オープンレジデンシア本駒込六丁目

[働く女子さん]

オープンレジデンシア本駒込六丁目は利便性が良くていいですね。
みなさんのご意見や情報などをお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目396（地番）
交通：山手線 「巣鴨」駅 徒歩5分
都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩5分
山手線 「駒込」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：41.26平米～81.69平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：(株)ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング(株)
【物件情報の一部を追加しました 2013.10.24　管理担当】

[37: 匿名さん]

googlemapで検索すると巣鴨駅まで徒歩4分
実際自分で歩いてみるとせいぜい3分程度
なぜわざわざ5分と広告したのかな
(微々たる差とも言えるが)

5分と表示するのは、不当表示だと口コミで
悪く書かれないように保険的に控えめにした
のかね？

[38: 匿名さん]

不動産表記の徒歩分数は、道路距離を分速80mで計算し、端数は切り上げる。
つまり321mでも徒歩5分。

[39: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価だと、ここは71万/㎡。
実際は87〜89万/㎡。

やっぱりオープンハウスにしては高いような。。。
ブランズ六義園アベニューの評価は92万/㎡だそうです。

[40: 匿名さん]

その評価だと65m2が45百万円ぐらい？
さすがにオープンでもそこまでいくかな。
地下だったら(去年ぐらいまでなら)ないわけでもないと思うが

[41: 匿名さん]

駅にかなり近いので、坪単価的には高くしてくるのかなとは思いました。

他の人も書かれていらっしゃいましたが実際に歩くとかなり近いですよね。

利便性はかなりいいと思います。

トランクルームは玄関の外側になるので共用設備になるのでしょうか。

月500円利用料がかかるのですね。

[42: 匿名さん]

日当たりを選ぶか、山手線三田線南北線徒歩5分前後を選ぶか。
両方とか言う7000万円以上でも出せる人は置いておいて、この選択は住環境観が問われますね。
都内の大抵のところに乗り換え1回以内で30分以内で移動できるなら、それこそ都心が庭みたいに思えばいいんだし、自分なら利便性を取るかな。
皆さんはいかがでしょうか？

[43: 匿名さん]

この立地を選ぶ人は敢えて利便性を選択する人が多いのではないでしょうか。私も断然利便性に優先順位があります。都心だとあまりに繁華街に過ぎてしまったりしますけれど、こちらはそこまでではないですし、買物はスーパーがあって普通に生活は送れます。交通的な便利さと生活面での便利さの両立があるのかな。

[44: 匿名さん]

向かいちょっと右手に建つダイワハウスの物件はワンルーム主体みたいだけど、全くと言っていいほど情報が見当たらない。なぜだろうか。

[45: 匿名]

目の前の大和ハウスのマンションは賃貸でしょ

[46: 匿名さん]

山手線巣鴨5分
三田線巣鴨5分
南北線駒込7分
サミット2分
六義園(入口)9分
利便性に文句は一切ない。
本駒込6丁目で唯一大和郷を僭称しにくい場所柄だが、
住居表示だけでもハッタリは効くかもしれないし、
同じくらい静かではある。四谷大塚の職員がいつも
となりで見張りしてくれているので治安もプレミア
レベル。

しかし、囲まれ感と日当たりがなぁ。。
まぁ、これで日当たりよけりゃ検討不能の価格帯に
なっているんだろうけど。

[47: 匿名さん]

これで日当たりが良かったら検討することもなくスルーする価格になっていそうな（汗）
仕事行ってて基本、昼間家にいないとかなら
とにかく利便性は良いからアリなんじゃない？と思います。
囲まれ感は確かにありまくりですけれど。
眺望とか日当たりを気にするならそもそもこの辺りだと難しいような。

[48: 匿名さん]

なんにしろ
抽選をいかに勝ち抜くかがそもそも問題なんだが

[49: 匿名さん]

立地については皆さんが仰っているように何も言う事なしの環境ですね。
設備もホームページで観る限りは申し分ないように思いますが、唯一気になるのが床暖房と浴室乾燥が電気式だという事です。
この辺もオーダーメニューで変更可能であれば良いのですが、電気からガスに変更はできるのでしょうか？

[50: 匿名さん]

４６さん
かなりいい立地ですよね。隣に四谷大塚があるのですね！子供がいるので
もし中学受験するとなるとそれはそれでメリットですね。
塾などの送り迎えも結構大変ですからね。塾が隣であまりデメリットというのも
なさそうですね。スーパーが近いのもいいな。

[51: 匿名さん]

大和郷の高級地のギリギリ外れであり
巣鴨駅前の商業地のギリギリ外れでもある
いずれでもなく、いずれでもあるような不思議な場所
静けさと便利さの両立なんてそうそうないと思う

年初3期販売で最後らしいし抽選がんばろう
運があれば皆様入居後お会いしましょう

[52: 匿名さん]

巣鴨駅へ徒歩5分なら毎日電車通勤するにも疲れない距離ですし買い物なども西友やサミットの大規模スーパーや地蔵通り商店街も活気があり安いので買い物なども楽しくて便利です。山手線沿いの桜並木は春になると満開して綺麗です。そして駅前でたまにやっている路上ライブがも面白いです。ただ環境は間違いなくいいのですが物件駐車場が1台しかないのと総戸数17戸に対して駐輪場が18台しか置けないのは少し不便かなと思います。

[53: 匿名さん]

大手に比べてかなりお買い得ですね。

[54: 匿名さん]

不動産にお買い得なし

[55: 匿名さん]

安さのために何を捨てられるか
捨てるものが(ここは日当たりかな)他の人
ほど問題に感じなければ、うまくはまった
=お買い得ということ。
全て良ければ坪300万円超えるわな

ただ、大手に比べて従業員の高給とかモデル
ルーム費用とかが嵩んでない分、得だと
思うが。(むしろ大手が割高と言うべきか)

[56: 匿名さん]

大手は宣伝費も半端ないので大手よりお買い得なのは間違いないと思います。でも採光は子供のことを考えると重要ですよね。子供を生む予定の私にとって、採光ゼロはかなりポイント減でした。お子さんがいらっしゃらないご家庭にはお買い得だと思います。

[57: 匿名さん]

まとめると、5段階評価でこんな感じ?

立地(利便性) 5
所在 学区 5
治安 4
環境(静かさ) 3
内装設備 3
日当たり 1
眺望 1

[58: 匿名さん]

>>57
マンションは立地。
ということを前提に見るとこの点は高い評価が付けられますから悩みどころだと思います。
56さんの言われる通り子育ての目線では日当たりがあまり無いと気分にも影響すると思いますので向き不向きのある条件ですよね。

個人的には良い点のほうが多いと判断しました。

[59: 匿名さん]

私も５７さんとほぼ同じ評価です。
かなり客観的に評価されているのではないかなと感じました。

お子さんがいらっしゃるとどうしても日当たりというものが重要になってきますよね。
家に昼はあまりいない勤め人だったらあまり気にしないと思いますけれど。
立地はとりあえずすごくいいですよね。

[60: 匿名さん]

6階建てマンションですが、高層階も日照が悪く採光ゼロになってしまうのですか？
第3期で販売中の間取りではEタイプが最上階ですが、約3畳のサービスルームと
ルーフバルコニーのみ南向きで、リビングや洋室は全て北向きのようですね。
折角これだけ立地が良いのに残念です。

[61: 匿名さん]

大和郷近辺は物件を建てるのにいろいろと気を使わないと大変なことになる。
不忍通り沿いのやつでの有名な反対運動も一つの理由は隣接マンションのバスルームに向いた開口部。
それに、そもそもこのマンション用地自体、お寺が納骨堂を建てようとして大和郷町内会の猛反発(区議会議員も動かして)を受け頓挫、やむなく売り出さざるを得なくなった経緯がある。
実質窓のない四谷大塚側に開口部を持ってきたり、その四谷大塚の建物と合わせたデザイン(アースカラーのライン)にしたり相当工夫している。
大和郷町内会内に受け入れられるにはそれだけ大変ということ。逆に入れれば、今度は自ら既得権を守るためその強力な町内会パワーで不本意な物件、施設の進出を妨害する立場になる。町の新陳代謝とか発展には阻害要因だが、静けさを守るには大きい力となる。これぐらいでないと、都心アドレスと文句ない交通・生活利便性に静けさ、環境まで両立させることはできなかっただろう。

[62: 匿名さん]

そういう経緯があった場所なのですか。
まったく事情を知らなかったですので、大変参考になりました。

四谷大塚側にどうして開口部があるのかしら？と思っていましたが、
周囲への気遣いがあってのことなのですね。

場所はとてもすごくいいですし、
気持ちよく暮らしていければと思います。

[63: 契約済みさん]

明日で完売いくかな？

[64: 匿名さん]

もうちょっと高くても良いので採光欲しかったな。残念。

[65: 契約済みさん]

日当たりもよければたぶん6000万円後半、7000万円近くだったでしょう。それでも買える人は正直うらやましい。
本駒6丁目で駅5分のマンションに自分でも手が届いたのはそのウィークポイントのおかげなので、縁があってよかったと思っています。
1LDK1戸を除き全部決まったみたいだし、同じような人も多いのかなと思います。6000万円後半になると普通のサラリーマンにはつらい…

[66: 匿名さん]

巣鴨駅、駒込駅と山手線の駅が２駅使えるのは便利ですよね。駒込まで行けば、
南北線、巣鴨に出れば三田線も利用可能です。年をとるとどうしても電車利用が多くなると
思うのでやはり交通の便がいい所がいいかな。六義園も近いし楽しい老後が過ごせそう。
いい環境だと自然と外に出ようと思うでしょうし。

[67: 匿名さん]

オーダーシステムが充実していますね。キッチンの高さは毎日のことなのでストレスなくなりますね。
色も家具に合わせて選びたいなと思います。有料のオプションも許容範囲でチョイスしたいです

[68: 契約済みさん]

1LDKの1戸が残るだけだからもうほぼ完売といってもいいですね。

庭は六義園(年間パスポートが安い!)
冷蔵庫はサミット(徒歩実質1分程度)
車代わりは山手線、三田線、南北線(徒歩5分程度)
フィットネスは東急オアシスに東京スイミングスクール

生活利便性は地味に特級レベルですね。
67さんの言われる通り設備も意外にハイスペックですし満足してます。
よく言われる日当たりについては、素敵なところがすぐ近くにあるんだから「外に出掛けよう」ということだと思っておきます。

[69: 匿名さん]

利便性が良いのは確かですが、すごく雑多な雰囲気で、窮屈そうな環境に北東向きの物件を文京区価格で販売ですからね。この辺は全く大和郷の雰囲気ないですし、オープンにしては割安感なく残念です。10メートルくらい巣鴨駅に近くなると豊島区になって、さらに坪30万は安くなりますからね。某辛口マンション評論家にもリセールは期待できないと評されてましたし。

[70: 匿名さん]

「9月下旬に完成、9月末に入居可」って時点で見送りました。
価格も周辺相場より高めですし、巣鴨駅周辺なら待てばまだまだ良い物件出ますよ。
また、この地域ならサラリーマンでも戸建て買える。

[71: 匿名さん]

アホ発見。

[72: 周辺住民さん]

10年くらい待てば相場が下がりそうですね。

[73: 匿名さん]

希少性ないにもかかわらず周辺相場より割高で出したところは、遅くてもオリンピック需要のなくなる5年後には元に戻ってるでしょ。早ければ今年中に景気が停滞して、下落するんじゃないでしょうか。小規模、巡回管理、採光なし、眺望なし、といった物件は、周辺相場以下じゃないと買えないです。

[74: 地元民]

オープンハウスはこれからさらに力をつけて行くでしょうし、この土地が仕入れられたことも含め、ここが販売できたということは、運も良かったと思います。

相場的にもかなりリーズナブルだと個人的には思います。

六義園が最近テレビでも特集され、人気が出ているので、本駒込六丁目ブランドもさらに上がる気がします。

なお、夕暮れ時は、駒込駅から帰るコースをおすすめします。帰り道で見える夕日がとてもきれいです。

[75: 契約済みさん]

ブリリア巣鴨 303万円
パークハウス駒込染井 300万円
グリーンパーク巣鴨 257万円
プラウド駒込 327万円
ブリリア駒込染井 422万円
パークハウス駒込桜郷 280万円

10mで豊島区の割に周辺相場比割高って書かれているので、豊島区の巣鴨駅近新築マンションの過去売出価格坪単価を調べてみた。当マンションが286万円。そんなに割高かな。ブランドマンションと違うし、規模も違うけど、逆に、一応文京区だし、建築費、消費税が上がっている中だし…
ちなみに文京区で過去価格しらべたら300万円以下なんてないよ。

[76: 匿名さん]

2004年頃はほとんど坪250万以下でしたけどね。

[77: 匿名さん]

レインズでここに近そうな条件（駒込から徒歩10分以内の本駒込）の中古成約実績（2013年）を見ると、一種住宅地域（ここと同じ）の築2年で坪235万程度、商業地域の築8年で坪250万程度でした。ここは、文京区の端、北東向き、眺望なし、小規模、巡回管理、低仕様、低ブランド等を考慮すると、周辺では最低ランクの分譲マンションかと思いますので、山手線近プレミアムが乗っても坪260～270万程度が妥当なのでは。オープンですと築浅中古並の価格（坪260万程度）を期待してしまいます。

[78: 契約済みさん]

ここの地下が@260万円ぐらいですね。
4〜500万円オープンにしては割高ということですか。
今後5年以内ぐらいに同じような立地で5000万円を切る物件が出てきたらさすがにショックですが、今手が届くのも他にないし、縁ということで納得するしかないですね。
人気高そうで抽選当たって喜んでいたんですが、相場的に見ればそういう評価なんですか…

[79: 匿名]

駒込駅徒歩１０分内だけの範囲設定だと、駒込駅東口側の低地の文京区本駒込エリアも平均に入ってしまうので、平均値が低くなります。
比較するなら、本駒込六丁目エリアで比較すると良いかもです。
本駒込六丁目は平均を押し上げていますから。

同じ本駒込六丁目でやはり駒込駅１０分ぐらいのブランズ２の値段も楽しみですね。

日当たり良さそうなので高そうですが。

[80: 契約済みさん]

豊島区、巣鴨駅15分以内(実績データの78%が5分以内)で中古マンション成約価格の平均を集計してみた。(データ数18件)

築5年以内 281万円
築10年以内 248万円
築15年以内 205万円

実質豊島区だとしても相場並みでは？

[81: 匿名さん]

どう考えても安い。
本駒6のアドレスなんてなかなかかえない。
文京区ってだけで価格が上がるのに、
都内トップブランドの本駒6なんだから。

[82: 匿名さん]

沖式時価だと234万か。。。

[83: 匿名さん]

大和郷かどうかとかに関係なく巣鴨5分駒込7分、六義園すぐそこ、という立地で十分じゃないの？
実際ほとんど売れてるということは買ってもいいと思った人がそれだけ居たってことだし。

同じ500mlのペットボトルをコンビニで定価で買ってもいいと思ってる人も居れば
おかしのまちおかとかディスカントストアでしか買いたくない人も居るわけで。
両者の価値観が相容れることはないわけ。

[84: 匿名さん]

どうみてもここは大和郷ではないしそんなこと言ってるのもいないが、
まあ81さんなんかはそう思い込んでる（or そう思い込ませたい？）ようにもみえるわな。

[85: 匿名さん]

このデベって勢いあるけどある意味KYな価格設定で他のデベはいい迷惑だろうね。
そして既存の住人も。オーブンができることでせっかく今まで維持されてた相場の足を引っ張られかねないからね。

[86: 匿名さん]

それはない。
オープンは別物ってみられるみたい。
近隣物件の相場は変わらず、オープンの築浅中古は激安でもなかなか売れてない。