パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[187: 匿名さん]

大崎エリアのスーパーはニューシティ大崎の中にあるライフが一人勝ち見たいですね。ライフはドミナント戦略を取るのか東洋製罐ビルの北側、ソニー通り沿いにも来年店舗を出します。建物は三井不動産です。

大崎駅西口で長らく営業していた地元密着のスーパーであるユータカラヤは先月閉店してしまい西口住民は困っている見たいですね。

[188: 匿名さん]

＞＞こんな稚拙な情報に乗せられる人がいる

さて、誰でしょう？てなのは、ともかくその「稚拙な情報」が大事じゃありませんか。それを教えてください。

「書ききれないほど欠点もあります」は結構ですが、あなたが書いた欠点は、ほとんど既出です。
「冷静な判断が出来てないなぁ」みたいに思いたい気持ちは、わからないでもありません。

「これは売れてしまうだろうなぁ」てな焦りは、私にもありますから

[189: 匿名さん]

しかし間取りなんとかならんかなあ。行灯べやのない角部屋はエントランス位置が悪いから廊下無駄に長いし、第一高すぎる。80くらいの角部屋があるとよかったのだが、、、。

[190: 匿名さん]

行灯部屋は内廊下の宿命。ここはスパンも長くて内廊下にしてはかなりいい間取りかと。坪単価も安いしね。

[191: 匿名さん]

今のマンション内廊下だけど全プラン行灯部屋なしというのが分譲時の売りだったそうです。

[192: 匿名さん]

たしかにここは激安だね。早く買わないと早い者勝ちだね。

[193: 匿名さん]

錦糸町のブリリアタワーは、内廊下で基本的に行灯部屋無しですが、
その代わりに細長い部屋がありました。

[194: 匿名さん]

皆さんのおっしゃる価格なら今のご時世にしては良心的なのかなと思います。
たぶんその値付けには浸水とか低地という条件をを織り込んでくれたと思います。
実際、グランスカイも、大雨の時は、防水板？とか用意しているようなので
ここもそれなりの対策は立ててあると思いますよ。
そういうことも含めての管理費かと思っています。
結局プラスマイナスを知った上で、許容できることとできないことを見極めるしかないのでは。

[195: 物件比較中さん]

>>191
近くのパークタワー東京サウスは全戸行燈部屋無しで、北方向は角部屋と聞きました。
ワイドスパンのみが本当だとしたら、恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
最近のマンションは行燈部屋が多く、デベの良心や意気込みが感じられない建物が
増えてきていると思います。
せめて設備仕様くらいは質の高さを期待したいものです。

[196: 匿名さん]

＞恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
高いんですよ。本当に。　

[197: 購入検討中さん]

安いね。早く買いたい。

[198: 匿名さん]

ひざたけの板が1～2mの浸水の何に役立つのだろうか…

ここの管理費って371/m2ですが、グラスカっていくら何ですか？？あそこよりも設備を減らして管理費押さえたらしいけど、グラスカは400円くらいするの？？

[199: 匿名さん]

部屋の価格は、予想より少し高めながらこんなものか…と思いましたが、管理費の高さにビックリしています。

やはり再開発に関する費用(周囲の街灯等含)を管理費に盛り込んでいると言う話は本当なのですかね…。
浸水に対しての対策が防水板程度？等、大した労力や効果になりそうもない感じでこの管理費は悩ましいなぁと。ずっと払い続けるものなのでバカにならない…。
再開発エリアに建設されるマンションって、これくらいの管理費が相場なんですかね…？

[200: 匿名さん]

>>195

パークタワー東京サウスに行灯部屋がないのにグランスカイやパークシティ大崎が行灯部屋だらけなのは建物サイズの違いが大きいと考えます。
パークタワー東京サウスは角部屋比率が高く、中住戸はワイドスパン間取り、もしくはちいさめの間取りを配置することで行灯部屋を回避しています。

規模を保ちつつ行灯部屋を回避するにはツインタワー（もしくはトリプルタワー）にして角部屋比率をあげる手がありますが、コスト高になったり、ビル風の原因になったりとどこでも使える手法ではないですね。

タワーでないマンションで内廊下にしつつ行灯部屋を避けるにはエレベーターの数を増やせばいいですが、一階に部屋を配置する場合は広尾ガーデンヒルズ族のようにエレベーターホール毎にエントランスを複数設ける必要がありゴージャスさにかけますね。

[201: 匿名さん]

駅まで６分とありますが検証して見ました。
出発地点はマンション前の道路、小関橋を渡ってゲートシティ大崎のエレベーターを使いペデストリアンデッキ経由で到着地点は南口改札まで。通勤経路なので数日に渡り数回往復計測して見ましたが、早いと五分半、最大でも６分超えることはありません。

変動要素としては小関の信号、そしてペデストリアンデッキに上がるエレベーターの待ち時間です。

マンションができると駅に向かう人が増えてエレベーターに乗れず待ち時間が増える可能性はありますが、今のところ五分台で駅まで到着できます。

[202: 匿名さん]

営業マンは言っていました。街を買ってくださいと・・・当然街の維持費も・・・

[203: 匿名さん]

ドデカイ真四角タワーはコスト安になるように思うのですが？

大規模タワーでも板状にしたら良いんでしょうけど、
敷地形状次第でしょうか。

シティタワー高輪みたいな二棟を合体させたようなプランなら
秀逸なのかな。

[204: 匿名さん]

そりゃ同じ床面積ならツインタワーより一棟の方が安くなりそうだよね。ケープタワーとか新豊洲のスカイズみたいにトライスターというてもあるけどね。

まあ一棟の方がランドマーク性は高まると思うけど。

[205: 周辺住民さん]

タワー物件にしては駅遠い、それ以外はいい街づくりに期待持てる

[206: 匿名さん]

え？タワー物件だからって駅に近いとは限らんだろ？

[207: 買い換え検討中]

管理費等はグランスカイのほうが安いよ

[208: 匿名さん]

最近の三井物件、管理費が高いんですよねえ。

[209: 匿名]

この地域、固定資産税40万て収益性悪くないですか？

[210: 匿名さん]

OWCTも雨に濡れないから考えときます。

[211: 匿名さん]

ここ安いですね。湾岸を検討してましたがあまり変わらない予算で手が届きそうです。

[212: 匿名さん]

湾岸で一番高い新築の月島駅直結よりも、高そうですが？

[213: 匿名さん]

安い！安い！激安！

[214: 匿名さん]

大崎にしては安そうだが湾岸よりは全然高いよ！

[215: 匿名さん]

月島駅とかないわー

[216: 匿名さん]

〉207
なるほど、グランスカイより高いんですねー
設備を減らして値段をあげるとは…

ちなみにここの予定販売価格は周辺の同程度の部屋の中古成約価格よりも1～2割くらい高いですが、そのくらいの含み損は仕方がないんですか？？安いって言うのはどういった基準なんだろう。

私は正直、価格もランニングコストも大崎でこれは高いなぁと思ったので購入悩めようかと思ってました。

[217: 匿名さん]

モデルルーム、床鳴りするし、ドアは立て付け悪くて開けにくいとこあるし、エアコンとか一部脱落しかかってるし、ずいぶん酷くない？？
モデルルームだからだとは思うけど、他のモデルルームでそんなの無かったし、工事の品質を疑ってしまう。床が軋むくらいなら治せるけど、駆体が軋んでたらどうにもならない

[218: 匿名さん]

プチバブルの頃、武蔵小杉のパークシティのＭＲで
窓のクレセントが壊れて外れていて呆れたことがありますよ。
もっとも、別デべの武蔵小杉のＭＲでも風呂の栓が壊れていましたが。

[219: 匿名さん]

管理費がグランスカイより高いのは植栽のせいだろうね。

[220: 匿名さん]

山手線内側最大級の再開発とまで謳っておいて、安い、安いと連呼されるような
値段しか付けられないならば、この物件に関わっている三井不動産の社員は無能者、
ということ。

一円でも高く売って利益を最大化させるのが私企業の目的なのだから。

今からでも遅くないから、この物件の企画・販売に関わっている社員は全員入れ替
えて子会社にでも出向させた方がいいんじゃない？

[221: 物件比較中さん]

グランスカイより設備を減らしているってどこの情報ですか？

私の知る限りでは、本当はもっと安く売れるけど、グランスカイと同等の価格で売るためにカムフラージュで設備をてんこ盛りにするという戦略だと聞いてます。

ちなみにプレミアム住戸の率をかなり減らしているので、全体の平均坪単価は、グランスカイよりは安くなるということでしたが。

[222: 匿名さん]

プレミアムは最上階のみ。全戸天カセ。間取りはグラスカより切り詰めてるから坪単価の割りにグロスが安いね。管理費はグラスカ比で月5000円ぐらい高いけど、年なら6万。30年でも180万ぐらいの違いだから許容範囲内かな。

最上階以外は早期に完売するでしょう。出すのを遅らせたのは進捗の悪い湾岸を捌きたかっただけかもね。

[223: 匿名さん]

なるほど。
安い！安い！と書かれているのはグロスのことなんだね。
坪単価のことではなくて。

[224: 匿名さん]

チョー高いじゃん

[225: 匿名さん]

管理費、5000円違いだと平米あたりで６０円位違う。
許容範囲かどうかより、それだけ余計に高く管理費を払う価値があるかどうかだと思う。

[227: 匿名さん]

その分坪単価はグランスカイより安い。

[228: 匿名さん]

ここと違い
プレミアムフロアがたくさんあった為に、平均坪単価が押し上げられたグランスカイ。

[229: 匿名さん]

〉221
カムフラージュということは、結局割高で売ります宣言してるってことか。

植栽多いように見えてそんなに本数多くないんじゃない？まばらじゃん。
宣伝するつもりはないけど、白金のグランドメゾンは2万本植栽してて、24h守衛がいるらしいけど302円/m3だったかなぁ。

[230: 匿名さん]

天カセのエアコンってクリーニングやらのメンテナンス費用高いし、古くなって買い換えようにも同サイズ見つかるか怪しいし、費用も最低50万は見とかないとだし、いいことないように思うんですが、見た目以外にいいことあるの？

[231: 匿名さん]

メンテナンスなんて微々たる額、買い換えも規格化されてるので普通のエアコンと変わりませんよ。

[232: 匿名さん]

>>230

壁掛けの見た目壊滅的に悪いじゃん。いまどきリビング壁掛けとか信じらんないよ。

[233: 匿名さん]

メンテナンスなんて微々たる額、なんて間違いですよ。
うちは故障続きで数万ずつ何度も取られました。
新品に交換したほうが安くついた。

[234: 購入検討中さん]

モデルルーム行かれた方、内装の色は３種のうちどれがお好みですか？

[235: 匿名さん]

業務用エアコンはほとんど天カセなんだし。ディスポーザみたいに将来的には天カセの方が標準装備ぐらいになると思うけど。

[236: 匿名さん]

確か火災保険で最初から付けられている空調や食洗機などの設備も保障されるって知ってた？
例えば全室天カセ標準なら火災保険でひっくるめてまかなえちゃう！
勉強になったでしょ！？
ひょっとしたら　会社によって差があるかも

[237: 買い換え検討中]

この辺りの学区はどんなかんじですか？御殿山と日野学園。

[238: 匿名さん]

天カセエアコン、検索するととても統一企画とは言えないねー
交換するときは場合によっては天井一＊＊としたりクロスの張り替えとかもあるから、総額100万くらいは掛かるかも。

あと、ここ洗濯機置き場とか冷蔵庫置き場とか狭くない？うちの冷蔵庫ギリギリで左右が1cmしか空けられないから放熱スペースがない。

[239: 匿名さん]

↑禁止文字に引っ掛かったみたい。

天井一部、落としたり

です。

[240: 匿名さん]

日野学園は学区外です。中学は品川学園（旧城南中）。御殿山小は一学年50人くらいの小規模小ですが建て替え後は一学年三クラスになります。

[241: 匿名さん]

>>238
クロス張替えは不要だよ。車のナビと一緒で差し替えるだけです。

http://review.kakaku.com/review/K0000407742/

このレビューだと、本体12万、工事費8万円なので、交換でも総額20万円程度です。

[242: 匿名さん]

天カセ式エアコンなら新築当時から10年使ってるけど全室一度も故障しないよ。壁掛けエアコンさんの負け惜しみだろ。リビングのエアコンが壁掛けだからやめるって人はいても、天カセだからこのマンションやめるとかそういう人はいない。

[243: 匿名さん]

確かに(笑)

[244: 匿名さん]

そう思うなら調べてみた方がいいですよ。天井ノコギリで切ってる画像がたくさん出てきます。

同じメーカーの同じシリーズが存続してればもしかしたら入れ換えられるかもしれませんが、そうでなければ大工事です。

あと、天カセエアコンはメンテとか風直撃とか色々苦労もありますよ。家が天カセじゃない人も職場についてるやつから大体想像つくとは思いますが。

私は天カセ使ってますが、出来ることなら壁掛けにしてほしい…あとから壁掛けにするには電源引いたりダクト穴開けたりで実質不可能でしたからね。

[245: 匿名さん]

天カセはいいよ〜
嫌な人は壁掛けマンション選べばいいだけ。安いのがいくらでもあるでしょ。

[246: 匿名さん]

天カセに一度住むともう戻れない。

[247: 匿名さん]

いや、天カセで故障頻発を食らうと
二度と天カセに住みたくなくなる。

[248: 匿名さん]

天カセで盛り上がってるみたいだけどここは全室天カセですか？

[249: 匿名さん]

残念ながら全室天カセ。変更不可能。ステマバリバリなのはそのためです(笑)
オプションにしてくれればよかったのに…

[250: 匿名さん]

エアコン故障するとほんと嫌になりますねー
天カセは修理に時間かかるし故障に気づくのはエアコン必要な時だから、しばらく我慢の日々が始まる。

[252: 匿名さん]

先日モデルルーム行ってきました。

販売遅れた挙げ句に、

19階までカラー決まってる
同じくカウンター高さ等も選べない
オプション幅がない
メニュープランいまいち

ってどうなんでしょう？

あまり掲示板で話題になってないようですが、せっかく新築買うのに選ぶ楽しさがないって…
普通決まってて5階くらいまでですよね。

皆さんこのあたりってどう感じました？
気になりません？

供給者論理というか、、価格つり上げの売り渋りですよね。

[253: 匿名さん]

タワーなら良くあること。40階でしょ。21階分は選べるんだから。
竣工売りの低層マンションなんかどうなるの。

[254: 匿名さん]

オリンピックやら復興工事やらで工期が苦しくて、後期伸ばしても人件費が上がるばっかりだからすでにスケジュールが突貫工事気味みたいだね。
上層階でもチョッとしたリフォームも受けられないのはそのためでしょう。

[255: 匿名さん]

販売を予定通り早く始めていれば、もっと下の階から選べたでしょうに。

[256: 買い換え検討中]

すごくいいんだけど、部屋が小さい…もう少し間取りが選択出来ればいいんだけどな。。

[257: 匿名さん]

全室天カセなんてちょっと無い素晴らしい仕様じゃないですか!?
でも天カセがそこまで嫌いな人もいるんですね（笑
私にはかなりのプラスポイントだなぁ
ホームページ詳しく載ってないから資料取り寄せるしかないんですね！
早速資料取り寄せてみます

[258: 匿名]

モデルルーム行きましたが、
全室天カセじゃないですよ？
リビングダイニングだけです。

あ、、最上階のプレミアム住戸は全室だったかも。

[259: 匿名さん]

三井はゼネコンとはすでに契約済んでいるから、資材・人件費高騰を被るのは西松です。

[260: 匿名]

19階までカラーは決まっていますが、
階毎にカラーパターンが違うようになっています。

例えば19階はAパターン、
18はBパターン、
17はCパターンの繰り返しのような。

それで選択してねってことかなと思った。

でも、間取り悪いから今回は見送り〜。

[261: 匿名さん]

間取りが悪くてよかったね。購入できない言い訳になって。ぷぷぷっ。

まあ、お金持ちは間取りに問題ない角住戸を購入するだろうな。

[262: 買い換え検討中]

80Hとかお風呂が1412なんだよね。
9千万近くだして、それはないよね。

[263: 匿名さん]

お金持ちは氾濫実績ある川沿いの谷底低地の工業用地なんぞに家買わないだろ

ここを買うのはお金がないけど広いとこがほしい人だけだ

[264: 匿名さん]

そうでしょうねえ。
タワマンなのに特に眺望が素晴らしいわけでもないし。

[265: 匿名さん]

街並みが整備された内陸のタワマンは日本でここだけ。

[266: 匿名さん]

ここが内陸なら海岸線以外全て内陸ってことだね。

[268: 購入検討中さん]

氾濫したのはいつごろでしょうか？

子育てする環境としてはどうでしょうか？

教えてください

[269: 匿名さん]

品川区浸水ハザードマップによると建設予定地で過去に浸水実績はないようですよ。

[270: 周辺住民さん]

御殿山住人です。目黒川の氾濫を心配されている方も多いようですが、ここは氾濫したことないです。川が溢れたのは、居木橋のあたりでした。多分、小関橋のあたりは少し高くなってます。これからも、水が溢れるとしたら、まず、居木橋か、グランスカイ前の親水公園あたりからだと思います。山の住人としては、空が狭くなるのがイヤなんですが、仕方ないですね。その分、街が綺麗になって、お店が増えるの期待してます。駅向こうのユータカラヤが閉店してから、ニューシティーのライフの価格設定が強気な気がします、、、

[271: 匿名さん]

すぐ手前まで浸水した実績ありますよ
品川区が出してる予想図では1～2m浸水するとなっています。

[272: 匿名さん]

google mapsで単純に標高を見てみました。

居木橋　9m
小関橋　17m

これが正しいなら、270さんがおっしゃるように居木橋より8m高いですね。

ちなみに


パークシティ大崎の西南角あたり　11m
御殿山小学校およそ　13m~22m
グランスカイの前の道路　10m~14m
プラウドの前あたり　15m


小関橋から下って、御殿山小学校からまた上りになるのは調べなくても歩くとわかりますね。
プラウドより低いですが、川からの距離はこちらのほうがあります。
グランスカイとはほぼ同じ感じでしょうか。

[273: 匿名さん]

そんなに高くないよ。
現地あちこちに立て看板あるけどみんな3m前後。まぁ、谷底だからね。

[274: 匿名さん]

確かに目黒川沿いを散歩すると標識は3mくらいなんですが、、、

[275: 匿名さん]

氾濫しても住戸階までは来ないでしょう。駐車場が浸水するくらいならたいした被害ではない。

[276: 匿名さん]

このマンションは、災害時の避難場所ですからね。

[277: 匿名さん]

お金持ちは低地に家など買わないと言われても、グラスカは完売しているから。
お金持ちが買わないのは山手線外側の貧民街隣接地区にあるスミフのタワマン。
現実を無視して妄想を書き込むのは恥ずかしいよ。

[278: 購入検討中さん]

すみふはグラスカより戸数400戸くらい位多く、その殆どを売り切ってるからね。向こうは海抜20m、パークシティやグランスカイ買う人は海抜3mをどう許容しているのか、もしくは気にしなくても良い開発などがなされる予定なのか。気になります。

[279: 周辺住民さん]

270です。すぐ手前って具体的にどこですか？目黒川の氾濫ですか？山からみたら低地には違いがないので、品川駅前の東横イン前も何年か前、大雨のとき、排水が追いつかず、水が溢れました。それでも、御殿山山上のマンションより、駅近のマンションの方が高いですね。雪降ったら駅まで歩くのもかなり大変です、、、

[280: 匿名さん]

品川区浸水ハザードマップ

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000001100/hpg000001007.htm

[281: 匿名さん]

駐車場浸水しても気にならない人はいないだろ(笑)

タワーパーキング以外は全部地下に格納だから全滅だし、タワーも水没したら復旧まで車は出せないだろうね。

水没したらそのマンションの資産価値もゼロになるって言うしね。

[282: 匿名さん]

2LDKを検討していましたが、狭い住戸が多い挙げ句、トイレがタンク式なのが気になっています。。

今時都内でタンク式ってないですよね…オプションで変えることもできないみたいですし。

この物件買うなら最低モデルルームになってる(タンクレストイレタイプ)面積以上の3LDKの方が良いのでしょうか？

「パークシティ大崎」はすごく良いなと思ってるんですが、この物件で2LDKを買うのはあまり賢い選択ではないのでしょうか？

[283: 匿名さん]

むしろ3LDKの割高感が半端無いと思うんだが…

[284: 匿名さん]

282さん、新築MRをいくつも回ったのですが、
逆にタンク式が復活しているようで幾つかの物件がタンク式でした。
タンク式のほうが安いからなのかは知りませんけど。

[285: 匿名さん]

2LDKは仕様削ってるね。3LDKの方が割安だよ。