【万博記念公園】ガレリアヴェール 入居者用 part8

[ガレリアヴェール友の会]

こちらは入居者専用のスレです。
引き続き有意義な情報交換の場にしましょう。
どの様な話題に対しても感情的に成らず、冷静な話し合いをやさしい心持って対応しましょう。
荒らしや煽りはスルーで。酷いものは黙って削除依頼。
個人攻撃は、厳禁です。
なお、管理組合やリュクスクラブへの要望は、こちらの掲示板ではなくA棟のポスト、または、コンシェルジュさんへ。

関連リンクです

東京建物
http://www.tatemono.com/

東京建物不動産販売
http://sumai.tatemono.com/

東京建物アメニティサポート　(管理会社)
http://www.ttas.co.jp/

株式会社アスク　(コンシェルジュ)
http://www.asq-fs.co.jp/

カラオケシダックス・大新東　(リュクスバス)
http://www.shidax.co.jp/group/gaiyou.php?cid=3

では、建設的に行きましょう。

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[399: マンション住民さん]

>>398

よく読んでみな。
「原告は中古で購入したため、マンション売主との契約関係がないから直接施工者に請求した。」
それに対する判決だよ。
マンション売主と契約関係があるのは元の所有者。原告は元所有者との売買契約で、売主との売買契約ではない。
何れにしろ、最高裁の判決主文の「建築の安全性に対する瑕疵」の考え方は司法判断になっている。

ところで、みらい平の管理組合に問い合わせたが、外壁タイルの剥落は売主に無償補修させたとのこと。

[400: マンション住民さん]

>>399

うちのマンションは管理組合として売主に無償補修請求するのですよね。
管理組合費で補修するようなバカなことしませんよね。

[401: マンション住民さん]

>>399 さん

>>388 と >>390 さらに、 >>393 にあるように、
前期の管理組合の幹事が、住民不利の約束事をした、したがって民法上の利益の喪失の状態であり、たとえ法廷闘争をしても、完全に負けてしまう。
本来なら、別府にしても前のスレッドの770あたりの類をみても、東京建物敗訴の判例で修理を売主にすることができるが、ガレリアは自分代表の前の期の幹事が、利益の喪失をさせてしまった。
したがって、売主には修理代を請求は難しいと思われる。

あえて、損害賠償として利益の喪失の原因をつくった前の期の管理組合理事長と、すでに逃げているが調停に出廷していた副理事長と幹事に損害賠償賠償請求するしかない。理由は、不当行為だ。

売主への請求権利を、住民総会の議決(3/4)をとらずに放棄をしてしまっているから。

>>399 の対応は、残念ながらできない。
住民総会の議事録には、残っていないが、発言はボイスレコーダーにのこっているだろうから、口頭報告で住民の了承が総会参加者の過半数の了承で、完全な形での利益の喪失が成立している。

>>399 の方法ができれば、苦労はいらない。

[402: マンション住民さん]

>>401 です。
訂正があります。

x …自分代表
。…住民代表

間違いました。
でも、自分の家のことは真剣になる。
いろいろ、意見をみると勉強になる。

否定することなく、知識をたくさんすり合わせ、勉強しましょう。

[403: 周辺住民さん]

さすが、つくばエクスプレス一番のマンションだね。
ゴルフもマリーナもない、充実ののリスククラブ付きのマンションだね。リスククラブだから壁も崩れるんだね。

住むには、リスクがいっぱいあるんだね。

[404: マンション住民さん]

>>403

住めば、都はるみだ。
住めばわかるが、共用施設は、つくばの最高クラスですよ。

[405: 入居済みさん]

剥がれたタイルはどこにあるのですか？
持分がありますからかけらを配ってほしい。

[406: マンション住民さん]

>>405

こんなとこに書くとこじゃないでしょ。
管理組合のポストに意見を入れとけ。

ハゲしく対応してくれるよ。

[407: 住民でない人さん]

どうでもいいから、関係ない人に被害を出さないでください。
つくば市内の最低レベルマンションであることを自覚して下さい。
損害賠償がおこらないことねがいます。

[408: マンション住民さん]

>>407 さん
確かに、壁の崩壊したのだから、これぐらいの更なる落下防止を写真のような形で、処置をして欲しい。
すぐ脇が交差点で歩道だ。
馬鹿な住民が多いから、こういうことに頭はまわらないと思うが。住民として、恥ずかしい。

ご近所の皆様に迷惑をかけている事を実感しなくては。
通学路だし。

[409: 住民主婦さん]

>407
>408

理事長の部屋の外壁がハゲかかっているのだから、絶対に対応しますよ。ここに書くことじゃない。管理組合のポストに投書すべき。

あまり、ハゲしくハゲかかっていることを書くと、さらにハゲの心配をしてしまうから、待て。
ハゲハゲ書いていると、傷つくよ。対象の部屋の人が。
ヘアーじゃないよ、部屋。

一生懸命対応しているのだろうから。

[410: マンション住民さん]

理事長に期待します。
間違っても組合費で補修するような組合員の共同の利益を損ねるようなことはしないでください。
組合費は組合員全員の大切なお金です。個人のお金ではないからと安易な支出は謹んでください。

[411: 匿名]

他人なんかに期待しないで410が自分でやればいいのに。

[412: マンション住民さん]

積立修繕金がマイナスになっている以上、管理組合費で対応するしかないかも。すでに、エコキュート関係で、前の期の管理組合が相応のお金使っているし、リュクスの余剰金を修理代に置き換えるのも、おかしい。
>>401 の状況があるから、難しいところもあるが、監事が訴訟代理人として、管理組合長名で裁判を起こす。先に、修理をした代金を相手に請求するか、それとも、東京建物不動産販売に修理をさせるようにするか？
とりあえずは、さらなる崩壊の危険があるので、サブエントランス脇をネットで養生するべきだと思う。4F部分のタイルがさらに崩れそうな雰囲気があるので。浮きかかっています。
22号室ラインの11F以下の所有者の強力を得て、屋外機置き場とバルコニーの間に養生をしましょう。
住民のみなさん、昼間セブンイレブンに行った時でもいいので、サブエントランス脇を確認しましょう。

[413: マンション住民さん]

昼にセブンイレブンに行くなんて、キッズルームの前で食い散らかしてるマナーの悪いママ達だけだろ。

[414: マンション住民さん]

ママどもマナー悪いな。
マナーが悪い人間が住んでいるから、崩落する。
あとは、ママどもの年上のババアどもな。
ちなみに俺は、昼じゃないけど朝セブンで昼飯のおにぎり買うぞ。あの壁は、いただけない。

[415: マンション住民さん]

売主に一筆書かせて言質を取り、無償補修させるのが理事長の使命だろう。

[416: マンション住民さん]

>>415
無理、前回の調停で権利の喪失をしている。
理事長と弁護士の監事連名でやるか、訴訟になる。
>>401にある通りだ。

[418: 笑うセールスマン]

415
住民配布された書面かな？？
この様なサイトに載せて意味ある？
またまた資産価値下がるよ。。
もう売れないマンション。。。

[419: マンション住民さん]

修理しないで禿げたままの壁こそ資産価値を低下させるのでは？
理事長！禿げは醜いよ。

[420: アートはネイチャー]

つくばレーベン。
研究学園NTT、あと、研究学園長谷工レーベン、と物件ができて行く。
新物件がある中、中間駅で公共施設や金融機関のない駅の物件に、飛びつく人間はいないだろう。崩れた壁の修理をしないと。

それよりも、ハゲしく対応する管理組合に期待して、これ以上、ハゲにならないよう理事長には、頭を使ってがんばってほしい。ハゲについて、頭にこさせないようげがらわしくないように、ハゲ対策をしてほしい。

壁ハゲが、拡大とこれ以上のハゲのスベり落ちのネットなどのハゲ防止の対応を。

[421: ビギナーさん]

　ヒートポンプ給湯機の維持管理、月一点検
（湯あか・浴槽フィルター掃除、逃し弁点検など）や
6ヶ月点検（洗浄剤による風呂配管洗浄）、また3年に
一回の定期点検整備（給水用具、減圧弁）が必要との
ことですが、作業が結構たいへんな感じです。
これらをちゃんとやっていないと、劣化するのは
やはり速いでしょうか？

　貯湯タンクの5年を含め、メーカーの保証期間も
過ぎているので、どのような修理でも有償になるのは
仕方ないですが、なるべくこまめに手をかけることなく
延命させたいです。ただ当方中途からの入居のため
そのあたりの感覚がまだわかりません。

[422: ピザも届かない。]

>>421
エコキュートなどの水周り製品は、だいたい10年程度の使用を前提にできていますから、前の居住者の利用頻度や入居時期によってもかわりますから、判断は難しいでしょう。

エコキュートではないですが、深夜電力に夜湯だめタンクは、7年で故障して取り替えた同僚がいました。

したがって、5年以上たったものは、経年劣化を考えてもよいでしょう。
あと、東京都内などと比べ水質が悪い茨城の水道では、劣化もはやいと思います。
なので、使っていて壊れたら寿命とおもってあきらめるのも仕方ないと思います。

外壁と違い、毎日使用するものですから。

[423: 匿名]

>422

いい加減なこと書くんじゃねぇよ。仕組みはエアコンの屋外機とほとんどおなじ。

お前は5年でエアコンを買い換えるのか。大体壊れたら修理すればいいだけだ。タンクはステンだからさびたりしない。

[424: 特命]

422
ドリエル飲んで早くおやすみなさい 。

[425: 特命]

423の間違いです。

423はヤックスドラックで今夜もドリエル買っておやすみなさい。

[426: ピザも届かない]

>423

だから、エアコンは毎日は使用しないって。
それに、家庭用エアコンは、乾式熱交換器だから水を利用しないから、20年は持つ。ただしガス切れが起きなければだが。

エアコンは隠蔽配管の部屋なら、修理だな。
ABC棟の北側の部屋などの、標準工事で終わる場所なら、修理代金よりは購入し方が安い場合もある。

コロナや東芝なら、低価格で品質の良いエアコンがいっぱいある。

ちなみに、業務用の高層建物などは、湿式の水交換方式もありますね。水冷式のエアコンの風の吹き出し口には、結露した水滴がたまっていますね。
まず、マンションでは、六本木ヒルズぐらいでしか採用は、なかった筈。

まぁ、壊れるかこわれないかは、施工方法か確実にやったかでしょうね。

[427: マンション住民さん]

施工の悪いマンションの壁の代表作。
つくばエクスプレス沿線の一番の作品。

作品名
「7Fに、7の数字。これが本当の、つくばイタイル」

[428: ビギナーさん]

>422さん

　ヒートポンプ給湯機の情報ありがとうございます。

>エコキュートなどの水周り製品は、だいたい10年程度の使用を
>前提にできています
多くの家電寿命と同程度と理解しましたが、これは日頃の
維持管理をちゃんとやることが前提でしょうか？先に書いたように
マニュアル通りに受け取ると、結構面倒（全量の水抜きとか）なんですが
皆さん定期的にお手入れされているのでしょうか？

>前の居住者の利用頻度や入居時期に
>よってもかわりますから、判断は難しいでしょう。
　前の方は小家族でしたので、それほど使用されてないかなと思いますが、
機器のお手入れ状況を伺うことを失念してました。３年ごと定期点検整備を
受けられてるのかもわかりません。やはり整備がされてないと思って
エンジニアに一度点検を依頼するのがベストでしょうか？

>したがって、5年以上たったものは、経年劣化を考えてもよいでしょう。
>あと、東京都内などと比べ水質が悪い茨城の水道では、劣化もはやいと思います。
　ロットにもよるでしょうが、やはり無償保証期間が終了してから軒並み不具合が
出だすという感じですかね。水質に関しては、もう与えられた条件と言うことで、
どうにもならないですし。

>なので、使っていて壊れたら寿命とおもってあきらめるのも仕方ないと思います。
　壊れた場合は全取っ替えと言うことと思いますが、浴槽のメーカーでも
あるということで、パナソニック製品以外に選択の余地はないですか？

[429: ピザも届かない]

>>428

パナソニック製以外でも、長府製作所やリンナイなどの既製品が入りますよ。
山新で取り扱いありますよ。まだ、変える段階ではないですが。

[430: ビギナーさん]

>429さん

　更新時は、別にパナソニック製品以外でも構わないわけですね。
同等品かそれ以上の性能の製品であることを求められるのかと
思っていたので、選択肢が拡がるのはよいことです。

　お手入れの頻度に関する情報もお待ちしています。

[431: ピザも届かない]

>>430

手入れですが、浴槽は、普通にマジックリンで洗い、月一度のジャバをやるだけです。
汚れが酷いときには、以外とママレモンが汚れが落ちますよ。

[432: たこ焼きも届かない]

ママレモンを使ってパパが風呂掃除したらパパレモンになりますね。

[433: マンション住民さん]

>>432

そして、ママレモンを使って、パパが外壁掃除しなくも、外壁崩壊物件なりましたね。

[434: アミデレニニウオム]

周辺の歩行者の安全を考えると、また、建物の欠陥と財産的価値を考えると、施工者や売主が建物を一回取り壊して、再度建築し直すべき。

そうすれば、再度価値が上がる。

[435: よかったです。]

物件の写真ありがとうございました。

最低な物件をだまされる前に、購入せずに回避できました。

[436: YAMADAで、リフォーム]

これは、住民で直すしかないね。
困った。

瑕疵担保責任の業者の義務
(民法570条、566条）
「瑕疵」の内容
1,外壁のひび割れ、雨漏り、水道管の損傷、汚水漏れ、地中に杭や産業廃棄物が存在していた等の物的瑕疵

タイルは、外壁の装飾品であり、外壁本体は問題ない為、瑕疵責任とはならない。

その他、
3,宅地を造成するために買った山林に伐採等の制限があり宅地を造成することができないという法律上の瑕疵
3,自殺物件であったり、近隣に暴力団事務所があるという精神的な瑕疵があります。
これは、対象になっていない。

だから、タイルの瑕疵担保責任は、築5年を過ぎると損害賠償権の行使ではなく、経年劣化となる。なおさら、点検し異常なしで判断の実積があれば、瑕疵担保責任とはならない。

平成23年、大阪弁護士会の民事調停より。

[437: 不動産業者さん]

この一筆を売り主から取って、売り主に無償補修させた管理組合理事長が2駅先にいたよ。

[438: ガレキガウォール監視組合]

>>437

みらい平は、管理会社を変えてできたこと。
ガレリアは、売主系列の管理会社の2年縛りがあるから、できないよ。

みらい平は、飯田産業さんや東急さんの力関係もある。
ガレリアは、東京建物グループでは、何もできないよ。

西浅草の稲◯会の熊◯組の関連取引会社の、東京建物グループでは、なにもやらないよ。
前回の総会みたく、次いけとヤジ飛ばされて終わり。
三社祭の前で忙しい時期に、めんどくさいことやるわけないだろ。

[439: マンション住民さん]

そういえば、浅草から見て、隅田川の対岸にTASあるもんな。

[440: マンション住民さん]

接着剤でタイルくっ付けたらいいのですか？

[441: マンション住民さん]

拡大してみたらコンクリート躯体に亀裂が入ってるようですね。

[442: １級コンサルタント]

「禿げてる！」じゃシャレにならないよ。
交差点の真ん前で目立ちすぎ。

[443: 入居済みさん]

前期までの管理組合の管理責任を追記すべき、解任された管理組合の理事が、裁判所にまで調停までして、管理を使用としたのは、欠陥をアピールしたかったのでは。
かえって住民が馬 鹿で、状況のわかっていただろう理事を潰した住民が悪い。
しかし、その元理事は、しっかりと、みらい平の駅近くの戸建てで、のんびり生活。ガレリアの馬 鹿さ加減をわらいながら、ガレリアを価格暴落前に、逃げたんじゃないの。
いまは、とりせんのクレーマーおばさんみたいだよ。
賞味期限当日切れの豆腐で、割引しろと値切っていたらしい。

[444: マンション住民さん]

壁はいつ直すのですか？みっともないです。中古売買に影響します。

[445: マンション住民さん]

タイルが剥げたの理事長は知らないのでは？

[447: ビギナーさん]

>431さん
　
　ヒートポンプ給湯機のお手入れについて情報ありがとう
ございます。
　浴槽はジャバでも洗浄してますが、これで貯湯タンク内も
きれいになるのでしょうか？水抜き頻度はどの程度でしょうか？

　エンジニアに初めての定期点検を頼んでみようかと考えています。

[448: ピザも届かない]

>>447さん

入浴後に、「風呂水キレイ」を1錠使い、きちんと溶けた後に、風呂水を貯めます。
でも、2日に1度は、水を入れ替えますね。

[449: ビギナーさん]

>448さん

　貯湯タンクの水抜きと話がずれますが、浴槽の湯は、
洗濯用以外は室内がカビるのを気にして毎回落としてました。

[450: ピザも届かない]

>>449 さん
いや、別に風呂蓋を閉めれば気にしなくとも。
心配なら。風呂蓋をしたうえで、浴室乾燥を。

ただし、バスタブの中は、水をぬいたら軽くでいいので洗いましょう。

[451: 不動産Gメン]

中古で購入する人のため。
異常な価格で、欠 陥がある状況を宣伝するため、欠陥マンションの画像を上げます。

正しいマンションの価値は、
西向きで、
80m2 で、1000万
100m2で、1200万

南向きで、
80.7m2で、1400万
100m2で、1800万

が適正であることを、報告します。

昨年は欠陥で、
エレベーター脇の内壁が崩れ。

現在は、外壁が破損、さらに崩れたタイルのしたから、筐体のヒビ ( 建物内部が亀裂がはいっている )があります。
建物自身に欠陥があります。

不動産詐欺などがおおくなっていますので、中古物件購入に際し十分に、お気をつけてください。

[453: 不動産Gメン]

別な角度

[454: 不動産Gメン]

光が当たらい状況

[455: マンション住民さん]

>>445

タイルのハゲかかっている部屋は、理事長の部屋の外壁だよ。
理事長の外見とマンションの外見がそっくり。

ハゲかけた傷は、似たもの同士。
タイル共々、植毛しなきゃ。

[456: 匿名]

早く直してよ。理事長さん！

[457: マンション住民さん]

先日色合わせがあったようですが、焼きあがりまで一月くらいは
かかるでしょうから、夏休み手前くらいまでの辛抱か？と思います。

[458: マンション住民さん]

ハゲが直るのですか？

[459: 散々な住民さん]

色合わせするのも、いいけどこの際、太陽光発電パネルをつけるのもいいと思う。

まわりの状況からしても。

しかし、TAS必死やね。

[460: マンション住民さん]

太陽光パネルは30度傾けないと発電効率が悪いですよ。

[461: 散々な住民さん]

いやぁ、傾けなくとも西日をねらうので。

[462: マンション住民さん]

ハゲを太陽光パネルで隠すのですね。グッドアイデアです！

[464: 散々な住民さん]

ともかく、外壁工事に向けて、気をつけて関係者には対応してほしい。

[465: マンション住民さん]

理事会の報告によると、先日の色合わせは不調だったようですね。
夏休み手前くらいまでの辛抱かと思いましたが、梅雨時や炎天下での
屋外作業はきついでしょうし、秋以降に日延べかも知れませんね。

[466: 散々な住民さん]

理事会も総会準備も含め、大変だ。
しかし、夏場のモルタルの急激な乾燥を考えるとすれば、秋以降で結果オーライと思った方が。

せっかくだから、しっかり直すべき。

[467: マンション住民さん]

ほかにも落下の恐れのあるタイルを抽出して今回直すことですね。
足場組むか屋上からコンドラ吊るすかしてタイル叩いて打音検査しなければなりません。

[468: 記犬は、嫌い…]

一昨年から去年までの、4期の理事会が解任した建築士と書記と転居で、規約通りに辞任した書記の3名を除く前期の理事が24ヶ月点検を不正な手段でやったのだから、そいつらが、おこなった不正を民事訴訟法で訴えて、特に理事長だったやつは、刑事告訴するべきだ。
うちは、結城信金でローンくんでいたけど、担保価値が減ったから、一部残債を現金でいれてくれときたよ。
信金系でローン組んでいる人は、売却を急ぐか、当座の資金を用意しなきゃまずいぞ。

[469: マンション住民さん]

住宅ローンって担保価値が減少すると返済求めてくるのですか？

[470: マンション住民さん]

35年ローンは、35年目で完済した時に担保価値がゼロになる計算ですよ。

[471: ピザも届かない。]

担保力や査定が極端に下がると求める場合があります。

35年のフラット35みたく、政府系金融機関が取り扱いしているローンならともかく、一般の不動産担保ローンの場合は、物件の価値が急落して、万が一の場合のときを考え時価相場と残債に差がありすぎると請求されます。

頭金なしで、ローンを組んだ場合にたまにあるケースてわすよ。

[472: マンション住民さん]

>担保価値がゼロになる計算ですよ。
35年で資産価値ゼロですか？
早く売って逃げないと売れなくなりますね。

[473: ワンツーワンツー]

もう、資産価値ないから。
エレベーターと外壁崩落。
そのうち、積立修繕金が3万近くになるんじゃない。
もうすでに、調停費用で大赤字だけど。

[474: ワンツーワンツー]

まぁ、タイルを全部はがして、吉野石膏あたりの、ALCの壁にでもしたほうがいいんじゃない。

[475: ワンツーワンツー]

なにか、デベ自体が喧嘩売っている。
なんで、このAndroid版の掲示板で、東京建物なの？

崩壊マンションの自社掲示板に住み替え提案。
計画的だね。プロパストも絡んでいるか？

参考画像添付します。

[476: ビギナーさん]

首都圏中古マンションの平均的な時価下落率データを最近の日経で見ましたが、
新築購入直後に大幅に目減りし、2～3年で新築時の8割程度、5年で7割程度、
10年で6割程度、15年で半減、その後はより緩やかに下落するものでした。
それに比べてガレリアの価値はより速やかに減衰していると言うことでしょうか？
やはり震災被害の影響と言うことなのでしょうか？

[477: ミレニウェール]

>>476

震災被害での価値の下落、ありません。
震災被害は、つくば市内の大規模マンションはどこもありました。サーパス研究学園さんは、見るも無残でしたよ。

ただうちは、前期の理事会の、T◯Sから、調停の時に賄賂をもい、いづれもマンションから逃げた、宇◯宮前副理事長と鳥◯前監事が不正をして、若くて何もできなかったというか、前監事が俺が警察でとおどされて、前の理事長が不正を黙認せざろうえなかった。

そして、不正を正そうとした書記2名に濡れ衣をきせようとしたが、女性書記が裁判を起こし水戸地裁の第25号事件( 取下げられたが )として、官報に掲載。国内での恥晒し成功。

価値の下がる前に、濡れ衣を着せられようとした書記2名は、売却成功。いずれも戸建てに引っ越したみたい。
( 一世帯は、裏の戸建て、女性は、みらい平のパチンコ屋裏の戸建 )

管理のできていないマンションとして、全国のブラックマンションリストに掲載された。
そして、管理の後手後手になったところで外壁崩壊、保護策も取らずの対応では、価値は下がる。

ようは、住民自身の品質が問題があるから、理事会や総会で、何もできない問題だらけ、マンションになってしまったのが、価格下落の原因である。

つくばエクスプレス北線で、価格が暴落しているマンションは、ガレリアだけですね。
先に入居していた、アデニウムさんミレニオさんは、中古価格下落どころか上昇しているし、すぐに掲載終了する。

こういうこと。
でも、フラット利用者の俺は、引っ越すだけの経済的に余裕はない。

[478: ピザも届かない]

粗探しやめよう。

さて、幸楽苑でも行って中華そばでも食べよう。
ガレリアは、最低限ではあるけど生活便利。
スーパーもドラックストアも。

ただ万博地区は、ピザが届かないのが残念なだけだ。

追伸
最近、取手のドミノピザで、2枚で1枚分の価格でテイクアウトがくせになっています。

ピザ屋さん、万博地区に宅配できませんか？

[479: マンション住民さん]

壁のタイルがはがれた分、資産価値が落ちましたか？

[480: マンション住民さん]

資産価値って売却考えてるの？それなら幾らで売れるか？が重要だから資産価値は意識するね。
終の棲家が買った人は資産価値なんて関係ないでしょう。
ボロボロになってコンクリート建設ガラになるまで住みますから。

[481: マンション住民さん]

終の棲家なら例え資産価値が１円でも構わないね。

[482: マンション住民さん]

でも2000万以上で売れるから資産価値はそれ程下落してないのでは？
http://suumo.jp/library/tf_08/sc_08220/to_0000050372/
2000万円もすれば、この沿線じゃ高級マンションですね。

[484: ビギナーさん]

>>477さん
　震災被害の影響はない、ということで了解しました。
　しかし、管理組合の影響というお話ですが、新陳代謝により今は是正されつつ
あるのではないでしょうか？

　価格暴落説は気になってたので、ここの新築分譲時価格(本掲示板から)に対する、
中古で売り出された価格（>482さんが挙げているSUUMOから）の割合を計算してみました。
2009年2月竣工なので現在5.3年経過ですが、SUUMO掲載の8件の物件については、
平均82%、バラツキ(+/-)7%でした。
　首都圏中古マンションの平均的なデータでは、築5年で7割程度でしたから、その
水準よりは若干上回っているので、暴落しているとまでは言えないように思えます。
　
　また仮に不動産評価額が下がってれば固定資産税が安くなるのかと思いましたが、
家屋分は変わらず土地分は昨年より高くなってました。

[485: マンション住民さん]

>>484

固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制がなくなり、通常課税になります。

つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入っていれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続きましたが、ガレリアヴェールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われました。今から、区会に入っても手遅れなので、仕方ありません。

あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。

つくばマンション会議や地区懇談会などに参加しないマンション対し、固定資産税を高く設定するのは、つくば市の悪しき歴史です。
高い税率を設定されたマンションは、つくばだと、ガーデンコートつくば というマンションがあり、隣接するライオンズマンションとくらべると、3割くらい高いらしいです。

今回の、ガレリアの税金の跳ね上がり額と、同じではないでしょうか？

[486: マンション住民さん]

固定資産税で差別するなら市役所に捻じ込めばいい。公平さを欠いている。

[487: マンション住民さん]

固定資産税は路線価が基準だよ。アホなこと言わないこと。

[488: ビギナーさん]

>>485さんの
>固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制が
>なくなり、通常課税になります。
　今年の納税通知書の説明によれば、家屋分の1/2減税措置が今年に外れたのは
平成20年築のものということですので、平成21年築のここは、来年には家屋分の
減税措置がなくなり、倍額になることはわかりました。しかし、

>つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入って
>いれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続 きましたが、ガレリアヴェ
>ールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われまし
>た。今から、区会に入っても手遅れなので、 仕方ありません。
>
>あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
>基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。
　これに関しての記述は通知書等にありませんが、固定資産税の税率は自治体裁量に
よるものの、標準税率の1.4％適用なので、他自治体と比較しての格差があるわけ
ではないと思いますが・・（都市計画税率は0.3%が上限であるところ、0.15%と、
他自治体よりも穏和な設定と思います）。
　土地分については、>487さん記載のように、通常は路線価が税額の算定根拠とは
思いましたが、島名では路線価設定がないようなので、地方でよく見る倍率表に
よるみたいです。なので、その税額は自治体裁量によるとは思いますが、
家屋分に比べると、さしたる額でないです（昨年度比約3％増）。
　家屋分の算定根拠である評価額は、必ずしも建築のプロでない自治体職員による
家屋調査に基づくのでしょうから、そこに多少の恣意と言うか勘違いが入り込む
余地はある（実際、税の過払いで評価不服の申立・還付事案が出来するとか）
とは想像しますが、任意団体である町内会・区会加入を要件とする減税措置というのは、
あまりに露骨なので、にわかに信じ難いのですが・・。

[489: マンション往民さん]

露骨とかそんなのどうだっていい。

払うものは、払うのだから。
言わせたやつに、言わせておけ。

[490: マンション往民さん]

あと、外壁ですが道路で、1番目立つところ、逆手にとって貸出広告看板ので、広告収入を得て積立修繕費に回せばいい、そうすれば外壁を直さなくてもいい。

[491: マンション住民さん]

やるならエコ発電だと思う。

[492: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

本当にマンション住民かな？と思う人もいるなー。

ただ何か恨みがある人の書き込みにしか思えない。
写真もほぼ同じものだし。

住んでいる分には不自由ないし、外にいるやつが勝手に盛り上がってるだけではないの。

不満をネットで書いて何になる？誰にお知らせしてるの？リアルで相手にされないから注目されたいだけの書き込みに見えるけどな。

俺真相知ってるよアピールは、もういいよ。

自分の住んでるところをネットで調べて、親が心配して電話かけてきてんだ。

静かに暮らしてんだから一人で盛り上がって荒らすなよ。

本当に住民ならネットを良い方向に活用してくれ。

[493: マンション住民さん]

>>492
だったら、総会で発言しなさい。まぁ、去年みたいにTASの住民でもない輩に、「そんなのどうでもいい」って、どやされて終了、真相はそこだよ。400世帯以上もある駅前マンションだ。変な奴や変な元住民が、いたっておかしくない。区分所有者が、1/4も入れ替わっているマンションだ。投資目的者なんか、いいこと書かんよ。赤字で売却して悪口合戦よ。

[494: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まぁ、投資賃貸物件から中古で正当な人が購入し、オーナー居住の形になればと思いますよ。

[495: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

492さん
マンションで、完全に静かに生活するのは、難しいですよ。

[496: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さてと、委任状か？
全拒否で行くか。管理組合任せにするか。
どうしましょう。

[497: マンション住民さん]

私は議決権行使書出します。

[498: ビギナーさん]

総会未経験ですが、>493さんが書いてるように、住民でない人でも
利害関係がある(？)とかの関係で参加できるのですか？

議案としてどんなものが上がってくるのかもわかりませんが、400戸超の
戸数ともなると、昔の小村くらいの規模でしょうから、管理組合の
利害調整も（修繕のような技術的問題はともかく）たいへんそうですね。