パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[557: 匿名さん]

山手内外の違いは大きい。

[558: 匿名さん]

ルサンクってまだ出来てないんじゃないの？

[559: 匿名さん]

大崎の再開発マンションはみんな下駄履きです。これは容積率緩和の条件として指定されてるのでデベにはどうしようもない。行政は近隣住民への配慮を重視しますので。

[560: 匿名さん]

ルサンク大崎シティタワーのことでは？
今日の新聞チラシ、ブラウドタワー東五反田24階（最上階ではない）11200万、81平米。

坪単価460万、、、、、、アホか。

[561: 匿名さん]

山手線内外は、見栄っ張りさんには大きいかも。

[562: 匿名さん]

プラウドは可哀想だから仕方ない

[563: 匿名さん]

チラシ中古価格は、売主の希望価格でしかないですから。
実際に売却できる相場に関係なく。

[564: 匿名さん]

プラウド五反田＠４６０？　相対取り引きだからどうでもいいけど。２５０なら買うよ、といって内見したいな（笑）

[565: 匿名さん]

１階平面図みると店舗区画が３つあります。店舗棟は別なのになぜ、１階なんかにさらに店舗をいれるんでしょうか？　また、何がはいるんですかね。区画が小さいんで米屋、写真や、酒屋？

[566: 匿名さん]

564さん、中古の値切りは内見してからですよ。弱点を内見で見つけておく。

[567: 匿名さん]

ローソンとエクセルシオールかな。

[568: 匿名さん]

>>565

地権者用

[569: 匿名さん]

あ、地権者が店やるのではなくて三井にサブリースしてキャッシュフローを得るため。

[570: 匿名さん]

プラウド坪400
グラスカ坪380
パークタワー坪360
年々下がってんじゃん！

[571: 買い換え検討中]

販売時期の問題でしょ。プラウドやグランスカイが高く掴まされてただけ。結果論だけど。

[572: 不動産業者さん]

ここは、坪単価@375万円位です。
少し調整するようですが…

[573: 匿名さん]

店は地権者関係ないぞ

[574: 匿名さん]

ちゃんと営業さんと会話してますか？
マンションの下に入るのは紛れもなく地権者さんのお店だそうです。568ではないですが、私もそう聞きました。
飲み屋とかの可能性はあるとの事。

[575: 匿名さん]

因みにオフィス棟もオフィス街にありがちな飲食が多く、夜はお酒、昼はランチといったお店が多いのではと営業さんは言ってました。

[576: 購入検討中さん]

駅⇔マンションの動線がクズですねここ。
川渡ったあとは雰囲気良さそうですが、そこまでが悲惨。
価値ないですね。

[577: 検討中の奥さま]

全く同じことを考えています。
駅からの動線を雰囲気良くかつ人を誘導できるようにしない限り、
この物件の価値は経年劣化していくでしょうね。
よっぽど魅力的なテナントが入れば別ですが、上の話をみる限りそれもなさそうですし。

[578: 匿名さん]

過去レスで豊洲と比べていた人がいたけど
豊洲みたいな発展はなさそうですね。

[579: 匿名さん]

ペデストリアンデッキができるからメイン導線はオフィス棟を通るルートに改善されますよ。

[580: 匿名さん]

デッキはこのマンションに直接は繋がってないのですよね。

[581: ご近所さん]

デッキを通ると徒歩７分くらい？

[582: 検討中の奥さま]

>579さん
情報ありがとうございます。
他の方も書かれていましたが、やはり確度は高いんでしょうか？
その場合、目黒川を横断することになるんですね。

今度営業さんに直接確認してみます。
本当であれば、この物件の価値も大きく変わってきますね！

[583: 匿名さん]

豊洲と比較する人がいたけど比較にならない

[584: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは、まだ通ることが決まっていないみたいですよ。物件から見て目黒川を渡った先、大崎駅と繋がる部分がまだ交渉中だそうです。

[585: 匿名さん]

湾岸・下町・富久周辺ってまだ建ちますよね。景気上昇を考えなければ、まだ待てます。

内側大崎は、待ったなしって気がするんですよね。御殿山・島津山」・五反田・山手線に囲まれて意外に小さい街ですし。

あの頃のようなバブルはもう来ないでしょう。プチはともかく。
景気、何の気？気になる気。見た事もない気ですから。

[586: 購入検討中さん]

デッキは品川区マター。当然マンションには繋がらず川沿いの商業棟と繋がり、マンション前の商業棟まで行けるも、模型見た人ならわかるはずだが、直線的にマンションにむかえないので、かなりの遠回りになる。余裕で10分は掛かる感じ。

[587: 匿名さん]

内側大崎、開発の予定あったよね

[588: 匿名さん]

決して繋がる必要はありませんよ。
デッキの意味は二つ、大雨の時に時間かかってもあまり濡れずに駅まで行けることと、シティパークと駅との一体感が生じることによる資産価値維持、向上です。
品川区が主幹なら是非竣工に合わせて進めて欲しいですね。

[589: 匿名さん]

デッキは売主とは別で区の対応だから、前提としないで判断しないほうがいいよ。某物件で、デッキができるって説明して販売したのに完成して入居が始まって半年たっても、できるできないかすらまだ決まらないケースがある。

[590: 匿名さん]

まあでも小関橋からマンションまでは歩道整備されるのでかなりよくなると思いますよ。最後駅のペデストリアンデッキに上がるためにエレベーターに乗らないといけないのが玉に瑕です。エレベーター待ち時間入れても改札までは実測値6分はかかりません。5分半から6分の間です。
改札からホームまでは20秒くらいでしょうかね。

[591: 匿名さん]

グランスカイのスーパーが改装のために閉店しているせいか、ライブは大変な混みようですね。昨日はワインとチーズかわ二割引きだったためふんぱつしてバローロだのオーメドックだのいろいろ買い込んでしまいました。
ライフはソニー通りにもう一軒作っていますがドミナント戦略でしょうか。ライフは都心のスーパーに比べると安いと思うのですが、郊外の激安スーパーに普段行き慣れてる人だと高く感じるようですね。

[592: ご近所さん]

駅改札から、エレベータ待ち時間なしでちょうど６分かかった。運動不足だから？

[593: 購入検討中さん]

価格と仕様が見合ってないように思いますがどうでしょうか？
こんなものですか？

[594: 申込予定さん]

今日も雨の中たいした賑わいですね。
雨カバー付けた紙袋を持った人に何人も会いました。
人気物件!!
倍率付かない部屋なんてあるのでしょうか…

[595: 匿名さん]

どの物件でも倍率がつく程度に販売戸数を調整する。１倍だとその人がキャンセルすると、新たに客を捜すことになっちゃってあとが大変。それに倍率がつかないようだと余程の不人気物件。

[596: 匿名さん]

一期の場合、人気不人気を判断するバロメーターは販売戸数の総戸数に占める割合と販売開始までの時間。
ここはすでに時間かかってる。
ちなみにモデルルーム来場者で判断するのは難しい。来場者が多くても登録しない人が多いってパターンもあったりする。

[597: 匿名さん]

大崎駅周辺って電車の音がとても響きませんか？他の駅ではここまでひどくないような…
五反田方面から来た電車の大崎駅付近のポイント通過時の音、品川方面は御殿山のカーブを走る電車の音など。
ゲートシティ、親水公園、グランスカイの辺りまで歩いてみましたが、路線も多い駅なのでしょっちゅう電車の音が響いてます。高層階は音を遮るものが無いけど大丈夫でしょうか？

[598: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは北口側と繋がる可能性が高いらしいです。

[599: 匿名さん]

597
タワマンが多いので反響音もあるでしょうね。

[600: 匿名さん]

>>598

どう考えても南口とはつながらないでしょ。
ニューシティ経由になるだけですよ。だから距離は近くなりません。

[601: 匿名さん]

音はグランスカイの高層階でも結構聞こえますね。
デッキは繋がらないと思った方がいいと言われましたよ？交渉は一切進んでいないそうです。

まぁ、何にせよ実績で考えると、景気がよくなったと言われる今買うのは高値掴みになるのは仕方がないでしょうね。

勤務地の都合と3LDKが多いので結構気にはなっているのですが、ここは当初の予定よりも高く出してくるようだし、これから容積率緩和もあるし、ランニングコスト異常に高いし、災害のことだったりマイナス要素ばかり気になってしまいます。

ここの魅力って規模以外に何かあるんですかね？？もっと内地の高級地に迫る値付けですが、購入に踏み切れる情報をください。

[602: 匿名さん]

アベノミクスの容積率緩和は500レス前後に書かれている通り。
簡単に値下がりしたマンションが出てくるわけではなさそう。

[603: 匿名さん]

営業マンに直接聞きましたがペデストリアンデッキは確定だが他との調整が終わってなくて載せられないらしいです。

[604: 匿名さん]

登記費用預り金

たとえば80平米で90万くらい

個人的にかなり高く感じたのですが、大崎だとこのくらいが妥当ということでしょうか。

であれば、登記は地価がもろに影響するということになりますか？

あまり知識がなくて済みませんが、教えてください。

[605: 匿名さん]

登記費用って高いんですよね。

[606: 匿名さん]

デッキはニューシティー側が繋ぐメリットあまりないから繋がないといってると聞きましたが？？

[607: 匿名さん]

ニューシティからすればここでペデストリアンデッキが広がらなければ南と比べ衰退する危機感はあるかと。

[608: 匿名さん]

ニューシティ一帯こそ再開発すべきですね。

[609: 匿名さん]

登記費用ボッタクリすぎ。今のマンション（７５平米）の資料引っ張り出して確認したけど、固定資産税・都市計画税の精算金も含めて２５万くらい。

[610: 匿名さん]

登記費用って不動産の評価で決まるんじゃないの？
まあそのくらい払えなければ購入難しいのでは？

[611: 匿名さん]

固定資産税と都市計画税と登録免許税は評価で変わるけど、登記費用そのものは司法書士への手数料。

今のマンションよりこっちのほうが物件価格は幾分高いけど、３倍も違わないが。

[612: 匿名さん]

司法書士は売主指定だし、報酬の設定は自由だから、吹っかけられてもいいなり。良い商売だこと。

デベへのキックバックもあるのかな。

[613: 匿名]

グランスカイ購入時の三井に支払った登記費用は、35万前後だったけどね。
90坪米前後の部屋で。。。抵当権設定は、現金で購入のため司法書士にしはらってない。
気になって引っ張り出してみたので、間違いないと思う。グランスカイから買い換え組です。

[614: 匿名さん]

登記費用ってその物件に対して登記免許税として税金で決まっている訳であとは手数料
登記免許税が高い所ではどうにもならない
手数料は交渉の余地あっても三井ほどの会社がそんな変な業者使うとは考えにくい
だこら土地の値段も高いからそれだけの価格がかかるのではないでしょうか？
固定資産税だって結構掛かってくるだろうから高い高いと思っている人は其なりの物件にした方が良いと思います

[615: 匿名さん]

そんな高くないよ。

[616: 匿名さん]

グランスカイからの買換えのメリットや目的って何ですか？

[617: 匿名さん]

2LDKから3LDKへの買い換え。グラスカは、ファミリー向けではないのでファミリーは肩身が狭い。

601と同じく、この坪単価で購入すると高値つかみになりそうで憂鬱。大崎って恵比寿と同じく開発で平均坪単価が上がるのだろうか…それとも、上がって今の価格？

[618: 匿名さん]

肩身が狭いとは？

[619: 匿名さん]

グラスカからここの買い替えにメリットは考えにくいよねえ。
手狭になったからというのは買い替えの理由としてはごく一般的だし。

[620: 匿名さん]

当初の予定から販売価格上げてきてるんだから、明らかに上がって今の価格。

[621: 匿名さん]

買い替えで、手数料、グランスカイの価格下落分、引っ越し代金など数100万円の損失ですよね。
もしかしたらグランスカイが高く売れる見込み？

[622: 購入検討中さん]

ファミリー層の方は多いですか?
子育ての環境としては良いですか?

[623: 匿名さん]

買い替えはコストが掛かりますから、気楽にはやれませんね。
古屋の方を売るリスクというか手間隙も掛かりますし。

[624: 匿名さん]

買い叩かれもするし。

[625: 匿名さん]

買い替えの特約付きで買うと、
契約後に直ぐ家を売りに出さなければいけない契約になる場合がありますね。
デべ側のリスク軽減目的で。
そうすると今の住まいが売れてから竣工まで、仮住まいをしなければならなくなります。
ここの物件の場合、どんな買い替え特約内容になるかは知りませんけど。

[626: 物件比較中さん]

グラスカも当時検討しましたが、３ＬＤＫの多い完全なファミリー向けマンションでしたけど？
どのあたりがここと違うのですか？

[627: 匿名さん]

まだまだ上がるでしょう。

[628: 匿名さん]

これ以上上がったらそれこそここ買うメリットなくね？
もっと仕様も立地も良いところの新築買える。

[629: 匿名さん]

604です。

613さんのグラスカの例をみると、不動産や土地の値段というよりも司法書士への手数料・報酬に結構流れてそうですね。

ただし所詮は単発の出費ですから、不動産取得税といい、この程度を払えないなら最初から購入は検討しないです。

逆に固定資産税は数十年の長期スパンでかかるから、この程度の数値で良かったなと。

[630: 購入検討中さん]

これ以上がると検討外です。
安くなってもいいくらいです。

[631: 匿名さん]

高い高いって言ってる人いるけど　プラウドやグラスカより安い設定だよ！

[632: 匿名さん]

何度も既出ですが、プラウドやグラスカの初期値が高過ぎだったのでは…。
それに長期的にかかる管理費や修繕費において、グラスカよりも高値ですよ。

[633: 匿名さん]

ランニングコストはグラスカより2割りくらい高かったかなー
グラスカは初期設定が高すぎた分、かなりの実質値引きがあったみたいですね。成約価格で見ると1000万引きも結構な件数に…

[634: 購入検討中さん]

一番広いモデルルーム、オプション満載で凄かった～～
あのオプションいくらかかるんだろう？

[635: 匿名さん]

土日の賑わい半端なかった
倍率結構きつそう
強気だから値段はほとんど下がらんでしょう

[636: 匿名さん]

モデルルームに来るお客さんの高級車ばっかりですね。お金持ちが多そう。

[637: 匿名さん]

>>634

100平米超の3LDKを1LDKに改造とかしちゃってモデルルームは夢を売るからといってもやり好きだよね。

[638: 匿名さん]

そもそも1部屋しかない部屋のモデルルームを作るのは客の目を曇らせるためなんだから仕方がないだろう

[639: 匿名さん]

制約価格なんかどこに出てるの？グラスカ値引きしたのは億超えグレースフル以上で、それ以外は法人提携割引でしょ？
自分は8割位埋まった後に交渉しましたが、全くまけてくれなく断念しました。
ちなみに中層で一番下の仕様ではほとんどここと変わらない値づけで、ここより安い坪単価もありましたね。
誰も買い手がいない部屋は価格の調整があるかもしれませんが、基本的に値引きは期待できません。

[640: 購入検討中さん]

プラウド、グランスカイもなんだかんだ言って埋まりましたからね。
割高だと思う人は早めに諦めた方がいいと思う。
山手線駅の城南地区であればこんなもんでしょ？
高速道路（中央環状品川線）の五反田出入り口も近くにできることだし、交通の便を考えたら妥当だと思いますね。

[641: 匿名さん]

そうやって、価格が高いことを肯定する方たちがいるから
最初言われていた価格予定よりも高くなったのでしょうね。ここ。

[642: 匿名さん]

でも、仕様は、変わってない。

[643: 匿名さん]

城南地区で、この価格ですか？

[644: 匿名さん]

何で制震になったか聞かれた方います？
地盤に応じた技術的なもの？
建設費の制約のため？
若しくは設計変更する時間的余裕がなかったため？

今後の超高級タワーであれば、最近耳にするハイブリッドやら、さらにその先の次世代技術やら色々あるかもしれないけど、敢えて制震という選択はないと思ってるんですが。

別に免震と制震の良し悪しを問うわけではないけど、素朴な疑問です。

[645: 匿名さん]

中古マンションの安全性評価の大区分(建築完了)
→これまでは1981年以前か以後か(旧耐震か新耐震か)
→これからは2011年以前か以後か(震災前か震災後か)
もうすぐ一長一短の免震も制振も単一システムでは時代遅れと思われ。10年後には次世代のスタンダードとなる建築技術が広く普及してるだろうから、今あるマンションはみな震災前or震災前後のものとして一くくりさ。

[646: 購入検討中さん]

東向で60㎡代の部屋はありますか!?

[647: 匿名さん]

長周期対応で耐震基準が変わることになってる。中古で旧耐震、新耐震で評価が分かれるように、タワマンは長周期対応前後で評価が分かれることになるよ。既存物件は旧基準扱い。

[648: 匿名さん]

免震物件のスレに書けば？
長周期対応で問題になるのは免震の物件だよ。

[649: 匿名さん]

隣のオフィス棟群は免震なのになあ

[650: 匿名さん]

登記費用の話しがあったけど、固定資産税って１月１日の登記状況で課税されるから新築物件の場合、初年度は建物の課税はない。司法書士がボッタクリでないとすると、土地の固定資産税が馬鹿高いのかもしれない。２年目以降は建物も課税されるようになるから、すごいことになるかも。

[651: 匿名さん]

>648

問題の有無に関係なく、旧基準というレッテルを貼られる。

[652: 匿名さん]

初年度の固都税は日割り計算。

[653: 匿名さん]

そうそう、１月１日の所有者に課税されて、所有者が変わる場合は日割り計算で清算する。ここは7月末引渡予定だから、半年分もないでしょ。だから２年目以降は倍以上になる。土地分についてはね。

[654: 匿名さん]

日割り計算、は１月１日からか４月１日からかでよくモメル。
売るときは１月で買うときは４月にするのがお得。

[655: 匿名さん]

あ、間違えた。
逆だった。売りが４月買いが１月からの計算。

[656: 匿名さん]

646さん

手元の資料では、東向きは70平米前後が多く
70C(68.15平米)
70D(69.00平米)
70H(70.92平米)
70I(71.97平米)

3F～16Fで7200万円～7600万円台
17F～27Fで7300万円～7800万円台

坪350万円前後になってます。