パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[61: 匿名さん]

相続税対策で売れる、って書いてる人がいるけど
相続税は自民党も民主党も課税強化したがってるから、
いつまでも対策になるとは限らないよ。

[62: 購入検討中さん]

ずっと待たされていたモデルオープンにようやく行けました。

グラスカ住民ですが、買い替え希望です。
間取り、仕様ともにやはりグレードアップしていた感があります。
御殿山小学区というのも◎です。
値段はグランスカイよりお手頃な感じでしたね。
正直ちょっと複雑です…。
再開発の規模感も大きいので、直前の五輪決定、北品川の地価上昇率ＮＯ．１
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00254212.html
を考えるともっと強気かと思っていたので。

[63: 購入検討中さん]

グランスカイの方には心中複雑な値付けとなっていますが、その他周辺物件から見るとかなりポジティブな値付けですよね。360だと周辺マンションの価値を下げることなく、住み替え時の売却もそこそこ期待できるため、近隣からの住み替え需要が後押しされるとおもいます。

[64: 匿名さん]

グランスカイのひとは、客観的に見ると高値掴みだからしょうがないところあります。

[65: 匿名さん]

正直グラスカより安く出るとは思わなかった
こっちのほうが場所がいい気がするし大体380位になると思ってたけど360だったか～
グラスカの後半振るわなかったので仕様を下げて値段を抑えて来たんでしょうか？
仕様が高いより値段が安い方がやっぱり売れるからね
仕様の詳細もまだ不明なんで何とも言えないけど
そう考えると360はいい所突いているのかな？
予想はずれ・・・

[66: 匿名さん]

グラスカの標準フロアよりは仕様も上ですね。坪360と言われてますが角住戸が上げてるだけで、ボリュームゾーンは340～360ですよね。安いと思います。

[67: 匿名さん]

竣工が五年も違うんだから差があるのはしょうがないんじゃないの。価格差も五年分の家賃と思えば納得できるでしょ。

[68: 匿名さん]

340～360ですか？！
ん～本当なら検討の価値はあるな～
だとOWCTやルサンクと同じ価格帯ですよね？
山手線内側だし御殿山学区だし 安くない？？
まだ詳細見ないと何とも言えないけどら

[69: 匿名さん]

何このポジ攻勢。安いわけないじゃんw

[71: 匿名さん]

（グラスカなどから）買い替えを検討って書き込みをしばしば見かけますが。。。

皆さん停止条件付きで今の物件を売却し１年以上の仮住まいを覚悟されるのでしょうか？。

それともダブルローンを組むだけの資金的余裕がある方が買い替えを検討されるのでしょうか？。

あるいは別の方法あり？。気になります。

[72: 匿名さん]

えと、グラスカではないですがローンはないです。

[73: 匿名さん]

表参道 広尾は無理でしょ!!（笑
目白台ならもう少し安く有りそうだけど

[74: 匿名さん]

オープンハウスは対象外って人が多いんじゃないの、ここの検討者は。

ここは妥当な価格だと思う．グラスカやプラウドタワーは高すぎって思った記憶があるなあ。

[75: 物件比較中さん]

大崎で中古で出回っている価格を考えると、割高では？
最近あまり見ないけど、過去、時期は様々だけどファミリータイプのグラスカやOWCT、東京サウス、ルサンクの部屋が数ヶ月残っているのが散見された気が…
部屋の条件がいまいちではあったけど、売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
タワーが多いので、強豪物件がありすぎて売却ありきだと、360だと躊躇するな。

[76: 匿名さん]

まあ安くはないことは確か。投資ならともかく実需は割安であることは最優先事項ではないと思うし新築で割安というのは物件というよりタイミングと社会情勢によるからむつかしい。投資ならいくらでも待てばいいけどね。

[77: 匿名さん]

＞売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
ですよね。だから実勢は@300きったりするんですよ。値切られ、手数料とられでね。

で、ここの仕様は何？　これで@360？ですか。（で、グラスカよりここはいいとかいっている。よほどグラスカは高かったようで。）掴まされないように。賢い人はお分かりかと。

[78: 匿名さん]

>73さん
ですよね。広尾新築マンション、このデフレ（脱却しようとしている状況下）でも@500超えますよ（笑）

海抜３mの低地で警報が良くなる地域且つ、いくら再開発をうえたとしても大崎はoffice街であるという地域特性に変わりわない。また、用途地域は準工業地域でもあると。

[79: 匿名さん]

ファミリーで購入する人って、買い替えがつきものなのではないでしょうか？
永住する人もいるとは思うけど、基本的にライフステージに合わせて買い替える人も多いですよね。
投資ではなく、実需の人もセカンドハンドの事を考えるのは普通だと思います。

[80: 匿名さん]

国土交通省としては値上がり率トップとなった北品川五丁目の基準地は住宅地として扱っています。
大崎＝オフィス街という誤った認識を持つ人が多いため住宅地としては割安に放置されていたため、再開発による価格上昇の余地が大きいと判断されたため住宅地としては番町、青山などを差し置いて上昇率都内ナンバーワンとなったようです。

[81: 匿名さん]

郊外だとわかりませんが山手線内側のマンションは利便性を重視している人が買いますからね。10年経つと三割くらいは入れ替わるのでは？

郊外買っちゃうと値下がりが多く買い替え自体困難ですが、山手線最寄りのマンションはリセールも悪くないので買い替え前提ならロスが小さい都心を選ぶ人が多いと考えます。

[82: 匿名さん]

＞80
品川区HPでは、建設地域は準工業ですよね。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003800/hpg000003769.htm

北品川５丁目の中で御殿山は第一種低層（＝住宅街）というのが一般的認識。御殿山とこことはつきとすっぽんですよ。大使館もあるし。

なんでもかんでも５丁目だから住宅街、なんて意見は乱暴かと。
現に再開発されてきれいな街並みになるような感じもするが、よく現地みましたか？
整備工場等などもありますよ。なくならないと思うけど。

[83: 匿名さん]

準工業用地な時点で住宅地扱いじゃないけどね。
隣接していろんなものが建つリスクは無くならないし、北側にも再開発決定してるから、現時点で建設予定な建物含めて考えると眺望マトモなのは北東側だけ。

ちなみに再開発は、街並み古くなってきて、道も狭くて危険度高いから。不動産価値なんて優先順位は低いです。

[84: 匿名さん]

坪360万は
値上がり率、を既に織込み済みの価格なんですかね？

[85: 匿名さん]

工業地帯の立地で、この価格。それも安いといっている輩がいる。何と比して安いといっているかの根拠の提示もない。グラスカと比べて安いといっている方がおられるが、それは高値掴みしたからそういうロジックになる。ましてや、グラスカよりグレードを少しあげてきたので、尚更そう感じると。

いずれにせよ、売主視点でどういう販売を仕掛けてきているかをこれから買う人はよく検討された方がいいと思うがね。どうしても今じゃなく、地縁か何かでここ（大崎）でないといけないんだ、という方はどうぞ。

[86: 匿名]

学区だけで買い。御殿山や三日野学区の中では最安に近いと思う。

[87: 匿名さん]

＞84さん
そう考えるのが、妥当かと。というかこの地で20年？開発してきた経験があるので、そんなことは当たり前。

ただし、買う方もこれだけ情報化がすすんでいるので、積極的に情報をとり学習すれば、分析の精度もあがっていき、売主からの情報をうのみにすることもなくなるでしょう。時間かかりますが。飛びつくのはよくないですよ。

[88: 匿名さん]

この次はもっと高くなるだろうし、将来もここが大きく下がることはない。山手線内側タワーはそれだけの価値がある。

[89: 匿名さん]

御殿山や三日野はなんかすごいよね。区立なので別に教育が優れてるとかそういうことはないけど毎年麻布、開成に複数合格者が出るのはなんなんだろうね。まあサピックスとかのおかげか？

[90: 匿名さん]

しかも御殿山なんて一学年50人もいないのに今年は麻布2人行った。男子の一割だよ。

[91: 匿名さん]

>>88

だね。坪単価250とかの世界を期待しているなら江東区とかの埋立地にしたほうがいい。

[92: 匿名さん]

山の手線内側タワーなんていくらでもあるじゃん。それが希少性？笑

[93: 物件比較中さん]

さらに値段高かったり、ピンのタワーで周辺整備が今一だったりするから、こういった大型開発物件は価値があるわけで、それがわからない人には何を言っても無駄。

[94: 匿名さん]

いくらでもあるというのはレベルの問題だね。外側はさらにいくらでもあるからな。

[95: 匿名さん]

まあ価値が認められるためには再開発が終わらないとな。
竣工後の方が高く売れそうだけどね。

[96: 匿名さん]

いくらでもある、なら
高輪から大崎・五反田にかけてタワマンがいくらでもあるエリア。内側でも特に。

[97: 購入検討中さん]

招待状は届いたものの、時間がなくてまだモデルルームには行ってない者です。

北東の角で1億円だと、どのあたり（階数）になりますでしょうか？
教えて頂けましたら幸いです。

[98: 匿名さん]

将来、この辺りのランドマークタワーは何か？
と聞かれたときに、ここよりもグランスカイだと答える人が多いのでは。

[99: 匿名さん]

感情論になってきたね。いくらでもあるとか相手を言い負かしたい、持論を否定されてカッときたとか動機のレベルが低い。

いくらでもあるからどうなんだい？下がるならいくらまで下がると予測するのか？
既存物件との差はどこにあるの？

[100: 匿名さん]

耐震性についてですが、西松の制振（制震）ダンパーは鋼板がぐにゃって曲がって揺れを吸収する弾遡性ダンパーなので、大地震が来たら場合によっては制振ダンパー（鋼板）を交換しなくてはいけなくなると思います。西松のＨＰでみると安価で施工可と書いてありました。鹿島施工のグランスカイは確かオイルダンパーだったと思います。

[101: 匿名さん]

>98さん
非常にいい点ついておられます。

再開発後物件ということで条件が同じになった場合、どこが一番か、という点ですね。2番じゃ、だめだと笑

その観点では、グラスカに軍配があがると、私も思います。ただし、本物件は築浅が優位性となる。
グラスカはスーゼネ＆山手線両刀使い可能（大崎・五反田）＆近隣では一番の高さ（かな？）＆共有施設がここより豪華等など
中はどうせリフォームするし。

[102: 匿名さん]

再開発の規模だとパークシティ大崎では？
グラスカの一番の優位性は電車からよく見えるところですね。

[103: 匿名さん]

入居は２年近くも先ですよ！
気が早い事

ところでモデルルームってどこですか？
HPには現地しか載ってなかったけど？

[104: 匿名さん]

自分でしらべなよ。

[105: 匿名さん]

クランスカイを購入検討の参考にするのは、私もしていますし構いませんが、「再開発の規模では」言われましても、
グランスカイの価格には北品川の再開発、パークシティにはサザンガーデンの美観が折り込んであるので、
そこで優位性を競っても有意義な事とは思えないです。

同時期販売のグランスカイとＯＷＴＣなら競うのも理解出来ますが、グランスカイは完売してますし、
同じ三井なのですから、再開発地域を仲良く、住み良い街にして欲しいです。

「○○の子供とは遊んじゃいけません！と教育していたのですが、パパが○○のママと仲良く遊んでいました。」
てな事がありませんように

[106: 匿名さん]

レジデンス棟は分譲されないのですかね。

[107: 匿名さん]

分譲されますよ。
そっちの方が安いからまだ公表しないだけです。

[108: 匿名さん]

>100

履歴系ダンパーってやつね。清水の境界梁ダンパーの物件も一緒だけど、長期修繕計画では自然災害は考慮されてない。ダンパーの交換となると計画外の出費となるから、どこから費用を調達するかってのが問題になる。費用問題がこじれると、下手すると交換すらできなくなるよ。そのときに再度、大地震に襲われたらジエンド。

[109: 匿名さん]

３・１１では、乾式壁やALCが壊れて、補修で問題となった物件もある。制震、免震に限らず。

[110: 匿名さん]

モデルルームの様子が例のブログで公開されてますね。写真付き。

[111: 物件比較中さん]

土曜日にモデルルームに行った者です。
大崎駅からここのマンションへの行き方の質問です。
一番近いのは、ペデストリアンデッキからゲートシティ手前のエレベーターで下りる方法でしょうか？
ただ、エレベーターはなかなか来ませんし、かと言って横の階段はかなり長く、かつ雨の日は滑って転んでしまいそうな
材質で出来た危険な階段です。子供やお年寄りは上り下りもとても大変だと思います。
駅徒歩6分は、実際かなり無理があると思われますが、いかがでしょうか？

[112: 匿名さん]

商業棟から駅までデッキが繋がるかどうかは決まってないみたいですね。確かに駅から地上に下りるエレベーターは小さいし、朝とか混みそうです。

[113: 匿名さん]

このあたり朝は駅に向かうより駅からこちら方面に向かう人の方が圧倒的に多いんだけどマンションができてオフィスが出来るとかなり混むね。

[114: 匿名さん]

>106

待ちの人が出てくるから、同じデベが同じエリアで時期をずらして販売する物件の情報は出してこないよ。

[115: 匿名さん]

商業棟からのデッキは確定と聞きましたよ。

[116: 匿名さん]

>115

ちゃんと書面で確認したほうがいいよ。某物件では営業がそう説明してたけど、入居時点ではできず、その後いつのことになることやらって状態ってのがある。

[117: 匿名さん]

新川崎とここではデベの信頼感が違う。

[118: 匿名さん]

そういえば新川崎でもあったね。最初に思いついたのは某大手デベの他物件。

[119: 購入検討中さん]

スレチになってしまうかもなのですが、低層階を検討している者からの質問として。
今日みたいに暑くても低層階ならやはり夕方からは窓を閉め切りますよね。

[120: 匿名さん]

しかしここ検討する人は
コンセプターがどうのなんてダセー広告に釣られるんでしょうか

大崎クオリティ・・

[121: 匿名さん]

コンセプターねたで盛り上がったのはフォーラムのときだから２ヶ月前。遅れてるよ。

[122: 周辺住民さん]

駅までのアクセスが、あのエレベータだとすると残念。ファミリーマンションを謳ってるわりにはキッチンが小さい。いま持っている大きい電子レンジなんか置き場がない。

[123: 匿名さん]

ペデストリアンデッキができればエスカレータかと。

[124: 匿名さん]

デッキの計画はどんなですか？

[125: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは目黒川を超えてニューシティ大崎とつながる計画が以前ありましたが、現在なぜか計画に入っていません。

[126: 購入検討中さん]

最近、グラスカの中古の売り出しが多いようですが、ここへの買い替え需要と関係するのでしょうか？あまり立地変わらないような気もしますが。

[127: 匿名さん]

住み替えなら次の物件の契約もしないうちに売り出さんだろ？だって引越し二年先だよ、関係ないと思う。

[128: 匿名さん]

パークシティ大崎の東側にできるエディブルパークとやらは公開空地でマンション住民以外も入れるようにするのでしょうか。少し高台になるみたいでマンション北側に階段を作っていました。

[130: 匿名さん]

125さん
MRでの説明だと、できることは確定だが事業主が違うので載せられないとのこと。

[131: 周辺住民さん]

デッキを通るルートは遠回りなので、徒歩６分ではすまない

[132: 匿名さん]

デッキの方が直線に近いぞ。

[133: 購入検討中さん]

５０さんへ６２さんへ

大変貴重な投稿ありがとうございます。

このような投稿は大歓迎です。

真剣にこの物件を検討しているものにとりましては参考になります。

トミヒサクロスと同時にここの物件を検討しています。

管理費はここ大崎は非常に高いようです。

それは樹木の管理もかなり含まれているからだとおもいます。

千代田富士見を契約しました

その時の重要説明会でされたのは再開発だからよるの街頭の明かり代も含まれていると一例をあげられました。

田町のグローブタワーの時とは数年違いがありますが平米あたり２５０円でしたから

ここの大崎はかなり高めの設定です。

どなたかトミヒサクロスと比較されているかたご意見投稿お願いします。

トミヒサは東京都から４０億円の補助金が入っていますので
坪単価はある金額までしか設定できないと担当マンにいわれました。

ですからツボ２９０マンの部屋は８倍の倍率がつきました。

朝から２００人ぐらいの人が申込みに行列。

法人さんの申込みも沢山ありました。

大崎と新宿とは属性が違うという人もいますが

その辺はどうなのかわかりません。

どなたかまたご意見くださるとうれしいです。

モデルルームはどこにありますか
という質問の方がおれれましたがわかりましたが

フリーダイヤルですから直接といあわせられるとよろしいかと思います。

再開発でも大崎の場合は近くにランドマークのタワーがありますから

今回のタワーが果たしてどう違うのか

南東は住宅があるので１４階あたりから眺望がとれます。

ただ、１４階からの９０Cタイプはかなり人気だといわれました。

その分坪単価は高くしています。

あと皆さんに質問です。

窓のない部屋が必ずある行灯部屋はどのような使い方で購入されるのか

ご意見お聞かせくださるとうれしいです。

タワーの場合この行灯部屋が私には厄介です。

それを解決するのは角部屋しかないし、

その分予算を多く用意しないといけないし

その辺も迷っています。

沢山の方々のご意見お待ちしていますので
宜しくお願い申し上げます。

[134: 匿名さん]

トミヒサは新宿だけに客層というか住民層のバリエーションが大崎よりばらけている気がするね。
まあそれはいいことでもあり、悪いことてでもある。
大崎の特徴は品川や羽田へのアクセスがいいこと。
独身ならトミヒサが楽しそうだが地縁、血縁がないファミリーが住むのは想像し難い。

[135: 匿名さん]

千代田富士見契約したのに、大崎も購入検討しているの？！

[136: 匿名さん]

トミヒサ購入層、地元の次に多かったのは港区民だったらしい。　
水辺を離れて内陸へ行きたがるんだなあと思った。

[137: 匿名さん]

というか投資、相続対策として買うような金持ちがたくさん住んでるのが港区だからだと思う

[138: 匿名さん]

ここの最安坪330も倍率高いと思う。

[139: 周辺住民さん]

デッキを通って駅まで６分で着くルートはあるのか？？知っている人がいたら教えてください

[140: 匿名さん]

そんな数分の差とかどうでもいいわ。デカイマンションだからドア開けてエレベーターの待ち時間考えて敷地を出るまでだけで三分くらいかかるんじゃねーの。

[141: 匿名さん]

高層階なら5分は見ないと。今、高層階にすんでますが忘れ物取りに戻るのも大変ですよ(笑)

[142: 購入検討中さん]

トミヒサ契約しましたが、正直後悔…。立地・商品ともにこちらの方が良かったです。
今から同じ三井なのでキャンセルできるのでしょうか？どなたか教えてください。

[143: 匿名]

キャンセルはできるけど自己都合だから手付金放棄。

手付金を支払う意味って、手付金を放棄することにより一方的に解約する権利を留保するってことにある。

[144: 匿名さん]

もちろんキャンセルできますよ。支払った手付金は戻ってきませんが。

[145: 匿名さん]

ユー両方買っちゃいなyo

[146: 購入検討中さん]

販売前はこの掲示板でも坪４００近くを結構予想している人が多かったので、覚悟していましたが、安かったみたいです。
なぜでしょうか？この掲示板を見ているとプラウドタワー、グランスカイは高かったのでここは適正価格に戻したというようなかんじですかね？西向きの６０タイプ辺りの部屋が割安なので検討中ですが、どなたかご意見ください。

[147: 購入検討中さん]

西向きは確かに安いですね。２ＬＤＫタイプは、前の公園が借景ですので条件いいですね。あとオフィス棟が西日をさえぎってくれるから、それもＧＯＯＤです。
わたしは北側と西側で悩んでますが、ここを購入することは決めてます。検討されている方、どなたかアドバイスください。

[148: 物件比較中さん]

ここはいい物件なんだから高いんだよ。この価格帯なら間違いなく今年ナンバー1の価値ある物件。
適正価格だと思うよ。買えなきゃあきらめな。しょうがないじゃん。
デべは10人に１人買ってくれりゃそれでいいんだから。。。
グランスカイもいい物件だけどはリーマン・震災で販売はかなり苦労した。
ここはこの価格なら竣工前には完売するね。

[149: 匿名さん]

グロス高いよう

[150: 購入検討中さん]

わたしはトミヒサ抽選で外れました。未練はもうありません。値段はそこそこ高いですが
その分ここのほうが良かったと思えます。
モデルルームかなり混んでましたね。東向きは抽選でしょうか？

[151: 匿名さん]

マンションの販売って倍率がつく程度に販売戸数を調整するから、抽選になるようにしてるってのが正しいかな。倍率がつかないで１倍だと、その人がキャンセルしたらまた新たに一から客を捜さなければならない。倍率がつく程度にしてキャンセルがでたら、落選者に連絡するって算段。

[152: ご近所さん]

グランスカイ住民です。

近いので、いつでも行けると思い、まだMR行ってません。
90平米程度のタイプは、幾らくらいですか？

[153: 匿名さん]

一億弱

[154: ご近所さん]

ありがとうございます。

[155: 匿名さん]

>>146

ここは安いとか適正価格とか書いているのは、関係者のステマと考えた方がいい。
他のタワマンでも条件のよい部屋の坪単価は高くて、条件の悪い部屋の坪単価は低かった。
ここは決して安くはないぞ。

[156: ご近所さん]

152です。

90平米タイプの方位、階数など大体でいいので、教えていただけないですか？
すいません。

[157: 匿名さん]

事前の高値予想もステマでしょ。そのとおり高く出して来たらああやっぱりだし、安く出さざるを得なくなったら予想より安くお買い得ってするパターン。

[158: 匿名さん]

え～、
ここ買える!!
キャンセルして乗り換えたいよ！

[159: 匿名さん]

何というわかりやすいステマだろうｗ

[160: 周辺住民さん]

140　やっぱり数分の差があるんだね、ありがとう。