤＫはあちらは無かったと思います。

[240: 匿名さん]

４０００万円台の３ＬＤＫがあるのですか？安いですね。

[241: 匿名さん]

239 すいません、どういうことでしょう？

[242: 匿名さん]

しかしここの建物は大きいね。
前にできている東側の古いマンション住民の人たちに相当な圧迫感を与えそうな大きさだ。
その分ここの南西方向はいい眺望が期待できるね。東南も上層階が良さそう。
今後の中古マーケットを考えると、ここが７０㎡前後を大量に供給してくるから、それくらいの物件が溢れる可能性が高いことを考慮すべきでしょう。
８０㎡以上の好眺望物件は価値があると思う。

[243: 周辺住民さん]

>242
古いって言ってもまだ5年だけどね。
うちは東側既存タワマンの93平米だからこことは競合しないかな。
というか72平米によく住めるな、という感覚です。

[244: 物件比較中さん]

さぁあほなことばっか言ってる人はおいておいて、今日から事前案内会ですね。
何にせよ、楽しみです。

[245: 購入検討中さん]

240

3LDKで安いとか早合点しない方がよいですよ。平米数が重要。
見せかけに騙されないようにした方がよいかと。ここに限りませんが。

70平米と80平米の3LDKは比較できません。70平米の3LDKはカツカツですが、2LDKならそれなり。

[246: 匿名]

70へーべーって二人住まいですよね。価格と住みごこちの良さが比例しない物件ですね。

ディンクスで、共働きには最適な物件ですが、ファミリー向け物件ではないですね。ファミリーは、住友の売り文句に踊らされて買うのは良いですが、住んでから後悔しても遅いですよ。住み替えできるくらいな潤沢な資金がある方は、そもそもこんな、プラスマイナス考えて、妥協ラインぎりぎりな設定のマンション買わないでしょうから。

無駄に高いタワーで、スミフの販売戦略でゆっくり売られたら、積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

金銭的に頑張って購入予定の方にはおすすめしないですが、スミフはそういう層がターゲットで、うまい営業で買ってしまう人もいるんでしょうね。

買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

[247: 匿名さん]

＞積み立て金や管理費とか安定しなくて先々心配になりませんか。

そんな物件あるの？完売までデベ負担に決まってるじゃん。真剣な検討者とはとても思えないね。

＞買わずに待てば、安くなるものの待てない輩は損をします。

まずは一回モデルルーム行ってみなよ。どこでもいいからさ。それとも一生待ちますか？

[248: 購入検討中さん]

　事前説明会行ってきました。

　部屋のグレードはまあ普通のタワーマンションです。
売りのワイドビューとか梁が外に出ているのは良い感じ。
間取りも平米数の割りに部屋が広く取れていると感じました。

　で、お値段。
最高でこのくらいという価格ですが、
低層階で平米100万円ぐらい。
向きによる違いは余りありません。
高さによる違いも小さい方です。

　平米数の割りに部屋が広いというのは良いところですが、値段を見てしまうと、、、
もうちょっと様子を見てみたいと思います。

[249: 匿名さん]

平米100万円ということは坪単価330万円ですか？やはり高いですね。

[250: 匿名さん]

事前説明会行けない方はこちらを！http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20131028/637733/?...

[251: 匿名さん]

250さん
情報ありがとうございます。
大きな窓はいいですね。
もしかして、エアコンは天井についているんですかね。
スカイラウンジはそうなっています。

[252: 248]

>>251さん

　エアコンは普通のエアコンでした。

[253: 匿名さん]

２５２さん
情報ありがとうござます。窓が大きいので天井に標準装備なのかとちょっと思いました。

[254: 匿名さん]

マジか!ここで坪330って。どんだけ盛ってるんだよ。
パークシティですら270前後だったはずなのに…

[255: 買い換え検討中]

低層階で330？
ってことは、70㎡で7000万円ですか・・・、低層階で。
予想通りのスミフ価格ですね。

[256: 匿名さん]

まあパークシティ大崎が320予想が380になったようだし、ここが290予想が330でもおかしくないかな。上げ調子です。

[257: 匿名]

330が本当だとすると御苑が望める山手内側の新宿のトミヒサクロスより高いってことになるよ。
ありえないでしょ。ここはどこですか？川崎ですよ。

[258: 248]

　覚えている限りで正確に言っておくと
低層階が、
北向き55平米ぐらいの2LDKの部屋が5400万円。
東向き、南向きの3LDKの部屋が6900万円。
高層階が、
＋400万円～500万円。
　営業さんはこれは最高でこの価格と言うことだと言っていました。

　ここから先は想像ですが、
これだと北向きが南向きに比べて余りに高すぎるのでそこら辺はかなり調整が入るのではないかな？

[259: 匿名さん]

3LDKで、4000万円台はどうなったの？

[260: 匿名さん]

でもたまプラーザの駅徒歩８分の美しが丘プラウドが
310から330だそうです。
であれば小杉もあり得るのでは。

[261: 匿名さん]

4000万円台とか、リエトより安いわけないでしょ。

[262: 匿名]

まぁそうなれば究極の高値掴み物件ですね。

[263: 匿名さん]

こんなに都心から遠いのに。。。
低層北向きで平米１００万って・・・

[264: 匿名さん]

プラウドタワーより安いっていうからこっちに切り替えたのに、逆に何割増しだよ。これならプラウドタワーに決めとけば良かった…

[265: 匿名さん]

やっぱ、土地の仕入れが高い住友さんに安い値段を期待しちゃだめですよ。
カスタムオーダーメードで関心をそちらに仕向け、部屋の広さを抑えてなんとか高値感を払しょくしようとしてますが、とにかく超強気ですな。
これでどれだか捌けるか楽しみです。

[266: 匿名さん]

こうやって
掲示板で仕掛けておいて
実際はリエトより
１０％上
格安なイメージだけ植えつける
でしょ？

住友さん！

[267: 匿名さん]

直近のプラウドの一番高いとこで一坪３１１万程度だったぞ。
ここ北側で３３０万程度もすんの？
ありえんな。

[268: 匿名さん]

横須賀線へのアクセスもいーから当然の価格ですよね？無駄金を使わない人はこちらを選ぶんでしたよね？武蔵小杉に住むならこの立地じゃないと意味がないんでしたよね？みなさん。

[269: 匿名さん]

まあ、一発目のふっかけでしょうね。
これで少し安くなるとあら不思議。
どちらにせよ、270以上は高値掴み覚悟だな。

[270: 匿名さん]

7000万円を越えないように狭くしているはずですよ。
一部条件の良いところは越えるでしょうけど。

[272: 匿名さん]

ただでさえ割高なのにその上消費税も上乗せか…
なんだか厳しいなあ。

[273: 買いたいけど買えない人]

東日本大地震やオリンピック、円安で、資材価格が上がってたり、鉄筋工が上がってたりすることを考えると仕方のない価格のような気がします。都心もこれから出てくる物件は㎡100は簡単に越えてくるでしょうし、立地プレミアムから周辺の1.5倍から2倍くらいになる可能性があると思います。

[274: 匿名さん]

低層で平米１００？
少し前に同じ住友が大井町でだしたなんとか坂ヒルトップと同じじゃん。

あの物件も、坪単価の高さを細切れ（70平米3LDKばかり）でごまかして、
珍しく売り切ったんだよな。
変な成功体験を積んじゃったのかな。

にしても、その２つの比較でも、どう考えても大井町の方が良いなぁ～

[275: 匿名さん]

273 　ここは、都心からかなり離れているよ。マヒしていない。

[276: 購入検討中さん]

値段で文句言うなら、新丸子に住め。そして歩け。

[277: 購入検討中さん]

東横線で東京側で変えない人は、㎡100万でも割安に感じるかもね。

[278: 匿名さん]

東横線プレミアムですね。ブランド力ですな。

[279: 匿名さん]

通りで最近駅近中古が瞬間蒸発するわけだ。

[280: 匿名さん]

4000万円とか変な安値の話がでてますが、その値段「だったら」欲しい。って希望を書き込んだ人が過去にいただけですよ。

豊洲ザ シンボルもまだ売ってる住友さんですから、ある程度高値設定にして、すぐの完売は予定してないでしょう。昨年そこの現地販売に行ってみたら、共有部バルコニーテラスにある花畑近くの黒い外壁に幾つも大きなヒビ入っていて、白いパテ埋めて頑張って修繕中でした。

ちなみに、プラウドタワーのたった一箇所のプレキャストのクラックなんて、幅僅か0.15ｍｍ、髪の毛たった1〜2本程度。強度に一切関係無い。直してる風景写真は、工程上ああ見えて当然。事実確認してないのに騒ぎ過ぎるのはどうかと…。

前田建設さん、クラックは日本では0.3ｍｍまでは直して使う決まりだから、直してる所は清水建設みたいに皆に見せてあげないで隠した方がイイよ。付け込まれるから。

この先しばらくは新築を買えるのはここしかなくなったから、安くする必要が無い。部屋の個別状況で少し値段変える所があるだけです。

いつもは閲覧だけだけどちょっと言いたくなった、マンション好きでした。

[281: 匿名さん]

ついに新価格か？！

[282: 物件比較中さん]

ここ買う人はいずれ近所のタワマン住民宅にお邪魔したとき広々角部屋が極少3LDKの自宅より安いって聞いたら時代のせいだと割り切れるのでしょうか？

[283: 匿名さん]

別に他の人のためにマンション買っているわけじゃないから。見栄っ張りは別にして。

[284: 匿名さん]

竣工間近のGWTを未使用で売る予定の方には追い風ですね！

[285: 周辺住民さん]

狭小800個はちょっと特殊ですよね〜。なんらかリスクありそうな気がします。

[286: 物件比較中さん]

小さめの住戸(50平米台、60平米台前半) と、まぁ大きめの住戸(それより上～70平米台前半)の割合って、どんな感じなんでしょうか？

敷地から考えると、小さめの住戸7割位ですか？！

先に大きめが売れて、小さめが残ってたグランドウイングみたいな流れになりそう。GWTの小さい、あの子供部屋にも使えないリビングと寝室に挟まれた4畳の部屋、実際どうやって使うんだか楽しみですね、買われた方。

[287: 匿名さん]

事前案内行ってきました。
55平米2LDKで5500-5900
70平米3LDKで6600-6900
くらいでした。
2LDKは北向きのみでした。
800戸も捌けるのか見ものです。

[288: 匿名さん]

我が家も見て来ました。意外と高くなく、まともな値付けです。

[289: 買い換え検討中]

見た目の価格抑えるためにわざわざ狭くしてるんだから。応援書き込みしてもらいたいわけですよね。

[290: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の発表はありましたか？

[291: 匿名さん]

それはいいんだけど
威圧感にたいしてやっぱり価格高すぎだよ
アリオもGWTもららテラスもナチュラル配色なのに
何故真っ黒けのモノリスにしたんだろ？
せめてリエトの白なら良かったのに

[292: 購入検討中さん]

>>290さん

　まだ、間取りも全て決まっていない状態です。
　ただ、営業さんが55平米ぐらいの部屋の毎月の支払を計算するときに
住宅ローンに22000円を足していました。
参考にはなるかと思います。

[293: 物件比較中さん]

掲示板だからガセネタも多いな 安く無いけど 高くもないじゃない 三井のグランドウイングプラス消費税増税ぐらいたろ

[294: 匿名さん]

住友不動産はリエトでテストマーケティングを入念にしてきたので、外さない値付けをしているはずですよ。

[296: 匿名さん]

７割５分が７０平米です。小さいのは、すべて北です。
予定ですが、高層階で坪単価３３０万で、
中層階は坪単価３１４万でした。角部屋の話ではないです。
方位による差はあまりないようでした。
３ＬＤＫ間取りは、未公開ですが基本３種類です。天井が高くアウトフレームで非常にきれいです。
無駄な共用施設はないです。
タワーパーキングは笑えます。

全体としては、好印象ですが・・・やはり少し高いようです。

[297: 物件比較中さん]

＞291
GWT買った人には悪いけど、三井って外観センス悪くない？
やっぱ住友のマンションはかっこいいよ。
まぁ武蔵小杉には淡い色合いしかないから、目立って仕方ないと思うわ。

[298: 匿名]

狭い部屋は坪240ぐらいですね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1183.html

[299: 匿名さん]

外観がすべてではないけれど、297さんの意見には心底同意‼︎
住友はカッコいい物件多い。あとモリモトも。三井っていつも野暮ったいんだよねえ。

[300: 物件比較中さん]

やや高めだが住友不動産なら普通かな相変わらずエントランスは豪華 エレベーターは8機あるから高層階でも待ち時間なさそうかな