パークホームズ円山裏参道テラスってどうですか？

[匿名さん]

所在地：北海道札幌市中央区南一条西２４丁目３１３番１
交通：札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅徒歩3分
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/H1204/index.html
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社　北海道支店
管理会社：株式会社エム・エフ・住宅サービス北海道
総戸数：26戸
竣工時期：平成27年03月上旬竣工予定
入居時期：平成27年03月下旬入居予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上14階地下1階
エレベータ：1基

これはまたいいところ。高いでしょうねぇ～。

[421: 元購入検討中さん]

税に詳しいわけではないのですが，固定資産税を計算してみました．

物件の価格を6000万として，一般に課税標準額はその６割前後が目安だそうですので
課税標準額を3600万とします．
これに固定資産税1.4%，都市計画税0.3%で合わせて1.7%の税金がかかります．
建物は45年で減価償却ですので減価率が年5%で，全額が建物分とすると，
初年度が61.2万円で，総額は10年で491万，20年で785万，30年で961万円となりました．
なお土地は減価償却されませんので，土地の割合が増えれば支払額は更に多くなります．

また情報から推測すると，毎月の管理費が10000円，修繕積立金が15000円くらいでしょうか．
修繕積立金が10年目から20000円，20年目から25000円に上がると仮定すると，
10年で300万，20年で660万，30年で1080万円となります．

100Bに30年住む場合を考えると，ローンの割合によっては，
諸費用合わせて1億円近い出費は覚悟した方がよさそうです（苦笑）．
みなさん，堅実なマネープランを！

[422: 購入検討中さん]

有益な情報をありがとうございます。
買うことはできてもその後何十年のことを考えたら
慎重にならざるを得ませんね。
ここを欲しい気持ちはかなり高まっていますが、
少し冷静になって今後のプランを考えてみたいと思います。

[423: 匿名さん]

ホントに「買える！」って安易に飛びつくのは危険ですねー。
やはり増税前に買っておいた方がよかったなぁ。
ローン組まない予定だから、減税は関係ないし。

[424: 匿名さん]

東京スター銀行で借りたらどうですか？
減税の恩恵あると思いますよ。

[425: 匿名さん]

423さん
ここをキャッシュですか！
なんともうらやましい。

[426: 匿名さん]

ローンなしなら希望の部屋で競合しても当確ですね。

[427: 購入経験者さん]

キャッシュ購入予定者はリスキーと聞いています。
まず、本当に現金を持っているのかどうかがわからない。
収入を確認することができない。
心変わりする方が多い。

したがって、間違いなくローン審査に通る、属性の良い方が上客と聞いています。
キャッシュ客は抽選外されることもあると聞いたことがあります。
デベにとっては、ローン利用でも現金でも　入金額、入金時期は同じなのですから。

[428: 匿名さん]

そのための手付け金では？
払えない場合は手付け金戻ってこないでしょうし。

わたしも、今の住居は現金購入でしたが、事前審査は通しましたよ。
デベさんには信じて無い訳じゃないのですが…
と言われたので一番貯金の入ってる銀行で不足している金額を借入の審査をした経験ありますよ。

[429: 元購入検討中さん]

＞427

昔は知りませんが，今どきローンかキャッシュかで
抽選に影響するなんてことはないですよ．
仰る通り，販売元は入金が確保されれば良いわけですからね．

現在の収入は多くても，自営業で収入が不安定な職種の場合は
長期ローンが組めない場合はあるでしょうが，
預金の残高証明で，支払能力は確認できますよ．
そういう方に偏見を持つのは良くないですね．
またキャッシュの方は，必ずしもローン審査が通らないというわけではなく
全額ローンでも審査が問題なく通るくらいの人も多いと思います．
キャッシュの方は，心変りが多いというより
手付金が戻ってこないぐらい気にしないということでしょう．
でもこれは契約上，認められていることですのでね．

[430: 匿名さん]

全額キャッシュで購入の場合には、確定申告書や源泉徴収票など収入の確認はないものなのですか？

当然にあるものと思っていました。

[431: 匿名さん]

ちなみに全額ローンでも審査が問題なく通るというのは
どういった職業の方ですか?

[432: ビギナーさん]

支払い能力さえあれば誰でも買えるということなのでしょうか。
例えば893とかはどうやって振り分けるのですか。
ローンなら審査があるのである程度身元は保証されますが、
キャッシュの場合が気になります。

[433: 匿名さん]

契約書に反社会活動組織ではないという文言があります。後から判明して追い出された事例もあります。

簡単にローンが通るのは、例えば医師。安定した高収入の職種。定年もない。社会的地位も高い。

[434: サラリーマンさん]

現金は確かにあるが、デベ側が当選してほしくないような（態度が横柄、のちのち管理組合で問題を起こしそうな人、
クレーマー候補等）人は、デベは売らないと思いますが、どうやって抽選ではじくのでしょうか？

一般的に人気のある部屋に、ローン審査は通らないが、「キャッシュで購入予定」と話して、抽選を受けることは可能なのでしょうか？（当選権利を知人に譲る等目的で）
ふとした疑問です。

[435: 匿名さん]

>>434
大手はなんか知恵持ってるんじゃないの。そういう不正なことしたらブラックリストに載りそう

[436: 匿名さん]

売りたくない人にはれなりの対応で流して、申し込みさせないように努力する。しかし登録は事前審査さえ通れば自由だし、抽選も公平。キャンセルも可能。当選したら購入可能。当選権利の譲渡は当然禁止。

[437: 匿名さん]

質問に色々答えてきましたが、もっと知りたい方は「三井の現役社員が書いた」本が読み物としては面白いですよ。古い方は内容がもう古いので新しい方ね。

[438: 購入検討中さん]

ここは三面採光でしかもバスルームにも光が入るのですね。
いいなと思いました。

Ａタイプの方もバスルームの大きさが1418でなく1620だったらもっと良いのになぁ。やはり水回りはスペースの都合もあるし変えられないのですよね。

[439: 匿名さん]

1418ですか
団地サイズですね

[440: 匿名さん]

発売3月になったんですね。
延期の理由が客さんの感触が物足りなくかったとしたら、気持ち価格下げてくるかなあ？

[441: 物件比較中さん]

1418で団地サイズ？今の団地はそんな立派？

[442: 匿名さん]

団地は1216くらいかな

[443: 元購入検討中さん]

＞440

モデルルームを見に行った時にもらったスケジュールで，
すでに３月になっていたので，そのようなことはないと思いますよ．

[444: 匿名さん]

いよいよグランドオープンですね。

[445: 匿名さん]

あ～そうですか

[446: 匿名さん]

3月からいよいよグランドオープンですね。

私もモデルルーム行って来ました｡
営業の方も感じが良く、説明もわかりやすかったです。

デザイナーさんの力作という感じではなく、日常らしい自然な感じが良かったです。
収納が沢山あって、工夫されているのはさすが三井さんだなと思いました。
食器棚も標準装備で使い勝手が良さそうでした。キッチンはお料理好きの方にはなかなか魅力的かもしれません。

そして、天井高2.55mかつワイドスパンのリビングはいいなと思いました。

価格はやはりまだ確定していないとのことでした。

[447: 匿名さん]

天井高、キッチンともに心残り、
かと言って最上階やオプションたくさんつけるというほど余裕もなく…

それでも立地と三井さんの管理を買う、ということでここに決めました！

抽選、ありそうですかね。

[448: 匿名さん]

ここに決められたのですね。

私は迷っています。
実は狭い方の間取りを購入したいなと思って先日モデルルームへ行って来ました。

間取り、収納ともにとても気に入り買いたい気持ちだったのですが、どうしてもバスルーム側にあるマンションが気になってしまって。

壁ならまだ良いのですが、そのマンションの窓が気になるんですよね。
私が神経質なのかもしれません。

物件自体は外観も含めて良いなと思いました。
なのでなおさら悩んでしまいます。

[449: 匿名さん]

隣のマンションの窓をゼロにするのは中央区では厳しいような。
まあじっくり考えるべきでしょうね。

[450: 匿名さん]

モデルルームいってきました。悪くはないけど、あんなお値段するほど良くもない。
中身は本当〜に普通。お値段に見合うほどの設備ではないですね。
トイレのカウンターとか安っぽいし。
正直この値段出すならもっと他を探そうと思ってしまった。期待していただけにちょっとがっかりでした。

[451: 買い換え検討中]

立地も間取りも良さそうで欲しいですが、
買った瞬間に新築プレミアム分が資産価値として2割位下がるのではないかと思い、
迷っています。
こんなに高額でも抽選になると思いますか？

[452: 匿名さん]

抽選はないだろうね。
万が一あっても２倍程度では？
CPが良くないからね。
ここは。

[453: 匿名さん]

営業さんは抽選の話は言っていましたね。
ここ買えるような経済状態の方が札幌でもたくさんいるのですね。
残念ながら、うちにはかなり背伸びなことがわかったので諦めます。

[454: 購入検討中さん]

CPが良くないの具体的な点を教えていただけないでしょうか。
検討中ですが、目の付け所が今ひとつ自信がありません。
よろしくお願いします。

[455: 銀行関係者さん]

円山のマンションというステータスに魅力を感じて買うならいいと思うけど、設備と住環境を重視するなら他の地区の方が優れてるよね。人それぞれの価値観の問題。

[456: 匿名さん]

他のマンションのように室内の装備をあれこれ好きなものを選べるという楽しみは
ここは全くないですよね。
他だともっと柔軟性が高いけれど、
ここはせいぜいフローリングやドアの色くらい。
高いお値段払うならもっとカスタマイズの自由度がないと楽しくないですね。
その辺三井さんは堅実というか、儲けはしっかり確保してますよね。

[457: 匿名さん]

円山がステータスとは思わないけれど、
単純に職場が近いから楽なのと、
食べるの好きだからタクシー使わずに近所で飲んで帰ってこれるのがイイ！

[458: ＯＬさん]

CPが良くないとは具体的にどのようなことでしょうか？
CPは何の略語でしょうか？

[459: 匿名さん]

コストパフォーマンス（cost performance）

[460: ＯＬさん]

CPの解説ありがとうございます。
英語は学生時代得意でしたが、この略語は初めてでした。。。

[461: 匿名さん]

英語っていうか、ネットでよく見るよ。
コスメ系とかご飯やさん系で。

[462: 匿名さん]

私も設備・仕様は普通だなと思いました。

ただ逆に普通なのが良いのかなとも。

皆さんは全体的にもっと高い仕様を望まれるのでしょうか？

[463: 購入検討中さん]

やはり価格なりの満足感は欲しいところですよね。
普通のマンションとの差別化というか。
シティハウスは色々と選べるみたいですよ。
パークハウスはもうすぐ申し込みだし悩みます。

[464: 匿名さん]

それは三菱ね

[465: 元購入検討中さん]

繰り返しになりますが，このマンションの価値はロケーションにあります．
そこに価値観を見出さない方は，割に合いませんから購入はおやめになったほうが良いでしょうね．
この価格はロケーションの価格がメインであって，
マンションの仕様に費やされているわけではありませんので．
また，この物件価格がすぐに大幅に値崩れするとは思いませんが，
維持される保証はありませんので，そのことを気にする方は
やめた方が良いでしょう．

円山のこのロケーションに価値観を置き，長期居住目的で
かつ経済状況にある程度の余裕のある方に購入をお勧めします．

売る側は１～２倍の倍率になるように値付けしてくるので，
２階と最上階以外は，その辺に落ち着のではないでしょうか．

[466: 匿名さん]

>全額キャッシュで購入の場合には、確定申告書や源泉徴収票など収入の確認はないものなのですか？

疑問、解決済みかもしれませんが…

他社物件でのケース:

1 購入申込書提出。職業と過去二年間の年収は記入。口頭で「現金一括」と申告。
2 契約書作成。価格の1割(百万円未満切捨て)が手付で、契約と同時に払込。
3 引渡直前に残額払込。

おしまい。ご心配無く。

調査、審査の類は一切無し。但し彼らが内緒で何か調べたか否かは分かりません。もっとも調べると言っても住所氏名年齢など、ありきたりの情報しか記入していないので、諜報機関じゃない彼らに何か特別な調査が出来るとは思えません。

[467: 元購入検討中さん]

余談ですが，全額キャッシュで支払いのデメリットが２つあります．

１つは，死亡した時にローンが保険でチャラにならないこと．
ローンにしておけばマンションの他に，現金も家族に残ります．

もう１つは，税務署から「お伺い」が来る可能性があること．
税務署に把握されている収入と不相応と判断されると税務調査となります．
特に親などに一部負担してもらう方は，贈与税の申告を忘れずに．

健康に自信があり，お金の出所にやましいところのない方は
キャッシュでどうぞ（笑）

[468: ビギナーさん]

全額キャッシュの方は、
契約時に手付金を１、2割支払うのはわかりますが、
抽選住戸の場合は、抽選で当選する必要があります。
抽選申し込みの際には、年収証明や残高証明等を提出しなくても良いのでしょうか？

[469: 匿名さん]

>465

仰せの通り。円山の歴史や街並みをじっくり研究の上で十分納得出来ればそれはそれで良い所でしょう。
しかし、地元不案内な道外転勤者・移住者に「高級住宅街」と不動産屋が勧めるけれど、広尾、白金、御殿山、田園調布、成城学園などを想像してはいけません。

[470: 匿名さん]

＞抽選申し込みの際には、年収証明や残高証明等を提出しなくても良いのでしょうか？

個々には販売会社の方針によるでしょうから、本物件なら三井不動産に聞いてみないと確実な事は言えません。気になるなら電話してみては如何ですか？

現金払い契約で残金を決済できなければ手付金を放棄する事になるので、現金一括払いする算段の無い人が「現金」と申込む事はあり得ません。まあ営業妨害目的などでそういう事をする人がひょっとしたらいるかも知れませんが（当選即辞退）、そこは営業マンの眼力ではないでしょうか。それに譲渡制限が無い物件なら現金購入者本人が実際の所有者になるとは限らないですし。

ちなみに裁判所が行う不動産競売でも入札保証金（落とせなければ返ってくる）を積むだけで証明とかは必要ありません。