オープンレジデンシア本駒込六丁目

[働く女子さん]

オープンレジデンシア本駒込六丁目は利便性が良くていいですね。
みなさんのご意見や情報などをお聞かせ下さい。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目396（地番）
交通：山手線 「巣鴨」駅 徒歩5分
都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩5分
山手線 「駒込」駅 徒歩7分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：41.26平米～81.69平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：オープンハウス


施工会社：(株)ナカノフドー建設
管理会社：日本ハウズイング(株)
【物件情報の一部を追加しました 2013.10.24　管理担当】

[23: 匿名さん]

北東側が開口部ということは、四谷大塚の方がわということですよね。
反対側だとお隣の低層のマンションの玄関とバルコニーが向かい合ってしまうからでしょうか？
建物が密集している場所なので、
いろいろと気遣いするとこうなるのでしょうかね？？

[24: 周辺住民さん]

なるほど、そういうことなのですね。
大和郷らしくないんですね。

[25: 匿名さん]

ライフスタイルのところを見るとこちらは一応シングル～ファミリーをターゲットにしたマンションになるんですね。戸数の割合的にはどんなものでしょうか。
今出てる間取りのA1タイプはDINKSにちょうど良さそうです。キッチンの前はカウンターテーブルする部屋の動線が良くなりますし居住スペースも有効に使えるかなと思いました。
まあ北西向きで日中のぽかぽかは望めないですね。それが価格帯に反映されれば良いですが。

[26: 親同居さん]

日当たりに関しては期待は出来なさそうですね。
日中家にいない方向けという感じでしょうか。

[27: 匿名]

大和郷は１種低層のことですからここは違います。

[28: 匿名さん]

周りが建物に囲まれているので、
日当たりという感じではないでしょうね。
ただ比較的車の交通量も多くなく、静かな場所ですので、
そこそこ交通の便の良さと静けさを求める人にはいいかもしれません。
買物も普通にできる範囲ですし。

[29: 匿名さん]

この辺りだと日当たりに関してはしょうがないんじゃないかと思いますよ。

当たればラッキーぐらいではないでしょうか。

駅にここまで近いのですし…。

駅に近い割には比較的静かで、繁華街じゃないというのがこちらのいいところでは？？

[30: 物件比較中さん]

これで日当たり抜群だともう少し高かったかもしれません。
他の条件が整っているだけにせめて妥協しないといけないことなのかなと、我が家は既にこの条件に文句を言わず検討することにしました。

山手線上の住まいでもありますので都内でも屈指の移動利便性を誇っていると思います。
そして駅徒歩5分です。移動重視で検討すると高い評価を持って良いのではないでしょうか。

[31: 匿名さん]

デザインが安い賃貸アパートみたいで買う気が起こらない

[32: 周辺住民さん]

このデベのデザインは、いわばモダニズムですね。
シンプルにすること自体に主張を込めているはずですが、
なかなか一般の人には伝わらないようでもあります。

[33: 匿名さん]

モデルルーム作ったり、いろんなところに広告出したりせずに人力(営業)で売る姿勢はよいと思います。
この物件も場所柄、ゴテゴテ飾って価格転化しても売れると思いますが、ポリシーを変えずに必要十分な仕様で割安で売るところがすごいと思います。成長するためにコンセプト重視、売上重視の経営方針を徹底しているんでしょう。こういう上り調子に便乗するのも客としての見識かもしれません。

[34: 物件比較中さん]

＞＞33

対面って大事ですからね。僕の勝手な解釈になりますが、想いなるものを伝えて成約、という流れは後々のクレーム率が下がるんじゃないかと思うんです。よく納得して購入するケースが多いと思いますから。ただ営業の方の人間力がかなり要される売り方だとも思いますので、本当に物件をよくわかっている説明が必要になってくることは、売る側の努力が必要だと思います。ここの物件は諸々条件がいいみたいですから何かデメリットを無理して弁解するようなポイントも見当たらず。広告を出す必要性のないことがわかります。

[35: 匿名さん]

>>34
敢えて問題だとすると「日当たり」ですかね。
それは駅至近なのに静かで車も殆ど通らない環境とトレードオフですかね。
個人的には小学校が遠いこと。でも昭和小学校まで15分ぐらいを遠いと言ったらバチがあたるかな。

[36: 匿名さん]

デメリットというのは人によるからね。
たとえば、デベロッパー、施工会社、あるいは駐車場なし。
人によってはデメリットであり、人によってはなんでもない。

私はブランズのほうが興味あるかな。六義園向きの部屋。
オープンだったらもう少し価格がんばってほしかった。

ちなみに31,32さんはどちらも正しい。日本のアパートのルーツはモダニズムだからね。

[37: 匿名さん]

googlemapで検索すると巣鴨駅まで徒歩4分
実際自分で歩いてみるとせいぜい3分程度
なぜわざわざ5分と広告したのかな
(微々たる差とも言えるが)

5分と表示するのは、不当表示だと口コミで
悪く書かれないように保険的に控えめにした
のかね？

[38: 匿名さん]

不動産表記の徒歩分数は、道路距離を分速80mで計算し、端数は切り上げる。
つまり321mでも徒歩5分。

[39: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価だと、ここは71万/㎡。
実際は87〜89万/㎡。

やっぱりオープンハウスにしては高いような。。。
ブランズ六義園アベニューの評価は92万/㎡だそうです。

[40: 匿名さん]

その評価だと65m2が45百万円ぐらい？
さすがにオープンでもそこまでいくかな。
地下だったら(去年ぐらいまでなら)ないわけでもないと思うが

[41: 匿名さん]

駅にかなり近いので、坪単価的には高くしてくるのかなとは思いました。

他の人も書かれていらっしゃいましたが実際に歩くとかなり近いですよね。

利便性はかなりいいと思います。

トランクルームは玄関の外側になるので共用設備になるのでしょうか。

月500円利用料がかかるのですね。

[42: 匿名さん]

日当たりを選ぶか、山手線三田線南北線徒歩5分前後を選ぶか。
両方とか言う7000万円以上でも出せる人は置いておいて、この選択は住環境観が問われますね。
都内の大抵のところに乗り換え1回以内で30分以内で移動できるなら、それこそ都心が庭みたいに思えばいいんだし、自分なら利便性を取るかな。
皆さんはいかがでしょうか？

[43: 匿名さん]

この立地を選ぶ人は敢えて利便性を選択する人が多いのではないでしょうか。私も断然利便性に優先順位があります。都心だとあまりに繁華街に過ぎてしまったりしますけれど、こちらはそこまでではないですし、買物はスーパーがあって普通に生活は送れます。交通的な便利さと生活面での便利さの両立があるのかな。

[44: 匿名さん]

向かいちょっと右手に建つダイワハウスの物件はワンルーム主体みたいだけど、全くと言っていいほど情報が見当たらない。なぜだろうか。

[45: 匿名]

目の前の大和ハウスのマンションは賃貸でしょ

[46: 匿名さん]

山手線巣鴨5分
三田線巣鴨5分
南北線駒込7分
サミット2分
六義園(入口)9分
利便性に文句は一切ない。
本駒込6丁目で唯一大和郷を僭称しにくい場所柄だが、
住居表示だけでもハッタリは効くかもしれないし、
同じくらい静かではある。四谷大塚の職員がいつも
となりで見張りしてくれているので治安もプレミア
レベル。

しかし、囲まれ感と日当たりがなぁ。。
まぁ、これで日当たりよけりゃ検討不能の価格帯に
なっているんだろうけど。

[47: 匿名さん]

これで日当たりが良かったら検討することもなくスルーする価格になっていそうな（汗）
仕事行ってて基本、昼間家にいないとかなら
とにかく利便性は良いからアリなんじゃない？と思います。
囲まれ感は確かにありまくりですけれど。
眺望とか日当たりを気にするならそもそもこの辺りだと難しいような。

[48: 匿名さん]

なんにしろ
抽選をいかに勝ち抜くかがそもそも問題なんだが

[49: 匿名さん]

立地については皆さんが仰っているように何も言う事なしの環境ですね。
設備もホームページで観る限りは申し分ないように思いますが、唯一気になるのが床暖房と浴室乾燥が電気式だという事です。
この辺もオーダーメニューで変更可能であれば良いのですが、電気からガスに変更はできるのでしょうか？

[50: 匿名さん]

４６さん
かなりいい立地ですよね。隣に四谷大塚があるのですね！子供がいるので
もし中学受験するとなるとそれはそれでメリットですね。
塾などの送り迎えも結構大変ですからね。塾が隣であまりデメリットというのも
なさそうですね。スーパーが近いのもいいな。

[51: 匿名さん]

大和郷の高級地のギリギリ外れであり
巣鴨駅前の商業地のギリギリ外れでもある
いずれでもなく、いずれでもあるような不思議な場所
静けさと便利さの両立なんてそうそうないと思う

年初3期販売で最後らしいし抽選がんばろう
運があれば皆様入居後お会いしましょう

[52: 匿名さん]

巣鴨駅へ徒歩5分なら毎日電車通勤するにも疲れない距離ですし買い物なども西友やサミットの大規模スーパーや地蔵通り商店街も活気があり安いので買い物なども楽しくて便利です。山手線沿いの桜並木は春になると満開して綺麗です。そして駅前でたまにやっている路上ライブがも面白いです。ただ環境は間違いなくいいのですが物件駐車場が1台しかないのと総戸数17戸に対して駐輪場が18台しか置けないのは少し不便かなと思います。

[53: 匿名さん]

大手に比べてかなりお買い得ですね。

[54: 匿名さん]

不動産にお買い得なし

[55: 匿名さん]

安さのために何を捨てられるか
捨てるものが(ここは日当たりかな)他の人
ほど問題に感じなければ、うまくはまった
=お買い得ということ。
全て良ければ坪300万円超えるわな

ただ、大手に比べて従業員の高給とかモデル
ルーム費用とかが嵩んでない分、得だと
思うが。(むしろ大手が割高と言うべきか)

[56: 匿名さん]

大手は宣伝費も半端ないので大手よりお買い得なのは間違いないと思います。でも採光は子供のことを考えると重要ですよね。子供を生む予定の私にとって、採光ゼロはかなりポイント減でした。お子さんがいらっしゃらないご家庭にはお買い得だと思います。

[57: 匿名さん]

まとめると、5段階評価でこんな感じ?

立地(利便性) 5
所在 学区 5
治安 4
環境(静かさ) 3
内装設備 3
日当たり 1
眺望 1

[58: 匿名さん]

>>57
マンションは立地。
ということを前提に見るとこの点は高い評価が付けられますから悩みどころだと思います。
56さんの言われる通り子育ての目線では日当たりがあまり無いと気分にも影響すると思いますので向き不向きのある条件ですよね。

個人的には良い点のほうが多いと判断しました。

[59: 匿名さん]

私も５７さんとほぼ同じ評価です。
かなり客観的に評価されているのではないかなと感じました。

お子さんがいらっしゃるとどうしても日当たりというものが重要になってきますよね。
家に昼はあまりいない勤め人だったらあまり気にしないと思いますけれど。
立地はとりあえずすごくいいですよね。

[60: 匿名さん]

6階建てマンションですが、高層階も日照が悪く採光ゼロになってしまうのですか？
第3期で販売中の間取りではEタイプが最上階ですが、約3畳のサービスルームと
ルーフバルコニーのみ南向きで、リビングや洋室は全て北向きのようですね。
折角これだけ立地が良いのに残念です。

[61: 匿名さん]

大和郷近辺は物件を建てるのにいろいろと気を使わないと大変なことになる。
不忍通り沿いのやつでの有名な反対運動も一つの理由は隣接マンションのバスルームに向いた開口部。
それに、そもそもこのマンション用地自体、お寺が納骨堂を建てようとして大和郷町内会の猛反発(区議会議員も動かして)を受け頓挫、やむなく売り出さざるを得なくなった経緯がある。
実質窓のない四谷大塚側に開口部を持ってきたり、その四谷大塚の建物と合わせたデザイン(アースカラーのライン)にしたり相当工夫している。
大和郷町内会内に受け入れられるにはそれだけ大変ということ。逆に入れれば、今度は自ら既得権を守るためその強力な町内会パワーで不本意な物件、施設の進出を妨害する立場になる。町の新陳代謝とか発展には阻害要因だが、静けさを守るには大きい力となる。これぐらいでないと、都心アドレスと文句ない交通・生活利便性に静けさ、環境まで両立させることはできなかっただろう。

[62: 匿名さん]

そういう経緯があった場所なのですか。
まったく事情を知らなかったですので、大変参考になりました。

四谷大塚側にどうして開口部があるのかしら？と思っていましたが、
周囲への気遣いがあってのことなのですね。

場所はとてもすごくいいですし、
気持ちよく暮らしていければと思います。

[63: 契約済みさん]

明日で完売いくかな？

[64: 匿名さん]

もうちょっと高くても良いので採光欲しかったな。残念。

[65: 契約済みさん]

日当たりもよければたぶん6000万円後半、7000万円近くだったでしょう。それでも買える人は正直うらやましい。
本駒6丁目で駅5分のマンションに自分でも手が届いたのはそのウィークポイントのおかげなので、縁があってよかったと思っています。
1LDK1戸を除き全部決まったみたいだし、同じような人も多いのかなと思います。6000万円後半になると普通のサラリーマンにはつらい…

[66: 匿名さん]

巣鴨駅、駒込駅と山手線の駅が２駅使えるのは便利ですよね。駒込まで行けば、
南北線、巣鴨に出れば三田線も利用可能です。年をとるとどうしても電車利用が多くなると
思うのでやはり交通の便がいい所がいいかな。六義園も近いし楽しい老後が過ごせそう。
いい環境だと自然と外に出ようと思うでしょうし。

[67: 匿名さん]

オーダーシステムが充実していますね。キッチンの高さは毎日のことなのでストレスなくなりますね。
色も家具に合わせて選びたいなと思います。有料のオプションも許容範囲でチョイスしたいです

[68: 契約済みさん]

1LDKの1戸が残るだけだからもうほぼ完売といってもいいですね。

庭は六義園(年間パスポートが安い!)
冷蔵庫はサミット(徒歩実質1分程度)
車代わりは山手線、三田線、南北線(徒歩5分程度)
フィットネスは東急オアシスに東京スイミングスクール

生活利便性は地味に特級レベルですね。
67さんの言われる通り設備も意外にハイスペックですし満足してます。
よく言われる日当たりについては、素敵なところがすぐ近くにあるんだから「外に出掛けよう」ということだと思っておきます。

[69: 匿名さん]

利便性が良いのは確かですが、すごく雑多な雰囲気で、窮屈そうな環境に北東向きの物件を文京区価格で販売ですからね。この辺は全く大和郷の雰囲気ないですし、オープンにしては割安感なく残念です。10メートルくらい巣鴨駅に近くなると豊島区になって、さらに坪30万は安くなりますからね。某辛口マンション評論家にもリセールは期待できないと評されてましたし。

[70: 匿名さん]

「9月下旬に完成、9月末に入居可」って時点で見送りました。
価格も周辺相場より高めですし、巣鴨駅周辺なら待てばまだまだ良い物件出ますよ。
また、この地域ならサラリーマンでも戸建て買える。

[71: 匿名さん]

アホ発見。

[72: 周辺住民さん]

10年くらい待てば相場が下がりそうですね。