パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[401: 購入検討中さん]

高いですね。

手が出ません。

無理に買ったら周りとのお付き合いが大変そうです。

[402: 匿名]

？？？
いやここで金ないアピールされても。

[403: 匿名さん]

湾岸感覚（坪300万以下）のつもりでモデルルーム行くと痛い目みるよ

[404: 匿名さん]

生活していく上である程度の余裕をもって購入しないとえらい目にあいますよ
管理費も数年すると上がっていきます　それらも計算に入れて余裕が無ければいくら欲しくてもあきらめた方が利口です

[405: 購入検討中さん]

2LDKでタンクレスの部屋ってないのですか？

[406: 匿名さん]

管理費もあがるんですか？
修繕費だけじゃなくて？

知りませんでした！
何故でしょう？？

[407: 匿名さん]

管理費は上がらないと思うよ。でも駐車場収入が少なくなると管理費への一部補填ができなくなるからサービスグレード維持のため上がるかもね。

[408: 匿名さん]

修繕積立金みたいに最初から値上げの計画はないけど、管理費も物価上昇や消費税が上がったら上がるでしょ。

ちなみに長期修繕計画も計画されてない３０年目以降に大物が控えてるから計画以上に上がることを見込んでないと破綻するよ。

管理費・修繕積立金の未納があったら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

[409: 匿名さん]

>407

駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、当初計画で想定した稼働率よりも実際の稼働率が低いと赤字に直結する。想定稼働率と、利用希望アンケートの結果は契約前に確認しておいたほうが良い。

[410: 匿名さん]

グランスカイは駐車場１００台空きがあるって話だけど本当かな？だとしたら大変だね。

[411: 匿名さん]

駐車場って多くても少なくても問題になる。機械式は使わなくても維持費がかかるし。最近は車離れも進んでるから判断が難しい。

[412: 匿名さん]

機械式駐車場を維持し適切な時期に更改していくためには１パレットあたり最低１万／月くらいの費用が必要。
このあたりだと駐車場料金は３．５万くらいに設定されるだろうから２．５万円は余剰となるので修繕金として積み立てるか、管理費会計に入れるという手がある。
ただ利用率が５０％とかだと余剰金は少なくなるよね。
駐車場は外部に貸すわけにもいかないので一度空くと埋めるのが大変だよ。

[413: 匿名さん]

駐車場独立会計ってほとんどなくて、駐車場利用料は管理費に組み入れが普通だよ。管理計画見れば分かるはずだけど。

[414: 匿名さん]

今の管理費は駐車場は稼働率が５０%程度の前提だろうから、それより稼働率が高ければ管理費は今より安くなるよ。

[415: 匿名さん]

管理費に剰余が出たら、管理費値下げするよりも修繕積み立てに充当でしょ。

[416: 匿名さん]

>414

普通想定稼働率って７割くらいだけど。

[417: 匿名さん]

だよな。最初から想定稼働率50%なんて想定だとしたら駐車場作りすぎだろ。

[418: 匿名さん]

まずは想定稼働率を確認でしょ。推測を前提とした議論を続けても無意味。

[419: 匿名さん]

そんなこというなら確認して教えてくれよう。俺聞くの忘れちゃったよ。

[420: 匿名さん]

駅から遠いと駐車場稼働率が高くなり　駅近くだと稼働率が徐々に低くなる
悩ましいね

[421: 物件比較中さん]

>405
2LDKは、タンク付きと聞きましたよ

[422: 匿名さん]

駐車場の必要台数は条例で決まってる。あと想定稼働率５割はここだけじゃなく今の主流ですよ。

[423: 匿名さん]

あと普通は駐車場代は管理費に充当ですよ。

[424: 匿名さん]

普通を言うなら、三井の大規模物件では、ある一定の台数分（30台分、とか）は優先的に管理費、それを超える分（31台目以降、とか）は修繕費に参入する仕組みです。

[425: 匿名さん]

>424

ありえない。修繕積立に組み入れるには管理組合総会の決議が必要。簡単に出し入れできたら、管理費が不足したときに使い込まれちゃうでしょ。そうなったらいざ修繕って時に積み立て不足。

[426: 匿名さん]

全部管理費なら、
駐車場を大規模修繕するときのコストは誰が払うの？
車を持たない人も立体駐車のコストを出すの？

[427: 匿名さん]

駐車場って共用部分だから、大規模修繕の費用は当然、修繕積立金から。車を持たない人もコストを払うのは、一階の人もエレベーターのコストを払うのと同じ。共用部分があってマンションとしての価値が維持できるって考えで、使う使わないでコストを負担するしないという論理ではない。

駐車場使用料は、共用部分を独占して使用するための受益者負担。他の使用料を徴収する共用部分と同じ考えであって、駐車場だけ特別ではない。。

[428: 匿名さん]

駐車場独立会計ってやり方もあるけど、一般的ではないよ。問題が多いし。

[429: 匿名さん]

>>425

だから毎年総会で駐車場の収入の使い道含めて予算決めるでしょ。総会決議もするよ。うちは三井だけどそう。

[430: 匿名さん]

三井ってそんな危ないことしてるの？駐車場稼働率が下がると修繕積み立てが不足するじゃない。

買うの止めるしかないな。

[431: 匿名さん]

別なタワマンで、駐車場使用料は大幅値下げしろ、
ってごり押し議題に理事長も加わって可決されたことかあるけど、
単なる共用部分の使用料、って考え方ならば
大幅値下げしてもいいわけね。

[432: 匿名さん]

管理組合の収支が赤字にならなければね。

[433: 匿名さん]

機械式駐車場のランニングは大規模修繕含めても月５千～１万ぐらいですよ。ここは地下で劣化が抑えられるからもっと安いはず。駐車場代の方が高いのでお得です。

[434: 匿名さん]

地価だからメンテ費用が跳ね上がるんだよ。作業性が段違い。

[435: 匿名さん]

そんなことはないです。青空機械式も地下機械式もメンテナンス費用そのものは変わらない。

[436: 購入検討中さん]

えっと、それで皆さんはどの辺りの住戸狙う？
そんなに東向き魅力的かな・・・？張り付きいいみたいだけど。。
やはり南向き魅力的だけど、値段がねぇ。タイプも少ないし。。

[437: 匿名さん]

要望書今日からでしたっけ。

[438: 匿名さん]

南側って眺望はしょぼいよね

[439: 匿名さん]

ここ駐車場は地下の機械式でタワー式ではないのでしょうか。

[440: 匿名さん]

正式価格決まるのかな

[441: 匿名さん]

モデルルームの事前案内追加で来ましたね。今日から25日までだそうです。

[442: 匿名さん]

駐車場は、機械式とタワー式、両方だったと思います。
戸数に対して50%設置と聞きました。多い…

[443: 匿名さん]

戸数に対して50%なら、
駐車場契約者たちで団結して組合総会で議題を可決するのも可能ですね。
駐車場使用料値下げとかの。

[444: 購入検討中さん]

うちは眺望しょぼくても日当たり重視で南向きかなあ、前建懸念自体はないし。
何よりファミリー向けタワーですし（笑）

[445: 匿名さん]

前建と書いてあるから、山手線内側でタワマン実績の多い前田建設かと一瞬思いました。
西松ですよね。

[446: 匿名さん]

>>443

総会にかけるなら理事会で結託したとしても議案提示のためには駐車場を安くするための合理的理由が必要ですよね。周辺相場に比べて高いので値下げしないとみんな外部に借りしまうとかね。駐車場を安くした結果管理組合収入が上がればいいですが、下がった場合どう穴埋めするかをセットで提示しないとダメですね。それに住民の50%の賛成が得られるならまあそれは結託というより管理組合の意思ですよ。

[447: 匿名さん]

南側はゲートシティ大崎がそびえてますし、マンションもいくつかあるからカーテン開けっ放しにできそうなのは最低でも30階以上とかになっちゃいます。

[448: 匿名さん]

駐車場は地権者用がある場合、彼らは値下げのメリットがない可能性が高く、合意形成は無理です。

また、機械式でもタワーでも、アクセスが地上なのか地下なのかでメンテ費用はかなり違います。タワーは特に顕著。作業スペースや資材搬入路のスペース・高さを考えれば明らかなことです。

グランスカイでは入居直後から駐車場に空きもかなりあったので、収入事態も怪しく、これらを総合して考えればここは駐車場代を値下げのするのはかなり無理があるのは明らかです。

[449: 匿名さん]

機械式のメンテ代はどこも一緒ですよ。駐車場５０%もあれば、ますます管理費が潤う。

駐車場が余って困るというのはメンテ代が駐車場代より高い郊外の話で、都心物件は駐車場代が高く、管理費を稼いでくれるので、多ければ多いほどいいです。

あと外に出てるかどうか？は全く無関係です。エレベータと一緒で中側で修繕ですよ。

[450: 匿名さん]

448さんの駐車場の空き、の話
はどうなります？