パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[641: 匿名さん]

そうやって、価格が高いことを肯定する方たちがいるから
最初言われていた価格予定よりも高くなったのでしょうね。ここ。

[642: 匿名さん]

でも、仕様は、変わってない。

[643: 匿名さん]

城南地区で、この価格ですか？

[644: 匿名さん]

何で制震になったか聞かれた方います？
地盤に応じた技術的なもの？
建設費の制約のため？
若しくは設計変更する時間的余裕がなかったため？

今後の超高級タワーであれば、最近耳にするハイブリッドやら、さらにその先の次世代技術やら色々あるかもしれないけど、敢えて制震という選択はないと思ってるんですが。

別に免震と制震の良し悪しを問うわけではないけど、素朴な疑問です。

[645: 匿名さん]

中古マンションの安全性評価の大区分(建築完了)
→これまでは1981年以前か以後か(旧耐震か新耐震か)
→これからは2011年以前か以後か(震災前か震災後か)
もうすぐ一長一短の免震も制振も単一システムでは時代遅れと思われ。10年後には次世代のスタンダードとなる建築技術が広く普及してるだろうから、今あるマンションはみな震災前or震災前後のものとして一くくりさ。

[646: 購入検討中さん]

東向で60㎡代の部屋はありますか!?

[647: 匿名さん]

長周期対応で耐震基準が変わることになってる。中古で旧耐震、新耐震で評価が分かれるように、タワマンは長周期対応前後で評価が分かれることになるよ。既存物件は旧基準扱い。

[648: 匿名さん]

免震物件のスレに書けば？
長周期対応で問題になるのは免震の物件だよ。

[649: 匿名さん]

隣のオフィス棟群は免震なのになあ

[650: 匿名さん]

登記費用の話しがあったけど、固定資産税って１月１日の登記状況で課税されるから新築物件の場合、初年度は建物の課税はない。司法書士がボッタクリでないとすると、土地の固定資産税が馬鹿高いのかもしれない。２年目以降は建物も課税されるようになるから、すごいことになるかも。

[651: 匿名さん]

>648

問題の有無に関係なく、旧基準というレッテルを貼られる。

[652: 匿名さん]

初年度の固都税は日割り計算。

[653: 匿名さん]

そうそう、１月１日の所有者に課税されて、所有者が変わる場合は日割り計算で清算する。ここは7月末引渡予定だから、半年分もないでしょ。だから２年目以降は倍以上になる。土地分についてはね。

[654: 匿名さん]

日割り計算、は１月１日からか４月１日からかでよくモメル。
売るときは１月で買うときは４月にするのがお得。

[655: 匿名さん]

あ、間違えた。
逆だった。売りが４月買いが１月からの計算。

[656: 匿名さん]

646さん

手元の資料では、東向きは70平米前後が多く
70C(68.15平米)
70D(69.00平米)
70H(70.92平米)
70I(71.97平米)

3F～16Fで7200万円～7600万円台
17F～27Fで7300万円～7800万円台

坪350万円前後になってます。

[657: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

買い替え検討中ですが、近いせいもあり、いつでも行けると思いまだ見てませんが、
けっこういい価格ですな。

ちなみに拙宅は約80平米、南向き、8000万円台でした。
グランスカイは西向きの約80平米なんか7000万円台だったけどなあ〜

なんか高く感じます。

[658: 匿名さん]

坪単価350万、

グラススカ後では、あまり高く感じなくなっている。
今のご時世だとどんどん売れそうで怖いなあ。

もし出足鈍くても三井なら絶対の自信を持って
ずーっと引っ張るね。

そこに西品川一丁目のスミフが320万とかでぶつけてきそう。
あちらは来年着工2年遅れて竣工だ。

[659: 匿名さん]

グラススカ
訂正↓
グランスカイ

[660: 匿名さん]

ここの東向は安い。たぶん一期でなくなる気がする。

[661: 匿名さん]

グランスカイ住民さんは90平米オーバーを狙ってるのですか?1億超えますね。

[662: 購入検討中さん]

東向きって、確かに抜け感あって確定眺望だけど、朝しか光入らないし悩んでます。。
本当に東向きぐお得かしら？
街並みとか子育て環境がいいから高いけど悩んでます。。

[663: 匿名さん]

なる程、グランスカイ住民さんの過去レスを読むと
ここの１億超えの部屋になりますね。

[664: 匿名さん]

大崎で億ですか、、

[665: 匿名さん]

西品川のスミフは320でも高いよ、山手線円外のうえ遠すぎる。
線路も潜らなきゃいけないし。
ここは完全に希望ど真ん中で期待していたけど、残念ながら手が出なそうだ。
検討中の皆さん、大崎ってブランドはいまいちかもしれないけど、街は住んでみるとほんと気に入ると思うよ。
特に休日なんてほんと落ち着いてるし、駅前の雑多な雰囲気や喧騒とは無縁で住みやすい。
とくに交通の便のありがたみは感じますね。
みなさん経済的に余裕ありってうらやましい。

[666: 匿名さん]

ここの二階に御殿山幼稚園が移転することが品川区より正式にアナウンスされました。移転時期は平成27年7月だそうです。園庭とかどこにできるのでしょうか？東側でしょうかね？

[667: 匿名さん]

東側が園庭です。エディブルガーデンを見下ろすイメージです。

[668: 匿名さん]

子育て支援施設の他に地域貢献施設というのがありますが、後者は何のことなのでしょうか？

[669: 匿名さん]

普通は町内会用の施設とかになりますね。
内陸部だとお御輿を置く場所、ってのも結構あります。

[670: 匿名さん]

あーなるほど。マンションの目の前に袖ヶ崎町会の神輿の倉庫があるけどあれが入るのかね？

[671: 匿名さん]

交通の便は確かに悪くはないと思うけど、この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…私は正直恐怖を感じて迷ってますよ…

[672: 匿名さん]

タワーだから東向でも午後も明るいですよ。

[673: 匿名さん]

656さんの数字が確かなら、グラスカよりも高いですね。
70平米台で6000万台結構ありましたから。
これから出るのかな。

[674: ご近所さん]

住みやすいですよ。ただ、駅へのアクセスがよくないだけ。それをカバーできるかどうかは、商業施設の充実度、街づくりの中身しだい。

[675: 匿名さん]

671さん、恐怖ってどうゆうことですか？

[676: 匿名さん]

ていうか、恐怖を感じる街を選択肢に入れてるってのが凄いですね。
「迷っています」って、道に迷ってしまわれたのかしら。

[677: 匿名さん]

やっぱり区が公式に『大雨が降ると1～2ｍの浸水の可能性あり』って言ってるし、しょっちゅう氾濫警報が鳴り響くのは精神衛生上良くないですよね。雨でだめなら地震で川が遡上したらもう諦めるしかない。1ｍ以上の浸水は命にかかわりますから・・・
それに、朝日新聞のＨＰには北品川5丁目は『特に揺れやすい』と載っていますし、業務等は免震もついてるのにここは制震のみ。再開発で多少はましになっているとはいえ震災時は浸水と揺れによる倒壊・火災で甚大な被害が予想されます。

ただ、勤務地的にはここがベストだし、この土地に愛着もあるのでこの地を離れるべきかどうかも含めて検討中といったところです。
ここに住み続けるとしたら、自分が生きている間に大震災・記録的大雨は来ない方に賭けるしかないのかなぁ・・・

[678: 匿名さん]

やめたら

[679: 匿名さん]

心配なひとは、選択肢から外したほうがいいよ。あとで後悔することになれますね。

[680: 匿名さん]

そういうのご縁がありませんでしたっていうのですよ。
じゃあね！

[681: 匿名さん]

御殿山に住めばいい。

[682: 匿名さん]

御殿山も震災のときは、火災で大変なことになるこでは？
心配症のひとは、賃貸で多摩の奥地とかがお勧めかも

[683: 匿名さん]

奥地まで行かなくてもほんのちょっと内地の地盤の良いところに行けばいいだけじゃね？ここと大差ない値段で買えますよ。

[684: 匿名さん]

山手線駅６分でそんなとこ無いよ。

[685: 匿名さん]

なんか皆感じ悪いね。感じ悪い街になりそうで嫌なんだけど・・・ってか677さんが言ってることはここを検討する上で誰もが考えることじゃないの？
あとは転売を考えなければ物の価値は主観的なものなのでご自身で決めるしかないですね。それらのリスクを含めてこの値段で高いと考えるか安いと考えるか。安ければ買いだし、高いと思うなら避けるだけですね。

[686: 匿名さん]

価格が安くなれば其なりの物件で其なりの住民層という事です

[687: 匿名さん]

＞＞この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…

と、仰ってるのが前提ですから、「感じ悪い」って事もないでしょう。
ま、「寛大な人」って皮肉に聞こえなくもないですけど。

[688: 匿名さん]

休日に散歩するにしても山手線の内側は、歴史を感じ、
モダンな町並みが素晴らしい！住んでみたい土地柄だが、
同じ内側の富久より価格はアップ！うまい営業戦略だ。

[689: 匿名さん]

富久と同じ価格帯の訳ないじゃん！笑
めでたいね

[690: 匿名さん]

東向き・南向き至上主義は、一戸建てや低層マンションでの話。
タワマンの中層以上なら、むしろ日差しや暑さに悩まされることになる。特に夏場。
ここは東南角や南向き部屋の値段が高過ぎる。
売りに出すときに有利になるのは分かるが。

[691: 匿名さん]

南向き低層（10階くらい）を希望しております。
70～80平米くらい欲しいのですが、そのような間取りはありましたでしょうか？
また、大体でいいので坪単価でどの程度がご教示いただけませんでしょうか。
南向きが高いと投稿されている方がいらっしゃいますが、75平米7500万くらいは南向きでは無理でしょうか？
お願いばかりで申し訳ないです。
モデルルームは事前案内ではなく正式オープンしてから行きたいと考えています。
どうぞよろしくお願いいたします。

[692: 匿名さん]

無理だと思います。南は坪単価360以上なので、7500万円だと坪単価330ですので無理だと思います。

[693: 匿名さん]

692さん
691です。

ありがとうございました。
坪360ですと75平米で8300万ですよね。。。ちょっと無理かな。
南向きは少し無理かもしれないですが、他の向きで購入できそうな部屋を含めて検討させていただきます。

ありがとうございました。

[694: 匿名さん]

グランスカイより高いんですね・・・

[695: 匿名さん]

あれっ？グランスカイは坪単価380だから、ここより高いですよ

[696: 匿名さん]

75平米で8300万となると御殿山の低層マンションなら中古買ってリフォームくらいできそうね。まあ売りが出てなきゃどうしょうもないですが。

[697: 匿名さん]

グランスカイには南向き３６０万円以下の部屋はありましたからねぇ。
そのかわり、焦らして出した眺望の良い北向き中高層階は高かったらしいですね

[698: 匿名さん]

南を値下げして欲しいに同感。でも無理かな。
西は眺望はあまり望めないが、ネックの西日はビルで遮蔽される。単価も安い。
北は低層以外は知られざる穴場。
東は普通に人気。おそらく倍率高し。

[699: 購入検討中さん]

ここの西向き１LDKを投資用として購入予定だけど、賃貸需要はあるのかな？

[700: 匿名さん]

ここらの需要に対して供給が少ないのはファミリー向け間取りですな。

[701: 購入検討中さん]

やはり大崎で１LDK需要は厳しいですか？
同タイプなら、富久ですかね

[702: 匿名さん]

投資用に1LDK買うならビジネス街の中央区でしょ。

[703: 匿名さん]

広い間取りはグロス価格が上がるので、賃料の比較的低い1LDKの需要はそれなりありますよ。
投資ならターゲットをイメージした方がよいです。
ファミリーならまあ子供は一人、幼稚園前限定だとどういう間取りが好まれるかなど。

[704: 匿名さん]

大崎にも品川にもオフィス多いし、東京駅にも通いやすいから、独身ビシネスマン向けに重要ありそうです。

[705: 匿名さん]

投資なら、利回りを意識した方がいいかと思います。

[706: 購入検討中さん]

お買い得だと思っていた、月島のCGPの１LDKが抽選で落選してしまったので、ここを含めた別物件を物色中です。
皆様、暖かいアドバイスをありがとうございます。5,000万前後が予算目処です。

[707: 匿名さん]

そういうこと。独身ビジネスマンだと家賃補助があっても家賃15万が限界です。利回り7%で割戻すと2570万。
2570万だと部屋の広さは20平米。ワンルームになっちゃうぜ。

[708: 匿名さん]

だから独身の高給取りなら丸の内あたりにたくさんいるのだから、
独身用の1LDKなら中央区でしょ。

[709: 匿名さん]

グランスカイ、南向　71.30㎡　6,490万が、昔、新築販売チラシに載ってたよ。階数不明。
２ＬＤＫ 77.08㎡　6,370万～

[710: 匿名さん]

グランスカイは賃貸も好調のようですね。賃料172000円～

ちなみに西向き＠335万円～ぐらいでしたね

[711: 匿名さん]

投資としては一番貸し易く売り易く住んでも良しなのは60～70平米辺りで広めリビングの２LDKだと思います
その位の大きさであれば後にどうにでもしやすいです
私はその位の大きさの物件を買い住んで　また他を買いそこを賃貸に出しましたがかなり良い利益が出てます！
ちょっと賃料高くても眺望が良いので退去されても直ぐに次が決まります。それなりに金額もしましたが持ってて安心な投資物件です
都心で70前後で眺望良い２～３LDKならば何をするのも動き易いしあらゆるリスクが少なく出来ると思ってます
１LDKでも良いですが良い眺望の部屋がある物件はなかなかタワーマンションでは無い　そして
80を超えると買うのも売るのも1億越える可能性が有るのでちょっと動きが鈍くなる　（逆を言うと1億以内なら結構動く）
投資としてベストバイなら駅近・タワー・眺望・２LDKかと勝手に思ってます

[712: 購入検討中さん]

新築の区分所有投資のエグジットは基本転売ですよね。
転売益出すには相当部屋を選びますよねえ。条件悪い部屋をデベががびびってミスプライシンしたとかないとダメだしあっても抽選必須です。

[713: 匿名さん]

5000万円予算なら25万円ぐらいで貸したい。大崎は貸せる？

[714: 匿名さん]

東南角部屋の3LDK(93平米)の部屋って価格帯はどのような感じなのでしょうか？
もしもご存知な方がいらっしゃったらご教示下さい。
くれくればかりで申し訳ないです。

[715: 匿名さん]

>>713

1LDKで？それは無理。
25万なら60平米必要。

[716: 匿名さん]

>>712
俺の場合、都心物件はエグジットせずに永久賃貸にするけど。

[717: 匿名さん]

>>714

一億〜

[718: 匿名さん]

>>716

だとするとなおさら高利回りじゃないとね。

[719: 匿名さん]

5%以下の利回りを正当化するにはキャピタルゲインがないとね。収益還元法が一般的になっているのに不動産がバブるのは結局そこ。キャピタルゲインは一度味をしめたらやめられない。懲りないよね。

[720: 匿名さん]

5％以下でも50年賃貸すれば十分正当化できる。都心物件なら可能。
プロならエグジットを視野にしないとならないのであくまで個人の話だが。

[721: 匿名さん]

717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

[722: 匿名さん]

90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

[723: 匿名さん]

ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

[724: 匿名さん]

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

[725: 匿名さん]

成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

[726: 匿名さん]

難易度高いと思います

[727: 匿名さん]

711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

[728: 匿名さん]

>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

[729: 匿名さん]

90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

[730: 匿名さん]

駅近は、駅から５分以内です。

[731: 匿名さん]

そりゃ駅によるだろ。

[732: 匿名さん]

失礼711さんの駅近の定義のことだね。それなら五分でおけ

[733: 匿名さん]

>720

古くなると賃料下げないと借り手はつかないし、物件価値も下がる。そもそも賃貸でペイするならデベは分譲しないでしょ。

[734: 匿名さん]

そういうこと。
だからエグジット戦略なくして不動産投資なし

[735: 匿名さん]

ババ抜きと一緒。最後につかんだ人が損する。ただ、売り抜けるつもりができなかったら悲惨。高値掴みするとそうなるよ。

[736: 匿名さん]

角部屋はプラウド並みの高さじゃん！

[737: 匿名さん]

やったー

[738: 匿名さん]

庶民派ファミリーマンションの振りして高級マンションだったあ。クヤシー！

[739: 匿名さん]

だってパークタワーじゃなくてパークシティならもしかしたら手が届くかもとか思っちゃうよ。プロモーションに子育てとか言われたら自分がターゲットとか誤解しちゃうよな。

三井が憎い。

[740: 匿名さん]

高級マンションではなくて、高額マンションね。
タンク付きトイレの部屋もあるから。