パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[481: 匿名さん]

お金持ちの考え？？
生活をするうえでその人が便利であれば買うし不便で有れば買わない
どんなに魅力的なマンションでも自分にとって不便なら買わない
それだけだと
しかし投資用だとすれば別物

[482: 匿名さん]

お金持ちのふりをした貧乏人の考えなど誰も聞いていませんがｗ。

[483: 匿名さん]

オープハウス＋ナカノフドー、残り１邸だとさ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/326189/res/192-212
http://www.ohd.co.jp/mansion/hiroo/index.html

一応、坪400・1億後半の部屋なんかもあったので、
（周辺相場との関係では安いとはいえ、絶対額が高いし）
もっと苦戦すると思っていたのですが。


これは、またきますね。プチバブル。
はじけるのは、オリンピック後でしょうか。

[484: 匿名さん]

レジデンス棟は全戸分譲だよ。
あと、金持ちはここ買わない。そもそも大崎って時点で検討範囲外。

ここを買うのは一般人と、一部の小金持ちくらいなもんだ。

[485: 匿名さん]

いろんな雑誌や新聞等では実は今がプチバブル真っ最中で、オリンピックまではバブルは持たない（もってあと2年程度）と書いてることが多いですね。

まぁ、オリンピック後には更に無い泡まではじけて大恐慌かもしれませんが・・・

[486: 匿名さん]

買いたいマンションを買うのが吉。一期前のネガの多さは人気物件の証ですしね。

[487: 匿名さん]

オープンハウスはお買い得の筆頭
三井は割高の筆頭

[488: 匿名さん]

大崎はオリンピックに関係ない街ですから、485さんの言う通りになる可能性はありますね。
心配でしたらオリンピックに関係ある豊洲有明辺りにすれば、オリンピック前にまだ山は来ると思いますよ。

[489: 匿名さん]

オリンピックで恩恵を受ける街がどこかは、
冷静に見極めた方がよいと思います。

＿＿＿＿
『連日ストップ高の東急建設　株価が五輪東京決定前のほぼ３倍に』
http://sankei.jp.msn.com/economy/news/130917/biz13091712140006-n1.htm

他の五輪関連とされる建設不動産銘柄も決定後に値上がりしているが、他社は徐々に騰落を繰り返すようになり、１７日午前まで大幅な値上がりが続いているのは東急建設だけとなった。

２０２０年東京五輪の会場や施設の要所のひとつとされるのが渋谷。東急建設は渋谷の開発に強い、ということが以前から指摘されており、これが急騰の理由になっているもようだ。

[490: 匿名さん]

今はバブルってどの雑誌で言われているの？参考までに教えてください、
アンテナ高くして見ているつもりなのですが。。

[491: 匿名さん]

＞４９０さん。

私もそれ、思いました。
＞４８５さんの情報収集の媒体が気になります。

まぁ、最後は、勘に頼るしかないと思いますが。

[492: 匿名さん]

北品川の再開発は20年ごしです。オリンピックとは関係ないです。価格を強気に出してきたのもアベノミクスによる株価高が背景にありますがオリンピックバブルというのとは違うと考えます。

[493: 匿名さん]

強気かな？むしろ弱気だと思うけど。もっと高くても売れる。

[494: 匿名さん]

既存相場より高いのを強気と表現しました。港区ではないのでいくら高くても買うという人は限られ価格上限はありますが。

[495: 匿名さん]

オリンピックとは関係ないです。と断言されてしまいますと、
逆に先行きは不安になりますが？

[496: 匿名さん]

既存相場より高いという感じもしないけど。柱無しのワイドスパンだから実効床面積はかなり広いよね。

[497: 匿名さん]

高くても売れるという雰囲気な時点でバブルだと思うけど…
オリンピックに影響されなくて、株価高を背景に値をあげてきたとすると近いうちに値下がりするハズだから、値が落ち着いてきた中古を待つのも手ですかね

[498: 匿名さん]

交通の便を考えたら山手線徒歩すぐだし
港区より良いと思いますが
場所のステータスとか抜きに実生活する上で。
何だかんだいわれますが良い物件と思われますが

[499: 匿名さん]

アベノミクスで容積率緩和がほぼ決まったと報道されている。容積率緩和されると同じ土地に総床面積の広い建物が建てられるんで、マンションの場合、１住戸のコストが下がることになる。そうなれば安い物件が供給されるわけだから、今買うと高値掴みになるよ、まず確実に。

[500: 匿名さん]

容積率緩和って、土地間の容積率付け替え要件を緩和するだけで、容積率そのものは変わりませんよ。容積率を簡単に変えられたら、日本の不動産はめちゃくちゃになる。

[501: 匿名さん]

容積率緩和で、これから計画を始めてたら
かなり先の完成になりますよ。

[502: 匿名さん]

付け替えですか。線路の容積率をＪＲが他に売るとか？

[503: 匿名さん]

アベノミクスって一つ間違えると日本をめちゃくちゃにすることをすでにやっている。日銀の異次元緩和もその例。一つ間違えると、ハイパーインフレを引き起こす。

[504: 匿名さん]

>501

ちょうどここが竣工した頃に、出始める訳でしょ。高値つかみしたら、それこそ身動きできなくなる。

[505: 匿名さん]

>>499さん
駅から遠いマンションの凋落が酷くて
駅前マンションの価値は変わらないんじゃない？
ここは駅の後ろだけどね

[506: 物件比較中さん]

ハイパーインフレなんて起きねーよ。馬鹿の極みだな

[507: 匿名さん]

少なくとも、駅から６分で
駅前マンションと呼ぶのは無理だと思います。

[508: 匿名さん]

>506

歴史を勉強しようね。

[509: 匿名さん]

容積率緩和って今、物件を売ってる立場にとっては不都合な真実。もみ消すのに必死だね。

[510: 匿名さん]

この再開発エリアは緊急整備地域の認定を受けているためすでに大幅な容積率割り増しを受けております。

[511: 匿名さん]

じゃあもっと安く売ってくれよ。

[512: 匿名さん]

容積率割り増しを受ける前提で金かけて街並みを整備してる。容積率割り増し自体は昔から物件ごとに認められるんだけど、乱発すると街並みが乱れるから都市計画法で縛りがある。ここのタワー棟は３００%→９６０%の緩和だったかな。

アベノミクスで緩和と言ってるのはこれとは違って付け替え要件の緩和。東京駅舎の容積率を三菱が買って丸の内のビル群に付けたことがあった。これの要件が緩和される。

ちなみに線路や道路自体は容積率を持たないので付け替えられません。

[513: 匿名さん]

ニュースでは確か、容積率緩和は都内なら湾岸、渋谷、新宿エリアに限定って言ってたような。この３エリアの開発が後押しされるだけの限定効果って気がしますがどうなんでしょうか？

[514: 匿名さん]

正直読めないね。大方針が決まっても最終的な認可可否は物件ごとに行政裁量になるのだろうから、その濃淡で全然違う。

ただ行政にはバブルの苦い思い出があるから、地価に楽観的な見通しは持たない方がいいかもね。基本的には上がり過ぎないようにされるかと。

[515: 匿名さん]

まぁ、上がることには間違いないんだね

[516: 匿名さん]

アベノミクスってバブル起そうとしてるんだよ。アベクロもしかり。

[517: 匿名さん]

バブルはいつかはじける。高値つかみしちゃうとその後が問題。

[518: 匿名さん]

バブルってほどではないよね。

[519: 匿名さん]

結局、いまはバブルの雑誌記事は？

[520: 匿名さん]

ここが売れるとしたらそれがバブル。

[521: 匿名さん]

バブルって言いたいだけですよ。記事にしやすいからね。

[522: 匿名さん]

大崎エリアの安かった時代からの値上がり率はせいぜい二割弱です。こんなのはバブルではない。

[523: 匿名さん]

他エリアと比較したらむしろ値上がり幅は穏やか。

[524: 匿名さん]

価格高騰期に他より上がらない所って下がるときは早いでしょ。

[525: 匿名さん]

例えば銀座とか表参道みたいなところは土地の取引単価が個別案件を見ると平気で数ヶ月で二倍とかになるわけよ。
大崎はそういう投機的な動きはない。値上がりしているのは再開発による理由です。バブルではない。まあ割高というのはあるかもしれない。

[526: 匿名さん]

商業地と住宅地を一緒にするなんて。

[527: 匿名さん]

大崎駅6分で坪360万円はちょっと手が出しにくい。

[528: 購入検討中さん]

でも、グラスカは6分で380で完売だよ。

[529: 匿名さん]

プラウドタワー東五反田なんて坪400だったしね

[530: 匿名さん]

グラスカは、プレミアルームが多くて坪単価を高くしていると何度も書き込まれています。
しかもあちらは、五反田にも6分。　
完売まで長かったですね〜。

[531: 匿名さん]

プラウドは値下げ物件。知り合いはリーマン後に1500万引きで購入してた。

[532: 匿名さん]

大崎の西口は何にもないので駅に近くても買い物は東側まで来る必要があります。ルサンクよりこっちの方が価値は高い。

[533: 匿名さん]

買い物より駅まで何分かと駅直結が重要。

[534: 匿名さん]

じゃあやめれば

[535: 匿名さん]

駅直結のシエルタワーより豊洲駅8分のパークシティ豊洲の方が坪単価が高いのはなぜ？
再開発の意味わかってる？

[536: 匿名さん]

シエルタワーは分譲価格が安くてスゴい倍率でした。　
今の中古坪単価がパークより安くても、中古での利益率はシエルの方が上です。
シエル、仕様が低くて分譲価格が安かったんですけどね。

[537: 匿名さん]

利益率とかそんなこと言ってないんだよ。駅に近いほど価値があるはずなのに中古相場の坪単価で負けてるのはなぜかと聞いている。

[538: 匿名さん]

仕様が低いから、と答えを書いているでしょ。
シエルはＵＲ賃貸と同居していて、
内覧したが分譲仕様はＵＲより僅かに良い程度でした。

[539: 匿名さん]

違うよ。パークシティ豊洲は駅から遠くても規模の大きさや商業施設との一体開発でバリューを出している。
シエルタワーが安いのではなくパークシティの付加価値が高いのだよ。

大崎がパークシティである理由はそこだ。

[540: 匿名さん]

商業施設は住環境にとってはマイナスでもある。

[541: 匿名さん]

にしても割高やね。

[542: 匿名さん]

どんな商業施設が入るか分からないのにバリューもないでしょ。嫌悪施設にでも入られたらアウト。

[543: 匿名さん]

パークシティ大崎の場所に普通のマンション建てたらここまでの坪単価は取れない。普通のマンションなら駅からの距離に価値は比例するからね。
駅から相対的に遠いのに付加価値をつけて高い坪単価を取る。これがパークシティのコンセプト。

[544: 匿名さん]

大体が、豊洲みたいにららぽーとが入るわけじゃないだろうし。

[545: 匿名さん]

だからグランスカイの反省を生かして下駄履きにはしていない。商業施設は別の建物。商業施設が許せないなら御殿山にしなさい。

[546: 匿名さん]

ここは商業施設でバリューアップするわけではなく街並み良さでバリューアップする予定。

[547: 匿名さん]

付加価値、って
フツーの本体をデコする飾りみたいなものってことか。

[548: 匿名さん]

まあ割高と思うならパークシティ東京サウスの中古でも買ったらいいよ。分譲価格330だったから交渉すれば同じくらいで買えるでしょ。

[549: 匿名さん]

グランスカイはスーパー撤退したよね

[550: 匿名さん]

スーパー、撤退してないですよ
改装中で来週リニューアルです。

[551: 購入検討中さん]

>>545さん

下駄履きではないってことですが、
先週来てたDMに１，２階が子育て支援施設・商業施設となっていますが、
こういうのは下駄履きと言わないのですか？

[552: 匿名さん]

東側建設風景です。御殿山小学校敷地内で撮影。

[553: 匿名さん]

スーバーは別棟です。

[554: 匿名さん]

正確にはスーパーをテナントとして想定している商業施設は南側のべつの建物ね。

[555: 匿名さん]

グラスカも、なかなかスーパーが決まりませんでしたものね。

[556: 匿名さん]

やっぱりルサンクの中古かなぁ？

[557: 匿名さん]

山手内外の違いは大きい。

[558: 匿名さん]

ルサンクってまだ出来てないんじゃないの？

[559: 匿名さん]

大崎の再開発マンションはみんな下駄履きです。これは容積率緩和の条件として指定されてるのでデベにはどうしようもない。行政は近隣住民への配慮を重視しますので。

[560: 匿名さん]

ルサンク大崎シティタワーのことでは？
今日の新聞チラシ、ブラウドタワー東五反田24階（最上階ではない）11200万、81平米。

坪単価460万、、、、、、アホか。

[561: 匿名さん]

山手線内外は、見栄っ張りさんには大きいかも。

[562: 匿名さん]

プラウドは可哀想だから仕方ない

[563: 匿名さん]

チラシ中古価格は、売主の希望価格でしかないですから。
実際に売却できる相場に関係なく。

[564: 匿名さん]

プラウド五反田＠４６０？　相対取り引きだからどうでもいいけど。２５０なら買うよ、といって内見したいな（笑）

[565: 匿名さん]

１階平面図みると店舗区画が３つあります。店舗棟は別なのになぜ、１階なんかにさらに店舗をいれるんでしょうか？　また、何がはいるんですかね。区画が小さいんで米屋、写真や、酒屋？

[566: 匿名さん]

564さん、中古の値切りは内見してからですよ。弱点を内見で見つけておく。

[567: 匿名さん]

ローソンとエクセルシオールかな。

[568: 匿名さん]

>>565

地権者用

[569: 匿名さん]

あ、地権者が店やるのではなくて三井にサブリースしてキャッシュフローを得るため。

[570: 匿名さん]

プラウド坪400
グラスカ坪380
パークタワー坪360
年々下がってんじゃん！

[571: 買い換え検討中]

販売時期の問題でしょ。プラウドやグランスカイが高く掴まされてただけ。結果論だけど。

[572: 不動産業者さん]

ここは、坪単価@375万円位です。
少し調整するようですが…

[573: 匿名さん]

店は地権者関係ないぞ

[574: 匿名さん]

ちゃんと営業さんと会話してますか？
マンションの下に入るのは紛れもなく地権者さんのお店だそうです。568ではないですが、私もそう聞きました。
飲み屋とかの可能性はあるとの事。

[575: 匿名さん]

因みにオフィス棟もオフィス街にありがちな飲食が多く、夜はお酒、昼はランチといったお店が多いのではと営業さんは言ってました。

[576: 購入検討中さん]

駅⇔マンションの動線がクズですねここ。
川渡ったあとは雰囲気良さそうですが、そこまでが悲惨。
価値ないですね。

[577: 検討中の奥さま]

全く同じことを考えています。
駅からの動線を雰囲気良くかつ人を誘導できるようにしない限り、
この物件の価値は経年劣化していくでしょうね。
よっぽど魅力的なテナントが入れば別ですが、上の話をみる限りそれもなさそうですし。

[578: 匿名さん]

過去レスで豊洲と比べていた人がいたけど
豊洲みたいな発展はなさそうですね。

[579: 匿名さん]

ペデストリアンデッキができるからメイン導線はオフィス棟を通るルートに改善されますよ。

[580: 匿名さん]

デッキはこのマンションに直接は繋がってないのですよね。