パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[537: 匿名さん]

利益率とかそんなこと言ってないんだよ。駅に近いほど価値があるはずなのに中古相場の坪単価で負けてるのはなぜかと聞いている。

[538: 匿名さん]

仕様が低いから、と答えを書いているでしょ。
シエルはＵＲ賃貸と同居していて、
内覧したが分譲仕様はＵＲより僅かに良い程度でした。

[539: 匿名さん]

違うよ。パークシティ豊洲は駅から遠くても規模の大きさや商業施設との一体開発でバリューを出している。
シエルタワーが安いのではなくパークシティの付加価値が高いのだよ。

大崎がパークシティである理由はそこだ。

[540: 匿名さん]

商業施設は住環境にとってはマイナスでもある。

[541: 匿名さん]

にしても割高やね。

[542: 匿名さん]

どんな商業施設が入るか分からないのにバリューもないでしょ。嫌悪施設にでも入られたらアウト。

[543: 匿名さん]

パークシティ大崎の場所に普通のマンション建てたらここまでの坪単価は取れない。普通のマンションなら駅からの距離に価値は比例するからね。
駅から相対的に遠いのに付加価値をつけて高い坪単価を取る。これがパークシティのコンセプト。

[544: 匿名さん]

大体が、豊洲みたいにららぽーとが入るわけじゃないだろうし。

[545: 匿名さん]

だからグランスカイの反省を生かして下駄履きにはしていない。商業施設は別の建物。商業施設が許せないなら御殿山にしなさい。

[546: 匿名さん]

ここは商業施設でバリューアップするわけではなく街並み良さでバリューアップする予定。

[547: 匿名さん]

付加価値、って
フツーの本体をデコする飾りみたいなものってことか。

[548: 匿名さん]

まあ割高と思うならパークシティ東京サウスの中古でも買ったらいいよ。分譲価格330だったから交渉すれば同じくらいで買えるでしょ。

[549: 匿名さん]

グランスカイはスーパー撤退したよね

[550: 匿名さん]

スーパー、撤退してないですよ
改装中で来週リニューアルです。

[551: 購入検討中さん]

>>545さん

下駄履きではないってことですが、
先週来てたDMに１，２階が子育て支援施設・商業施設となっていますが、
こういうのは下駄履きと言わないのですか？

[552: 匿名さん]

東側建設風景です。御殿山小学校敷地内で撮影。

[553: 匿名さん]

スーバーは別棟です。

[554: 匿名さん]

正確にはスーパーをテナントとして想定している商業施設は南側のべつの建物ね。

[555: 匿名さん]

グラスカも、なかなかスーパーが決まりませんでしたものね。

[556: 匿名さん]

やっぱりルサンクの中古かなぁ？

[557: 匿名さん]

山手内外の違いは大きい。

[558: 匿名さん]

ルサンクってまだ出来てないんじゃないの？

[559: 匿名さん]

大崎の再開発マンションはみんな下駄履きです。これは容積率緩和の条件として指定されてるのでデベにはどうしようもない。行政は近隣住民への配慮を重視しますので。

[560: 匿名さん]

ルサンク大崎シティタワーのことでは？
今日の新聞チラシ、ブラウドタワー東五反田24階（最上階ではない）11200万、81平米。

坪単価460万、、、、、、アホか。

[561: 匿名さん]

山手線内外は、見栄っ張りさんには大きいかも。

[562: 匿名さん]

プラウドは可哀想だから仕方ない

[563: 匿名さん]

チラシ中古価格は、売主の希望価格でしかないですから。
実際に売却できる相場に関係なく。

[564: 匿名さん]

プラウド五反田＠４６０？　相対取り引きだからどうでもいいけど。２５０なら買うよ、といって内見したいな（笑）

[565: 匿名さん]

１階平面図みると店舗区画が３つあります。店舗棟は別なのになぜ、１階なんかにさらに店舗をいれるんでしょうか？　また、何がはいるんですかね。区画が小さいんで米屋、写真や、酒屋？

[566: 匿名さん]

564さん、中古の値切りは内見してからですよ。弱点を内見で見つけておく。

[567: 匿名さん]

ローソンとエクセルシオールかな。

[568: 匿名さん]

>>565

地権者用

[569: 匿名さん]

あ、地権者が店やるのではなくて三井にサブリースしてキャッシュフローを得るため。

[570: 匿名さん]

プラウド坪400
グラスカ坪380
パークタワー坪360
年々下がってんじゃん！

[571: 買い換え検討中]

販売時期の問題でしょ。プラウドやグランスカイが高く掴まされてただけ。結果論だけど。

[572: 不動産業者さん]

ここは、坪単価@375万円位です。
少し調整するようですが…

[573: 匿名さん]

店は地権者関係ないぞ

[574: 匿名さん]

ちゃんと営業さんと会話してますか？
マンションの下に入るのは紛れもなく地権者さんのお店だそうです。568ではないですが、私もそう聞きました。
飲み屋とかの可能性はあるとの事。

[575: 匿名さん]

因みにオフィス棟もオフィス街にありがちな飲食が多く、夜はお酒、昼はランチといったお店が多いのではと営業さんは言ってました。

[576: 購入検討中さん]

駅⇔マンションの動線がクズですねここ。
川渡ったあとは雰囲気良さそうですが、そこまでが悲惨。
価値ないですね。

[577: 検討中の奥さま]

全く同じことを考えています。
駅からの動線を雰囲気良くかつ人を誘導できるようにしない限り、
この物件の価値は経年劣化していくでしょうね。
よっぽど魅力的なテナントが入れば別ですが、上の話をみる限りそれもなさそうですし。

[578: 匿名さん]

過去レスで豊洲と比べていた人がいたけど
豊洲みたいな発展はなさそうですね。

[579: 匿名さん]

ペデストリアンデッキができるからメイン導線はオフィス棟を通るルートに改善されますよ。

[580: 匿名さん]

デッキはこのマンションに直接は繋がってないのですよね。

[581: ご近所さん]

デッキを通ると徒歩７分くらい？

[582: 検討中の奥さま]

>579さん
情報ありがとうございます。
他の方も書かれていましたが、やはり確度は高いんでしょうか？
その場合、目黒川を横断することになるんですね。

今度営業さんに直接確認してみます。
本当であれば、この物件の価値も大きく変わってきますね！

[583: 匿名さん]

豊洲と比較する人がいたけど比較にならない

[584: 匿名さん]

ペデストリアンデッキは、まだ通ることが決まっていないみたいですよ。物件から見て目黒川を渡った先、大崎駅と繋がる部分がまだ交渉中だそうです。

[585: 匿名さん]

湾岸・下町・富久周辺ってまだ建ちますよね。景気上昇を考えなければ、まだ待てます。

内側大崎は、待ったなしって気がするんですよね。御殿山・島津山」・五反田・山手線に囲まれて意外に小さい街ですし。

あの頃のようなバブルはもう来ないでしょう。プチはともかく。
景気、何の気？気になる気。見た事もない気ですから。

[586: 購入検討中さん]

デッキは品川区マター。当然マンションには繋がらず川沿いの商業棟と繋がり、マンション前の商業棟まで行けるも、模型見た人ならわかるはずだが、直線的にマンションにむかえないので、かなりの遠回りになる。余裕で10分は掛かる感じ。