オーベル戸越公園【旧称：（仮）オーベル戸越公園計画】

[匿名さん]

地名地番 東京都品川区戸越5-36-2
階数　地上5／地下1
延床面積(m2) 2360.26
建築面積(m2) 664.04
敷地面積(m2) 990.65
建築主 大成有楽不動産株式会社
設計者 株式会社東急設計コンサルタント
施工者 株式会社鍜治田工務店
着工 2013/08/31
完成予定時期 平成26年11月中旬予定

交通　　　東急大井町線「戸越公園」駅徒歩3分
管理会社 大成有楽不動産株式会社（予定）

【物件情報を追加しました　2014.5.4　管理担当】
【タイトルを正式名称へ変更しました。　2014.10.02　管理担当】

[52: 購入検討中さん]

荏原町と中延の三菱物件が比較対象でしょうが、荏原町と比べると低層とブランドを考えても下げるってほどの強気の価格設定ではないでしょう、戸数が少ないからすぐに完売になりそうな気はします。

[53: 匿名さん]

長閑そうだね。うちのほうは商店街が無いから新鮮だし公園がこんなに近いのもフラッと日向ぼっこに行く場所として嬉しい。自分は大井町が好きだから電車でたった4分なら自転車で行くぐらいはするかな。あ・・でも飲んで帰って来るからやっぱり電車。帰りはタクシー・・。普段あまり遠くまで移動しない人ならこの界隈だけで楽しみながら生活できそう。

[54: 匿名さん]

良い場所は全て地権者に割り当てられている感じです。
あと、管理費・修繕費が高いです。
地権者住戸＆小規模の影響でしょうか。

[55: 検討中の奥さま]

私も見学行って来ました。確かに美味しい所は事業協力者が総取りにつき、えーっ！って感じでしたので価格が安く付いている事には納得できました。
一番気になっていた踏切の音は大丈夫でしたよ。
それより窓からの隣家との近さや景色ですね。

[56: ご近所さん]

ここと比較になるのかな。向こうは抽選だったみたいだね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441797/

こっちはどうなんだろう？
戸数が少ないから倍率高い？？

荏原町に比べると、西大井にも歩いて行けるのが便利。
通勤に使っているからなんだけどね。

[57: 購入検討中さん]

56＞
部屋数16戸に対して問い合わせは500件以上って言われました。
ファミリー層が多いみたいです。
荏原は単身向け間取りも相当多いので、色んな人種が集まると思われます。ファミリータイプで狙っている人は商店街やスーパーが荏原より充実なので併願してる人も多いはず？

[58: 購入検討中さん]

三菱の荏原町や中延の物件よりは3LDKで考えればだいぶ価格面では手頃感はありますが、見てきましたが戸数が少ない点とグレード感は劣りますね。住環境は近隣の売出し物件では一番いいかもしれませんが。

[59: 匿名さん]

少ないから検討者数次第では競争過多になるかも。
この場合、物件単体で見ると人気状態だからけっこう熱いと思うなぁ。

グレードは価格との照合。
それとグレードを求めるかどうか、ですかね。

なんだか交通便利だからこの理由だけでも売れ進みそうなものですけどね。

それにしても大井町線の歴史に興味があります。
ナゼにこのルートなのかという点。
あ、個性的なルートだなと思いまして。

[60: 検討中の奥さま]

確かに素材感などグレードは低いですね。ロビーに応接ソファーの一台も置いてくれそうもないし、頑張り感は全く無い建物です。売りは立地ですね。倍率は高いと思います。抽選は一戸しか参加出来ないそうなので決着は早いですね。

[61: 匿名さん]

ロビーのソファも世の中にはいらないという人もいるし、何とも言えないですけれど…

高級路線っていう訳ではないんじゃないでしょうか、こちらは。
普通に交通の便の良さとかそういうアプローチもされているわけですし。
あとは商店街が近いですよ、とか。

ここだとファミリー層が多いですか。
エリア的にそうなってくるのでしょうね。

[62: 物件比較中さん]

駅近、外装タイル張り、内装備品は評価できますが、直床、非直壁、天井高、一般に分譲されている向きなど踏まえて残念。はっきりいって割高。地権者の占有率、そのための優遇、なんか不快。なんだかな。

[63: 物件比較中さん]

当方も検討していましたが、地権者優先、優遇な間取りが目立ちすぎ、
もし購入しても後々、気分的に残り物感を引きずりそうでやめました。

それはともかくもう入居開始してるんですね。引越しの車が停まり搬入していました。

[64: ご近所さん]

残り物感って。
倍率が高くなっても残り物なのか。

価値観は人それぞれ。
割高かどうかは市場が判断。
抽選になるんであればそれは割安なのでは。

[65: 匿名さん]

もう住んでるのかな？
だとすると、個人的にはなんかやだな。

５月の入居の購入者は、少なからず、いい思いは
しないだろうけど、、
購入後のアフター対応に影響しなければよいのですが。

[66: 物件比較中さん]

素人の質問なんですが、管理費とか修繕費って土地を提供した地主さんたちも払うんですよね？払わないからオーベルは高いのかと疑問になりました。
中延のプレミアスカイよりはファミリータイプは割安なので興味あります。

[67: 購入検討中さん]

私なりに調べました！
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/res/1-2000/
まずはこれ。少なくとも分譲後は優遇はなしだね。

https://www.google.co.jp/maps/@35.6085807,139.7195328,3a,69.2y,333.34h,101.06t/data=!3m4!1e1!3m2!1sAp6eN1ovYhz2Qmm63nbz1A!2e0
あと、これが多分前の建物。多分建て替えだね。
少なくとも大地主って感じじゃないなぁ（笑）

将来同じマンションの住民になるかもしれませんので、いろいろ情報交換させてください！

[68: 購入検討中さん]

いいマンションにしたいという気持ちは皆一緒。

[69: 物件比較中さん]

>>67
教えてくれてありがとうございました。とても勉強になりました。
抽選次第ですが、同じマンションの住人になるかもしれませんし、うちは子供もいるので良いコミュニティーになる事を願ってます。

[70: 購入検討中さん]

ファミリー向けの間取りなので、ほとんどが子持ちではないでしょうか。
私もそうです。

正しく知ったうえで、
ぜひとも納得したうえで抽選に参加してほしいです！！


ホント、よいコミュニティーにしたいですね！

[71: 購入検討中さん]

http://www.property-bank.co.jp/rent/5345/60282/

もう賃貸にでてる…。

地権者住宅ですね。
98㎡って、億に届いてそう。。

5月入居にしたのは、
住宅ローン減税の恩恵を受けれるようにするためですね。

[72: 購入検討中さん]

もう最上階は賃貸ですかー。でもマンションは区分所有権で評価が凄く安くなりますし、資産家が財産の圧縮の為に持って、賃貸で回すのは定石ですよね？仕方ないと思いますよ。
それにしても、良い部屋ですね～！羨ましいです。
でもうちには手の出ない金額です。宝くじ当たらないかな(笑)
住宅地の26万賃貸ってよっぼど家賃補助の手厚い組織の勤務者とか、高収入の方じゃないと借りないですよね？

[73: 購入検討中さん]

ホント、うらやましいですね、この部屋！
SUUMOにもうちょっと写真が載っていますし。
このあたりでこの広さはなかなかないですよね。

どんな人が住むのでしょうね。

[74: 検討中の奥さま]

最近は広い自宅を持て甘し売却した高齢夫婦がお子様と大病院の近くに…というパターンも多いですよ。年金と売却資金で回していける世代なので、今住んでる賃貸マンションも二人になった高齢夫婦が多いです。
うちは入居時期的に保育園探しが大変そうだなと。認可の４月入園は３月転入必須との事…

[75: 購入検討中さん]

なるほど。5月だとそういう悩みがあるのですね。

うちは同じ幼稚園に通えるので、その点は安心です。

良いところが見つかるといいですね！

[76: 匿名さん]

>>71さん
住宅ローン減税の恩恵を受ける為に5月入居とは？
住宅ローン減税を受けられる条件など、仕組みが
よくわかっていないのですが、詳しく教えて
いただけないでしょうか　m(_ _)m

[77: 購入検討中さん]

http://suumo.jp/journal/2014/01/17/57173/
ここを見られるとよいと思います。

2014年3月末入居だと、最大200万
2014年4月1日以降の入居だと、最大400万
で、最大200万の違いがあります。

[78: 購入検討中さん]

2015年の入居だから関係ないのでは？
それより金利と価格の上昇が怖いです。
営業さんから1月中には販売すると言われて家族会議中です。

[79: 匿名さん]

今年度末が期限という訳ではありませんからローン控除自体は変わらないと思いますよ。次の増税時は変わりそうですが。10年以上の固定金利ならはやいほうが恩恵はありそうですね。

[80: 購入検討中さん]

なんかえらい勘違いしてたみたいですね。
すいません。。

[81: 購入検討中さん]

本当にローンは固定か変動悩みますね！
そしてどこの銀行が良いか…
うちも家族会議ですな。
共働きなので控除期間中は夫婦でマックスで借りて、２名義で10年は恩恵を受けたいと…

[82: 匿名さん]

部屋を見てきました。他の方もおっしゃってましたが、最上階の広い部屋はともかく、一般的な部屋も地権者のあとの残りという印象は否めないですね。もう住まれてますし。
ここまで区別されるのであれば、値段が安いならわかりますがそうでもないし、部屋や作りは悪くなかったのですが価格表みてうちはがっかりしました。

[83: 匿名さん]

戸数少ないと管理費や修繕てどうなんでしょ

[84: 購入検討中さん]

誰もが良いと思う部屋には既に住んでいる方がいらっしゃるということと、残っている部屋の条件を考えると、やはり強気すぎる価格設定だと思ってしまいますね。
立地の希少性がこの高価格に繋がっているのでしょうが、よほどこの場所にこだわりがないと手を出しづらいです。

[85: 購入検討中さん]

こればっかりは市場価格。しょうがない。

今はマンション価格も上がっているし、
駅近で戸数が少ないし、抽選必須でしょうね。

納得して抽選に参加してほしい！

[86: 購入検討中さん]

>>83
管理費＋修繕で3万〜(65平米)って感じでした。修繕積立金の初期が安い分5年ごとにかなり増えていくのでは。小規模なので仕方ないですが、月の支払い金額と考えると中規模なら300-400万は高い物件を買える事にはなるので悩ましいです。

[87: 匿名さん]

駅に近いし場所柄、アクセスもいいです、公園でホッとできる環境など立地はとても魅力的です。小規模の方が落ち着く感じもするし価格面では悩みますね。

[88: 購入検討中さん]

ちなみにどのマンションと比べて高く感じるのでしょうか？
具体的に教えてほしいです。

[89: 匿名さん]

地権者いる物件はＮＧ！

[90: 匿名さん]

低層は、窓開けたら民家と鉢合わせなのが
ちょっと、、と思い東向きをみたら間取り
がなんか残念でした、、
うりきれるのかな？とふと思いました。
でもまだ時間あるから頑張って！

[91: 購入検討中さん]

メールきたね

やっぱ、人気あるんだろうね。
抽選はどのくらいになるのだろうか。

[92: 匿名さん [女性]]

65平米で、管理費＋修繕で3万
同規模＆品川区内マンションが、ネット等付帯費用合わせて2万円なので
払えない金額ではありませんが、ちょっと気になります。
これも市場の価格UPの話なのかなぁ。

[93: 匿名さん]

駐車場などの収入が少ないのと管理人の体制の違いなどで差が出ているのでしょうね。
修繕が気になりますね、5年10年で修繕が上がって修繕+管理費で4万5万となりそうで。今後の収支次第ですが修繕管理費で5万を越えると売却時も苦労しそうで引っかかってます。

[94: 購入検討中さん]

http://www.goodhomenavi.com/mansion/kiso/chigai.html

「立地などの面で利便性が高い地域に建設されている場合が多い。」とあるようにここは立地の良さが売り。
管理費＋修繕が小規模だから高くなるのはしょうがない。
どっちをとるかはその人の好みでしょう。

少なくとも戸越公園で駅近でかつ大規模はありえない。

[95: 買い換え検討中]

近くのドレッセくらいの中規模なものはこの先戸越公園駅周辺の再開発事業でたつかもしれないですね。
道幅が広くなって交通量がふえ全く違う通りになりそうですが、ここは影響を受けず環境はよさそうです。

[96: 匿名さん]

管理費が上がってくることは承知していてもその時の金融情勢も気になります。
バルコニーがちょっと狭い気もしますが居室がその分ひろくとれるからいいかなと思います。
Cタイプも面白い間取りですね。ダイニングとリビングの形が。。

[97: 購入検討中さん]

抽選だろうから、あえて人気ないところを選択するってのもありだね。

[98: ご近所さん]

1戸は売れ残ったみたいだね。

庭付でファミリータイプだったら人気あっただろうけど、
５７㎡だと購入者が限られてしまうね。

[99: 匿名さん]

一階でその広さでも5,380万円とは、けっこうなお値段で。
庭はけっこうな広さがありますね。庭ありで二人か一人暮らしとなると、
たしかに住む人が限られてきそう。ご高齢のご夫婦とかかな。
子供がまだ幼稚園前とかならいいのでは。庭で水遊びも出来るだろうし。
ペット可なら若い一人暮らしとかディンクスもありですかね。

[100: 匿名さん]

完売したようですね。
良かったですね。

[101: ご近所さん]

ホームページも完売になってますね。
この値段だとそこそこいい収入がある人たちなのでしょうね。