パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[597: 匿名さん]

大崎駅周辺って電車の音がとても響きませんか？他の駅ではここまでひどくないような…
五反田方面から来た電車の大崎駅付近のポイント通過時の音、品川方面は御殿山のカーブを走る電車の音など。
ゲートシティ、親水公園、グランスカイの辺りまで歩いてみましたが、路線も多い駅なのでしょっちゅう電車の音が響いてます。高層階は音を遮るものが無いけど大丈夫でしょうか？

[598: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは北口側と繋がる可能性が高いらしいです。

[599: 匿名さん]

597
タワマンが多いので反響音もあるでしょうね。

[600: 匿名さん]

>>598

どう考えても南口とはつながらないでしょ。
ニューシティ経由になるだけですよ。だから距離は近くなりません。

[601: 匿名さん]

音はグランスカイの高層階でも結構聞こえますね。
デッキは繋がらないと思った方がいいと言われましたよ？交渉は一切進んでいないそうです。

まぁ、何にせよ実績で考えると、景気がよくなったと言われる今買うのは高値掴みになるのは仕方がないでしょうね。

勤務地の都合と3LDKが多いので結構気にはなっているのですが、ここは当初の予定よりも高く出してくるようだし、これから容積率緩和もあるし、ランニングコスト異常に高いし、災害のことだったりマイナス要素ばかり気になってしまいます。

ここの魅力って規模以外に何かあるんですかね？？もっと内地の高級地に迫る値付けですが、購入に踏み切れる情報をください。

[602: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和は500レス前後に書かれている通り。
簡単に値下がりしたマンションが出てくるわけではなさそう。

[603: 匿名さん]

営業マンに直接聞きましたがペデストリアンデッキは確定だが他との調整が終わってなくて載せられないらしいです。

[604: 匿名さん]

登記費用預り金

たとえば80平米で90万くらい

個人的にかなり高く感じたのですが、大崎だとこのくらいが妥当ということでしょうか。

であれば、登記は地価がもろに影響するということになりますか？

あまり知識がなくて済みませんが、教えてください。

[605: 匿名さん]

登記費用って高いんですよね。

[606: 匿名さん]

デッキはニューシティー側が繋ぐメリットあまりないから繋がないといってると聞きましたが？？

[607: 匿名さん]

ニューシティからすればここでペデストリアンデッキが広がらなければ南と比べ衰退する危機感はあるかと。

[608: 匿名さん]

ニューシティ一帯こそ再開発すべきですね。

[609: 匿名さん]

登記費用ボッタクリすぎ。今のマンション（７５平米）の資料引っ張り出して確認したけど、固定資産税・都市計画税の精算金も含めて２５万くらい。

[610: 匿名さん]

登記費用って不動産の評価で決まるんじゃないの？
まあそのくらい払えなければ購入難しいのでは？

[611: 匿名さん]

固定資産税と都市計画税と登録免許税は評価で変わるけど、登記費用そのものは司法書士への手数料。

今のマンションよりこっちのほうが物件価格は幾分高いけど、３倍も違わないが。

[612: 匿名さん]

司法書士は売主指定だし、報酬の設定は自由だから、吹っかけられてもいいなり。良い商売だこと。

デベへのキックバックもあるのかな。

[613: 匿名]

グランスカイ購入時の三井に支払った登記費用は、35万前後だったけどね。
90坪米前後の部屋で。。。抵当権設定は、現金で購入のため司法書士にしはらってない。
気になって引っ張り出してみたので、間違いないと思う。グランスカイから買い換え組です。

[614: 匿名さん]

登記費用ってその物件に対して登記免許税として税金で決まっている訳であとは手数料
登記免許税が高い所ではどうにもならない
手数料は交渉の余地あっても三井ほどの会社がそんな変な業者使うとは考えにくい
だこら土地の値段も高いからそれだけの価格がかかるのではないでしょうか？
固定資産税だって結構掛かってくるだろうから高い高いと思っている人は其なりの物件にした方が良いと思います

[615: 匿名さん]

そんな高くないよ。

[616: 匿名さん]

グランスカイからの買換えのメリットや目的って何ですか？

[617: 匿名さん]

2LDKから3LDKへの買い換え。グラスカは、ファミリー向けではないのでファミリーは肩身が狭い。

601と同じく、この坪単価で購入すると高値つかみになりそうで憂鬱。大崎って恵比寿と同じく開発で平均坪単価が上がるのだろうか…それとも、上がって今の価格？

[618: 匿名さん]

肩身が狭いとは？

[619: 匿名さん]

グラスカからここの買い替えにメリットは考えにくいよねえ。
手狭になったからというのは買い替えの理由としてはごく一般的だし。

[620: 匿名さん]

当初の予定から販売価格上げてきてるんだから、明らかに上がって今の価格。

[621: 匿名さん]

買い替えで、手数料、グランスカイの価格下落分、引っ越し代金など数100万円の損失ですよね。
もしかしたらグランスカイが高く売れる見込み？

[622: 購入検討中さん]

ファミリー層の方は多いですか?
子育ての環境としては良いですか?

[623: 匿名さん]

買い替えはコストが掛かりますから、気楽にはやれませんね。
古屋の方を売るリスクというか手間隙も掛かりますし。

[624: 匿名さん]

買い叩かれもするし。

[625: 匿名さん]

買い替えの特約付きで買うと、
契約後に直ぐ家を売りに出さなければいけない契約になる場合がありますね。
デべ側のリスク軽減目的で。
そうすると今の住まいが売れてから竣工まで、仮住まいをしなければならなくなります。
ここの物件の場合、どんな買い替え特約内容になるかは知りませんけど。

[626: 物件比較中さん]

グラスカも当時検討しましたが、３ＬＤＫの多い完全なファミリー向けマンションでしたけど？
どのあたりがここと違うのですか？

[627: 匿名さん]

まだまだ上がるでしょう。

[628: 匿名さん]

これ以上上がったらそれこそここ買うメリットなくね？
もっと仕様も立地も良いところの新築買える。

[629: 匿名さん]

604です。

613さんのグラスカの例をみると、不動産や土地の値段というよりも司法書士への手数料・報酬に結構流れてそうですね。

ただし所詮は単発の出費ですから、不動産取得税といい、この程度を払えないなら最初から購入は検討しないです。

逆に固定資産税は数十年の長期スパンでかかるから、この程度の数値で良かったなと。

[630: 購入検討中さん]

これ以上がると検討外です。
安くなってもいいくらいです。

[631: 匿名さん]

高い高いって言ってる人いるけど　プラウドやグラスカより安い設定だよ！

[632: 匿名さん]

何度も既出ですが、プラウドやグラスカの初期値が高過ぎだったのでは…。
それに長期的にかかる管理費や修繕費において、グラスカよりも高値ですよ。

[633: 匿名さん]

ランニングコストはグラスカより2割りくらい高かったかなー
グラスカは初期設定が高すぎた分、かなりの実質値引きがあったみたいですね。成約価格で見ると1000万引きも結構な件数に…

[634: 購入検討中さん]

一番広いモデルルーム、オプション満載で凄かった～～
あのオプションいくらかかるんだろう？

[635: 匿名さん]

土日の賑わい半端なかった
倍率結構きつそう
強気だから値段はほとんど下がらんでしょう

[636: 匿名さん]

モデルルームに来るお客さんの高級車ばっかりですね。お金持ちが多そう。

[637: 匿名さん]

>>634

100平米超の3LDKを1LDKに改造とかしちゃってモデルルームは夢を売るからといってもやり好きだよね。

[638: 匿名さん]

そもそも1部屋しかない部屋のモデルルームを作るのは客の目を曇らせるためなんだから仕方がないだろう

[639: 匿名さん]

制約価格なんかどこに出てるの？グラスカ値引きしたのは億超えグレースフル以上で、それ以外は法人提携割引でしょ？
自分は8割位埋まった後に交渉しましたが、全くまけてくれなく断念しました。
ちなみに中層で一番下の仕様ではほとんどここと変わらない値づけで、ここより安い坪単価もありましたね。
誰も買い手がいない部屋は価格の調整があるかもしれませんが、基本的に値引きは期待できません。

[640: 購入検討中さん]

プラウド、グランスカイもなんだかんだ言って埋まりましたからね。
割高だと思う人は早めに諦めた方がいいと思う。
山手線駅の城南地区であればこんなもんでしょ？
高速道路（中央環状品川線）の五反田出入り口も近くにできることだし、交通の便を考えたら妥当だと思いますね。

[641: 匿名さん]

そうやって、価格が高いことを肯定する方たちがいるから
最初言われていた価格予定よりも高くなったのでしょうね。ここ。

[642: 匿名さん]

でも、仕様は、変わってない。

[643: 匿名さん]

城南地区で、この価格ですか？

[644: 匿名さん]

何で制震になったか聞かれた方います？
地盤に応じた技術的なもの？
建設費の制約のため？
若しくは設計変更する時間的余裕がなかったため？

今後の超高級タワーであれば、最近耳にするハイブリッドやら、さらにその先の次世代技術やら色々あるかもしれないけど、敢えて制震という選択はないと思ってるんですが。

別に免震と制震の良し悪しを問うわけではないけど、素朴な疑問です。

[645: 匿名さん]

中古マンションの安全性評価の大区分(建築完了)
→これまでは1981年以前か以後か(旧耐震か新耐震か)
→これからは2011年以前か以後か(震災前か震災後か)
もうすぐ一長一短の免震も制振も単一システムでは時代遅れと思われ。10年後には次世代のスタンダードとなる建築技術が広く普及してるだろうから、今あるマンションはみな震災前or震災前後のものとして一くくりさ。

[646: 購入検討中さん]

東向で60㎡代の部屋はありますか!?

[647: 匿名さん]

長周期対応で耐震基準が変わることになってる。中古で旧耐震、新耐震で評価が分かれるように、タワマンは長周期対応前後で評価が分かれることになるよ。既存物件は旧基準扱い。

[648: 匿名さん]

免震物件のスレに書けば？
長周期対応で問題になるのは免震の物件だよ。

[649: 匿名さん]

隣のオフィス棟群は免震なのになあ

[650: 匿名さん]

登記費用の話しがあったけど、固定資産税って１月１日の登記状況で課税されるから新築物件の場合、初年度は建物の課税はない。司法書士がボッタクリでないとすると、土地の固定資産税が馬鹿高いのかもしれない。２年目以降は建物も課税されるようになるから、すごいことになるかも。

[651: 匿名さん]

>648

問題の有無に関係なく、旧基準というレッテルを貼られる。

[652: 匿名さん]

初年度の固都税は日割り計算。

[653: 匿名さん]

そうそう、１月１日の所有者に課税されて、所有者が変わる場合は日割り計算で清算する。ここは7月末引渡予定だから、半年分もないでしょ。だから２年目以降は倍以上になる。土地分についてはね。

[654: 匿名さん]

日割り計算、は１月１日からか４月１日からかでよくモメル。
売るときは１月で買うときは４月にするのがお得。

[655: 匿名さん]

あ、間違えた。
逆だった。売りが４月買いが１月からの計算。

[656: 匿名さん]

646さん

手元の資料では、東向きは70平米前後が多く
70C(68.15平米)
70D(69.00平米)
70H(70.92平米)
70I(71.97平米)

3F～16Fで7200万円～7600万円台
17F～27Fで7300万円～7800万円台

坪350万円前後になってます。

[657: 匿名さん]

グランスカイ住民です。

買い替え検討中ですが、近いせいもあり、いつでも行けると思いまだ見てませんが、
けっこういい価格ですな。

ちなみに拙宅は約80平米、南向き、8000万円台でした。
グランスカイは西向きの約80平米なんか7000万円台だったけどなあ〜

なんか高く感じます。

[658: 匿名さん]

坪単価350万、

グラススカ後では、あまり高く感じなくなっている。
今のご時世だとどんどん売れそうで怖いなあ。

もし出足鈍くても三井なら絶対の自信を持って
ずーっと引っ張るね。

そこに西品川一丁目のスミフが320万とかでぶつけてきそう。
あちらは来年着工2年遅れて竣工だ。

[659: 匿名さん]

グラススカ
訂正↓
グランスカイ

[660: 匿名さん]

ここの東向は安い。たぶん一期でなくなる気がする。

[661: 匿名さん]

グランスカイ住民さんは90平米オーバーを狙ってるのですか?1億超えますね。

[662: 購入検討中さん]

東向きって、確かに抜け感あって確定眺望だけど、朝しか光入らないし悩んでます。。
本当に東向きぐお得かしら？
街並みとか子育て環境がいいから高いけど悩んでます。。

[663: 匿名さん]

なる程、グランスカイ住民さんの過去レスを読むと
ここの１億超えの部屋になりますね。

[664: 匿名さん]

大崎で億ですか、、

[665: 匿名さん]

西品川のスミフは320でも高いよ、山手線円外のうえ遠すぎる。
線路も潜らなきゃいけないし。
ここは完全に希望ど真ん中で期待していたけど、残念ながら手が出なそうだ。
検討中の皆さん、大崎ってブランドはいまいちかもしれないけど、街は住んでみるとほんと気に入ると思うよ。
特に休日なんてほんと落ち着いてるし、駅前の雑多な雰囲気や喧騒とは無縁で住みやすい。
とくに交通の便のありがたみは感じますね。
みなさん経済的に余裕ありってうらやましい。

[666: 匿名さん]

ここの二階に御殿山幼稚園が移転することが品川区より正式にアナウンスされました。移転時期は平成27年7月だそうです。園庭とかどこにできるのでしょうか？東側でしょうかね？

[667: 匿名さん]

東側が園庭です。エディブルガーデンを見下ろすイメージです。

[668: 匿名さん]

子育て支援施設の他に地域貢献施設というのがありますが、後者は何のことなのでしょうか？

[669: 匿名さん]

普通は町内会用の施設とかになりますね。
内陸部だとお御輿を置く場所、ってのも結構あります。

[670: 匿名さん]

あーなるほど。マンションの目の前に袖ヶ崎町会の神輿の倉庫があるけどあれが入るのかね？

[671: 匿名さん]

交通の便は確かに悪くはないと思うけど、この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…私は正直恐怖を感じて迷ってますよ…

[672: 匿名さん]

タワーだから東向でも午後も明るいですよ。

[673: 匿名さん]

656さんの数字が確かなら、グラスカよりも高いですね。
70平米台で6000万台結構ありましたから。
これから出るのかな。

[674: ご近所さん]

住みやすいですよ。ただ、駅へのアクセスがよくないだけ。それをカバーできるかどうかは、商業施設の充実度、街づくりの中身しだい。

[675: 匿名さん]

671さん、恐怖ってどうゆうことですか？

[676: 匿名さん]

ていうか、恐怖を感じる街を選択肢に入れてるってのが凄いですね。
「迷っています」って、道に迷ってしまわれたのかしら。

[677: 匿名さん]

やっぱり区が公式に『大雨が降ると1～2ｍの浸水の可能性あり』って言ってるし、しょっちゅう氾濫警報が鳴り響くのは精神衛生上良くないですよね。雨でだめなら地震で川が遡上したらもう諦めるしかない。1ｍ以上の浸水は命にかかわりますから・・・
それに、朝日新聞のＨＰには北品川5丁目は『特に揺れやすい』と載っていますし、業務等は免震もついてるのにここは制震のみ。再開発で多少はましになっているとはいえ震災時は浸水と揺れによる倒壊・火災で甚大な被害が予想されます。

ただ、勤務地的にはここがベストだし、この土地に愛着もあるのでこの地を離れるべきかどうかも含めて検討中といったところです。
ここに住み続けるとしたら、自分が生きている間に大震災・記録的大雨は来ない方に賭けるしかないのかなぁ・・・

[678: 匿名さん]

やめたら

[679: 匿名さん]

心配なひとは、選択肢から外したほうがいいよ。あとで後悔することになれますね。

[680: 匿名さん]

そういうのご縁がありませんでしたっていうのですよ。
じゃあね！

[681: 匿名さん]

御殿山に住めばいい。

[682: 匿名さん]

御殿山も震災のときは、火災で大変なことになるこでは？
心配症のひとは、賃貸で多摩の奥地とかがお勧めかも

[683: 匿名さん]

奥地まで行かなくてもほんのちょっと内地の地盤の良いところに行けばいいだけじゃね？ここと大差ない値段で買えますよ。

[684: 匿名さん]

山手線駅６分でそんなとこ無いよ。

[685: 匿名さん]

なんか皆感じ悪いね。感じ悪い街になりそうで嫌なんだけど・・・ってか677さんが言ってることはここを検討する上で誰もが考えることじゃないの？
あとは転売を考えなければ物の価値は主観的なものなのでご自身で決めるしかないですね。それらのリスクを含めてこの値段で高いと考えるか安いと考えるか。安ければ買いだし、高いと思うなら避けるだけですね。

[686: 匿名さん]

価格が安くなれば其なりの物件で其なりの住民層という事です

[687: 匿名さん]

＞＞この街（土地）を気に入るとは寛大な人だね…

と、仰ってるのが前提ですから、「感じ悪い」って事もないでしょう。
ま、「寛大な人」って皮肉に聞こえなくもないですけど。

[688: 匿名さん]

休日に散歩するにしても山手線の内側は、歴史を感じ、
モダンな町並みが素晴らしい！住んでみたい土地柄だが、
同じ内側の富久より価格はアップ！うまい営業戦略だ。

[689: 匿名さん]

富久と同じ価格帯の訳ないじゃん！笑
めでたいね

[690: 匿名さん]

東向き・南向き至上主義は、一戸建てや低層マンションでの話。
タワマンの中層以上なら、むしろ日差しや暑さに悩まされることになる。特に夏場。
ここは東南角や南向き部屋の値段が高過ぎる。
売りに出すときに有利になるのは分かるが。

[691: 匿名さん]

南向き低層（10階くらい）を希望しております。
70～80平米くらい欲しいのですが、そのような間取りはありましたでしょうか？
また、大体でいいので坪単価でどの程度がご教示いただけませんでしょうか。
南向きが高いと投稿されている方がいらっしゃいますが、75平米7500万くらいは南向きでは無理でしょうか？
お願いばかりで申し訳ないです。
モデルルームは事前案内ではなく正式オープンしてから行きたいと考えています。
どうぞよろしくお願いいたします。

[692: 匿名さん]

無理だと思います。南は坪単価360以上なので、7500万円だと坪単価330ですので無理だと思います。

[693: 匿名さん]

692さん
691です。

ありがとうございました。
坪360ですと75平米で8300万ですよね。。。ちょっと無理かな。
南向きは少し無理かもしれないですが、他の向きで購入できそうな部屋を含めて検討させていただきます。

ありがとうございました。

[694: 匿名さん]

グランスカイより高いんですね・・・

[695: 匿名さん]

あれっ？グランスカイは坪単価380だから、ここより高いですよ

[696: 匿名さん]

75平米で8300万となると御殿山の低層マンションなら中古買ってリフォームくらいできそうね。まあ売りが出てなきゃどうしょうもないですが。