パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[45: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときにならないと出してこないケースがあるけど、なるべく早く、少なくとも登録前に確認しておいたほうがいいよ。重要事項ともども。あと、管理規約（案）と契約書の内容も。

契約の直前に提示されて十分理解せずまま契約してしまうと、後でしまったということになりかねない。

ちなみに長期修繕計画は、修繕積み立ての金額だけでなく、修繕項目と費用見積もりとかも要チェック。似たような物件をいくつか比較すれば妥当かどうか判断できる。

[46: 匿名さん]

御殿山小は芸能人の子弟しが複数おるな。つんくは品川教会で目撃した。

[47: 匿名さん]

>36

固定資産税の軽減は延長、延長でずっと続いてる。ただ、次回延長されるかは期限が切れる前年の年末の税制大綱が出てくるまで分からない。

良心的な営業ならその辺も含めてちゃんと説明してくれるはずなんだけど。

[48: 匿名さん]

＞４７

３１です。ありがとうございました。今度営業の方にも聞いてみようと思います。
同等の比較はできないにしても、例えばグラスカの固定資産税の相場を知っている人からすれば
今回提示された額が、新築減額込みなのかどうかは、判断できそうですね。

[49: 匿名さん]

共有施設は確かにしょぼいね。行って見てくればわかりますが、フィットネスルームはエアロバイクとランニングマシンがいくつかあるだけだし、キッズルームは7畳くらいの子供部屋?あれで何処をどうしたら管理費371￥/㎡になるのかな。

坪単価も高いよね。ちなみに品川区の平均坪単価は303万。ないわ～。ちなみに修繕費は4倍程度まで上がるみたいですね。

[50: 物件比較中さん]

見てきた印象ですが、

〇天井高はまずまず高く、強烈な下がり天井はない模様
〇収納の天井高も部屋と同じくらい高くて、いい感じ
〇天井カセットエアコン１台標準（リビングだけですが）
〇玄関の「たたき」はタイルではなく大理石

△全面シートフローリング、トイレは塩ビ
△キッチンと洗面所は、天然石ではなく人工大理石
△広い部屋はタンクレスだが、狭い部屋はタンク付きトイレ
△色は低層階はすでに選べない

△南側の低層階は、すべて地権者
△東側は幼稚園？保育園？の園庭なので、賑やかさ覚悟
△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

と、私は感じました。
うーん、どうしようかな・・・。

[51: 匿名さん]

管理費は駐車場の収入をどれくらい管理費に補填するかで大きく変わりますよね。

[52: 匿名さん]

固定資産税の減額があるとして、対象なのは建物だけで、土地は対象ではないんで、減額前後で倍にはならない。どれくらいになるかは土地と建物の評価額の兼ね合いがあるので、確認しないと分からない。

[53: 匿名さん]

>51

通常は駐車場独立会計ではなく、駐車場使用料はすべて管理費に組み入れで、駐車場の維持費も他の共用施設と区別なく管理費からまかなわれる。大規模修繕時に行われる機械式駐車場の交換は修繕積立から充当される。

このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと、管理組合の収支が赤になるってリスクがある。なので、想定稼働率をどう設定しているかと、駐車場利用希望の調査結果を把握しておく必要がある。

[54: 匿名さん]

53さん
分かってないね。それは郊外の話。月30000円以上取れる都心タワマンの駐車場は、管理費を潤す打ち手の小槌です。マンションによっては管理費総額の3割ぐらい駐車場収入で賄っていたりする。

[55: 匿名さん]

管理組合の収入に駐車場使用料の占める割合が高いからリスキーなんじゃない。

[56: 匿名さん]

郊外だと車必須だけど、交通利便性の良い都心だと景気が悪くなると車を手放す人がでてくる。

[57: 匿名さん]

それでも平米371円ってどういうことだろうね。

[58: 匿名さん]

>>50

三井の某タワマンと特徴が似ていますね。

ただ、

>△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

某タワマンと比べて2割近く高いような。

>△南側の低層階は、すべて地権者

西側の低層階で地権者に割り当てられた住戸は少ない感じでしょうか？
もしそうであれば、その中で一番坪単価の低そうな住戸（階数、平米、値段）を書いて頂けないでしょうか。

[59: 匿名さん]

西低層は値段出てない。西中層最安で330～。

[60: 匿名さん]

山手線内側南側のプラチナ立地をどう評価するかだね

[61: 匿名さん]

相続税対策で売れる、って書いてる人がいるけど
相続税は自民党も民主党も課税強化したがってるから、
いつまでも対策になるとは限らないよ。

[62: 購入検討中さん]

ずっと待たされていたモデルオープンにようやく行けました。

グラスカ住民ですが、買い替え希望です。
間取り、仕様ともにやはりグレードアップしていた感があります。
御殿山小学区というのも◎です。
値段はグランスカイよりお手頃な感じでしたね。
正直ちょっと複雑です…。
再開発の規模感も大きいので、直前の五輪決定、北品川の地価上昇率ＮＯ．１
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00254212.html
を考えるともっと強気かと思っていたので。

[63: 購入検討中さん]

グランスカイの方には心中複雑な値付けとなっていますが、その他周辺物件から見るとかなりポジティブな値付けですよね。360だと周辺マンションの価値を下げることなく、住み替え時の売却もそこそこ期待できるため、近隣からの住み替え需要が後押しされるとおもいます。

[64: 匿名さん]

グランスカイのひとは、客観的に見ると高値掴みだからしょうがないところあります。

[65: 匿名さん]

正直グラスカより安く出るとは思わなかった
こっちのほうが場所がいい気がするし大体380位になると思ってたけど360だったか～
グラスカの後半振るわなかったので仕様を下げて値段を抑えて来たんでしょうか？
仕様が高いより値段が安い方がやっぱり売れるからね
仕様の詳細もまだ不明なんで何とも言えないけど
そう考えると360はいい所突いているのかな？
予想はずれ・・・

[66: 匿名さん]

グラスカの標準フロアよりは仕様も上ですね。坪360と言われてますが角住戸が上げてるだけで、ボリュームゾーンは340～360ですよね。安いと思います。

[67: 匿名さん]

竣工が五年も違うんだから差があるのはしょうがないんじゃないの。価格差も五年分の家賃と思えば納得できるでしょ。

[68: 匿名さん]

340～360ですか？！
ん～本当なら検討の価値はあるな～
だとOWCTやルサンクと同じ価格帯ですよね？
山手線内側だし御殿山学区だし 安くない？？
まだ詳細見ないと何とも言えないけどら

[69: 匿名さん]

何このポジ攻勢。安いわけないじゃんw

[71: 匿名さん]

（グラスカなどから）買い替えを検討って書き込みをしばしば見かけますが。。。

皆さん停止条件付きで今の物件を売却し１年以上の仮住まいを覚悟されるのでしょうか？。

それともダブルローンを組むだけの資金的余裕がある方が買い替えを検討されるのでしょうか？。

あるいは別の方法あり？。気になります。

[72: 匿名さん]

えと、グラスカではないですがローンはないです。

[73: 匿名さん]

表参道 広尾は無理でしょ!!（笑
目白台ならもう少し安く有りそうだけど

[74: 匿名さん]

オープンハウスは対象外って人が多いんじゃないの、ここの検討者は。

ここは妥当な価格だと思う．グラスカやプラウドタワーは高すぎって思った記憶があるなあ。

[75: 物件比較中さん]

大崎で中古で出回っている価格を考えると、割高では？
最近あまり見ないけど、過去、時期は様々だけどファミリータイプのグラスカやOWCT、東京サウス、ルサンクの部屋が数ヶ月残っているのが散見された気が…
部屋の条件がいまいちではあったけど、売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
タワーが多いので、強豪物件がありすぎて売却ありきだと、360だと躊躇するな。

[76: 匿名さん]

まあ安くはないことは確か。投資ならともかく実需は割安であることは最優先事項ではないと思うし新築で割安というのは物件というよりタイミングと社会情勢によるからむつかしい。投資ならいくらでも待てばいいけどね。

[77: 匿名さん]

＞売り出し価格は310から330位で、中古なので更に値引いて売却された可能性あり。
ですよね。だから実勢は@300きったりするんですよ。値切られ、手数料とられでね。

で、ここの仕様は何？　これで@360？ですか。（で、グラスカよりここはいいとかいっている。よほどグラスカは高かったようで。）掴まされないように。賢い人はお分かりかと。

[78: 匿名さん]

>73さん
ですよね。広尾新築マンション、このデフレ（脱却しようとしている状況下）でも@500超えますよ（笑）

海抜３mの低地で警報が良くなる地域且つ、いくら再開発をうえたとしても大崎はoffice街であるという地域特性に変わりわない。また、用途地域は準工業地域でもあると。

[79: 匿名さん]

ファミリーで購入する人って、買い替えがつきものなのではないでしょうか？
永住する人もいるとは思うけど、基本的にライフステージに合わせて買い替える人も多いですよね。
投資ではなく、実需の人もセカンドハンドの事を考えるのは普通だと思います。

[80: 匿名さん]

国土交通省としては値上がり率トップとなった北品川五丁目の基準地は住宅地として扱っています。
大崎＝オフィス街という誤った認識を持つ人が多いため住宅地としては割安に放置されていたため、再開発による価格上昇の余地が大きいと判断されたため住宅地としては番町、青山などを差し置いて上昇率都内ナンバーワンとなったようです。

[81: 匿名さん]

郊外だとわかりませんが山手線内側のマンションは利便性を重視している人が買いますからね。10年経つと三割くらいは入れ替わるのでは？

郊外買っちゃうと値下がりが多く買い替え自体困難ですが、山手線最寄りのマンションはリセールも悪くないので買い替え前提ならロスが小さい都心を選ぶ人が多いと考えます。

[82: 匿名さん]

＞80
品川区HPでは、建設地域は準工業ですよね。
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/page000003800/hpg000003769.htm

北品川５丁目の中で御殿山は第一種低層（＝住宅街）というのが一般的認識。御殿山とこことはつきとすっぽんですよ。大使館もあるし。

なんでもかんでも５丁目だから住宅街、なんて意見は乱暴かと。
現に再開発されてきれいな街並みになるような感じもするが、よく現地みましたか？
整備工場等などもありますよ。なくならないと思うけど。

[83: 匿名さん]

準工業用地な時点で住宅地扱いじゃないけどね。
隣接していろんなものが建つリスクは無くならないし、北側にも再開発決定してるから、現時点で建設予定な建物含めて考えると眺望マトモなのは北東側だけ。

ちなみに再開発は、街並み古くなってきて、道も狭くて危険度高いから。不動産価値なんて優先順位は低いです。

[84: 匿名さん]

坪360万は
値上がり率、を既に織込み済みの価格なんですかね？

[85: 匿名さん]

工業地帯の立地で、この価格。それも安いといっている輩がいる。何と比して安いといっているかの根拠の提示もない。グラスカと比べて安いといっている方がおられるが、それは高値掴みしたからそういうロジックになる。ましてや、グラスカよりグレードを少しあげてきたので、尚更そう感じると。

いずれにせよ、売主視点でどういう販売を仕掛けてきているかをこれから買う人はよく検討された方がいいと思うがね。どうしても今じゃなく、地縁か何かでここ（大崎）でないといけないんだ、という方はどうぞ。

[86: 匿名]

学区だけで買い。御殿山や三日野学区の中では最安に近いと思う。

[87: 匿名さん]

＞84さん
そう考えるのが、妥当かと。というかこの地で20年？開発してきた経験があるので、そんなことは当たり前。

ただし、買う方もこれだけ情報化がすすんでいるので、積極的に情報をとり学習すれば、分析の精度もあがっていき、売主からの情報をうのみにすることもなくなるでしょう。時間かかりますが。飛びつくのはよくないですよ。

[88: 匿名さん]

この次はもっと高くなるだろうし、将来もここが大きく下がることはない。山手線内側タワーはそれだけの価値がある。

[89: 匿名さん]

御殿山や三日野はなんかすごいよね。区立なので別に教育が優れてるとかそういうことはないけど毎年麻布、開成に複数合格者が出るのはなんなんだろうね。まあサピックスとかのおかげか？

[90: 匿名さん]

しかも御殿山なんて一学年50人もいないのに今年は麻布2人行った。男子の一割だよ。

[91: 匿名さん]

>>88

だね。坪単価250とかの世界を期待しているなら江東区とかの埋立地にしたほうがいい。

[92: 匿名さん]

山の手線内側タワーなんていくらでもあるじゃん。それが希少性？笑

[93: 物件比較中さん]

さらに値段高かったり、ピンのタワーで周辺整備が今一だったりするから、こういった大型開発物件は価値があるわけで、それがわからない人には何を言っても無駄。

[94: 匿名さん]

いくらでもあるというのはレベルの問題だね。外側はさらにいくらでもあるからな。