パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[721: 匿名さん]

717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

[722: 匿名さん]

90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

[723: 匿名さん]

ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

[724: 匿名さん]

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

[725: 匿名さん]

成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

[726: 匿名さん]

難易度高いと思います

[727: 匿名さん]

711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

[728: 匿名さん]

>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

[729: 匿名さん]

90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

[730: 匿名さん]

駅近は、駅から５分以内です。

[731: 匿名さん]

そりゃ駅によるだろ。

[732: 匿名さん]

失礼711さんの駅近の定義のことだね。それなら五分でおけ

[733: 匿名さん]

>720

古くなると賃料下げないと借り手はつかないし、物件価値も下がる。そもそも賃貸でペイするならデベは分譲しないでしょ。

[734: 匿名さん]

そういうこと。
だからエグジット戦略なくして不動産投資なし

[735: 匿名さん]

ババ抜きと一緒。最後につかんだ人が損する。ただ、売り抜けるつもりができなかったら悲惨。高値掴みするとそうなるよ。

[736: 匿名さん]

角部屋はプラウド並みの高さじゃん！

[737: 匿名さん]

やったー

[738: 匿名さん]

庶民派ファミリーマンションの振りして高級マンションだったあ。クヤシー！

[739: 匿名さん]

だってパークタワーじゃなくてパークシティならもしかしたら手が届くかもとか思っちゃうよ。プロモーションに子育てとか言われたら自分がターゲットとか誤解しちゃうよな。

三井が憎い。

[740: 匿名さん]

高級マンションではなくて、高額マンションね。
タンク付きトイレの部屋もあるから。

[741: 匿名さん]

考えてみれば佃のリバシティとか今でこそ高級エリアと思われてるけど分譲当時は中央区といえども元は造船所の工場跡地の川っぺり。隅田川の東側だからね。最寄り駅は地下鉄の中でも使えない有楽町線の月島駅でしかも駅から徒歩8分。スペック的にはなんじゃこりゃ？って感じであった。大崎もいずれは今のイメージ変わるんだろうなあ。

[742: 匿名さん]

じゃあ俺に買えない高額マンション作りやがって三井が憎い。

これでいい？

[743: 匿名さん]

いい！

[744: 匿名さん]

本当に憎いのは、グラスカに比べて価格の選択肢を狭めてる点だよ。
個別に見ると実はグラスカよりも高く設定している部屋が多いのに、平均坪単価はグラスカより下で出してグラスカよりも割安感を醸し出している三井の戦略でしょ。

[745: 匿名さん]

坪280とは言わないか330以下くらいにはなると思うじゃないか。氏根みつい。

[746: 匿名さん]

御殿山小の最近五年間の進学先だけど区立中に行くのは全体の四割くらいだね。半分以上が国立、私立、都立一貫校進学。

[747: 匿名さん]

東向なら３４０で買えるのにな。

[748: 不動産業者さん]

前にも書いたけど、ここは@375万円だよ。
当然、グランスカイよりも高いところはあるんでない？

[749: 匿名さん]

>741
仮にいつかイメージが変わる日が来ると仮定しても、ここの問題はその『変わったあとの理想のイメージ』を基に後学の価格設定で出してきてることでしょ。

これくらいの額のマンションを買う人は多少損しても問題ないレベルだとは思いますが、仮に無理して購入した場合、高値掴みしてると転勤etcで転居しないといけなくなったら売ってもローンと相殺できなくなっちゃってホント悲惨。
たまーにいるよね。そういう無計画な人。

[750: 匿名さん]

イメージが変わらないって悲惨パターンもあるでしょ。

[751: 匿名さん]

３７５もしないよ。平均で３６０。

[752: 匿名さん]

どっちが本当？坪340から坪400オーバーまでだから坪375がただしいかな。

[753: 匿名さん]

いや、ボリュームゾーンが３４０～３６０だから。。

[754: 匿名さん]

三井の大規模開発でイメージ変わらなかったとかあった？芝浦アイランドは中途半端で期待はずれだったけど。

[755: 匿名さん]

パークシティに外れなし。

[756: 匿名さん]

柏の葉は外れでした。

[757: 匿名さん]

三井って物件のランクでブランド使い分けてるけど、パークシティは大規模ってだけのカテゴリー
なんで玉石混交。ブランドだけでは判断できない。

[758: 匿名さん]

平均坪単価なんか全く意味ないことに気付かないのかな

[759: 匿名さん]

何で意味ないの？マンション比較する時に便利な数字ですが。

[760: 匿名さん]

加重平均すれば３６０、最安と最高の中間値が３７５ということで。

[761: 匿名さん]

タワマンは部屋のバリエーションも多いし、階の上下の幅も大きいから平均は目安程度にしかならないでしょ。

[762: 匿名さん]

大規模だから外れが無いのです。

[763: 匿名さん]

>762

意味不明。

[764: 匿名さん]

一部のプレミア部屋が平均を押し上げるからっしょ？
実際グラスカで言うと北側中高層とプレミア部屋が平均を押し上げて、それ以外はここよりも安く設定してるのにグラスカより安いとか思っている人いるんでしょ？

[765: 匿名さん]

目安になれば役に立ちますよ。きっと比較検討しない人には、無意味なんでしょうね

[766: 匿名さん]

浜田山も大こけした。

[767: 匿名さん]

結局グランスカイと同程度の価格水準なんだね。

[768: 匿名さん]

とりあえずはっきりしたことは、ここを買うには高値掴みの覚悟が必要で、南東角部屋買うくらいならプレミアム買った方がコストパフォーマンス高いってことか？？

[769: 匿名さん]

これから出る湾岸が坪330とか言われている中、この値段なら割安感あるでしょ。

[770: 匿名さん]

それをバブルというんだよね。

ところでここの制震って要は使い捨ての金属柱を設置していくタイプだと思うんだが、交換の費用って修繕計画には入ってないんだろうか？？

かなり上層階まで制震柱を入れてるようだけど、これって一回大きめの地震が来て交換しないとってなったら下から上まで全フロアの躯体をいじることになるから総工費とんでもない額になりそうだ。
その場合、臨時で追加修繕費を1戸あたり数百万とかとられることになるのかね。