パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[781: 匿名さん]

800万で6000万ローンとか結構きついように感じるけど大丈夫ですか？？定年過ぎまでローン組む感じ？管理修繕費や固定資産税、駐車場なんかも考えたら800じゃあ全額キャッシュでもリスクあると思いますが・・・

懐事情はそれぞれだし、何かまとまった収入のあてがあるのでしょうが、余裕をもって生活できるのはローン組むなら1馬力2000万、全額キャッシュなら1馬力1000万～って感じですかね・・・こどもを持つなら教育費も増えるし、もう少しハードルは上がりますが。
家のために一生働くのはちょっと避けたいところですね。

[782: 申込予定さん]

２階フロアを占める子育て支援施設を御殿山幼稚園に無償で貸すことに決まっているのでしょうか？
再開発にあたって品川区から税金投入してもらったから?
共用部の無償貸出、それも広大な面積をすることは、管理費や修繕費に大きく影響してくるのではないでしょうか？
その分、管理費が高いのか、と妙に納得しています。
共用部分の価格にも乗っかっているでしょうし、家賃無償では、子育て支援施設のメンテナンス費用も居住者負担となってきます。
そう考えると、急速に購入欲が冷めてきています。
皆さまのご意見を聞かせてください。

[783: 匿名さん]

周辺で管理費・修繕費がここより高いところは存在しないと思います。都内全域でみても管理費372￥/㎡を超えるところなんてそうそうないでしょう。
それはそういうことだからだと思います。

幼稚園に優先的に入れる等の特権はないと公式に書いてありますので、地域貢献のために毎月お金を払うと考えるしかないでしょう。

[784: 匿名さん]

１馬力2000あれば、いろいろ楽だね～。
今回購入を検討してしている人の年収の上位10%くらい？
それでも90C以上はそこそこの負担になるからね。
最上階はほんとプレミアムだってことだ。

[785: 匿名さん]

管理費、はインターネット代を含むか含まないかで話が変わりますよね。
月島駅直結も管理費は高いですがネット代は別です。
あそこの営業に聞いたら地権者から、賃貸で入る人にまでネット無料にするなとの意見が出て別料金にしたんだそうです。
ここが込みなのか別なのかは知りませんが。

[786: 匿名さん]

これだけの物件検討する層がそれほど変わらない管理費をそこまで気にするかな～？？

[787: 匿名さん]

その気持ちを見越して、最近の管理費は上昇気味なのかもね。

[788: 匿名さん]

７８６さんの言う通り。
管理費や修繕費が特別高いとは思わない。
むしろ税金系統の諸費用の方が高い。

[789: 匿名さん]

気にする方は気にするんでしょうけど、気にしない人が多いと私も思います。共用部の充実、再開発の規模から覚悟はしています。

こんな装備いらないので、もっと安くなりませんかね？このクルマ。と今だに思ってしまうんですが、同車種グレードで悩むとしても、そこでそんなに悩む人はいないと思う高級車選び。

[790: 匿名さん]

リセールは安定だろうし、管理費修繕費も普通では。

[791: 匿名さん]

低層階は地権者の持分が多い。その部屋は
賃貸に回る可能性が高い。上層階用の
エレベーター対象の部屋がいいな。

[792: 匿名さん]

783さんがおっしゃるように、管理費は高いですよ。
普通っておっしゃる方は他のマンションを比較検討していないのかな。

[793: 匿名さん]

というか8000万とかのマンション買う財力があるなら管理費くらい気にならんでしょ。
もちろん管理の質に対して非合理に高いのであれば問題ですが、まあ業界リーダーの三井ですからそうひどいこともないと考えております。
まあ管理費の妥当性についてはモデルルームなどでで十分にヒアリングしたいと思います。

[794: 購入検討中さん]

余裕で購入できる世帯とそうでない世帯、700戸もあれば色々でしょうね。

[795: 匿名さん]

高いって言ってる人は高級マンションと比較したことないのかな。

[796: 匿名さん]

リセール安定するって、高値掴みになったら安定しないよ。

[797: 匿名さん]

まあ他の地域に比べれば下がるのも少なめではないかい？

[798: 匿名さん]

高値煽りしてる人は本気の検討者。物件の悪口は書きたくないけど、倍率は下げたいからね。

[799: 匿名さん]

ここは近年では珍しくネガポイントの少ない物件だと思います。ネガポイントの少なさではCGPもそうでした。あちらも高いと散々叩かれてましたが、売り出したら高倍率でほぼ即完売でした。

[800: 匿名さん]

言わないでー

[801: 匿名さん]

高値掴みって言葉好きだね！
もう諦めて安い物件にシフトした方が良いのでは？

[803: 購入検討中さん]

間取りが意外と良い。

[804: 匿名さん]

例えばどの間取りがどういうふうにいいのですか？
私は間取りイマイチと思いましたが見落としがあるのかも。

[805: 匿名さん]

正直、最初の抽選が外れたらきつい。
野球のドラフトなら外れ一位でもそこそこだが。

[806: 購入検討中さん]

3L中住戸はワイドスパンでなかなか良い。角は80平米台の住戸だと非効率性が目立つが、90以上だと素晴らしい。天井高も梁も少なく広々空間、ベランダは奥行き2mないのは部屋の明るさからみると逆にポジ？

[807: 購入検討中さん]

60㎡代の広さだと管理費、修繕積立金の合計はどれくらいですか!?

[808: 購入検討中さん]

たしか2万ちょいな感じだったと記憶してます。普通のマンションと比べ数千円高い程度だと思います。絶対額がそもそも少額のなかで平米単価比較など無意味だと思いますが、高いと連呼する人は何をそんなに負担に感じているのか甚だ疑問です。

[809: 購入検討中さん]

すいません。2万は管理費で修繕は0.7万程度だったと記憶してます。

[810: 匿名さん]

梁が少ないとは思わないけどなぁー
下がり天井多すぎない？角部屋のリビングなんて下がり天井の方が多い

ベランダは正直この価格帯では最低レベルの広さだよね。あと、扉の向きとかもう少し考えてつくってほしかった…チョッとした仕様変更も利かないとかキツいよね…工期がすでにキツくてアレンジは受け付けられないらしいです。

[811: 匿名さん]

>809

783さんの説だと
管理費平米372円×60で2万2千円以上ですよ。
さて、ウソを付いてるのはどなたか。

[812: 匿名さん]

カラーセレクトに高級感が全くない。仕様の問題より、センス。　

[813: 匿名さん]

60Gタイプ　60.50㎡　管理費　22,450円　積立金　7、870円

[814: 購入検討中さん]

809は、管理費2万ちょいって言ってるので、783さんが言ってる事と合致するのでは？

[815: 匿名さん]

807さんが聞いたのは
管理費修繕積立金の合計。
808さんの答えは
2万ちょい
809で
管理費2万に訂正。

残念ながら、合致せずにズレています。

[816: 匿名さん]

私が住んでたタワーマンション（H18年築）の管理費は70㎡で15000円だった。
そこそこの共用施設付きだったが、こんな額でも高いと不満が出ていた。

ここはいくら充実した設備があるとはいえ昨今の管理費の相場はいかがなものか。規模のメリット全く見えない。

[817: 匿名さん]

総戸数を760、平均の占有面積を70m2とすると、月額2000万円掛かることになるんですが、そんなに掛かるものですか？？

駐車場代の一部を管理費に補填する場合、月額2500～3000万円程度掛かることに…

[818: 匿名]

管理費、修繕費は消費税10％折り込み済です。
固定資産税は減税なしの金額です。

[819: 匿名]

本日、要望書提出して来ました。 正式登録は11月中旬、売買契約は11月下旬です。手付金は10％です。

[820: 匿名さん]

>795そもそもここは高級マンションだったの？？その割りには作りがちゃちいんだけど…谷底低地で河川氾濫警報が鳴りまくる高級マンションはちょっと想定外だった。

[821: 購入検討中さん]

うわ、手付け10%ですか。株売らないと払えん。
まあ売るにはいいタイミングだが。

[822: 匿名さん]

高級マンションでもいいんだけど、価格なりの丁寧な作りにしてほしかったですねー
あと、フィットネスルームはランニングマシンとエアロバイクしかないみたいだね。使わない前提としか思えない。それなら作らなければよかったのに…

[823: 匿名さん]

そもそも高級マンションって何？
定義でもある？
中級とか低級も有るの？

[824: 匿名さん]

毎週火水曜日はレジデンシャルサロンの定休日ですが、今日は要望書の提出ができたのでしょうか。

[825: 匿名]

私は日曜日に要望書提出予定です。まだ東向か北向で迷ってます

[826: 匿名さん]

さっき前通ったら中に人はいたぞ

[827: 匿名]

いよいよ要望書ですか。はじまりましたね〜
相当程度、富久に逃げられたみたいですが。。

[828: 匿名さん]

>773

油圧ダンパーの制震なら壊れることを前提とした設計じゃないよ。ここの制震は壊れることが前提なのに、補修費用が見込まれて言ってのが問題。

[829: 匿名さん]

地震で共用部分が破損されることを前提にしている修繕計画なんてあるのか？

[830: 匿名さん]

あっ、そうだ、３・１１のときに共用部分に地震保険をかけてない物件が多くて問題になったね。ここはどうなんだろう。

[831: 匿名さん]

地震保険、部分損だとほとんど保険金下りないよ。

[832: 匿名さん]

>829

だから、壊れることが前提の設計が問題ってこと。

[834: 匿名さん]

じゃあ、マンション買わないほうがいいね。

[835: 匿名さん]

本当に検討者？どうゆうつもりで設計間違ってるって書き込むのか理解出来ない

[836: 匿名さん]

>834

マンションじゃなくて、このマンションはなら同意。

[837: 匿名さん]

倍率下げたいひとがたくさん。

[838: 匿名さん]

パークシティって安普請だよね。
東中野もそうだけどさ。

[839: 匿名さん]

倍率下げネガって最低。自分だけ当選すればって輩でしょ。そういう人が将来のお隣さん候補。

[840: 匿名さん]

高いと言われるマンションは大抵即完する。千代田富士見もCGPも高い高いの大合唱だった。

[841: 匿名さん]

売れる見込みの分だけ売り出すから、売れるのは当然。即完は売る側の演出。

[842: 匿名さん]

グランスカイもウエストシティタワーも高いと言われて苦戦した。

[843: 購入検討中さん]

ここは、低地がネガだけど武蔵野台地の直接基礎でエントランスのセンスもグラスカ以上の高級感。更に、グラスカの知見で不要と結果の出た施設などは全て排除し、実需のあるものに絞った合理的な作品。御殿山、品川駅に至近な立地含め客観評価すると非常に価値があり、それでいて近隣先行物件よりもリーズナブル。植栽の豊かさや商業施設の利便性含めコストパフォーマンスの高い資産だと思います。、

[844: 匿名さん]

どんなお店が入るかも分からない商業施設の利便性って？サクラも程ほどにね。

[845: 匿名さん]

あなた、三井の犬ですか？
たかが大崎、こんなとこにお金落とせるのか。ネガ盛りだくさんのマンションに。

[846: 匿名さん]

不要な設備を排除した分管理費を2割増したんですねなるほど。コストパフォーマンスが高いというのは、『三井にとって』ということですねなるほど。

ちなみに低降伏点鋼を用いた制震は、言ってしまえば凄い安い鋼材を躯体に組み込むだけで制震が謳えるので安価で売りやすいですが、流体を使ったダンパーと違って普段の微細な振動でも年数がたてば繰り返し応力で微細な亀裂が入って制震装置としての機能も当然失います。普通の鋼材と違って弾性も低いので寿命が短いです。

地震が来なくても壊れるものを直すつもりはないと言っているのだから、壊れるのが前提の設計がおかしいというのは一理あると思います。

まぁ、私は長く住むつもりはないので１０～２０年程度の期限付きの制震マンションだと思うことにしています。

[847: 購入検討中さん]

グラスカもこの制震と同じ考え方で作られているのですね。改めて勉強になりました。ありがとうございます。

[848: 購入検討中さん]

月島も同じだね。地盤の差でここより更に厳しいかも。

[852: 匿名さん]

三井の千代田富士見なんてものすごく高くてなんと断層を横切って上に建つマンションなのに予想を反して高倍率ですぐに完売
結局マンションは場所です！

[853: 匿名さん]

低降伏点鋼を使った制震って今年になって急に目立つようになった。境界梁ダンパーとか履歴型と言ってるのはこのタイプ。恐らく問題になるのは次の大地震が来てから。制震は２種類あると思ってちゃんと確認しないと、いざというときに交換費用の問題が発生してあわてることになる。

[855: 匿名さん]

大地震は私も心配ですが、制震にしろ免震にしろアレがダメ、コレがダメというよりコレが良い！という
システム推しでないと素人には判断がつかないですね。大地震にも無傷で済むビルってないと思いますし、
損壊状態にしても、複合的条件の積み重ねもあるでしょうし。

正直、私は内陸より埋立地、マンションより一軒家住宅の方が怖いので避けたいです。

[856: 匿名さん]

住むのもそうだがリセール出すのも賃貸出すのも全て場所次第
千代田富士見が人気だった理由は 千代田区 大規模再開発 駅近く 周囲の植栽環境といったキーワードだから
ここの強みは隣も御殿山小学生だし御殿山と名乗っても可笑しくない場所だという事 そして大規模再開発 まあまあ駅近 駅迄の道のりの植栽環境
グラスカがイマイチ振るわなかったのは２駅利用の利便性が有るが五反田の街イメージと実際歩くと解るが五反田駅迄の道のりに風俗があったりするためマンション周りが綺麗でも環良が今一つ
そう言った事で環境重視はこちらを狙っているでしょう
私が
想像するには価格は千代田富士見と違えど結構な高倍率で早期に売り切ると予想する

[857: 匿名さん]

この場所で御殿山と名乗ったら可笑しいよ。

[859: 匿名さん]

なるほどこれだけ脅しておけばギリギリローンの奴ら排除できそうだね。

[861: 匿名さん]

高額マンションですよ。高級マンションではなくて。
千代田富士見も一応検討したが、ここと比較にはなりません。

[862: 匿名さん]

千代田富士見はパークコート（ハイグレードマンションというポジショニング）なんでこことくらべるのはどうでしょうか？
クラウン（高級者）とアルファード（大衆車）の違い、という感じですかね。

たしか千代田は全戸ワイドスパンで居室空間が逸脱。ランドリーなんかないですから。

[863: 匿名さん]

住めば違うのかもしれないけど素人目にはどっちも同じに見えちゃうよね。

クラウンはなんとなくわかるけどさアルファードって車は名前は聞いたことある気がするがどんな車が俺にはイメージできない。マンションもグレードとか言われてもわからんわ。

[864: 物件比較中さん]

千代田区の文教地区と、元工業地域の再開発を比較するものどうかと思う。

[865: 匿名さん]

グレードがわからないと
パークタワーとパークコートの違いも分からないでしょうね。
ここはパークタワーのグランスカイよりも上ではないし。

[866: 匿名さん]

マンションの場合はまずは立地でしょう。立地合わせてグレードを決める。高級立地には高級グレード、庶民立地には庶民グレードが基本だと思いますが三井は高級立地に普及グレードとかその逆とかよくやるのでしょうか？

[867: 匿名さん]

グランスカイとパークシティ大崎で明らかなグレードの差とかあるんでしょうか？デベが違うとかはそうですが室内グレードはグランスカイは三グレードあったけどここはどうですか？

建てた時代も違うから進歩してるとこもありますよね。そういうのはグレードって言わないのかしら。当時は高級設備だけどいまは普通ってのもありますけとそういのはどうカウントするのですか？

[868: 匿名さん]

グラスカ中古でてるので見るのが一番ですよ。みれば何が違いかはわかる人にはわかるかと。マンションいくつか見てないとわかりませんけどね。

[869: 匿名さん]

私はここが千代田富士見、月島CGP、ブリリア池袋のように即完するとはどうも思えません。。。
これだ！っていう特徴に乏しいのかと。

[870: 匿名さん]

わたしは即売するとおもうよ。バランスがいいのと、売り出しの時期がいい。特徴とかあまり関係ないと思う。

[871: 匿名さん]

そもそもここってグランスカイと比べて優れているところって何かあるのかな？

管理費修繕費2割り増しなぶん何が増えたんだろう？？？
店舗や幼稚園は住人専用じゃないから管理費修繕費には無関係だし、何が充実したのかよく分からなかった…

[872: 申込予定さん]

幼稚園を無償で入れたら、管理費と修繕費がその分住民負担となって上乗せされます。
他にたいした共用施設がないとしたら、それが原因ではないでしょうか！？

[873: 匿名さん]

最近の三井マンションは全般的に管理費が高いですから。

[874: 匿名さん]

無償で入れたらそこは三井が全額負担じゃないの？
共用部分ですらないのに管理費で家賃をまかなうとかおかしいでしょ。幼稚園の掃除や修繕も住人が永続的に負担するの？

[875: 匿名さん]

幼稚園（こども園？）部分は誰が所有するのですか？

管理組合がエントランスや屋上と同様に共用部分として所有して無償貸与するのか？それとも三井が区分所有するのか（賃料がないなら所有して無償貸与することはあり得ませんね）、それとも品川区に無償譲渡して区が区分所有するのか（そうなると区が応分の管理費を負担するのが筋ですよね）

それがわからないとなんともいえないです。

[876: 匿名さん]

ちなみに一番駅に近いオフィスビルの一部は品川区が区分所有します。これは無償譲渡ではなく旧大崎体育館との権利変換により取得するものです。

[877: 匿名さん]

販売スケジュールが延期されたそうですね。やはり高すぎて要望が集まってないようです。

[878: 匿名さん]

だよな。山手線内側っても大崎だし品川区だし港区みたいなプレミアム感、プランド感はないから。人気出すならちょっとお買い得感がないとね。再開発の完成すれば納得感も生まれるかもしれないが、模型やCGだけであの割高感は払拭できないよ。

[879: 匿名さん]

予定販売価格を見直すことはないですかね。すみふは予定価格から大幅に正式価格を下げて人気出ましたよね。

[880: 申込予定さん]

デベはどこもこのところ、プチバブル含みの価格設定してきています。
企業の経営環境は好転しているものの、労働者の給料アップまでにはいたっていないのが実態ではないでしょうか。
高額物件をすんなり買える層はそんなに厚くないと思います。
デベの強気もにも限界がありそうです。