【万博記念公園】ガレリアヴェール 入居者用 part8

[ガレリアヴェール友の会]

こちらは入居者専用のスレです。
引き続き有意義な情報交換の場にしましょう。
どの様な話題に対しても感情的に成らず、冷静な話し合いをやさしい心持って対応しましょう。
荒らしや煽りはスルーで。酷いものは黙って削除依頼。
個人攻撃は、厳禁です。
なお、管理組合やリュクスクラブへの要望は、こちらの掲示板ではなくA棟のポスト、または、コンシェルジュさんへ。

関連リンクです

東京建物
http://www.tatemono.com/

東京建物不動産販売
http://sumai.tatemono.com/

東京建物アメニティサポート　(管理会社)
http://www.ttas.co.jp/

株式会社アスク　(コンシェルジュ)
http://www.asq-fs.co.jp/

カラオケシダックス・大新東　(リュクスバス)
http://www.shidax.co.jp/group/gaiyou.php?cid=3

では、建設的に行きましょう。

[スムログ 関連記事]
ガレリアヴェール　～三井ゆりのおうちＴＶ～　
https://www.sumu-log.com/archives/1669

[484: ビギナーさん]

>>477さん
　震災被害の影響はない、ということで了解しました。
　しかし、管理組合の影響というお話ですが、新陳代謝により今は是正されつつ
あるのではないでしょうか？

　価格暴落説は気になってたので、ここの新築分譲時価格(本掲示板から)に対する、
中古で売り出された価格（>482さんが挙げているSUUMOから）の割合を計算してみました。
2009年2月竣工なので現在5.3年経過ですが、SUUMO掲載の8件の物件については、
平均82%、バラツキ(+/-)7%でした。
　首都圏中古マンションの平均的なデータでは、築5年で7割程度でしたから、その
水準よりは若干上回っているので、暴落しているとまでは言えないように思えます。
　
　また仮に不動産評価額が下がってれば固定資産税が安くなるのかと思いましたが、
家屋分は変わらず土地分は昨年より高くなってました。

[485: マンション住民さん]

>>484

固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制がなくなり、通常課税になります。

つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入っていれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続きましたが、ガレリアヴェールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われました。今から、区会に入っても手遅れなので、仕方ありません。

あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。

つくばマンション会議や地区懇談会などに参加しないマンション対し、固定資産税を高く設定するのは、つくば市の悪しき歴史です。
高い税率を設定されたマンションは、つくばだと、ガーデンコートつくば というマンションがあり、隣接するライオンズマンションとくらべると、3割くらい高いらしいです。

今回の、ガレリアの税金の跳ね上がり額と、同じではないでしょうか？

[486: マンション住民さん]

固定資産税で差別するなら市役所に捻じ込めばいい。公平さを欠いている。

[487: マンション住民さん]

固定資産税は路線価が基準だよ。アホなこと言わないこと。

[488: ビギナーさん]

>>485さんの
>固定資産税は、新築入居後6年目(築5年以降)を過ぎると、新築時の優遇税制が
>なくなり、通常課税になります。
　今年の納税通知書の説明によれば、家屋分の1/2減税措置が今年に外れたのは
平成20年築のものということですので、平成21年築のここは、来年には家屋分の
減税措置がなくなり、倍額になることはわかりました。しかし、

>つくば市の場合は、さらに、マンションの管理組合で、優遇税制終了までに区会に入って
>いれば、業務委託関連税制で、あとさらに、5年優遇税制が続 きましたが、ガレリアヴェ
>ールは、それをしなかったため、ガレリアヴェールの資産の優遇税制の権利は失われまし
>た。今から、区会に入っても手遅れなので、 仕方ありません。
>
>あと、固定資産税は市の権限で税額が変えられます。
>基準地価を割高にして、高利の税を取ることができます。
　これに関しての記述は通知書等にありませんが、固定資産税の税率は自治体裁量に
よるものの、標準税率の1.4％適用なので、他自治体と比較しての格差があるわけ
ではないと思いますが・・（都市計画税率は0.3%が上限であるところ、0.15%と、
他自治体よりも穏和な設定と思います）。
　土地分については、>487さん記載のように、通常は路線価が税額の算定根拠とは
思いましたが、島名では路線価設定がないようなので、地方でよく見る倍率表に
よるみたいです。なので、その税額は自治体裁量によるとは思いますが、
家屋分に比べると、さしたる額でないです（昨年度比約3％増）。
　家屋分の算定根拠である評価額は、必ずしも建築のプロでない自治体職員による
家屋調査に基づくのでしょうから、そこに多少の恣意と言うか勘違いが入り込む
余地はある（実際、税の過払いで評価不服の申立・還付事案が出来するとか）
とは想像しますが、任意団体である町内会・区会加入を要件とする減税措置というのは、
あまりに露骨なので、にわかに信じ難いのですが・・。

[489: マンション往民さん]

露骨とかそんなのどうだっていい。

払うものは、払うのだから。
言わせたやつに、言わせておけ。

[490: マンション往民さん]

あと、外壁ですが道路で、1番目立つところ、逆手にとって貸出広告看板ので、広告収入を得て積立修繕費に回せばいい、そうすれば外壁を直さなくてもいい。

[491: マンション住民さん]

やるならエコ発電だと思う。

[492: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

本当にマンション住民かな？と思う人もいるなー。

ただ何か恨みがある人の書き込みにしか思えない。
写真もほぼ同じものだし。

住んでいる分には不自由ないし、外にいるやつが勝手に盛り上がってるだけではないの。

不満をネットで書いて何になる？誰にお知らせしてるの？リアルで相手にされないから注目されたいだけの書き込みに見えるけどな。

俺真相知ってるよアピールは、もういいよ。

自分の住んでるところをネットで調べて、親が心配して電話かけてきてんだ。

静かに暮らしてんだから一人で盛り上がって荒らすなよ。

本当に住民ならネットを良い方向に活用してくれ。

[493: マンション住民さん]

>>492
だったら、総会で発言しなさい。まぁ、去年みたいにTASの住民でもない輩に、「そんなのどうでもいい」って、どやされて終了、真相はそこだよ。400世帯以上もある駅前マンションだ。変な奴や変な元住民が、いたっておかしくない。区分所有者が、1/4も入れ替わっているマンションだ。投資目的者なんか、いいこと書かんよ。赤字で売却して悪口合戦よ。

[494: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

まぁ、投資賃貸物件から中古で正当な人が購入し、オーナー居住の形になればと思いますよ。

[495: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

492さん
マンションで、完全に静かに生活するのは、難しいですよ。

[496: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

さてと、委任状か？
全拒否で行くか。管理組合任せにするか。
どうしましょう。

[497: マンション住民さん]

私は議決権行使書出します。

[498: ビギナーさん]

総会未経験ですが、>493さんが書いてるように、住民でない人でも
利害関係がある(？)とかの関係で参加できるのですか？

議案としてどんなものが上がってくるのかもわかりませんが、400戸超の
戸数ともなると、昔の小村くらいの規模でしょうから、管理組合の
利害調整も（修繕のような技術的問題はともかく）たいへんそうですね。

[499: ピザも届かない]

498さん、おはようございます。

去年の総会は、管理組合が異常でした。
理事長さんが管理会社任せにしていた感じでした。
管理会社の2年縛りだけは、理解に苦しみました。
2年縛りの議決(去年の2号議案)がおわったら、帰る人多数いましたので。

今期の管理組合は、管理組合経験者多数と弁護士がいるので、安泰だと思います。

[500: マンション管理員]

>住民でない人

・賃貸オーナーで減にすんでない人→区分所有者かつ組合員だから出席できる。
・区分所有者でない人→利害関係があれば理事長の許可が得られれば出席できる。
　（ただし組合員ではないので議決権はない）

[501: 住民さんＡ]

利害関係があるのは学童クラブではないか？

[502: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

利害関係は、TTKとTASだろ。
後は、リュクスバスの大新東。
大新東は、TASからTTKへ契約の御礼金の支払い。

まぁ、ストーリーは、TTKの指示でTASが作り上げている。
だから、議決権行使しても無駄です。

[503: ビギナーさん]

>499さん。
>
>管理会社の2年縛りだけは、理解に苦しみました。
>2年縛りの議決(去年の2号議案)がおわったら、帰る人多数いましたので。
　どこかで読みましたが、管理会社への委託契約は、会社が緊張感を持って
管理業務をこなしてもらうよう、単年度契約がいい、とありました。
いっぽう、複数年であれば、毎年管理会社を選定し直すなどの作業を
省けるので、組合と会社がともに納得できれば、複数年契約も可能と言います。

　今のところ管理会社に問題があるのかどうか、当方にはわからないので、
2年縛りと言う契約がどれだけ問題なのかもわかりません。いずれにしろ、
議決で単年度契約に戻せばいいだけ、と言う話なのですよね？

>今期の管理組合は、管理組合経験者多数と弁護士がいるので、
>安泰だと思います。
　そういうことでしたら安心ですね。

>500さん。
>
>・賃貸オーナーで減にすんでない人→区分所有者かつ組合員だから出席できる。
>・区分所有者でない人→利害関係があれば理事長の許可が得られれば出席でき
>る。（ただし組合員ではないので議決権はない）
　不在地主のような賃貸オーナーに出席・議決権があるのは当然と思ってましたが、
理事長許可があれば、住民以外の利害関係者も、オブザーバ的に参加できるわけですか。
ただ、>493さんの書き込みだと、議事進行に影響を与えてるようにも見えますが、
議長は問題視しないんですか？
　ところで、区分所有を夫婦各割合で持つ場合も、夫婦とも議決権はあるでしょうか？

>502さん
>
>まぁ、ストーリーは、TTKの指示でTASが作り上げている。
>だから、議決権行使しても無駄です。
　 管理会社の変更とか委託契約等の更新・変更のような議案だと、
普通決議となって議決権総数の最低1/4の賛成があればいいと読みました。
ただ、その数にも及ばないなら、従わざるを得ないということですね。