パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[126: 購入検討中さん]

最近、グラスカの中古の売り出しが多いようですが、ここへの買い替え需要と関係するのでしょうか？あまり立地変わらないような気もしますが。

[127: 匿名さん]

住み替えなら次の物件の契約もしないうちに売り出さんだろ？だって引越し二年先だよ、関係ないと思う。

[128: 匿名さん]

パークシティ大崎の東側にできるエディブルパークとやらは公開空地でマンション住民以外も入れるようにするのでしょうか。少し高台になるみたいでマンション北側に階段を作っていました。

[130: 匿名さん]

125さん
MRでの説明だと、できることは確定だが事業主が違うので載せられないとのこと。

[131: 周辺住民さん]

デッキを通るルートは遠回りなので、徒歩６分ではすまない

[132: 匿名さん]

デッキの方が直線に近いぞ。

[133: 購入検討中さん]

５０さんへ６２さんへ

大変貴重な投稿ありがとうございます。

このような投稿は大歓迎です。

真剣にこの物件を検討しているものにとりましては参考になります。

トミヒサクロスと同時にここの物件を検討しています。

管理費はここ大崎は非常に高いようです。

それは樹木の管理もかなり含まれているからだとおもいます。

千代田富士見を契約しました

その時の重要説明会でされたのは再開発だからよるの街頭の明かり代も含まれていると一例をあげられました。

田町のグローブタワーの時とは数年違いがありますが平米あたり２５０円でしたから

ここの大崎はかなり高めの設定です。

どなたかトミヒサクロスと比較されているかたご意見投稿お願いします。

トミヒサは東京都から４０億円の補助金が入っていますので
坪単価はある金額までしか設定できないと担当マンにいわれました。

ですからツボ２９０マンの部屋は８倍の倍率がつきました。

朝から２００人ぐらいの人が申込みに行列。

法人さんの申込みも沢山ありました。

大崎と新宿とは属性が違うという人もいますが

その辺はどうなのかわかりません。

どなたかまたご意見くださるとうれしいです。

モデルルームはどこにありますか
という質問の方がおれれましたがわかりましたが

フリーダイヤルですから直接といあわせられるとよろしいかと思います。

再開発でも大崎の場合は近くにランドマークのタワーがありますから

今回のタワーが果たしてどう違うのか

南東は住宅があるので１４階あたりから眺望がとれます。

ただ、１４階からの９０Cタイプはかなり人気だといわれました。

その分坪単価は高くしています。

あと皆さんに質問です。

窓のない部屋が必ずある行灯部屋はどのような使い方で購入されるのか

ご意見お聞かせくださるとうれしいです。

タワーの場合この行灯部屋が私には厄介です。

それを解決するのは角部屋しかないし、

その分予算を多く用意しないといけないし

その辺も迷っています。

沢山の方々のご意見お待ちしていますので
宜しくお願い申し上げます。

[134: 匿名さん]

トミヒサは新宿だけに客層というか住民層のバリエーションが大崎よりばらけている気がするね。
まあそれはいいことでもあり、悪いことてでもある。
大崎の特徴は品川や羽田へのアクセスがいいこと。
独身ならトミヒサが楽しそうだが地縁、血縁がないファミリーが住むのは想像し難い。

[135: 匿名さん]

千代田富士見契約したのに、大崎も購入検討しているの？！

[136: 匿名さん]

トミヒサ購入層、地元の次に多かったのは港区民だったらしい。　
水辺を離れて内陸へ行きたがるんだなあと思った。

[137: 匿名さん]

というか投資、相続対策として買うような金持ちがたくさん住んでるのが港区だからだと思う

[138: 匿名さん]

ここの最安坪330も倍率高いと思う。

[139: 周辺住民さん]

デッキを通って駅まで６分で着くルートはあるのか？？知っている人がいたら教えてください

[140: 匿名さん]

そんな数分の差とかどうでもいいわ。デカイマンションだからドア開けてエレベーターの待ち時間考えて敷地を出るまでだけで三分くらいかかるんじゃねーの。

[141: 匿名さん]

高層階なら5分は見ないと。今、高層階にすんでますが忘れ物取りに戻るのも大変ですよ(笑)

[142: 購入検討中さん]

トミヒサ契約しましたが、正直後悔…。立地・商品ともにこちらの方が良かったです。
今から同じ三井なのでキャンセルできるのでしょうか？どなたか教えてください。

[143: 匿名]

キャンセルはできるけど自己都合だから手付金放棄。

手付金を支払う意味って、手付金を放棄することにより一方的に解約する権利を留保するってことにある。

[144: 匿名さん]

もちろんキャンセルできますよ。支払った手付金は戻ってきませんが。

[145: 匿名さん]

ユー両方買っちゃいなyo

[146: 購入検討中さん]

販売前はこの掲示板でも坪４００近くを結構予想している人が多かったので、覚悟していましたが、安かったみたいです。
なぜでしょうか？この掲示板を見ているとプラウドタワー、グランスカイは高かったのでここは適正価格に戻したというようなかんじですかね？西向きの６０タイプ辺りの部屋が割安なので検討中ですが、どなたかご意見ください。

[147: 購入検討中さん]

西向きは確かに安いですね。２ＬＤＫタイプは、前の公園が借景ですので条件いいですね。あとオフィス棟が西日をさえぎってくれるから、それもＧＯＯＤです。
わたしは北側と西側で悩んでますが、ここを購入することは決めてます。検討されている方、どなたかアドバイスください。

[148: 物件比較中さん]

ここはいい物件なんだから高いんだよ。この価格帯なら間違いなく今年ナンバー1の価値ある物件。
適正価格だと思うよ。買えなきゃあきらめな。しょうがないじゃん。
デべは10人に１人買ってくれりゃそれでいいんだから。。。
グランスカイもいい物件だけどはリーマン・震災で販売はかなり苦労した。
ここはこの価格なら竣工前には完売するね。

[149: 匿名さん]

グロス高いよう

[150: 購入検討中さん]

わたしはトミヒサ抽選で外れました。未練はもうありません。値段はそこそこ高いですが
その分ここのほうが良かったと思えます。
モデルルームかなり混んでましたね。東向きは抽選でしょうか？

[151: 匿名さん]

マンションの販売って倍率がつく程度に販売戸数を調整するから、抽選になるようにしてるってのが正しいかな。倍率がつかないで１倍だと、その人がキャンセルしたらまた新たに一から客を捜さなければならない。倍率がつく程度にしてキャンセルがでたら、落選者に連絡するって算段。

[152: ご近所さん]

グランスカイ住民です。

近いので、いつでも行けると思い、まだMR行ってません。
90平米程度のタイプは、幾らくらいですか？

[153: 匿名さん]

一億弱

[154: ご近所さん]

ありがとうございます。

[155: 匿名さん]

>>146

ここは安いとか適正価格とか書いているのは、関係者のステマと考えた方がいい。
他のタワマンでも条件のよい部屋の坪単価は高くて、条件の悪い部屋の坪単価は低かった。
ここは決して安くはないぞ。

[156: ご近所さん]

152です。

90平米タイプの方位、階数など大体でいいので、教えていただけないですか？
すいません。

[157: 匿名さん]

事前の高値予想もステマでしょ。そのとおり高く出して来たらああやっぱりだし、安く出さざるを得なくなったら予想より安くお買い得ってするパターン。

[158: 匿名さん]

え～、
ここ買える!!
キャンセルして乗り換えたいよ！

[159: 匿名さん]

何というわかりやすいステマだろうｗ

[160: 周辺住民さん]

140　やっぱり数分の差があるんだね、ありがとう。

[161: 匿名さん]

このご時勢ですから「高値予想」しても、そんなおかしな話ではないと思いますが。
ステマが目立つように感じられる一因は、「山手線内側タワーなんていくらでもある」
ってレスもありますが、その割には競合物件の話題があまりないからではないでしょうか。
だから、グランスカイで煽られちゃったりするのかなぁとも思ったりもします。

「高く出して来たらああやっぱり」の「やっぱり」は、山手線の利便性によるものでしょうか。
山手線沿線タワーの話題もいくらでもあると良いのですが

[162: 匿名さん]

三井はどこの物件でもステマバリバリだよ。他物件まで遠征してネガしまくる某社よりはましって程度。大手といえどもこういうすることする業界。

[163: 匿名さん]

山手線の利便性が大きい分、止まったらアウトだよね。

[164: 匿名さん]

ステマが一番ひどいのはどうみてもスミフなんですが。
OWCTのスレを読むとステマの書き込みばかりなので、ステマとはこうやるのか、と勉強になります。

[165: 匿名さん]

東向は安いけど戸数も多いから一期なら一倍もありえる。最初になくなるのは東だろうね。

[166: 匿名さん]

>164

名前を出すと荒れると思ったから某社にしたけど、すみふのことね。あと、野村、地所もえぐい。

[167: 匿名さん]

最近は三井も他物件板に遠征してるみたい。

[168: 匿名さん]

ステマって何ですか？

[169: 匿名さん]

ステルスマーケティング。

[170: 匿名さん]

食べログで話題になったでしょ。売るためには何でもあり。匿名掲示板はそういう書き込みがあるってことを前提に判断しないと間違うことになる。

[171: 匿名さん]

どこが抽選になるかな～。

[172: 匿名さん]

高杉

[173: 匿名さん]

販売までに値段を下げたい人
下がって欲しくない人
人気物件にしたい人
人気が出ると価格や倍率が上がる可能性があるから自分が買えるまではなるべく人気が出ない様に願う人
不安を煽って有料情報サイトに誘導する人
何でもステマだと妄想に囚われる人
人気物件の板はどこも同じです（笑
人生色々です（笑

[174: いつか買いたいさん]

再開発敷地内に、もう一棟、分譲マンションが建ちますよね。
どなたか、情報お持ちでしょうか。

[175: 匿名さん]

＞もう一棟、分譲マンションが

ここのモデルルームがある「４－１街区」に三井が建てる予定です。
北側の価格が抑えられてるらしいですが、このマンションとのお見合いのせいもあると思います。

[176: 匿名さん]

「販売までに値段」が下がって欲しいとは思いますが、なかなか下がるものではないでしょうね。
「人気物件にしたい」というわけでもないのですが、自分の住みたい地域のマンションですから。

そもそも自分の書き込みで人気物件にしてみせる！などど大仰な事は思っていません。
ただ、板の空気は大事にしたいですね。人気物件のＴの板はあんまり読む気にならなかったりしますから。

[177: 匿名さん]

>>175

そこは北品川五丁目再開発エリア外です。
敷地内にもう一棟というのは目黒川沿いの敷地にできるマンションのことです。タワーでありませんが20階くらいの高さになります。名前はパークシティ大崎ザレジデンスと決まりました。

モデルルームのある4-1街区は再開発組合もできていません。
隣にある古いマンションが再開発組合に参加し地区一体で建て替えることを考えていたようですが、マンション住民の建て替えの合意形成ができず、計画を大幅見直ししています。

[178: 匿名さん]

＞マンション住民の建て替えの合意形成ができず、計画を大幅見直ししています

そうなんですか。情報不足でした。ちょっと残念ですね

[179: 匿名さん]

パークシティ大崎ザレジデンスはここより高いの？

[180: 匿名さん]

4-1街区の開発の話が持ち上がったのは平成5年。なんと20年前です。街区北側にあるDIKマンションと同時に開発することで容積率ボーナスの追加などシナジーが見込めるのですが、マンションの合意形成ができないようです。
賃貸人などがいると例え大家は建て替えしたくても、再開発という理由しゃ賃貸契約を解消できないですからね。

[181: 匿名さん]

高台だけど交通不便な富久と、低地だけど山手線の大崎。悩ましい。

[182: 匿名さん]

練馬ナンバーか品川ナンバーか

[183: 匿名さん]

デパートやヨーカドーが近いか買物が不便か

[184: 匿名さん]

同じようなこと何度も書き込んだり(一斉削除されたけど笑)、理屈の通らないポジティブ情報書いたりが最近スゴい多いですが、三井の人なんですかね？

内容が稚拙すぎて自分の担当も中身はこんなのなのかなと思うと悲しくなってくる。

人気物件にしたいなら根拠を添えて、もう少し有用な情報を載せてくれませんかね。これじゃあ不信感が増すばかりでテンション下がります。

こんな稚拙な情報に乗せられる人がいるのもステマが増える要因ですので、皆さんも冷静に考えて飛び付かないように。

私は家庭の都合で子の辺りしか選択肢がないのでまだここも検討範囲ですが、ここは区が大雨で浸水する可能性ありと公表してるし、地震では川の遡上で大被害の可能性あるし、準工業用地だから環境悪いし、川は臭いし、立地はいいとは言えません。
建物は耐震等級1で免震でもないから震度6で倒壊の可能性あるし、駐車場の入り口すべて地下なので浸水したら全滅だし、余計な設備てんこ盛りで管理費異常に高いし、地検者多すぎて何かあったときの同意形成不可能に近いし、高層ビル近すぎて日照も景観も酷いし、大量発注だからアレンジあまり対応してくれない等々書ききれないほど欠点もあります。

ポジティブ情報は三井の人がまともなことを書いてくれることを期待して書きませんが、これらも考慮して皆さん冷静に判断しましょう。価格も周辺の成約価格と比べると全く安くないですよ。

[185: 買い換え検討中]

ここはスーパーと保育園以外に病院などの施設はあるのでしょうか？
イメージ、グランスカイのようなものです。

[186: 匿名さん]

スーパーはグランスカイと異なり建物敷地内にはありません。再開発エリアに商業施設が別に建設されテナントとして誘致予定ですが詳細未定です。また西側にできるオフィスビルの低層階には商業施設ができるようですが規模は小さいようでコンビニとかオフィス勤労者向けの簡易な飲食店くらいではないでしょうか。

[187: 匿名さん]

大崎エリアのスーパーはニューシティ大崎の中にあるライフが一人勝ち見たいですね。ライフはドミナント戦略を取るのか東洋製罐ビルの北側、ソニー通り沿いにも来年店舗を出します。建物は三井不動産です。

大崎駅西口で長らく営業していた地元密着のスーパーであるユータカラヤは先月閉店してしまい西口住民は困っている見たいですね。

[188: 匿名さん]

＞＞こんな稚拙な情報に乗せられる人がいる

さて、誰でしょう？てなのは、ともかくその「稚拙な情報」が大事じゃありませんか。それを教えてください。

「書ききれないほど欠点もあります」は結構ですが、あなたが書いた欠点は、ほとんど既出です。
「冷静な判断が出来てないなぁ」みたいに思いたい気持ちは、わからないでもありません。

「これは売れてしまうだろうなぁ」てな焦りは、私にもありますから

[189: 匿名さん]

しかし間取りなんとかならんかなあ。行灯べやのない角部屋はエントランス位置が悪いから廊下無駄に長いし、第一高すぎる。80くらいの角部屋があるとよかったのだが、、、。

[190: 匿名さん]

行灯部屋は内廊下の宿命。ここはスパンも長くて内廊下にしてはかなりいい間取りかと。坪単価も安いしね。

[191: 匿名さん]

今のマンション内廊下だけど全プラン行灯部屋なしというのが分譲時の売りだったそうです。

[192: 匿名さん]

たしかにここは激安だね。早く買わないと早い者勝ちだね。

[193: 匿名さん]

錦糸町のブリリアタワーは、内廊下で基本的に行灯部屋無しですが、
その代わりに細長い部屋がありました。

[194: 匿名さん]

皆さんのおっしゃる価格なら今のご時世にしては良心的なのかなと思います。
たぶんその値付けには浸水とか低地という条件をを織り込んでくれたと思います。
実際、グランスカイも、大雨の時は、防水板？とか用意しているようなので
ここもそれなりの対策は立ててあると思いますよ。
そういうことも含めての管理費かと思っています。
結局プラスマイナスを知った上で、許容できることとできないことを見極めるしかないのでは。

[195: 物件比較中さん]

>>191
近くのパークタワー東京サウスは全戸行燈部屋無しで、北方向は角部屋と聞きました。
ワイドスパンのみが本当だとしたら、恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
最近のマンションは行燈部屋が多く、デベの良心や意気込みが感じられない建物が
増えてきていると思います。
せめて設備仕様くらいは質の高さを期待したいものです。

[196: 匿名さん]

＞恐ろしくクオリティの高い建物ですね。
高いんですよ。本当に。　

[197: 購入検討中さん]

安いね。早く買いたい。

[198: 匿名さん]

ひざたけの板が1～2mの浸水の何に役立つのだろうか…

ここの管理費って371/m2ですが、グラスカっていくら何ですか？？あそこよりも設備を減らして管理費押さえたらしいけど、グラスカは400円くらいするの？？

[199: 匿名さん]

部屋の価格は、予想より少し高めながらこんなものか…と思いましたが、管理費の高さにビックリしています。

やはり再開発に関する費用(周囲の街灯等含)を管理費に盛り込んでいると言う話は本当なのですかね…。
浸水に対しての対策が防水板程度？等、大した労力や効果になりそうもない感じでこの管理費は悩ましいなぁと。ずっと払い続けるものなのでバカにならない…。
再開発エリアに建設されるマンションって、これくらいの管理費が相場なんですかね…？

[200: 匿名さん]

>>195

パークタワー東京サウスに行灯部屋がないのにグランスカイやパークシティ大崎が行灯部屋だらけなのは建物サイズの違いが大きいと考えます。
パークタワー東京サウスは角部屋比率が高く、中住戸はワイドスパン間取り、もしくはちいさめの間取りを配置することで行灯部屋を回避しています。

規模を保ちつつ行灯部屋を回避するにはツインタワー（もしくはトリプルタワー）にして角部屋比率をあげる手がありますが、コスト高になったり、ビル風の原因になったりとどこでも使える手法ではないですね。

タワーでないマンションで内廊下にしつつ行灯部屋を避けるにはエレベーターの数を増やせばいいですが、一階に部屋を配置する場合は広尾ガーデンヒルズ族のようにエレベーターホール毎にエントランスを複数設ける必要がありゴージャスさにかけますね。

[201: 匿名さん]

駅まで６分とありますが検証して見ました。
出発地点はマンション前の道路、小関橋を渡ってゲートシティ大崎のエレベーターを使いペデストリアンデッキ経由で到着地点は南口改札まで。通勤経路なので数日に渡り数回往復計測して見ましたが、早いと五分半、最大でも６分超えることはありません。

変動要素としては小関の信号、そしてペデストリアンデッキに上がるエレベーターの待ち時間です。

マンションができると駅に向かう人が増えてエレベーターに乗れず待ち時間が増える可能性はありますが、今のところ五分台で駅まで到着できます。

[202: 匿名さん]

営業マンは言っていました。街を買ってくださいと・・・当然街の維持費も・・・

[203: 匿名さん]

ドデカイ真四角タワーはコスト安になるように思うのですが？

大規模タワーでも板状にしたら良いんでしょうけど、
敷地形状次第でしょうか。

シティタワー高輪みたいな二棟を合体させたようなプランなら
秀逸なのかな。

[204: 匿名さん]

そりゃ同じ床面積ならツインタワーより一棟の方が安くなりそうだよね。ケープタワーとか新豊洲のスカイズみたいにトライスターというてもあるけどね。

まあ一棟の方がランドマーク性は高まると思うけど。

[205: 周辺住民さん]

タワー物件にしては駅遠い、それ以外はいい街づくりに期待持てる

[206: 匿名さん]

え？タワー物件だからって駅に近いとは限らんだろ？

[207: 買い換え検討中]

管理費等はグランスカイのほうが安いよ

[208: 匿名さん]

最近の三井物件、管理費が高いんですよねえ。

[209: 匿名]

この地域、固定資産税40万て収益性悪くないですか？

[210: 匿名さん]

OWCTも雨に濡れないから考えときます。

[211: 匿名さん]

ここ安いですね。湾岸を検討してましたがあまり変わらない予算で手が届きそうです。

[212: 匿名さん]

湾岸で一番高い新築の月島駅直結よりも、高そうですが？

[213: 匿名さん]

安い！安い！激安！

[214: 匿名さん]

大崎にしては安そうだが湾岸よりは全然高いよ！

[215: 匿名さん]

月島駅とかないわー

[216: 匿名さん]

〉207
なるほど、グランスカイより高いんですねー
設備を減らして値段をあげるとは…

ちなみにここの予定販売価格は周辺の同程度の部屋の中古成約価格よりも1～2割くらい高いですが、そのくらいの含み損は仕方がないんですか？？安いって言うのはどういった基準なんだろう。

私は正直、価格もランニングコストも大崎でこれは高いなぁと思ったので購入悩めようかと思ってました。

[217: 匿名さん]

モデルルーム、床鳴りするし、ドアは立て付け悪くて開けにくいとこあるし、エアコンとか一部脱落しかかってるし、ずいぶん酷くない？？
モデルルームだからだとは思うけど、他のモデルルームでそんなの無かったし、工事の品質を疑ってしまう。床が軋むくらいなら治せるけど、駆体が軋んでたらどうにもならない

[218: 匿名さん]

プチバブルの頃、武蔵小杉のパークシティのＭＲで
窓のクレセントが壊れて外れていて呆れたことがありますよ。
もっとも、別デべの武蔵小杉のＭＲでも風呂の栓が壊れていましたが。

[219: 匿名さん]

管理費がグランスカイより高いのは植栽のせいだろうね。

[220: 匿名さん]

山手線内側最大級の再開発とまで謳っておいて、安い、安いと連呼されるような
値段しか付けられないならば、この物件に関わっている三井不動産の社員は無能者、
ということ。

一円でも高く売って利益を最大化させるのが私企業の目的なのだから。

今からでも遅くないから、この物件の企画・販売に関わっている社員は全員入れ替
えて子会社にでも出向させた方がいいんじゃない？

[221: 物件比較中さん]

グランスカイより設備を減らしているってどこの情報ですか？

私の知る限りでは、本当はもっと安く売れるけど、グランスカイと同等の価格で売るためにカムフラージュで設備をてんこ盛りにするという戦略だと聞いてます。

ちなみにプレミアム住戸の率をかなり減らしているので、全体の平均坪単価は、グランスカイよりは安くなるということでしたが。

[222: 匿名さん]

プレミアムは最上階のみ。全戸天カセ。間取りはグラスカより切り詰めてるから坪単価の割りにグロスが安いね。管理費はグラスカ比で月5000円ぐらい高いけど、年なら6万。30年でも180万ぐらいの違いだから許容範囲内かな。

最上階以外は早期に完売するでしょう。出すのを遅らせたのは進捗の悪い湾岸を捌きたかっただけかもね。

[223: 匿名さん]

なるほど。
安い！安い！と書かれているのはグロスのことなんだね。
坪単価のことではなくて。

[224: 匿名さん]

チョー高いじゃん

[225: 匿名さん]

管理費、5000円違いだと平米あたりで６０円位違う。
許容範囲かどうかより、それだけ余計に高く管理費を払う価値があるかどうかだと思う。