パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[381: 匿名さん]

今回の台風で大丈夫なら、あと１０年は大丈夫。

[382: 匿名さん]

甘いでしょ。温暖化で台風もゲリラ豪雨も増えている。某テレビの取材で目黒川を張ってたよね。今回は外したけど。そう思われてるところってこと。

[383: 匿名さん]

>>378

どこに比べて一段上がっているんだよwww
満潮時の目黒川より低いよここ。

[384: 匿名さん]

南麻布（天現寺）が先に冠水しましたな。

[385: 匿名さん]

＞＞どこに比べて一段上がっているんだよwww

「どこ」といいますか、低地とはいえ山手線沿線内側はそれなりの立地という意味です。
「枯れ木も山の賑わい」といいますか、台風の時期は色々賑わいますから。

桜の時期も目黒川沿いは賑わいますよ～。水害を気にされる方は御殿山、島津山とかの高台立地が良いのでしょう。でも、お高いでしょう。
「金持ち喧嘩せず」とか「病は気から」といいますか、水害が気にならないリッチ。

[386: 匿名さん]

水害なんてどこでも起こりうるし、湾岸よりは安全でしょう。

[387: 匿名さん]

>386

どこでも可能性は０ではないが、リスクは場所によって違う。不動産購入するならハザードマップぐらい確認しないと。反乱リスクのある目黒川のそばの物件検討するならなおさらのこと。

[388: 匿名さん]

湾岸より安全？そんなことはない。

[389: 匿名さん]

「地震・雷・火事・親父」の親父は「台風」の事という説がありますが、あくまでも俗説にすぎないそうですね。まあ、それらよりは安全という事にしときましょう。

ハザードマップでは確認出来ない天災もありますから、恐ろしいですね。
「ノストラダムスの大予言」を信じて、人生を狂わせた人もいるらしいので、何を信じるかによって風評被害も避けられるのでしょう。

「結局のところ、最悪の不幸は決して起こらない。たいていの場合、不幸を予期するから悲惨な目にあうのだ」
バルザック

[390: 匿名さん]

心配と言う、たくさんの　Oh が咲く。

[391: 匿名さん]

>384
天現寺ではなく、古川橋のところですね。
ここもそうですが川沿いはやはり危険かな。。

[392: 匿名さん]

ネガは残念でしたね。関東各地でいろいろな被害が出ているのに、目黒川一帯はまったく平常運転でした。
ネガの妄想の中では今頃、浸水で広範囲に水浸しになって工事は中断、というニュースを期待していたのに被害なしですから。
いやー、資産価値０とか書き込めるはずだったのに、期待外れで申し訳ないw。

[393: 匿名さん]

被害にあっている人、山のふもとか、川の近く、一生のうち一度か二度の買い物，博打はうてない。でも、気に入っています。欲しいよな。

[394: 匿名さん]

>392

そういうあなたがネガ投稿してることに気がつかないかな。

[395: 匿名さん]

2LDK購入検討しています。

ホームページの間取り図の時からタンクトイレっぽいことを気にしており、実際モデルルームを見に行ったらやはりタンクトイレとのことで写真見せられ…がっかり。

しかもタンクトイレな点が気になってると言ったら営業担当の方笑われました。

気にする点は人それぞれなんだから、真摯に対応してもらいたいものです。

でもトイレほ本当がっかりだなー。リュクス物件でさえタンクレスなのに。

[396: 匿名さん]

仕様は住むに当たって重要かもしれないけど、後々リフォームできるのだから、天井高とかディスポーザー、内廊下等、リフォーム不可能な所をポイントに選ぶのを推奨。

[397: 匿名さん]

>396

考え方としては同意するけど、タンクありの住戸は独立手洗いにするスペースがないからタンクレスにはリフォーム不可と考えたほうがいいよ。

[398: 匿名さん]

リフォームするにしても入居していきなりだとお金がもったいないから、寿命がくるま
ではとりあえず使うと考えると、どうしても譲れないポイントはリフォームできるから
って妥協は難しいでしょ。

[399: 匿名]

マンション全てがタンク付きなら分かるけど、タンクレスの部屋もあるわけだから、タンクレスの部屋を買えばいいだけでは？

[400: 匿名さん]

タンクレスのために不必要な広い部屋買うってもっとナンセンス。

[401: 購入検討中さん]

高いですね。

手が出ません。

無理に買ったら周りとのお付き合いが大変そうです。

[402: 匿名]

？？？
いやここで金ないアピールされても。

[403: 匿名さん]

湾岸感覚（坪300万以下）のつもりでモデルルーム行くと痛い目みるよ

[404: 匿名さん]

生活していく上である程度の余裕をもって購入しないとえらい目にあいますよ
管理費も数年すると上がっていきます　それらも計算に入れて余裕が無ければいくら欲しくてもあきらめた方が利口です

[405: 購入検討中さん]

2LDKでタンクレスの部屋ってないのですか？

[406: 匿名さん]

管理費もあがるんですか？
修繕費だけじゃなくて？

知りませんでした！
何故でしょう？？

[407: 匿名さん]

管理費は上がらないと思うよ。でも駐車場収入が少なくなると管理費への一部補填ができなくなるからサービスグレード維持のため上がるかもね。

[408: 匿名さん]

修繕積立金みたいに最初から値上げの計画はないけど、管理費も物価上昇や消費税が上がったら上がるでしょ。

ちなみに長期修繕計画も計画されてない３０年目以降に大物が控えてるから計画以上に上がることを見込んでないと破綻するよ。

管理費・修繕積立金の未納があったら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

[409: 匿名さん]

>407

駐車場使用料って管理組合の収入に占める割合が高いから、当初計画で想定した稼働率よりも実際の稼働率が低いと赤字に直結する。想定稼働率と、利用希望アンケートの結果は契約前に確認しておいたほうが良い。

[410: 匿名さん]

グランスカイは駐車場１００台空きがあるって話だけど本当かな？だとしたら大変だね。

[411: 匿名さん]

駐車場って多くても少なくても問題になる。機械式は使わなくても維持費がかかるし。最近は車離れも進んでるから判断が難しい。

[412: 匿名さん]

機械式駐車場を維持し適切な時期に更改していくためには１パレットあたり最低１万／月くらいの費用が必要。
このあたりだと駐車場料金は３．５万くらいに設定されるだろうから２．５万円は余剰となるので修繕金として積み立てるか、管理費会計に入れるという手がある。
ただ利用率が５０％とかだと余剰金は少なくなるよね。
駐車場は外部に貸すわけにもいかないので一度空くと埋めるのが大変だよ。

[413: 匿名さん]

駐車場独立会計ってほとんどなくて、駐車場利用料は管理費に組み入れが普通だよ。管理計画見れば分かるはずだけど。

[414: 匿名さん]

今の管理費は駐車場は稼働率が５０%程度の前提だろうから、それより稼働率が高ければ管理費は今より安くなるよ。

[415: 匿名さん]

管理費に剰余が出たら、管理費値下げするよりも修繕積み立てに充当でしょ。

[416: 匿名さん]

>414

普通想定稼働率って７割くらいだけど。

[417: 匿名さん]

だよな。最初から想定稼働率50%なんて想定だとしたら駐車場作りすぎだろ。

[418: 匿名さん]

まずは想定稼働率を確認でしょ。推測を前提とした議論を続けても無意味。

[419: 匿名さん]

そんなこというなら確認して教えてくれよう。俺聞くの忘れちゃったよ。

[420: 匿名さん]

駅から遠いと駐車場稼働率が高くなり　駅近くだと稼働率が徐々に低くなる
悩ましいね

[421: 物件比較中さん]

>405
2LDKは、タンク付きと聞きましたよ

[422: 匿名さん]

駐車場の必要台数は条例で決まってる。あと想定稼働率５割はここだけじゃなく今の主流ですよ。

[423: 匿名さん]

あと普通は駐車場代は管理費に充当ですよ。

[424: 匿名さん]

普通を言うなら、三井の大規模物件では、ある一定の台数分（30台分、とか）は優先的に管理費、それを超える分（31台目以降、とか）は修繕費に参入する仕組みです。

[425: 匿名さん]

>424

ありえない。修繕積立に組み入れるには管理組合総会の決議が必要。簡単に出し入れできたら、管理費が不足したときに使い込まれちゃうでしょ。そうなったらいざ修繕って時に積み立て不足。

[426: 匿名さん]

全部管理費なら、
駐車場を大規模修繕するときのコストは誰が払うの？
車を持たない人も立体駐車のコストを出すの？

[427: 匿名さん]

駐車場って共用部分だから、大規模修繕の費用は当然、修繕積立金から。車を持たない人もコストを払うのは、一階の人もエレベーターのコストを払うのと同じ。共用部分があってマンションとしての価値が維持できるって考えで、使う使わないでコストを負担するしないという論理ではない。

駐車場使用料は、共用部分を独占して使用するための受益者負担。他の使用料を徴収する共用部分と同じ考えであって、駐車場だけ特別ではない。。

[428: 匿名さん]

駐車場独立会計ってやり方もあるけど、一般的ではないよ。問題が多いし。

[429: 匿名さん]

>>425

だから毎年総会で駐車場の収入の使い道含めて予算決めるでしょ。総会決議もするよ。うちは三井だけどそう。

[430: 匿名さん]

三井ってそんな危ないことしてるの？駐車場稼働率が下がると修繕積み立てが不足するじゃない。

買うの止めるしかないな。

[431: 匿名さん]

別なタワマンで、駐車場使用料は大幅値下げしろ、
ってごり押し議題に理事長も加わって可決されたことかあるけど、
単なる共用部分の使用料、って考え方ならば
大幅値下げしてもいいわけね。

[432: 匿名さん]

管理組合の収支が赤字にならなければね。

[433: 匿名さん]

機械式駐車場のランニングは大規模修繕含めても月５千～１万ぐらいですよ。ここは地下で劣化が抑えられるからもっと安いはず。駐車場代の方が高いのでお得です。

[434: 匿名さん]

地価だからメンテ費用が跳ね上がるんだよ。作業性が段違い。

[435: 匿名さん]

そんなことはないです。青空機械式も地下機械式もメンテナンス費用そのものは変わらない。

[436: 購入検討中さん]

えっと、それで皆さんはどの辺りの住戸狙う？
そんなに東向き魅力的かな・・・？張り付きいいみたいだけど。。
やはり南向き魅力的だけど、値段がねぇ。タイプも少ないし。。

[437: 匿名さん]

要望書今日からでしたっけ。

[438: 匿名さん]

南側って眺望はしょぼいよね

[439: 匿名さん]

ここ駐車場は地下の機械式でタワー式ではないのでしょうか。

[440: 匿名さん]

正式価格決まるのかな

[441: 匿名さん]

モデルルームの事前案内追加で来ましたね。今日から25日までだそうです。

[442: 匿名さん]

駐車場は、機械式とタワー式、両方だったと思います。
戸数に対して50%設置と聞きました。多い…

[443: 匿名さん]

戸数に対して50%なら、
駐車場契約者たちで団結して組合総会で議題を可決するのも可能ですね。
駐車場使用料値下げとかの。

[444: 購入検討中さん]

うちは眺望しょぼくても日当たり重視で南向きかなあ、前建懸念自体はないし。
何よりファミリー向けタワーですし（笑）

[445: 匿名さん]

前建と書いてあるから、山手線内側でタワマン実績の多い前田建設かと一瞬思いました。
西松ですよね。

[446: 匿名さん]

>>443

総会にかけるなら理事会で結託したとしても議案提示のためには駐車場を安くするための合理的理由が必要ですよね。周辺相場に比べて高いので値下げしないとみんな外部に借りしまうとかね。駐車場を安くした結果管理組合収入が上がればいいですが、下がった場合どう穴埋めするかをセットで提示しないとダメですね。それに住民の50%の賛成が得られるならまあそれは結託というより管理組合の意思ですよ。

[447: 匿名さん]

南側はゲートシティ大崎がそびえてますし、マンションもいくつかあるからカーテン開けっ放しにできそうなのは最低でも30階以上とかになっちゃいます。

[448: 匿名さん]

駐車場は地権者用がある場合、彼らは値下げのメリットがない可能性が高く、合意形成は無理です。

また、機械式でもタワーでも、アクセスが地上なのか地下なのかでメンテ費用はかなり違います。タワーは特に顕著。作業スペースや資材搬入路のスペース・高さを考えれば明らかなことです。

グランスカイでは入居直後から駐車場に空きもかなりあったので、収入事態も怪しく、これらを総合して考えればここは駐車場代を値下げのするのはかなり無理があるのは明らかです。

[449: 匿名さん]

機械式のメンテ代はどこも一緒ですよ。駐車場５０%もあれば、ますます管理費が潤う。

駐車場が余って困るというのはメンテ代が駐車場代より高い郊外の話で、都心物件は駐車場代が高く、管理費を稼いでくれるので、多ければ多いほどいいです。

あと外に出てるかどうか？は全く無関係です。エレベータと一緒で中側で修繕ですよ。

[450: 匿名さん]

448さんの駐車場の空き、の話
はどうなります？

[451: 匿名さん]

空いたらヤバイよそりゃ。でもそれはこのマンションに限った話ではないね。

[452: 物件比較中さん]

単価はそれなりだけど、グロスを抑えて若いファミリーにも何とか手が届くようにしていますね。
あまり無理して買う人が増えると逆に少し心配になりませんか？
私は、年収格差があまりに大きそうなことを懸念して富久を見送ったのですが。

[453: 匿名さん]

駐車場代は管理費補填だから、Max埋まれば管理費会計の３割が駐車場代で賄える。いまの管理費の前提が半分の１、５割だとして、半分以上空きにならなければ問題ない。２３区内車所有率は３０%と言われるので、単純計算で６割埋まる。高所得層のプラスと駅近のマイナスで相殺かな？

残る４割については、管理会社→三井仲介経由で法人貸ししてるパークタワーもあるが、こうなると管理費は逆に余裕が出るので、１割くらいは下げられることになる。

[454: 匿名さん]

部外者への貸し出しってセキュリティ上問題になるはずだけど。三井っていろいろやらかしてるんだね。

[455: 匿名さん]

若いファミリーに手が届くというのは普通５０００～６０００万くらいをいうのではないか？
８０００万超のマンションって若いファミリーが無理すれば手が届くというレベルではなかなかないよね。
共働きで瞬間風速的に１５００万くらいあるって人もいるのだろうが、夫婦ともに定年まではたらいて３０年間その収入を維持できるってのも難しいよね。贈与とかあれば別だが。

[456: 匿名さん]

グランスカイは地下に三井のリパークがありますよね。セキュリティ分離は当然されていますが。

[457: 匿名さん]

うちのマンションは駐車場収入のうち一定額（全体の六割）を管理費会計に回す。管理費収入のうち半分が駐車場収入。
一定額を上回る分は修繕費として積み立てられるが近年駐車場の解約が相次ぎ修繕費の積立速度が当初予定より低下しており問題となってます。

[458: 匿名さん]

駐車場は、住民以外に貸すとセキュリティ問題以外に
税金問題が発生するのでは？

[459: 匿名さん]

そういう一般論は別スレで頼むよ

[460: 匿名さん]

>457

駐車場稼働率が下がったら完全に破綻するパターン。どこのデベの物件？

[461: 匿名さん]

うちは二馬力で1400ちょい、けど株が上がったお陰で貯金が3500、親から少しだけ支援してもらって、普通に手が届きそうな感じなんですけど、リスキーですかね？
33歳子持ちのフツーの会社員です。
来年から税金上がるんで株もほぼ利確済みでキャッシュにしていて、勢いで買ってしまおうと思ってますが…

[462: 匿名さん]

管理費会計が月3000万（駐車場補てん分が月1000万）
とかいう規模のマンションはなかなかないね。

[463: 匿名さん]

>456

三井のりパークだと、商業施設としてマンション住民の駐車場とは別でしょ。マンション住民の駐車場の外部貸し出しは問題って話し。混乱させないでね。

[464: 匿名さん]

>461

来年４月以降に入居の物件は、もう消費税８％だよ。消費税があがる前ってことなら９月末までに契約しなきゃいけなかった。

情報に疎すぎ。他のことも含めてもう少し勉強してからでないと失敗すると思う。

[465: 匿名さん]

税金って消費税のこと言ってないと思うよ

[466: 匿名さん]

461さんの税金上がるは、株の税金の話でしょう。
どっかの掲示板ならヒドいカウンターを食らいますよ。

[467: 匿名さん]

＞461さん

本気じゃなくて、お気軽に聞かれているだけだと思いますが
FPに数万円払ってキャッシュフロー作ってもらうと安心できますよ。
（なんだもっと高い部屋でも問題ないんだとわかったり、私はFPに相談して強気に家探しができるようになりました。）

[468: 匿名さん]

FPは基本買ってもらいたい側だから鵜呑みにしないほうが。。

[469: 匿名さん]

>468さん

説明が足りなかった様で、すいません。
私が利用したのはデベがセッティングする例のFP相談会ではなく、個人で依頼した有料カウンセリングです。

[470: 匿名さん]

FPという職業の性質上、同じことですよ。参考程度にした方が・・・

[471: 匿名さん]

だってもっと借りた方がいい（借りても問題ない）なんて、アドバイスするのは、良心的とは思えません。

[472: 匿名さん]

レジデンス棟も立ち上がって来ましたね。こっちは西松ではなくみんなの大好きなスーゼネ大成建設だよ。

[473: 匿名さん]

レジ棟は全戸賃貸では？

[474: 匿名さん]

一部分譲という説もあるようです。

[475: 匿名さん]

2LDKまでのコンパクトな単身から2人までのタイプ中心と営業に聞いた。分譲しそうな感じだったけど。

[476: 匿名さん]

レジデンスの方は単身者とDINKS向けにしてタワーとは棲み分けようということですね。
まあ、妥当でしょう。でも、こちらはタワーよりも洪水被害をもろに被りそうな場所なの
ですが、その点は気にしないんですかね？

[477: 匿名さん]

グランスカイを愚弄するな！

[478: 匿名さん]

お金持ちの方は投資でもそうなのかもしれませんが、クールでシビアなんですが、
その発想・行動が日常の余裕を醸し出してる感じがします。

お金持ちの方の助言は、収入にもよるとは思いますが「もっと借りろ」ではなく
「もっと貯めろ」でしたね、私の場合。物件をみる目とかローンに関しては以前より余裕
が出来ました。

「君はビンボーくさいねぇ」とのお言葉も頂戴した事も。トホホ

[479: 匿名さん]

本当のお金持ちは洪水が怖くてあのマンションは買えないではなくて、洪水被害がでたら
別のマンションに住み替え（買い換え）ればいい、とか考えそう。

[480: 匿名さん]

「戦車が怖くて、赤いきつねが食えるか！」とは金八先生のお言葉ですが、
やはり「食べたい！」とか「買いたい！」とか「住みたい！」という欲求が大事だと思います。

赤いきつねがダメなら、緑のたぬき！てな発想は出来ませんが、なんとかなるかなぁ～ぐらい
には考えています。

頭金貯めたのは良いのですが、今は老後資金の心配もしています。そのうちなんとかなるんでしょうか。