パークシティ大崎 ザ タワーってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークシティ大崎　ザ　タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/352693/
　
所在地：東京都品川区北品川5丁目568番（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分
東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.89平米～124.44平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：日本土地建物販売
売主：大成建設
売主：大和ハウス工業　東京本店
売主：新日鉄興和不動産
施工会社： 西松建設株式会社
管理会社： 未定

[45: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときにならないと出してこないケースがあるけど、なるべく早く、少なくとも登録前に確認しておいたほうがいいよ。重要事項ともども。あと、管理規約（案）と契約書の内容も。

契約の直前に提示されて十分理解せずまま契約してしまうと、後でしまったということになりかねない。

ちなみに長期修繕計画は、修繕積み立ての金額だけでなく、修繕項目と費用見積もりとかも要チェック。似たような物件をいくつか比較すれば妥当かどうか判断できる。

[46: 匿名さん]

御殿山小は芸能人の子弟しが複数おるな。つんくは品川教会で目撃した。

[47: 匿名さん]

>36

固定資産税の軽減は延長、延長でずっと続いてる。ただ、次回延長されるかは期限が切れる前年の年末の税制大綱が出てくるまで分からない。

良心的な営業ならその辺も含めてちゃんと説明してくれるはずなんだけど。

[48: 匿名さん]

＞４７

３１です。ありがとうございました。今度営業の方にも聞いてみようと思います。
同等の比較はできないにしても、例えばグラスカの固定資産税の相場を知っている人からすれば
今回提示された額が、新築減額込みなのかどうかは、判断できそうですね。

[49: 匿名さん]

共有施設は確かにしょぼいね。行って見てくればわかりますが、フィットネスルームはエアロバイクとランニングマシンがいくつかあるだけだし、キッズルームは7畳くらいの子供部屋?あれで何処をどうしたら管理費371￥/㎡になるのかな。

坪単価も高いよね。ちなみに品川区の平均坪単価は303万。ないわ～。ちなみに修繕費は4倍程度まで上がるみたいですね。

[50: 物件比較中さん]

見てきた印象ですが、

〇天井高はまずまず高く、強烈な下がり天井はない模様
〇収納の天井高も部屋と同じくらい高くて、いい感じ
〇天井カセットエアコン１台標準（リビングだけですが）
〇玄関の「たたき」はタイルではなく大理石

△全面シートフローリング、トイレは塩ビ
△キッチンと洗面所は、天然石ではなく人工大理石
△広い部屋はタンクレスだが、狭い部屋はタンク付きトイレ
△色は低層階はすでに選べない

△南側の低層階は、すべて地権者
△東側は幼稚園？保育園？の園庭なので、賑やかさ覚悟
△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

と、私は感じました。
うーん、どうしようかな・・・。

[51: 匿名さん]

管理費は駐車場の収入をどれくらい管理費に補填するかで大きく変わりますよね。

[52: 匿名さん]

固定資産税の減額があるとして、対象なのは建物だけで、土地は対象ではないんで、減額前後で倍にはならない。どれくらいになるかは土地と建物の評価額の兼ね合いがあるので、確認しないと分からない。

[53: 匿名さん]

>51

通常は駐車場独立会計ではなく、駐車場使用料はすべて管理費に組み入れで、駐車場の維持費も他の共用施設と区別なく管理費からまかなわれる。大規模修繕時に行われる機械式駐車場の交換は修繕積立から充当される。

このやり方の問題点は、駐車場稼働率が想定よりも大幅に低いと、管理組合の収支が赤になるってリスクがある。なので、想定稼働率をどう設定しているかと、駐車場利用希望の調査結果を把握しておく必要がある。

[54: 匿名さん]

53さん
分かってないね。それは郊外の話。月30000円以上取れる都心タワマンの駐車場は、管理費を潤す打ち手の小槌です。マンションによっては管理費総額の3割ぐらい駐車場収入で賄っていたりする。

[55: 匿名さん]

管理組合の収入に駐車場使用料の占める割合が高いからリスキーなんじゃない。

[56: 匿名さん]

郊外だと車必須だけど、交通利便性の良い都心だと景気が悪くなると車を手放す人がでてくる。

[57: 匿名さん]

それでも平米371円ってどういうことだろうね。

[58: 匿名さん]

>>50

三井の某タワマンと特徴が似ていますね。

ただ、

>△月々のランニングコスト案外高し（７１平米で３万６千円）

某タワマンと比べて2割近く高いような。

>△南側の低層階は、すべて地権者

西側の低層階で地権者に割り当てられた住戸は少ない感じでしょうか？
もしそうであれば、その中で一番坪単価の低そうな住戸（階数、平米、値段）を書いて頂けないでしょうか。

[59: 匿名さん]

西低層は値段出てない。西中層最安で330～。

[60: 匿名さん]

山手線内側南側のプラチナ立地をどう評価するかだね

[61: 匿名さん]

相続税対策で売れる、って書いてる人がいるけど
相続税は自民党も民主党も課税強化したがってるから、
いつまでも対策になるとは限らないよ。

[62: 購入検討中さん]

ずっと待たされていたモデルオープンにようやく行けました。

グラスカ住民ですが、買い替え希望です。
間取り、仕様ともにやはりグレードアップしていた感があります。
御殿山小学区というのも◎です。
値段はグランスカイよりお手頃な感じでしたね。
正直ちょっと複雑です…。
再開発の規模感も大きいので、直前の五輪決定、北品川の地価上昇率ＮＯ．１
http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00254212.html
を考えるともっと強気かと思っていたので。

[63: 購入検討中さん]

グランスカイの方には心中複雑な値付けとなっていますが、その他周辺物件から見るとかなりポジティブな値付けですよね。360だと周辺マンションの価値を下げることなく、住み替え時の売却もそこそこ期待できるため、近隣からの住み替え需要が後押しされるとおもいます。

[64: 匿名さん]

グランスカイのひとは、客観的に見ると高値掴みだからしょうがないところあります。