パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[717: 匿名さん]

>>714

一億〜

[718: 匿名さん]

>>716

だとするとなおさら高利回りじゃないとね。

[719: 匿名さん]

5%以下の利回りを正当化するにはキャピタルゲインがないとね。収益還元法が一般的になっているのに不動産がバブるのは結局そこ。キャピタルゲインは一度味をしめたらやめられない。懲りないよね。

[720: 匿名さん]

5％以下でも50年賃貸すれば十分正当化できる。都心物件なら可能。
プロならエグジットを視野にしないとならないのであくまで個人の話だが。

[721: 匿名さん]

717さん
有難うございます！
ということは坪単価355万円からですね。
角プレミアムがあるかと思っていましたが、平均坪単価が360とするとなんかお得ですね。
抽選になってしまうのかなー。

[722: 匿名さん]

90Cは階の差はあれど平均坪400超えてますよ。1億1000～2000くらい。
最高階のプレミア物件を除けば、断トツで坪単価高いです。誤解のないように。
書き込みを見ている限りでは、ここが全室抽選になるとは思えない。

[723: 匿名さん]

ここで400超えはキツいですね。
うちは90平米も必要ないですが。

[724: 匿名さん]

ということは東南角部屋はプラウドとグランスカイの間の値付けですね。
やはり間取りがいいのでそれ位してしまいますね。
プラウドは最後に一つキャンセル住戸がでましたが、グランスカイは第1期で完売でした。

[725: 匿名さん]

成る程キャピタルゲイン期待できるのですね

[726: 匿名さん]

難易度高いと思います

[727: 匿名さん]

711さん
とても納得です。質問ですが駅近とは徒歩何分が限界ですか？
グロスと坪単価はどの位でしょうか？

[728: 匿名さん]

>>720

それは人それぞれだな。俺なら4.9でもいける、いやいやこの立地なら4.5でも硬い。

年間賃料300万の物件利回り5%なら6000万だが利回り4.5%だと6666万でも買いとなる。こうしてバブルは起こる。

[729: 匿名さん]

90Cは11700～って書いてますね。415/坪～か・・・90Cは間取り図をしっかりみると下がり天井がかなりひどいしキッチンの収納も他の部屋より少ないしシューズインクローゼットないし、モデルルーム行ったけど扉や床、壁紙等の質感とか結構チープだったし、ちょっと415～は酷いかなぁ～

これだとむしろ天井かなり高く（2.6⇒3.0m）なって全体の仕様もグレードアップするプレミアムの90B（東向き12900万）との価格差あまりないし、プレミアムがお買い得に見えてくる・・・

[730: 匿名さん]

駅近は、駅から５分以内です。

[731: 匿名さん]

そりゃ駅によるだろ。

[732: 匿名さん]

失礼711さんの駅近の定義のことだね。それなら五分でおけ

[733: 匿名さん]

>720

古くなると賃料下げないと借り手はつかないし、物件価値も下がる。そもそも賃貸でペイするならデベは分譲しないでしょ。

[734: 匿名さん]

そういうこと。
だからエグジット戦略なくして不動産投資なし

[735: 匿名さん]

ババ抜きと一緒。最後につかんだ人が損する。ただ、売り抜けるつもりができなかったら悲惨。高値掴みするとそうなるよ。

[736: 匿名さん]

角部屋はプラウド並みの高さじゃん！