パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[601: 匿名さん]

音はグランスカイの高層階でも結構聞こえますね。
デッキは繋がらないと思った方がいいと言われましたよ？交渉は一切進んでいないそうです。

まぁ、何にせよ実績で考えると、景気がよくなったと言われる今買うのは高値掴みになるのは仕方がないでしょうね。

勤務地の都合と3LDKが多いので結構気にはなっているのですが、ここは当初の予定よりも高く出してくるようだし、これから容積率緩和もあるし、ランニングコスト異常に高いし、災害のことだったりマイナス要素ばかり気になってしまいます。

ここの魅力って規模以外に何かあるんですかね？？もっと内地の高級地に迫る値付けですが、購入に踏み切れる情報をください。

[602: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和は500レス前後に書かれている通り。
簡単に値下がりしたマンションが出てくるわけではなさそう。

[603: 匿名さん]

営業マンに直接聞きましたがペデストリアンデッキは確定だが他との調整が終わってなくて載せられないらしいです。

[604: 匿名さん]

登記費用預り金

たとえば80平米で90万くらい

個人的にかなり高く感じたのですが、大崎だとこのくらいが妥当ということでしょうか。

であれば、登記は地価がもろに影響するということになりますか？

あまり知識がなくて済みませんが、教えてください。

[605: 匿名さん]

登記費用って高いんですよね。

[606: 匿名さん]

デッキはニューシティー側が繋ぐメリットあまりないから繋がないといってると聞きましたが？？

[607: 匿名さん]

ニューシティからすればここでペデストリアンデッキが広がらなければ南と比べ衰退する危機感はあるかと。

[608: 匿名さん]

ニューシティ一帯こそ再開発すべきですね。

[609: 匿名さん]

登記費用ボッタクリすぎ。今のマンション（７５平米）の資料引っ張り出して確認したけど、固定資産税・都市計画税の精算金も含めて２５万くらい。

[610: 匿名さん]

登記費用って不動産の評価で決まるんじゃないの？
まあそのくらい払えなければ購入難しいのでは？

[611: 匿名さん]

固定資産税と都市計画税と登録免許税は評価で変わるけど、登記費用そのものは司法書士への手数料。

今のマンションよりこっちのほうが物件価格は幾分高いけど、３倍も違わないが。

[612: 匿名さん]

司法書士は売主指定だし、報酬の設定は自由だから、吹っかけられてもいいなり。良い商売だこと。

デベへのキックバックもあるのかな。

[613: 匿名]

グランスカイ購入時の三井に支払った登記費用は、35万前後だったけどね。
90坪米前後の部屋で。。。抵当権設定は、現金で購入のため司法書士にしはらってない。
気になって引っ張り出してみたので、間違いないと思う。グランスカイから買い換え組です。

[614: 匿名さん]

登記費用ってその物件に対して登記免許税として税金で決まっている訳であとは手数料
登記免許税が高い所ではどうにもならない
手数料は交渉の余地あっても三井ほどの会社がそんな変な業者使うとは考えにくい
だこら土地の値段も高いからそれだけの価格がかかるのではないでしょうか？
固定資産税だって結構掛かってくるだろうから高い高いと思っている人は其なりの物件にした方が良いと思います

[615: 匿名さん]

そんな高くないよ。

[616: 匿名さん]

グランスカイからの買換えのメリットや目的って何ですか？

[617: 匿名さん]

2LDKから3LDKへの買い換え。グラスカは、ファミリー向けではないのでファミリーは肩身が狭い。

601と同じく、この坪単価で購入すると高値つかみになりそうで憂鬱。大崎って恵比寿と同じく開発で平均坪単価が上がるのだろうか…それとも、上がって今の価格？

[618: 匿名さん]

肩身が狭いとは？

[619: 匿名さん]

グラスカからここの買い替えにメリットは考えにくいよねえ。
手狭になったからというのは買い替えの理由としてはごく一般的だし。

[620: 匿名さん]

当初の予定から販売価格上げてきてるんだから、明らかに上がって今の価格。

[621: 匿名さん]

買い替えで、手数料、グランスカイの価格下落分、引っ越し代金など数100万円の損失ですよね。
もしかしたらグランスカイが高く売れる見込み？

[622: 購入検討中さん]

ファミリー層の方は多いですか?
子育ての環境としては良いですか?

[623: 匿名さん]

買い替えはコストが掛かりますから、気楽にはやれませんね。
古屋の方を売るリスクというか手間隙も掛かりますし。

[624: 匿名さん]

買い叩かれもするし。

[625: 匿名さん]

買い替えの特約付きで買うと、
契約後に直ぐ家を売りに出さなければいけない契約になる場合がありますね。
デべ側のリスク軽減目的で。
そうすると今の住まいが売れてから竣工まで、仮住まいをしなければならなくなります。
ここの物件の場合、どんな買い替え特約内容になるかは知りませんけど。

[626: 物件比較中さん]

グラスカも当時検討しましたが、３ＬＤＫの多い完全なファミリー向けマンションでしたけど？
どのあたりがここと違うのですか？

[627: 匿名さん]

まだまだ上がるでしょう。

[628: 匿名さん]

これ以上上がったらそれこそここ買うメリットなくね？
もっと仕様も立地も良いところの新築買える。

[629: 匿名さん]

604です。

613さんのグラスカの例をみると、不動産や土地の値段というよりも司法書士への手数料・報酬に結構流れてそうですね。

ただし所詮は単発の出費ですから、不動産取得税といい、この程度を払えないなら最初から購入は検討しないです。

逆に固定資産税は数十年の長期スパンでかかるから、この程度の数値で良かったなと。

[630: 購入検討中さん]

これ以上がると検討外です。
安くなってもいいくらいです。

[631: 匿名さん]

高い高いって言ってる人いるけど　プラウドやグラスカより安い設定だよ！

[632: 匿名さん]

何度も既出ですが、プラウドやグラスカの初期値が高過ぎだったのでは…。
それに長期的にかかる管理費や修繕費において、グラスカよりも高値ですよ。

[633: 匿名さん]

ランニングコストはグラスカより2割りくらい高かったかなー
グラスカは初期設定が高すぎた分、かなりの実質値引きがあったみたいですね。成約価格で見ると1000万引きも結構な件数に…

[634: 購入検討中さん]

一番広いモデルルーム、オプション満載で凄かった～～
あのオプションいくらかかるんだろう？

[635: 匿名さん]

土日の賑わい半端なかった
倍率結構きつそう
強気だから値段はほとんど下がらんでしょう

[636: 匿名さん]

モデルルームに来るお客さんの高級車ばっかりですね。お金持ちが多そう。

[637: 匿名さん]

>>634

100平米超の3LDKを1LDKに改造とかしちゃってモデルルームは夢を売るからといってもやり好きだよね。

[638: 匿名さん]

そもそも1部屋しかない部屋のモデルルームを作るのは客の目を曇らせるためなんだから仕方がないだろう

[639: 匿名さん]

制約価格なんかどこに出てるの？グラスカ値引きしたのは億超えグレースフル以上で、それ以外は法人提携割引でしょ？
自分は8割位埋まった後に交渉しましたが、全くまけてくれなく断念しました。
ちなみに中層で一番下の仕様ではほとんどここと変わらない値づけで、ここより安い坪単価もありましたね。
誰も買い手がいない部屋は価格の調整があるかもしれませんが、基本的に値引きは期待できません。

[640: 購入検討中さん]

プラウド、グランスカイもなんだかんだ言って埋まりましたからね。
割高だと思う人は早めに諦めた方がいいと思う。
山手線駅の城南地区であればこんなもんでしょ？
高速道路（中央環状品川線）の五反田出入り口も近くにできることだし、交通の便を考えたら妥当だと思いますね。

[641: 匿名さん]

そうやって、価格が高いことを肯定する方たちがいるから
最初言われていた価格予定よりも高くなったのでしょうね。ここ。

[642: 匿名さん]

でも、仕様は、変わってない。

[643: 匿名さん]

城南地区で、この価格ですか？

[644: 匿名さん]

何で制震になったか聞かれた方います？
地盤に応じた技術的なもの？
建設費の制約のため？
若しくは設計変更する時間的余裕がなかったため？

今後の超高級タワーであれば、最近耳にするハイブリッドやら、さらにその先の次世代技術やら色々あるかもしれないけど、敢えて制震という選択はないと思ってるんですが。

別に免震と制震の良し悪しを問うわけではないけど、素朴な疑問です。

[645: 匿名さん]

中古マンションの安全性評価の大区分(建築完了)
→これまでは1981年以前か以後か(旧耐震か新耐震か)
→これからは2011年以前か以後か(震災前か震災後か)
もうすぐ一長一短の免震も制振も単一システムでは時代遅れと思われ。10年後には次世代のスタンダードとなる建築技術が広く普及してるだろうから、今あるマンションはみな震災前or震災前後のものとして一くくりさ。

[646: 購入検討中さん]

東向で60㎡代の部屋はありますか!?

[647: 匿名さん]

長周期対応で耐震基準が変わることになってる。中古で旧耐震、新耐震で評価が分かれるように、タワマンは長周期対応前後で評価が分かれることになるよ。既存物件は旧基準扱い。

[648: 匿名さん]

免震物件のスレに書けば？
長周期対応で問題になるのは免震の物件だよ。

[649: 匿名さん]

隣のオフィス棟群は免震なのになあ

[650: 匿名さん]

登記費用の話しがあったけど、固定資産税って１月１日の登記状況で課税されるから新築物件の場合、初年度は建物の課税はない。司法書士がボッタクリでないとすると、土地の固定資産税が馬鹿高いのかもしれない。２年目以降は建物も課税されるようになるから、すごいことになるかも。

[651: 匿名さん]

>648

問題の有無に関係なく、旧基準というレッテルを貼られる。

[652: 匿名さん]

初年度の固都税は日割り計算。

[653: 匿名さん]

そうそう、１月１日の所有者に課税されて、所有者が変わる場合は日割り計算で清算する。ここは7月末引渡予定だから、半年分もないでしょ。だから２年目以降は倍以上になる。土地分についてはね。

[654: 匿名さん]

日割り計算、は１月１日からか４月１日からかでよくモメル。
売るときは１月で買うときは４月にするのがお得。

[655: 匿名さん]

あ、間違えた。
逆だった。売りが４月買いが１月からの計算。

[656: 匿名さん]

646さん

手元の資料では、東向きは70平米前後が多く
70C(68.15平米)
70D(69.00平米)
70H(70.92平米)
70I(71.97平米)

3F～16Fで7200万円～7600万円台
17F～27Fで7300万円～7800万円台

坪350万円前後になってます。

[657: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

買い替え検討中ですが、近いせいもあり、いつでも行けると思いまだ見てませんが、
けっこういい価格ですな。

ちなみに拙宅は約80平米、南向き、8000万円台でした。
グランスカイは西向きの約80平米なんか7000万円台だったけどなあ〜

なんか高く感じます。

[658: 匿名さん]

坪単価350万、

グラススカ後では、あまり高く感じなくなっている。
今のご時世だとどんどん売れそうで怖いなあ。

もし出足鈍くても三井なら絶対の自信を持って
ずーっと引っ張るね。

そこに西品川一丁目のスミフが320万とかでぶつけてきそう。
あちらは来年着工2年遅れて竣工だ。

[659: 匿名さん]

グラススカ
訂正↓
グランスカイ

[660: 匿名さん]

ここの東向は安い。たぶん一期でなくなる気がする。

[661: 匿名さん]

グランスカイ住民さんは90平米オーバーを狙ってるのですか?1億超えますね。

[662: 購入検討中さん]

東向きって、確かに抜け感あって確定眺望だけど、朝しか光入らないし悩んでます。。
本当に東向きぐお得かしら？
街並みとか子育て環境がいいから高いけど悩んでます。。

[663: 匿名さん]

なる程、グランスカイ住民さんの過去レスを読むと
ここの１億超えの部屋になりますね。

[664: 匿名さん]

大崎で億ですか、、

[665: 匿名さん]

西品川のスミフは320でも高いよ、山手線円外のうえ遠すぎる。
線路も潜らなきゃいけないし。
ここは完全に希望ど真ん中で期待していたけど、残念ながら手が出なそうだ。
検討中の皆さん、大崎ってブランドはいまいちかもしれないけど、街は住んでみるとほんと気に入ると思うよ。
特に休日なんてほんと落ち着いてるし、駅前の雑多な雰囲気や喧騒とは無縁で住みやすい。
とくに交通の便のありがたみは感じますね。
みなさん経済的に余裕ありってうらやましい。

[666: 匿名さん]

ここの二階に御殿山幼稚園が移転することが品川区より正式にアナウンスされました。移転時期は平成27年7月だそうです。園庭とかどこにできるのでしょうか？東側でしょうかね？

[667: 匿名さん]

東側が園庭です。エディブルガーデンを見下ろすイメージです。

[668: 匿名さん]

子育て支援施設の他に地域貢献施設というのがありますが、後者は何のことなのでしょうか？

[669: 匿名さん]

普通は町内会用の施設とかになりますね。
内陸部だとお御輿を置く場所、ってのも結構あります。

[670: 匿名さん]

あーなるほど。マンションの目の前に袖ヶ崎町会の神輿の倉庫があるけどあれが入るのかね？

[671: 匿名さん]

交通の便は確かに悪くはないと思うけど、この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…私は正直恐怖を感じて迷ってますよ…

[672: 匿名さん]

タワーだから東向でも午後も明るいですよ。

[673: 匿名さん]

656さんの数字が確かなら、グラスカよりも高いですね。
70平米台で6000万台結構ありましたから。
これから出るのかな。

[674: ご近所さん]

住みやすいですよ。ただ、駅へのアクセスがよくないだけ。それをカバーできるかどうかは、商業施設の充実度、街づくりの中身しだい。

[675: 匿名さん]

671さん、恐怖ってどうゆうことですか？

[676: 匿名さん]

ていうか、恐怖を感じる街を選択肢に入れてるってのが凄いですね。
「迷っています」って、道に迷ってしまわれたのかしら。

[677: 匿名さん]

やっぱり区が公式に『大雨が降ると1～2ｍの浸水の可能性あり』って言ってるし、しょっちゅう氾濫警報が鳴り響くのは精神衛生上良くないですよね。雨でだめなら地震で川が遡上したらもう諦めるしかない。1ｍ以上の浸水は命にかかわりますから・・・
それに、朝日新聞のＨＰには北品川5丁目は『特に揺れやすい』と載っていますし、業務等は免震もついてるのにここは制震のみ。再開発で多少はましになっているとはいえ震災時は浸水と揺れによる倒壊・火災で甚大な被害が予想されます。

ただ、勤務地的にはここがベストだし、この土地に愛着もあるのでこの地を離れるべきかどうかも含めて検討中といったところです。
ここに住み続けるとしたら、自分が生きている間に大震災・記録的大雨は来ない方に賭けるしかないのかなぁ・・・

[678: 匿名さん]

やめたら

[679: 匿名さん]

心配なひとは、選択肢から外したほうがいいよ。あとで後悔することになれますね。

[680: 匿名さん]

そういうのご縁がありませんでしたっていうのですよ。
じゃあね！

[681: 匿名さん]

御殿山に住めばいい。

[682: 匿名さん]

御殿山も震災のときは、火災で大変なことになるこでは？
心配症のひとは、賃貸で多摩の奥地とかがお勧めかも

[683: 匿名さん]

奥地まで行かなくてもほんのちょっと内地の地盤の良いところに行けばいいだけじゃね？ここと大差ない値段で買えますよ。

[684: 匿名さん]

山手線駅６分でそんなとこ無いよ。

[685: 匿名さん]

なんか皆感じ悪いね。感じ悪い街になりそうで嫌なんだけど・・・ってか677さんが言ってることはここを検討する上で誰もが考えることじゃないの？
あとは転売を考えなければ物の価値は主観的なものなのでご自身で決めるしかないですね。それらのリスクを含めてこの値段で高いと考えるか安いと考えるか。安ければ買いだし、高いと思うなら避けるだけですね。

[686: 匿名さん]

価格が安くなれば其なりの物件で其なりの住民層という事です

[687: 匿名さん]

＞＞この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…

と、仰ってるのが前提ですから、「感じ悪い」って事もないでしょう。
ま、「寛大な人」って皮肉に聞こえなくもないですけど。

[688: 匿名さん]

休日に散歩するにしても山手線の内側は、歴史を感じ、
モダンな町並みが素晴らしい！住んでみたい土地柄だが、
同じ内側の富久より価格はアップ！うまい営業戦略だ。

[689: 匿名さん]

富久と同じ価格帯の訳ないじゃん！笑
めでたいね

[690: 匿名さん]

東向き・南向き至上主義は、一戸建てや低層マンションでの話。
タワマンの中層以上なら、むしろ日差しや暑さに悩まされることになる。特に夏場。
ここは東南角や南向き部屋の値段が高過ぎる。
売りに出すときに有利になるのは分かるが。

[691: 匿名さん]

南向き低層（10階くらい）を希望しております。
70～80平米くらい欲しいのですが、そのような間取りはありましたでしょうか？
また、大体でいいので坪単価でどの程度がご教示いただけませんでしょうか。
南向きが高いと投稿されている方がいらっしゃいますが、75平米7500万くらいは南向きでは無理でしょうか？
お願いばかりで申し訳ないです。
モデルルームは事前案内ではなく正式オープンしてから行きたいと考えています。
どうぞよろしくお願いいたします。

[692: 匿名さん]

無理だと思います。南は坪単価360以上なので、7500万円だと坪単価330ですので無理だと思います。

[693: 匿名さん]

692さん
691です。

ありがとうございました。
坪360ですと75平米で8300万ですよね。。。ちょっと無理かな。
南向きは少し無理かもしれないですが、他の向きで購入できそうな部屋を含めて検討させていただきます。

ありがとうございました。

[694: 匿名さん]

グランスカイより高いんですね・・・

[695: 匿名さん]

あれっ？グランスカイは坪単価380だから、ここより高いですよ

[696: 匿名さん]

75平米で8300万となると御殿山の低層マンションなら中古買ってリフォームくらいできそうね。まあ売りが出てなきゃどうしょうもないですが。

[697: 匿名さん]

グランスカイには南向き３６０万円以下の部屋はありましたからねぇ。
そのかわり、焦らして出した眺望の良い北向き中高層階は高かったらしいですね

[698: 匿名さん]

南を値下げして欲しいに同感。でも無理かな。
西は眺望はあまり望めないが、ネックの西日はビルで遮蔽される。単価も安い。
北は低層以外は知られざる穴場。
東は普通に人気。おそらく倍率高し。

[699: 購入検討中さん]

ここの西向き１LDKを投資用として購入予定だけど、賃貸需要はあるのかな？

[700: 匿名さん]

ここらの需要に対して供給が少ないのはファミリー向け間取りですな。

[701: 購入検討中さん]

やはり大崎で１LDK需要は厳しいですか？
同タイプなら、富久ですかね

[702: 匿名さん]

投資用に1LDK買うならビジネス街の中央区でしょ。

[703: 匿名さん]

広い間取りはグロス価格が上がるので、賃料の比較的低い1LDKの需要はそれなりありますよ。
投資ならターゲットをイメージした方がよいです。
ファミリーならまあ子供は一人、幼稚園前限定だとどういう間取りが好まれるかなど。

[704: 匿名さん]

大崎にも品川にもオフィス多いし、東京駅にも通いやすいから、独身ビシネスマン向けに重要ありそうです。

[705: 匿名さん]

投資なら、利回りを意識した方がいいかと思います。

[706: 購入検討中さん]

お買い得だと思っていた、月島のCGPの１LDKが抽選で落選してしまったので、ここを含めた別物件を物色中です。
皆様、暖かいアドバイスをありがとうございます。5,000万前後が予算目処です。

[707: 匿名さん]

そういうこと。独身ビジネスマンだと家賃補助があっても家賃15万が限界です。利回り7%で割戻すと2570万。
2570万だと部屋の広さは20平米。ワンルームになっちゃうぜ。

[708: 匿名さん]

だから独身の高給取りなら丸の内あたりにたくさんいるのだから、
独身用の1LDKなら中央区でしょ。

[709: 匿名さん]

グランスカイ、南向　71.30㎡　6,490万が、昔、新築販売チラシに載ってたよ。階数不明。
２ＬＤＫ 77.08㎡　6,370万～

[710: 匿名さん]

グランスカイは賃貸も好調のようですね。賃料172000円～

ちなみに西向き＠335万円～ぐらいでしたね

[711: 匿名さん]

投資としては一番貸し易く売り易く住んでも良しなのは60～70平米辺りで広めリビングの２LDKだと思います
その位の大きさであれば後にどうにでもしやすいです
私はその位の大きさの物件を買い住んで　また他を買いそこを賃貸に出しましたがかなり良い利益が出てます！
ちょっと賃料高くても眺望が良いので退去されても直ぐに次が決まります。それなりに金額もしましたが持ってて安心な投資物件です
都心で70前後で眺望良い２～３LDKならば何をするのも動き易いしあらゆるリスクが少なく出来ると思ってます
１LDKでも良いですが良い眺望の部屋がある物件はなかなかタワーマンションでは無い　そして
80を超えると買うのも売るのも1億越える可能性が有るのでちょっと動きが鈍くなる　（逆を言うと1億以内なら結構動く）
投資としてベストバイなら駅近・タワー・眺望・２LDKかと勝手に思ってます

[712: 購入検討中さん]

新築の区分所有投資のエグジットは基本転売ですよね。
転売益出すには相当部屋を選びますよねえ。条件悪い部屋をデベががびびってミスプライシンしたとかないとダメだしあっても抽選必須です。

[713: 匿名さん]

5000万円予算なら25万円ぐらいで貸したい。大崎は貸せる？

[714: 匿名さん]

東南角部屋の3LDK(93平米)の部屋って価格帯はどのような感じなのでしょうか？
もしもご存知な方がいらっしゃったらご教示下さい。
くれくればかりで申し訳ないです。

[715: 匿名さん]

>>713

1LDKで？それは無理。
25万なら60平米必要。

[716: 匿名さん]

>>712
俺の場合、都心物件はエグジットせずに永久賃貸にするけど。

[717: 匿名さん]

>>714

一億〜

[718: 匿名さん]

>>716

だとするとなおさら高利回りじゃないとね。

[719: 匿名さん]

5%以下の利回りを正当化するにはキャピタルゲインがないとね。収益還元法が一般的になっているのに不動産がバブるのは結局そこ。キャピタルゲインは一度味をしめたらやめられない。懲りないよね。

[720: 匿名さん]

5％以下でも50年賃貸すれば十分正当化できる。都心物件なら可能。
プロならエグジットを視野にしないとならないのであくまで個人の話だが。

[721: 匿名さん]

717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

[722: 匿名さん]

90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

[723: 匿名さん]

ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

[724: 匿名さん]

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

[725: 匿名さん]

成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

[726: 匿名さん]

難易度高いと思います

[727: 匿名さん]

711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

[728: 匿名さん]

>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

[729: 匿名さん]

90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

[730: 匿名さん]

駅近は、駅から５分以内です。

[731: 匿名さん]

そりゃ駅によるだろ。

[732: 匿名さん]

失礼711さんの駅近の定義のことだね。それなら五分でおけ

[733: 匿名さん]

>720

古くなると賃料下げないと借り手はつかないし、物件価値も下がる。そもそも賃貸でペイするならデベは分譲しないでしょ。

[734: 匿名さん]

そういうこと。
だからエグジット戦略なくして不動産投資なし

[735: 匿名さん]

ババ抜きと一緒。最後につかんだ人が損する。ただ、売り抜けるつもりができなかったら悲惨。高値掴みするとそうなるよ。

[736: 匿名さん]

角部屋はプラウド並みの高さじゃん！

[737: 匿名さん]

やったー

[738: 匿名さん]

庶民派ファミリーマンションの振りして高級マンションだったあ。クヤシー！

[739: 匿名さん]

だってパークタワーじゃなくてパークシティならもしかしたら手が届くかもとか思っちゃうよ。プロモーションに子育てとか言われたら自分がターゲットとか誤解しちゃうよな。

三井が憎い。

[740: 匿名さん]

高級マンションではなくて、高額マンションね。
タンク付きトイレの部屋もあるから。

[741: 匿名さん]

考えてみれば佃のリバシティとか今でこそ高級エリアと思われてるけど分譲当時は中央区といえども元は造船所の工場跡地の川っぺり。隅田川の東側だからね。最寄り駅は地下鉄の中でも使えない有楽町線の月島駅でしかも駅から徒歩8分。スペック的にはなんじゃこりゃ？って感じであった。大崎もいずれは今のイメージ変わるんだろうなあ。

[742: 匿名さん]

じゃあ俺に買えない高額マンション作りやがって三井が憎い。

これでいい？

[743: 匿名さん]

いい！

[744: 匿名さん]

本当に憎いのは、グラスカに比べて価格の選択肢を狭めてる点だよ。
個別に見ると実はグラスカよりも高く設定している部屋が多いのに、平均坪単価はグラスカより下で出してグラスカよりも割安感を醸し出している三井の戦略でしょ。

[745: 匿名さん]

坪280とは言わないか330以下くらいにはなると思うじゃないか。氏根みつい。

[746: 匿名さん]

御殿山小の最近五年間の進学先だけど区立中に行くのは全体の四割くらいだね。半分以上が国立、私立、都立一貫校進学。

[747: 匿名さん]

東向なら３４０で買えるのにな。

[748: 不動産業者さん]

前にも書いたけど、ここは@375万円だよ。
当然、グランスカイよりも高いところはあるんでない？

[749: 匿名さん]

>741
仮にいつかイメージが変わる日が来ると仮定しても、ここの問題はその『変わったあとの理想のイメージ』を基に後学の価格設定で出してきてることでしょ。

これくらいの額のマンションを買う人は多少損しても問題ないレベルだとは思いますが、仮に無理して購入した場合、高値掴みしてると転勤etcで転居しないといけなくなったら売ってもローンと相殺できなくなっちゃってホント悲惨。
たまーにいるよね。そういう無計画な人。

[750: 匿名さん]

イメージが変わらないって悲惨パターンもあるでしょ。

[751: 匿名さん]

３７５もしないよ。平均で３６０。

[752: 匿名さん]

どっちが本当？坪340から坪400オーバーまでだから坪375がただしいかな。

[753: 匿名さん]

いや、ボリュームゾーンが３４０～３６０だから。。

[754: 匿名さん]

三井の大規模開発でイメージ変わらなかったとかあった？芝浦アイランドは中途半端で期待はずれだったけど。

[755: 匿名さん]

パークシティに外れなし。

[756: 匿名さん]

柏の葉は外れでした。

[757: 匿名さん]

三井って物件のランクでブランド使い分けてるけど、パークシティは大規模ってだけのカテゴリー
なんで玉石混交。ブランドだけでは判断できない。

[758: 匿名さん]

平均坪単価なんか全く意味ないことに気付かないのかな

[759: 匿名さん]

何で意味ないの？マンション比較する時に便利な数字ですが。

[760: 匿名さん]

加重平均すれば３６０、最安と最高の中間値が３７５ということで。

[761: 匿名さん]

タワマンは部屋のバリエーションも多いし、階の上下の幅も大きいから平均は目安程度にしかならないでしょ。

[762: 匿名さん]

大規模だから外れが無いのです。

[763: 匿名さん]

>762

意味不明。

[764: 匿名さん]

一部のプレミア部屋が平均を押し上げるからっしょ？
実際グラスカで言うと北側中高層とプレミア部屋が平均を押し上げて、それ以外はここよりも安く設定してるのにグラスカより安いとか思っている人いるんでしょ？

[765: 匿名さん]

目安になれば役に立ちますよ。きっと比較検討しない人には、無意味なんでしょうね

[766: 匿名さん]

浜田山も大こけした。

[767: 匿名さん]

結局グランスカイと同程度の価格水準なんだね。

[768: 匿名さん]

とりあえずはっきりしたことは、ここを買うには高値掴みの覚悟が必要で、南東角部屋買うくらいならプレミアム買った方がコストパフォーマンス高いってことか？？

[769: 匿名さん]

これから出る湾岸が坪330とか言われている中、この値段なら割安感あるでしょ。

[770: 匿名さん]

それをバブルというんだよね。

ところでここの制震って要は使い捨ての金属柱を設置していくタイプだと思うんだが、交換の費用って修繕計画には入ってないんだろうか？？

かなり上層階まで制震柱を入れてるようだけど、これって一回大きめの地震が来て交換しないとってなったら下から上まで全フロアの躯体をいじることになるから総工費とんでもない額になりそうだ。
その場合、臨時で追加修繕費を1戸あたり数百万とかとられることになるのかね。

[771: 購入検討中さん]

グラスカと違って長周期地震動対策で上まで入れているらしい。グラスカよりそういう意味では安心。全戸平均は360。予定価格表もらった人ならわかるはず。グラスカより安く設定しているのは営業も公言してるし、実際、検討した身からも明らか。グラスカはとにかく高かった。間取りオタクのサイトでグラスカ検索してみると同じように書いてるし、公式Pressにも380だと発表されている。グラスカを低く見せたい人の意図が理解できないこの流れ。。。

[772: 匿名さん]

>770

自然災害は予定できないから、長期修繕計画には含まれてないよ。

３・１１のとき乾式壁、ALCに損傷を受けたマンションで、補修費をどう調達するかが問題になった。さらにダンパーもプラスだから、もっと大変なことに。

[773: 購入検討中さん]

まぁ、ここに限らずタワー固有の問題。免震だってゴム損傷した場合の修繕なんて見越しているマンションないでしょ？

[774: ご近所さん]

周囲マンションと環境の事をまとめてみました

プラウド坪400　大崎・五反田両方利用可　
グラスカ坪380　大崎・五反田両方利用可　大規模再開発　
パークシティ坪360？　御殿山　品川駅も徒歩圏内　大規模再開発
山手線外
ＯＷＣＴ坪360　デッキで駅直結・高台　大規模再開発
ル・サンク坪350　デッキで駅直結　大規模再開発

山手線内ではプラウド・グラスカは五反田駅も近いので利便性が高いが繁華街も近い。人気と定評がある品川区立日野学園（小中一貫教育）が目の前で学区内にある。　パークシティーは繁華街から離れていて大規模再開発で緑も多く整備されるであろう　又隣は御殿山小学校であり環境的には良いと思われる。
西口はなんと言ってもデッキで駅直結の利便性そして一歩裏に行くと庶民的な完全下町の雰囲気のコントラスト
全体的に東口（山手線内側）はゲートシティをはじめとする三井不動産の完全主導の開発　西口は住友不動産が関わっている開発が多い

参考になれば幸いです！が！
ちなみに私もここ狙ってますから（笑）

[775: 匿名さん]

なんとかネガって購入者の気分を害したいものだ

[776: 匿名さん]

<<グラスカを低く見せたい人の意図が理解できないこの流れ。。。

いやぁ、グランスカイを低く見せたいわけではなくて、私のようにグランスカイから検討してる者にとって、
グランスカイの価格が指標になっているんですよ。しかも、グランスカイより安いという想定をしていましたから。

平均坪単価に意味がないとは思いませんが、何度も言われてるようにグランスカイは北向き＆高層階が
単価を上げていますし、お気に入りの方角・間取りがどう価格設定されてるのか気になるんですね。
個人的にはもうスカイズ・月島・富久の価格を見ても、意味がそれこそないんです。

勿論、グランスカイの資産価値を気にされてる方もいらっしゃると思います。それも人情。
しかしながら、グランスカイより高い部屋があったとしても、パークシティが割高だ！とも思えない、このご時勢。
一期が売れれば、じゃあ二期は？とかの心配もしてしまいます。

[777: 匿名さん]

みんな年収どれくらいなのかしら。うちは1300くらいにはだけど二馬力だから無理はできない

[778: 購入検討中さん]

二馬力2000で南東90Cを検討してます。

[779: 匿名さん]

一馬力800ですがうちも角狙いです。
キャッシュがあるので頭金で半分くらい入れます。

[780: 購入検討中さん]

ここは武蔵野台地で直接基礎。低地がきになるが地盤は良い。

[781: 匿名さん]

800万で6000万ローンとか結構きついように感じるけど大丈夫ですか？？定年過ぎまでローン組む感じ？管理修繕費や固定資産税、駐車場なんかも考えたら800じゃあ全額キャッシュでもリスクあると思いますが・・・

懐事情はそれぞれだし、何かまとまった収入のあてがあるのでしょうが、余裕をもって生活できるのはローン組むなら1馬力2000万、全額キャッシュなら1馬力1000万～って感じですかね・・・こどもを持つなら教育費も増えるし、もう少しハードルは上がりますが。
家のために一生働くのはちょっと避けたいところですね。

[782: 申込予定さん]

２階フロアを占める子育て支援施設を御殿山幼稚園に無償で貸すことに決まっているのでしょうか？
再開発にあたって品川区から税金投入してもらったから?
共用部の無償貸出、それも広大な面積をすることは、管理費や修繕費に大きく影響してくるのではないでしょうか？
その分、管理費が高いのか、と妙に納得しています。
共用部分の価格にも乗っかっているでしょうし、家賃無償では、子育て支援施設のメンテナンス費用も居住者負担となってきます。
そう考えると、急速に購入欲が冷めてきています。
皆さまのご意見を聞かせてください。

[783: 匿名さん]

周辺で管理費・修繕費がここより高いところは存在しないと思います。都内全域でみても管理費372￥/㎡を超えるところなんてそうそうないでしょう。
それはそういうことだからだと思います。

幼稚園に優先的に入れる等の特権はないと公式に書いてありますので、地域貢献のために毎月お金を払うと考えるしかないでしょう。

[784: 匿名さん]

１馬力2000あれば、いろいろ楽だね～。
今回購入を検討してしている人の年収の上位10%くらい？
それでも90C以上はそこそこの負担になるからね。
最上階はほんとプレミアムだってことだ。

[785: 匿名さん]

管理費、はインターネット代を含むか含まないかで話が変わりますよね。
月島駅直結も管理費は高いですがネット代は別です。
あそこの営業に聞いたら地権者から、賃貸で入る人にまでネット無料にするなとの意見が出て別料金にしたんだそうです。
ここが込みなのか別なのかは知りませんが。

[786: 匿名さん]

これだけの物件検討する層がそれほど変わらない管理費をそこまで気にするかな～？？

[787: 匿名さん]

その気持ちを見越して、最近の管理費は上昇気味なのかもね。

[788: 匿名さん]

７８６さんの言う通り。
管理費や修繕費が特別高いとは思わない。
むしろ税金系統の諸費用の方が高い。

[789: 匿名さん]

気にする方は気にするんでしょうけど、気にしない人が多いと私も思います。共用部の充実、再開発の規模から覚悟はしています。

こんな装備いらないので、もっと安くなりませんかね？このクルマ。と今だに思ってしまうんですが、同車種グレードで悩むとしても、そこでそんなに悩む人はいないと思う高級車選び。

[790: 匿名さん]

リセールは安定だろうし、管理費修繕費も普通では。

[791: 匿名さん]

低層階は地権者の持分が多い。その部屋は
賃貸に回る可能性が高い。上層階用の
エレベーター対象の部屋がいいな。

[792: 匿名さん]

783さんがおっしゃるように、管理費は高いですよ。
普通っておっしゃる方は他のマンションを比較検討していないのかな。

[793: 匿名さん]

というか8000万とかのマンション買う財力があるなら管理費くらい気にならんでしょ。
もちろん管理の質に対して非合理に高いのであれば問題ですが、まあ業界リーダーの三井ですからそうひどいこともないと考えております。
まあ管理費の妥当性についてはモデルルームなどでで十分にヒアリングしたいと思います。

[794: 購入検討中さん]

余裕で購入できる世帯とそうでない世帯、700戸もあれば色々でしょうね。

[795: 匿名さん]

高いって言ってる人は高級マンションと比較したことないのかな。

[796: 匿名さん]

リセール安定するって、高値掴みになったら安定しないよ。

[797: 匿名さん]

まあ他の地域に比べれば下がるのも少なめではないかい？

[798: 匿名さん]

高値煽りしてる人は本気の検討者。物件の悪口は書きたくないけど、倍率は下げたいからね。

[799: 匿名さん]

ここは近年では珍しくネガポイントの少ない物件だと思います。ネガポイントの少なさではCGPもそうでした。あちらも高いと散々叩かれてましたが、売り出したら高倍率でほぼ即完売でした。

[800: 匿名さん]

言わないでー