シティタワー武蔵小杉 パート2

[物件比較中さん]

シティタワー武蔵小杉のパート2です。
引き続きいろいろと情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/306059/
所在地：神奈川県川崎市中原区　中丸子2番1他、市ノ坪449番3他　
交通：JR横須賀線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「武蔵小杉」駅から徒歩4分
　　　東急東横線「武蔵小杉」駅から徒歩4分 、JR南武線「武蔵小杉」駅から徒歩7分
　　　JR南武線「向河原」駅から徒歩8分
間取り：2LD・K/3LD・K　
専有面積：54.66m2～71.78m2　

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_musashikosugi/
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[185: 匿名さん]

横須賀線や湘南新宿ラインの開業で武蔵小杉の価値が上がったのは間違いないですね。更に東横線の副都心線乗り入れが追い風となり、北口開発が続くことで武蔵小杉はまだまだ発展していく。横須賀線を使う人にも使わない人にも資産価値上昇の恩恵は出ているのでは？

[186: 匿名さん]

４０００万台で買えるんだから、充分に安い。そこを考えないと。

[187: 入居済み住民さん]

>175さん
ここが動線が悪い？
↑
悪いです。

横須賀線までは最後のロータリーを半周するまでは、一本道ですよ。
↑
信号がありますし、ならリエトの方がいい。


東急も、すぐ府中街道に出たら高架下を歩けばすぐ南口。
↑
高架下は汚いです。しかも
仮称アリオが邪魔して、最短距離ではありません。
仮称アリオですら、信号渡らないと行けません。

本当に、周辺を把握されてるのかな？
↑
住んでます。駅直結は、ヒカリエ、ラゾーナ、ライズ、マークイズなど
直結施設にはかなり便利ですよ。



横須賀線を使わない人は、西口でも北口でもいいんでしょうけど、
だったらなんでわざわざ横須賀線が停まるようになって、
さらに地価が上がった小杉に住む必要があるのかわかりません。
↑
横須賀線はたまに使うし、品川方面に行くの便利ですね。
横須賀線のおかげで利便性はあがってて感謝してます。
しかし、横須賀線はたまに使うからよくて、
駅には何もないし、本数少ないし、住むのは、東横線の近くにがいいと思います。
あと、東横線の中で武蔵小杉に住む意味は、横須賀線の乗り換えだけではなく、
特急も停まる駅で都心に近いというのも大きいですし、南武線で、すぐラゾーナに行けるのも
1つです。



かなり大金をどぶに捨てているように思います。
南武線側の駅入ってからホームまで人によってまちまちですが、
７～８分程度かかるのは毎日使わないにしても苦痛ですよ。
↑
いえ、休みの日もあんまり使いませんよ。
むしろ横須賀線ユーザーは、休みの日はほとんど東横線使ってませんか？


小杉の評判が良くなったことでその評判に踊らされて買った哀れな人々としか、
プラウドとセントスクエアについては思えませんね。
↑
プラウドは確かにそうかもですが、
今後の三角タワーの商業施設次第ですね。

結局、東側のコスタくらいを南限するエリアが、
一連の再開発の理屈が通る立地エリアで、
あとは正直無駄金を払っているとしか思えませんよ。
↑
すみません。意味わかりません。
もう一度説明願います。

[188: 周辺住民さん]

＞187さん
横からですみません。
横須賀線が品川、東京へのアクセスを格段に良くした、それだけで大分価値が変わると思うのですが。
休みの日も、って仰られるぐらいですから、普段品川東京に通勤されないんですよね？
利便を享受されていない方が横須賀線は使わないーって言っても、それは至極当然ですし、武蔵小杉の価値が上昇した理由を理解されていないと思うのですが。
結局東横線の西側は古き良き武蔵小杉で、再開発の恩恵が強いのが東側、ではないですか？
西側に建つマンションの周辺に緑はありますか？
緑もあり、両路線徒歩4分と駅利便も良く、「新しい」商業施設も集積しているのは東側のここの立地です。
更にここは南西に抜けがしっかりしている。
パークシティを買われた方から文句が出ても仕方がないくらい、後から良い条件をかっさらうようで嫌らしくも感じますが、ここの立地は武蔵小杉エリアで申し分なく良いと思います。

[189: 入居済み住民さん]

>181様。
武蔵小杉が南武線と東横線だけでここまで地価上昇しますかね？
↑
ここまでは上昇しなかったと思います。



日経記事にもありましたが、地価が上がってるのはパークシティやリエトコートがあるエリアですよ。
↑
それはそうです。何もない時期に建てましたし、元が安いですから。
今は、エクラスやグランドウィングの方が高いですよ。
シティタワーは最も高くなりますよ。発展が進んでからの物件ですからね。昔と認知度が違いますからね。


ツインが勝ちとか、優位だとかは正直思えないです。
確かに勝ち負け論を語るのは価値観によるので人それぞれですが、人それぞれで不動産の価値は決まりませんよね？
↑
はい。もちろんそう思います。


横須賀線湘南新宿のユーザーの方が興味を示されてる、と聞いたことがあります。品川、東京にダイレクトアクセスできることのメリットは相当大きいと思いますし、それで武蔵小杉の価値が高まっていると思います。それがなかったら武蔵小杉は坪260くらいで止まってますよ。
↑
260はないです。今や新川崎でも坪260ですからね。逆に、武蔵小杉がなければ、新川崎は、もっと安かったと思いますが。
確かに、横須賀線のおかげで武蔵小杉の価値はさらに上がりましたが、それも東横線があってこそです。
何もない横須賀線の近くよりは、東横線の近くの方が、価値はあると思います。


横須賀線湘南新宿ラインの新駅開設で徐々に上がって300万越えてくるものだと、思いますけどね。
166さんは個人的に東横線ユーザーだからそのように仰られるのではないですか？
↑
確かに。

東横線だけだったら周辺の駅とここまで差は出ないと思いますが。
↑
差はあります。
都心に近く、特急停車駅と、再開発で駅近物件が多いのも要因ですよ。


横須賀線があるから価値が高まっている、これは自明の理じゃないですかね？
実際横須賀線新駅開設前に販売した住友のマンションは利益が出ているみたいですし。
武蔵小杉エリアに不足していた商業施設も、結局パークシティやリエトコートのエリアに完成されるのですから。
そのエリアの価値が高まり、そこで建築されるマンションの立地的価値が高くなりうると考えています。
どこに矛盾点があるのでしょうか？
回答いただければと思います。
正直反論の余地はないと思いますが。
↑
論点が違います。
確かに横須賀線のおかげで武蔵小杉の価値は上がりました。
しかし、何もなく本数の少ない横須賀駅よりは、
東横駅に近い方が、立地として価値あると思うだけです。

[190: 匿名さん]

最近、すみふのサクラって長文だから分かりやすい。

[191: 匿名さん]

今の時点でこのマンションには1人の購入者もいないわけで
そんなマンションを必死に擁護する必要があるのは、1つしかいないしな。
それに上の結論だったらレジかコスタが最良という話に帰結するだろうし。

[192: 匿名さん]

4000万台って何？

[193: 匿名さん]

北口はやはり南武線の玄関口であり、南武線のイメージ。
個人的には一年に一度乗るか乗らないかです。

東横や横須賀線使用者は東口が便利です。

南武線使用者の方は北口のツインタワー等がよろしいかと。
後、エクラスやプラタ中古ですね。

小杉はそれだけ選択肢があるということです。

[194: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>187さん。
水をさすようで、申し訳ありませんが、
両駅徒歩4分てのは、言葉のマジックで、
決して、両駅の動線の真ん中ではありませんので、
両駅動線の途中にあるミッドスカイタワーや、
ステーションフォレストタワーのほうが、いいですね。

両駅4分よりは、
東急にもっと近いほうが便利です。

仮称アリオの真ん中が広い遊歩道でもあり、
再開発の真ん中を歩き、東急まで行ければいんですけどね。

残念ながら今のままでは仮称アリオが邪魔で、東急までは、遠回りになりますね〜。

いづれにせよ、これから販売の首都圏最高の物件だとは
思いますが。

[195: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>193さん

北口はやはり南武線の玄関口であり、南武線のイメージ。
↑
今はそうかもしれません。
しかし、北口も再開発でイメージ変わると思います。
東口だって、元々は、工場やグランドのイメージになるわけですし。
北口は、ペデストリアンデッキでイメージを払拭
すると思います。現状、ツインタワーとエルシー跡地は、
ペデストリアンで繋がるのが決まってます。
それだけで終わると意味ないし、
それだけで終わるとも思えません。
小杉ビルディングの再開発も必須ですが、
エルシー跡地と三角タワーや、南武線駅が繋がれば、
北口のイメージは、変わりますよ。
南武線駅も東急とすぐ繋がってる分、
コアタウンと直結しますし、
横須賀線近場よりは、住みやすいかもしれません。

[197: 匿名さん]

横須賀線が最高ならレジデンスが最強ですよ。こちらもエクラス同様雨に濡れずに通えます。

[198: 住まいに詳しい人]

どっちも使えるって中途半端とも言えるからね。
やはりどちらかの駅に直結のほうが良い。

[199: 匿名さん]

東横線より横須賀線が最高と誰も言ってないような。誰が考えてもわかる。

東横線に近いけど、横須賀線から遠いのと、
どちらにもほどほど近いのとどちらが良いかという話でしょう。

ちなみに、ツインタワーから東横ってこことさほど変わらないよねえ。
ここの線路脇のルートは、武蔵小杉に住む人レベルでは気にならないよ。
あと、横須賀線を考えた時ペデストリアンって風景変わらないから長く歩くのには向いてない。慣れないと疲れる。

余談だが、アリオ調べるともちろんシティ側からも入れる。


ここで気になるのは、①街道や電車からの音②アリオ駐車客が列作ったりするのか③エントランス脇のガーラがどんな感じなのかなど。

[200: 匿名さん]

＞東横線に近いけど、横須賀線から遠いのと、
＞どちらにもほどほど近いのとどちらが良いかという話でしょう。

なら、メインで使う駅に近い方が良いでしょう。それは人それぞれでどっちがいーとかの議論が不毛。

[201: 匿名さん]

だから一般論として、不動産価値の話になるわけで。
東横の近くにはもうないっていう話。

そこからみんなが話しているんだよ。
わかった？

[202: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>201
投げやりにならないでください。
東横に近いのは、これからたくさんできますよ。
三角
エルシー
ツイン

[203: 匿名さん]

マンション不動産価値を語ると、一般論で優劣話しても実際に買う人は個別要件もあるわけで、それらを含めて議論できないと意味ないじゃん。わかってる？

[204: 匿名さん]

私は、東横と横須賀線しか使わないので
やはりどちらも近い東口がよいです。

南武線と東横線ど横須賀線を使用されない方は
西口、北口がよいですよね。

どこも武蔵小杉なので個人的にどの路線を使用
するかで選択するのでは。

[205: 匿名さん]

買いたいときに分譲されてるとは限らない。
タイミングに尽きるでしょう。
タイミングさえ合ってればここよりも欲しいと思える物件があるのでは?

[206: 匿名さん]

とりあえず買って、もっと気に入ったとこが出来たら買い換えればいーんじゃないの？値下がりリスクを取る分、プラマイゼロでも勝ち組、値上がったら笑いが止まらない。次買う時により広くて眺望のいい物件が買えるし。

[207: 匿名さん]

タイミングの話をしてもどうしようもないですね。
ただ、セントラルのエリアにマンションが建たない限り、
ここが今後の再開発含めて最良の立地ですね。

三角タワーや北口のことを書いている人いますが、
例えば今後売る際も両方にアクセスがいい方が資産性が高いのは自明です。
もちろん、売るつもりがなくて、横須賀線も使う頻度が低ければ、
それらでもいいんでしょうけどね。
とはいえ、無駄に高い金払っているんですけど。

[208: 匿名さん]

ここを買う人が一番無駄な金を払うことになるんだろうな。スミフが有り得ない高額で仕入れた土地代が分譲価格に乗っかるんだから。

[209: 匿名さん]

多少は800戸の効果ないかなあ。

[210: 買い換え検討中]

無駄金って言ってる方は何なんですか？
無駄だったかどうかは自分が決めるもんでしょ？
あまりにもピーピー小杉の価値が上がって買えない方の妬みがひどいもんですから、今後ここを見ることはないかな。
さようなら。

[211: 匿名さん]

無駄金と書いていたわたしは、東側のタワマン住民ですよ。
そうじゃないと、あれこれ詳しく小杉のこと書けるわけないじゃないですか。

両線が整って地価が上がったのに、
東急だけでいいからと西側マンションを買うのは、
わたしには理解できないもんで。
たかだか特急停車駅ってだけでしょ。
街の魅力なんて、元住や日吉に圧倒的に負けてます。

朝の数分を争うような低次元なビジネスパーソンでなければ、
空いている各停でゆとりをもって読書したりニュース見たり新聞見たり、
有意義な時間が過ごせますよ。

[212: 匿名]

武蔵小杉ならばライフスタイルやそれこそ個人の通勤や通学スタイルにあわせて、特急や急行、各駅と好きな電車が選べるから、各駅しか止まらない駅よりはやはり付加価値があるといわざるをえないですね。

[213: 物件比較中さん]

東側ってお見合いしますよね。眺望が望めるのは西側と南側かな。南側高そう、西側は嫌→撤退濃厚です。ここの南側を買える人って年収どれくらいなんだろう。すごいなあ。羨ましいです。

[214: 匿名さん]

三井の二男ってだんだん囲まれてしまって可哀そう。
立地は最高なのに・・・そんなもんなんだよねえ。

[215: 匿名さん]

でも、三井の次男だが長男だが知りませんが、すごいお買い得だったのですね。


http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=6

[216: 匿名さん]

>206

買い替えって簡単じゃないよ。相場が上がってるときには新築の値上がりの方が大きいし、相場が下がってるときは中古の値下がりのほうが大きい。それに売却したお金を新居の購入資金にする場合は、売却を先にしなきゃならないんで一時的な仮住まいも必要になって引越しが2回になる。

[217: 匿名さん]

お買い得だったのはミッドまでだったのかなあ…。
リエトの売れ残りだって結局叩き売りで安く買えてるし。
本気でここかもっと好条件の中古か悩む。

[218: 匿名さん]

お金があるならこのあたりの中古は止めた方がいいんじゃない。
震災の影響が内部にあるでしょ。
買う価値があるのはその後にできた物件でOK

[219: 匿名さん]

211

なら元住吉か日吉に住めばいーのに。高次元なビジネスパーソンさんは、なぜ魅力のないムサコのタワマンを買ったんでしょうねw

[220: 匿名さん]

>218

乾式壁なんて大きな地震が来たら壊れるよ。免震でもね。

[221: 匿名さん]

216さん

一般的にはそーかもしれませんが、現実はそんな一辺倒な動きはしてませんよ。特に武蔵小杉は中古と新築の価格差が小さいし、今はローン中でも新たなローンを組めるし、キャッシュで買ってもいー。

[222: 買い換え検討中]

＞226さん
乾式壁が壊れるって、どちらの免震マンションであったんですか？

[223: 匿名さん]

＞219
横須賀線があるからでしょー普通に考えて

[224: 匿名さん]

３・１１のときはけっこうあちこちであったよ。悲惨だったのは耐震等級３と最強を謳っていたみなとみらいの免震物件。

[225: 匿名さん]

>221

小杉は横須賀線新駅開業、副都心線直通と話題があったという特殊事情でしょ。これからはもうそれもない。

[226: 周辺住民さん]

>224
そうなんですか？免震て下層階と上層階が同じようにゆっくり揺れるから建物は損傷しないと思っていたのですが。

[227: 匿名さん]

耐震基準って構造部分が対象。乾式壁やALCといった非構造部分は対象外だから、壊れても設計上問題なしってことで売主に責任はない。それから長期修繕計画って自然災害は考慮されてないから、補修のための費用をどこから調達するかってのも問題になる。というか、３・１１のときに問題になった。

[228: 匿名さん]

>226

免震って建物が揺れないことが前提に設計されている。なので耐震等級１ならば、同じ揺れに襲われたときの壊れやすさは一緒。皆、そういうところを見落としている。

[229: 物件比較中さん]

住友のマンションは造りがいいのが多いから期待してるんだけどなー
リエトコートは元々住友じゃなかったしね
住友から住友は誰かいないですか？

[230: 匿名さん]

相模大野の住友のタワマンは３・１１のときに壊れたよ。

[231: 匿名さん]

ゼネコンの実績を調べたほうがいいよ。

[232: 周辺住民さん]

>223

横須賀線のためだけに、魅力がないと思ってる武蔵小杉の分譲マンションを買ってしまう人が”普通”を堂々と語ってしまう（笑）

[233: 匿名さん]

225さん

中古物件の資産価値を維持もしくは上昇させる要因は、もう武蔵小杉には出てこないという一つの判断ですね。保守的に考えるならそれもありですね。私は武蔵小杉は再開発が全て終わるまで少なくともまだ数年は継続するとみています。5年程度の築浅であれば、特にここは立地も良いですし、70㎡の中高層物件であればリセールバリューが見込めそうに思えます。

[234: 匿名さん]

リセールバリューありそうですか。5年後に売却するとしてどのくらいの金額で売却できますかね？2割アップ、購入価格と同じ、2割ダウン。2割アップかなぁ