パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[421: 物件比較中さん]

>405
2LDKは、タンク付きと聞きましたよ

[422: 匿名さん]

駐車場の必要台数は条例で決まってる。あと想定稼働率５割はここだけじゃなく今の主流ですよ。

[423: 匿名さん]

あと普通は駐車場代は管理費に充当ですよ。

[424: 匿名さん]

普通を言うなら、三井の大規模物件では、ある一定の台数分（30台分、とか）は優先的に管理費、それを超える分（31台目以降、とか）は修繕費に参入する仕組みです。

[425: 匿名さん]

>424

ありえない。修繕積立に組み入れるには管理組合総会の決議が必要。簡単に出し入れできたら、管理費が不足したときに使い込まれちゃうでしょ。そうなったらいざ修繕って時に積み立て不足。

[426: 匿名さん]

全部管理費なら、
駐車場を大規模修繕するときのコストは誰が払うの？
車を持たない人も立体駐車のコストを出すの？

[427: 匿名さん]

駐車場って共用部分だから、大規模修繕の費用は当然、修繕積立金から。車を持たない人もコストを払うのは、一階の人もエレベーターのコストを払うのと同じ。共用部分があってマンションとしての価値が維持できるって考えで、使う使わないでコストを負担するしないという論理ではない。

駐車場使用料は、共用部分を独占して使用するための受益者負担。他の使用料を徴収する共用部分と同じ考えであって、駐車場だけ特別ではない。。

[428: 匿名さん]

駐車場独立会計ってやり方もあるけど、一般的ではないよ。問題が多いし。

[429: 匿名さん]

>>425

だから毎年総会で駐車場の収入の使い道含めて予算決めるでしょ。総会決議もするよ。うちは三井だけどそう。

[430: 匿名さん]

三井ってそんな危ないことしてるの？駐車場稼働率が下がると修繕積み立てが不足するじゃない。

買うの止めるしかないな。

[431: 匿名さん]

別なタワマンで、駐車場使用料は大幅値下げしろ、
ってごり押し議題に理事長も加わって可決されたことかあるけど、
単なる共用部分の使用料、って考え方ならば
大幅値下げしてもいいわけね。

[432: 匿名さん]

管理組合の収支が赤字にならなければね。

[433: 匿名さん]

機械式駐車場のランニングは大規模修繕含めても月５千～１万ぐらいですよ。ここは地下で劣化が抑えられるからもっと安いはず。駐車場代の方が高いのでお得です。

[434: 匿名さん]

地価だからメンテ費用が跳ね上がるんだよ。作業性が段違い。

[435: 匿名さん]

そんなことはないです。青空機械式も地下機械式もメンテナンス費用そのものは変わらない。

[436: 購入検討中さん]

えっと、それで皆さんはどの辺りの住戸狙う？
そんなに東向き魅力的かな・・・？張り付きいいみたいだけど。。
やはり南向き魅力的だけど、値段がねぇ。タイプも少ないし。。

[437: 匿名さん]

要望書今日からでしたっけ。

[438: 匿名さん]

南側って眺望はしょぼいよね

[439: 匿名さん]

ここ駐車場は地下の機械式でタワー式ではないのでしょうか。

[440: 匿名さん]

正式価格決まるのかな

[441: 匿名さん]

モデルルームの事前案内追加で来ましたね。今日から25日までだそうです。

[442: 匿名さん]

駐車場は、機械式とタワー式、両方だったと思います。
戸数に対して50%設置と聞きました。多い…

[443: 匿名さん]

戸数に対して50%なら、
駐車場契約者たちで団結して組合総会で議題を可決するのも可能ですね。
駐車場使用料値下げとかの。

[444: 購入検討中さん]

うちは眺望しょぼくても日当たり重視で南向きかなあ、前建懸念自体はないし。
何よりファミリー向けタワーですし（笑）

[445: 匿名さん]

前建と書いてあるから、山手線内側でタワマン実績の多い前田建設かと一瞬思いました。
西松ですよね。

[446: 匿名さん]

>>443

総会にかけるなら理事会で結託したとしても議案提示のためには駐車場を安くするための合理的理由が必要ですよね。周辺相場に比べて高いので値下げしないとみんな外部に借りしまうとかね。駐車場を安くした結果管理組合収入が上がればいいですが、下がった場合どう穴埋めするかをセットで提示しないとダメですね。それに住民の50%の賛成が得られるならまあそれは結託というより管理組合の意思ですよ。

[447: 匿名さん]

南側はゲートシティ大崎がそびえてますし、マンションもいくつかあるからカーテン開けっ放しにできそうなのは最低でも30階以上とかになっちゃいます。

[448: 匿名さん]

駐車場は地権者用がある場合、彼らは値下げのメリットがない可能性が高く、合意形成は無理です。

また、機械式でもタワーでも、アクセスが地上なのか地下なのかでメンテ費用はかなり違います。タワーは特に顕著。作業スペースや資材搬入路のスペース・高さを考えれば明らかなことです。

グランスカイでは入居直後から駐車場に空きもかなりあったので、収入事態も怪しく、これらを総合して考えればここは駐車場代を値下げのするのはかなり無理があるのは明らかです。

[449: 匿名さん]

機械式のメンテ代はどこも一緒ですよ。駐車場５０%もあれば、ますます管理費が潤う。

駐車場が余って困るというのはメンテ代が駐車場代より高い郊外の話で、都心物件は駐車場代が高く、管理費を稼いでくれるので、多ければ多いほどいいです。

あと外に出てるかどうか？は全く無関係です。エレベータと一緒で中側で修繕ですよ。

[450: 匿名さん]

448さんの駐車場の空き、の話
はどうなります？

[451: 匿名さん]

空いたらヤバイよそりゃ。でもそれはこのマンションに限った話ではないね。

[452: 物件比較中さん]

単価はそれなりだけど、グロスを抑えて若いファミリーにも何とか手が届くようにしていますね。
あまり無理して買う人が増えると逆に少し心配になりませんか？
私は、年収格差があまりに大きそうなことを懸念して富久を見送ったのですが。

[453: 匿名さん]

駐車場代は管理費補填だから、Max埋まれば管理費会計の３割が駐車場代で賄える。いまの管理費の前提が半分の１、５割だとして、半分以上空きにならなければ問題ない。２３区内車所有率は３０%と言われるので、単純計算で６割埋まる。高所得層のプラスと駅近のマイナスで相殺かな？

残る４割については、管理会社→三井仲介経由で法人貸ししてるパークタワーもあるが、こうなると管理費は逆に余裕が出るので、１割くらいは下げられることになる。

[454: 匿名さん]

部外者への貸し出しってセキュリティ上問題になるはずだけど。三井っていろいろやらかしてるんだね。

[455: 匿名さん]

若いファミリーに手が届くというのは普通５０００～６０００万くらいをいうのではないか？
８０００万超のマンションって若いファミリーが無理すれば手が届くというレベルではなかなかないよね。
共働きで瞬間風速的に１５００万くらいあるって人もいるのだろうが、夫婦ともに定年まではたらいて３０年間その収入を維持できるってのも難しいよね。贈与とかあれば別だが。

[456: 匿名さん]

グランスカイは地下に三井のリパークがありますよね。セキュリティ分離は当然されていますが。

[457: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場収入のうち一定額（全体の六割）を管理費会計に回す。管理費収入のうち半分が駐車場収入。
一定額を上回る分は修繕費として積み立てられるが近年駐車場の解約が相次ぎ修繕費の積立速度が当初予定より低下しており問題となってます。

[458: 匿名さん]

駐車場は、住民以外に貸すとセキュリティ問題以外に
税金問題が発生するのでは？

[459: 匿名さん]

そういう一般論は別スレで頼むよ

[460: 匿名さん]

>457

駐車場稼働率が下がったら完全に破綻するパターン。どこのデベの物件？

[461: 匿名さん]

うちは二馬力で1400ちょい、けど株が上がったお陰で貯金が3500、親から少しだけ支援してもらって、普通に手が届きそうな感じなんですけど、リスキーですかね？
33歳子持ちのフツーの会社員です。
来年から税金上がるんで株もほぼ利確済みでキャッシュにしていて、勢いで買ってしまおうと思ってますが…

[462: 匿名さん]

管理費会計が月3000万（駐車場補てん分が月1000万）
とかいう規模のマンションはなかなかないね。

[463: 匿名さん]

>456

三井のりパークだと、商業施設としてマンション住民の駐車場とは別でしょ。マンション住民の駐車場の外部貸し出しは問題って話し。混乱させないでね。

[464: 匿名さん]

>461

来年４月以降に入居の物件は、もう消費税８％だよ。消費税があがる前ってことなら９月末までに契約しなきゃいけなかった。

情報に疎すぎ。他のことも含めてもう少し勉強してからでないと失敗すると思う。

[465: 匿名さん]

税金って消費税のこと言ってないと思うよ

[466: 匿名さん]

461さんの税金上がるは、株の税金の話でしょう。
どっかの掲示板ならヒドいカウンターを食らいますよ。

[467: 匿名さん]

＞461さん

本気じゃなくて、お気軽に聞かれているだけだと思いますが
FPに数万円払ってキャッシュフロー作ってもらうと安心できますよ。
（なんだもっと高い部屋でも問題ないんだとわかったり、私はFPに相談して強気に家探しができるようになりました。）

[468: 匿名さん]

FPは基本買ってもらいたい側だから鵜呑みにしないほうが。。

[469: 匿名さん]

>468さん

説明が足りなかった様で、すいません。
私が利用したのはデベがセッティングする例のFP相談会ではなく、個人で依頼した有料カウンセリングです。

[470: 匿名さん]

FPという職業の性質上、同じことですよ。参考程度にした方が・・・