パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[865: 匿名さん]

グレードがわからないと
パークタワーとパークコートの違いも分からないでしょうね。
ここはパークタワーのグランスカイよりも上ではないし。

[866: 匿名さん]

マンションの場合はまずは立地でしょう。立地合わせてグレードを決める。高級立地には高級グレード、庶民立地には庶民グレードが基本だと思いますが三井は高級立地に普及グレードとかその逆とかよくやるのでしょうか？

[867: 匿名さん]

グランスカイとパークシティ大崎で明らかなグレードの差とかあるんでしょうか？デベが違うとかはそうですが室内グレードはグランスカイは三グレードあったけどここはどうですか？

建てた時代も違うから進歩してるとこもありますよね。そういうのはグレードって言わないのかしら。当時は高級設備だけどいまは普通ってのもありますけとそういのはどうカウントするのですか？

[868: 匿名さん]

グラスカ中古でてるので見るのが一番ですよ。みれば何が違いかはわかる人にはわかるかと。マンションいくつか見てないとわかりませんけどね。

[869: 匿名さん]

私はここが千代田富士見、月島CGP、ブリリア池袋のように即完するとはどうも思えません。。。
これだ！っていう特徴に乏しいのかと。

[870: 匿名さん]

わたしは即売するとおもうよ。バランスがいいのと、売り出しの時期がいい。特徴とかあまり関係ないと思う。

[871: 匿名さん]

そもそもここってグランスカイと比べて優れているところって何かあるのかな？

管理費修繕費2割り増しなぶん何が増えたんだろう？？？
店舗や幼稚園は住人専用じゃないから管理費修繕費には無関係だし、何が充実したのかよく分からなかった…

[872: 申込予定さん]

幼稚園を無償で入れたら、管理費と修繕費がその分住民負担となって上乗せされます。
他にたいした共用施設がないとしたら、それが原因ではないでしょうか！？

[873: 匿名さん]

最近の三井マンションは全般的に管理費が高いですから。

[874: 匿名さん]

無償で入れたらそこは三井が全額負担じゃないの？
共用部分ですらないのに管理費で家賃をまかなうとかおかしいでしょ。幼稚園の掃除や修繕も住人が永続的に負担するの？

[875: 匿名さん]

幼稚園（こども園？）部分は誰が所有するのですか？

管理組合がエントランスや屋上と同様に共用部分として所有して無償貸与するのか？それとも三井が区分所有するのか（賃料がないなら所有して無償貸与することはあり得ませんね）、それとも品川区に無償譲渡して区が区分所有するのか（そうなると区が応分の管理費を負担するのが筋ですよね）

それがわからないとなんともいえないです。

[876: 匿名さん]

ちなみに一番駅に近いオフィスビルの一部は品川区が区分所有します。これは無償譲渡ではなく旧大崎体育館との権利変換により取得するものです。

[877: 匿名さん]

販売スケジュールが延期されたそうですね。やはり高すぎて要望が集まってないようです。

[878: 匿名さん]

だよな。山手線内側っても大崎だし品川区だし港区みたいなプレミアム感、プランド感はないから。人気出すならちょっとお買い得感がないとね。再開発の完成すれば納得感も生まれるかもしれないが、模型やCGだけであの割高感は払拭できないよ。

[879: 匿名さん]

予定販売価格を見直すことはないですかね。すみふは予定価格から大幅に正式価格を下げて人気出ましたよね。

[880: 申込予定さん]

デベはどこもこのところ、プチバブル含みの価格設定してきています。
企業の経営環境は好転しているものの、労働者の給料アップまでにはいたっていないのが実態ではないでしょうか。
高額物件をすんなり買える層はそんなに厚くないと思います。
デベの強気もにも限界がありそうです。

[881: 匿名さん]

ウェリス代官山すごいな。ああいうのは売れちゃうんだね。

[882: 申込予定さん]

幼稚園の件、品川区との密約があるのかもしれません。
デベは「現時点ではわからない」と言葉を濁しているようです。
明確な説明がないと契約はできないでしょう。

[883: 購入検討中さん]

延期になったのは申し込みが多く予定日程では捌けないと聞きましたよ。

[884: 匿名さん]

申し込みが多いと延期にはならないような気がするんですが…

[885: 匿名さん]

幼稚園が入ることが決まっているのにお金のことが決まっていないわけがないですね。
デベがギリギリまで隠すということは、冷静に吟味する時間を与えるわけにはいかない情報な可能性がありますね。

ちなみに処理が間に合わないなんてあり得ないし、後ろにずらしたら借入金の利子が膨らんで損失が増えるだけなので、申し込み殺到だったら通常は予定前倒しで売り出しますね。

やはり高いという声が多かったのでは？私がいったときも隣接するブースから高いという声が結構漏れ聞こえてきてましたから(笑)

[886: 匿名さん]

私も営業から予想以上の人気と聞きましたよ

[887: 匿名さん]

今だと富久と大崎を掛け持ちして、両方当選したら富久に逃げられる可能性が高いですし、ここの販売時期を延期するのは得策ですね。

[888: 匿名さん]

877は誰に聞いたの？
営業マン？自分の憶測？

[889: 匿名さん]

幼稚園は正式に決まったと思いますが議会の承認前なので提供側からは言えないんじゃないのかな。

[890: 匿名さん]

>885

契約時点では手付金だけで残金の決済は引渡のとき。なので、申し込みを遅らせることによって損失が増えることはない。

ただ、申し込みが多いのに延期したら、新たな客も増えてもっと収拾がつかなくなる。スケジュールを遅らせるのは見込み客が集まってないってのが通例。バレバレの嘘つくのみっともないね。

[891: 匿名さん]

かなりの倍率になりそうだ

[892: 匿名さん]

売りしぶり？
グローブタワーの時やったよね。

[893: 匿名さん]

三井はインタビュー記事で塩漬けなんて地上げ屋みたいな言葉を平気で使っちゃう会社だからね。売りしぶりなんて当たり前。

ミニバブル期には売りしぶりをして、リーマンショックにぶつかって長期に売れ残りなんて物件もあった。この業界、学習機能はないのかな。

[894: 匿名さん]

三井は売り方うまいから、売りしぶりがいいと判断したのだろう。

[895: 匿名さん]

グラスカのフーディアム本日リニューアルオープン。生鮮食品が減り惣菜コーナーが拡大。品揃えが限りなコンビニ化していた。

[896: 匿名さん]

塩漬けって別に普通じゃない？
どっちかというと自虐的に使う言葉だと思うけどね。

[897: 匿名さん]

モデルルーム公開してから、売り渋りなんかして販売を延期したら見込み客に逃げられちゃう。見込み客が集まってないに一票。消費税駆け込みが終わった後出し。

[898: 匿名さん]

だからグローブタワーがそれやったよね。

[899: 匿名さん]

グローブ上手く行った

[900: 匿名さん]

売り渋りは価格上昇局面で、販売を先送りして高値で販売すること。見込み客が集まらなくて販売を先送りするのとは別。

[901: 匿名さん]

価格上昇局面と判断したんじゃないの？

[902: 匿名さん]

グローブもライバル物件が多くて売れずに延期したんだよ。プチバブルと重なって偶然成功。

[903: 匿名さん]

というか販売延期って本当なの？ガセではないのか？

[904: 匿名さん]

消費税増税駆け込みの反動でしばらくは落ち込むでしょ。

[905: 匿名さん]

安いから中国人から要望書がたくさん出て、何言っているか分からないから延期したんでしょ。

[906: 匿名さん]

延期といっても、一週間くらいだったと思いますが

[907: 匿名さん]

ガセでしょ。うちは連絡来てません。

[908: 匿名さん]

驚きのOhを咲かせているんじゃん？

[909: 購入検討中さん]

私が検討中の部屋は固定資産税が居住後、毎年35万近くかかるようです。当初5年は減税されるようですが営業の方も税制度の詳細は把握していないようでした。35万だとすると、月額換算で3万弱支出が増える計算になりますが、固定資産税高くないですか？管理費が高いことよりも、よっぽど大きな問題に思えます。減税制度の詳細わかる方いらっしゃいますか？？

[910: 匿名さん]

固定資産税の新築から５年間の減免は来年の３月末引渡までが対象。延長されるかどうかは決まってない。

その程度のことすら説明できない営業は担当を変わってもらったほうがいいと思う。

[911: 匿名さん]

910だけど、以下はあくまで私見です。

固定資産税の減免って、過去はずっと延長されてきたけど、来年は消費税増税に伴う住宅ローン減税の拡充があるから、延長はない可能性が高いと思っている。

少なくとも最近、減免の説明をデベの営業がしていないってことから、彼らも無いと思ってるのでは。

[912: 匿名さん]

グランスカイの検討に比べて
・坪単価が実は高い
・住宅ローンの減税は拡大したとしても最大400万円。（当時は500万円）
・消費税増税
・固定資産税の減免なし（？）
・管理費高め

出費がかさむなー

[913: 匿名さん]

グランスカイとの大きな違いは景気。
グランスカイの時はリーマンショックで景気後退。
今はアベノミクスとオリンピックで上昇中。

[914: 匿名さん]

今は、消費税増税の駆け込みが終わって落ち込むタイミングでしょ。オリンピックも熱が冷めちゃったし。９月までに販売しなかったのは失敗かな。