パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[757: 匿名さん]

三井って物件のランクでブランド使い分けてるけど、パークシティは大規模ってだけのカテゴリー
なんで玉石混交。ブランドだけでは判断できない。

[758: 匿名さん]

平均坪単価なんか全く意味ないことに気付かないのかな

[759: 匿名さん]

何で意味ないの？マンション比較する時に便利な数字ですが。

[760: 匿名さん]

加重平均すれば３６０、最安と最高の中間値が３７５ということで。

[761: 匿名さん]

タワマンは部屋のバリエーションも多いし、階の上下の幅も大きいから平均は目安程度にしかならないでしょ。

[762: 匿名さん]

大規模だから外れが無いのです。

[763: 匿名さん]

>762

意味不明。

[764: 匿名さん]

一部のプレミア部屋が平均を押し上げるからっしょ？
実際グラスカで言うと北側中高層とプレミア部屋が平均を押し上げて、それ以外はここよりも安く設定してるのにグラスカより安いとか思っている人いるんでしょ？

[765: 匿名さん]

目安になれば役に立ちますよ。きっと比較検討しない人には、無意味なんでしょうね

[766: 匿名さん]

浜田山も大こけした。

[767: 匿名さん]

結局グランスカイと同程度の価格水準なんだね。

[768: 匿名さん]

とりあえずはっきりしたことは、ここを買うには高値掴みの覚悟が必要で、南東角部屋買うくらいならプレミアム買った方がコストパフォーマンス高いってことか？？

[769: 匿名さん]

これから出る湾岸が坪330とか言われている中、この値段なら割安感あるでしょ。

[770: 匿名さん]

それをバブルというんだよね。

ところでここの制震って要は使い捨ての金属柱を設置していくタイプだと思うんだが、交換の費用って修繕計画には入ってないんだろうか？？

かなり上層階まで制震柱を入れてるようだけど、これって一回大きめの地震が来て交換しないとってなったら下から上まで全フロアの躯体をいじることになるから総工費とんでもない額になりそうだ。
その場合、臨時で追加修繕費を1戸あたり数百万とかとられることになるのかね。

[771: 購入検討中さん]

グラスカと違って長周期地震動対策で上まで入れているらしい。グラスカよりそういう意味では安心。全戸平均は360。予定価格表もらった人ならわかるはず。グラスカより安く設定しているのは営業も公言してるし、実際、検討した身からも明らか。グラスカはとにかく高かった。間取りオタクのサイトでグラスカ検索してみると同じように書いてるし、公式Pressにも380だと発表されている。グラスカを低く見せたい人の意図が理解できないこの流れ。。。

[772: 匿名さん]

>770

自然災害は予定できないから、長期修繕計画には含まれてないよ。

３・１１のとき乾式壁、ALCに損傷を受けたマンションで、補修費をどう調達するかが問題になった。さらにダンパーもプラスだから、もっと大変なことに。

[773: 購入検討中さん]

まぁ、ここに限らずタワー固有の問題。免震だってゴム損傷した場合の修繕なんて見越しているマンションないでしょ？

[774: ご近所さん]

周囲マンションと環境の事をまとめてみました

プラウド坪400　大崎・五反田両方利用可　
グラスカ坪380　大崎・五反田両方利用可　大規模再開発　
パークシティ坪360？　御殿山　品川駅も徒歩圏内　大規模再開発
山手線外
ＯＷＣＴ坪360　デッキで駅直結・高台　大規模再開発
ル・サンク坪350　デッキで駅直結　大規模再開発

山手線内ではプラウド・グラスカは五反田駅も近いので利便性が高いが繁華街も近い。人気と定評がある品川区立日野学園（小中一貫教育）が目の前で学区内にある。　パークシティーは繁華街から離れていて大規模再開発で緑も多く整備されるであろう　又隣は御殿山小学校であり環境的には良いと思われる。
西口はなんと言ってもデッキで駅直結の利便性そして一歩裏に行くと庶民的な完全下町の雰囲気のコントラスト
全体的に東口（山手線内側）はゲートシティをはじめとする三井不動産の完全主導の開発　西口は住友不動産が関わっている開発が多い

参考になれば幸いです！が！
ちなみに私もここ狙ってますから（笑）

[775: 匿名さん]

なんとかネガって購入者の気分を害したいものだ

[776: 匿名さん]

<<グラスカを低く見せたい人の意図が理解できないこの流れ。。。

いやぁ、グランスカイを低く見せたいわけではなくて、私のようにグランスカイから検討してる者にとって、
グランスカイの価格が指標になっているんですよ。しかも、グランスカイより安いという想定をしていましたから。

平均坪単価に意味がないとは思いませんが、何度も言われてるようにグランスカイは北向き＆高層階が
単価を上げていますし、お気に入りの方角・間取りがどう価格設定されてるのか気になるんですね。
個人的にはもうスカイズ・月島・富久の価格を見ても、意味がそれこそないんです。

勿論、グランスカイの資産価値を気にされてる方もいらっしゃると思います。それも人情。
しかしながら、グランスカイより高い部屋があったとしても、パークシティが割高だ！とも思えない、このご時勢。
一期が売れれば、じゃあ二期は？とかの心配もしてしまいます。

[777: 匿名さん]

みんな年収どれくらいなのかしら。うちは1300くらいにはだけど二馬力だから無理はできない

[778: 購入検討中さん]

二馬力2000で南東90Cを検討してます。

[779: 匿名さん]

一馬力800ですがうちも角狙いです。
キャッシュがあるので頭金で半分くらい入れます。

[780: 購入検討中さん]

ここは武蔵野台地で直接基礎。低地がきになるが地盤は良い。

[781: 匿名さん]

800万で6000万ローンとか結構きついように感じるけど大丈夫ですか？？定年過ぎまでローン組む感じ？管理修繕費や固定資産税、駐車場なんかも考えたら800じゃあ全額キャッシュでもリスクあると思いますが・・・

懐事情はそれぞれだし、何かまとまった収入のあてがあるのでしょうが、余裕をもって生活できるのはローン組むなら1馬力2000万、全額キャッシュなら1馬力1000万～って感じですかね・・・こどもを持つなら教育費も増えるし、もう少しハードルは上がりますが。
家のために一生働くのはちょっと避けたいところですね。

[782: 申込予定さん]

２階フロアを占める子育て支援施設を御殿山幼稚園に無償で貸すことに決まっているのでしょうか？
再開発にあたって品川区から税金投入してもらったから?
共用部の無償貸出、それも広大な面積をすることは、管理費や修繕費に大きく影響してくるのではないでしょうか？
その分、管理費が高いのか、と妙に納得しています。
共用部分の価格にも乗っかっているでしょうし、家賃無償では、子育て支援施設のメンテナンス費用も居住者負担となってきます。
そう考えると、急速に購入欲が冷めてきています。
皆さまのご意見を聞かせてください。

[783: 匿名さん]

周辺で管理費・修繕費がここより高いところは存在しないと思います。都内全域でみても管理費372￥/㎡を超えるところなんてそうそうないでしょう。
それはそういうことだからだと思います。

幼稚園に優先的に入れる等の特権はないと公式に書いてありますので、地域貢献のために毎月お金を払うと考えるしかないでしょう。

[784: 匿名さん]

１馬力2000あれば、いろいろ楽だね～。
今回購入を検討してしている人の年収の上位10%くらい？
それでも90C以上はそこそこの負担になるからね。
最上階はほんとプレミアムだってことだ。

[785: 匿名さん]

管理費、はインターネット代を含むか含まないかで話が変わりますよね。
月島駅直結も管理費は高いですがネット代は別です。
あそこの営業に聞いたら地権者から、賃貸で入る人にまでネット無料にするなとの意見が出て別料金にしたんだそうです。
ここが込みなのか別なのかは知りませんが。

[786: 匿名さん]

これだけの物件検討する層がそれほど変わらない管理費をそこまで気にするかな～？？

[787: 匿名さん]

その気持ちを見越して、最近の管理費は上昇気味なのかもね。

[788: 匿名さん]

７８６さんの言う通り。
管理費や修繕費が特別高いとは思わない。
むしろ税金系統の諸費用の方が高い。

[789: 匿名さん]

気にする方は気にするんでしょうけど、気にしない人が多いと私も思います。共用部の充実、再開発の規模から覚悟はしています。

こんな装備いらないので、もっと安くなりませんかね？このクルマ。と今だに思ってしまうんですが、同車種グレードで悩むとしても、そこでそんなに悩む人はいないと思う高級車選び。

[790: 匿名さん]

リセールは安定だろうし、管理費修繕費も普通では。

[791: 匿名さん]

低層階は地権者の持分が多い。その部屋は
賃貸に回る可能性が高い。上層階用の
エレベーター対象の部屋がいいな。

[792: 匿名さん]

783さんがおっしゃるように、管理費は高いですよ。
普通っておっしゃる方は他のマンションを比較検討していないのかな。

[793: 匿名さん]

というか8000万とかのマンション買う財力があるなら管理費くらい気にならんでしょ。
もちろん管理の質に対して非合理に高いのであれば問題ですが、まあ業界リーダーの三井ですからそうひどいこともないと考えております。
まあ管理費の妥当性についてはモデルルームなどでで十分にヒアリングしたいと思います。

[794: 購入検討中さん]

余裕で購入できる世帯とそうでない世帯、700戸もあれば色々でしょうね。

[795: 匿名さん]

高いって言ってる人は高級マンションと比較したことないのかな。

[796: 匿名さん]

リセール安定するって、高値掴みになったら安定しないよ。

[797: 匿名さん]

まあ他の地域に比べれば下がるのも少なめではないかい？

[798: 匿名さん]

高値煽りしてる人は本気の検討者。物件の悪口は書きたくないけど、倍率は下げたいからね。

[799: 匿名さん]

ここは近年では珍しくネガポイントの少ない物件だと思います。ネガポイントの少なさではCGPもそうでした。あちらも高いと散々叩かれてましたが、売り出したら高倍率でほぼ即完売でした。

[800: 匿名さん]

言わないでー

[801: 匿名さん]

高値掴みって言葉好きだね！
もう諦めて安い物件にシフトした方が良いのでは？

[803: 購入検討中さん]

間取りが意外と良い。

[804: 匿名さん]

例えばどの間取りがどういうふうにいいのですか？
私は間取りイマイチと思いましたが見落としがあるのかも。

[805: 匿名さん]

正直、最初の抽選が外れたらきつい。
野球のドラフトなら外れ一位でもそこそこだが。

[806: 購入検討中さん]

3L中住戸はワイドスパンでなかなか良い。角は80平米台の住戸だと非効率性が目立つが、90以上だと素晴らしい。天井高も梁も少なく広々空間、ベランダは奥行き2mないのは部屋の明るさからみると逆にポジ？