オープンレジデンシア南青山【旧称：（仮）オープンレジデンシア南青山3丁目】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区南青山3-90ほか
交通：東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
戸数　33戸
階数 地上9／地下2
延床面積(m2) 2784.35
建築面積(m2) 385.02
敷地面積(m2) 674.92
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 株式会社長谷建築設計事務所
施工者 ファーストコーポレーション株式会社
管理会社　日本ハウズイング株式会社
着工 2014/01/15
完成 2015/07/31

物件URL:http://www.ohd.co.jp/mansion/minamiaoyama/

【タイトルを正式名称へ変更し、本文を一部変更・追加しました。2014.08.02　管理担当】

[62: 購入検討中さん]

旗地だしマンショングレードはスタンダードだから大手の七掛けですね。富裕層向けではなくディンクス向けなんでエリートサラリーマン夫婦で買える範囲だから１億はありえませんよ。

[63: 匿名さん]

この管理会社ではまずいよ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357559/

[64: 購入検討中さん]

酷すぎますね。@250万円ですね。

[65: 匿名さん]

南青山って、一部の勘違いさんが高値で買うけど、冷静に見ると、住宅地としての環境はあまり良くないからね。

いくらマンションが高騰しているとはいえ、そんなに高くはならないよ。周辺住民が高値を希望する気持ちはわかるけど。

[66: 購入検討中さん]

再来年完成の五丁目計画は坪700はいくね

[67: 匿名さん]

>>65
じゃあ南青山に住んでる富裕層は全員勘違いさんだな。
ってか何の目的でこの掲示板来てるの??

[68: 匿名さん]

坪単450なら買います！！

[69: 購入検討中さん]

オリンピック待たずしてすぐに価格崩壊するから

[70: 匿名さん]

広尾のオープンが、高い部屋で坪400、グロスで17800万でわりとあっさり売れてたました。駅徒歩１４分、多いと、1時間で上り４０本、下り４０本のバスが通るバス通りの目の前という立地ではありますが。

今は時期もいいし、ここは最高で坪500とかいくのでは？そうすると、平均で400いくかもね。

[71: 匿名さん]

33戸だし即買いです。

[72: 匿名さん]

500でも、早い者勝ちなんで買いますわ。

[73: 匿名さん]

>>72
表参道徒歩4分は間違いないわ。
とりあえず値崩れした物件知らない。

[74: 購入検討中さん]

表参道駅徒歩10分のオープンレジデンシア骨董通りが@300だったから@360が妥当じゃないかな

[75: 匿名さん]

>>74
その時と状況が違いすぎるかも。
営業の予想だと@500くらいみたい。

[76: 物件比較中さん]

いやいや土地代は骨董通りいと変わらない。建設費２割高となったとしてもそこまでにはならない。ディンクス向けだから500は無理。

[77: 周辺住民さん]

場所は青山の中でも土地が低くハザードマップに載ってるのに地下玄関というのが気になるところです。
https://www.city.minato.tokyo.jp/sougoukeikaku/kankyo-machi/toshikekak...

[78: 物件比較中さん]

ちょうど浸水50センチ地区ですね。浸水被害があった場合の改修費用は積立て修繕費からだすのでしょうか？
足りなければ全戸から徴集になりますか？

[79: 匿名さん]

>>76
その理屈が通るなら、どこのマンションもこんなに高くない。価格とはそんなもの。

[80: 匿名さん]

共用部の浸水被害は全戸徴収だね。
ここは地下住戸を作って、その分戸あたり単価を下げてくるよね。

[81: 購入検討中さん]

まさか二階までもが、完全地下だとは思いませんでした。

[82: 物件比較中さん]

地下二階、地上9階ですよ。

[83: 匿名さん]

青山でこの立地。で、景気回復局面何で500はするな、、オープンもよくだして、高値でだすんじやないかな

[84: 購入検討中さん]

>82
その通りなのですが、高低差が全くない敷地にも関わらず、一階が地下二階、二階が地下一階、三階でようやく一階相当というのに驚きました。

[85: 物件比較中さん]

高さ制限20㍍だとしたら9階が近隣マンションの7階
とゆうことですね。前方のホテルが６階建てだから東京タワー見えないですね。

[86: 匿名さん]

プロジェクト発表会はいかがでしたかねえ？

[87: 匿名さん]

やめたほうがいい、普通のデベは手を出さない土地。
ましてや、地下２階なんてあり得ない。

[88: 匿名さん]

そういう土地をうまくしたてあげて売るのが、オープンでしょう？

余計なお節介。

近隣の物件を高値で買うよりは、よほど賢いと思います。

[89: 匿名さん]

二階が地下なら地下二階は地下四階ってこと？

[90: 匿名さん]

オープンレジデンシア池之端で 施工ミスあったみたいですね。 //www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/378034/

ここは大丈夫なんでしょうか

[91: 購入検討中さん]

地下の完成具合を見て確認してからじゃないと申し込み出来ない

[92: 匿名さん]

オープンレジデンシア池之端は配管の再工事を３日間で全部屋やるんだ～
まあそういう対応込みで安いんだからしょうがないよね

[93: 購入検討中さん]

三井は建て直したのに

[94: 物件比較中さん]

台風シーズンに地下工事なんでしゃぶしゃぶになった生コンで大丈夫なのか心配です。

[95: 匿名さん]

まあ、安いんで工事もそれなりなんでしょうね、、

[96: 住まいに詳しい人]

原価土地674平米×120万円=80880万円、建物2684平米×25万円=67100万円 旧建物解体と外構工事等が50000万円 経費を除く合計約15億円を住戸面積2000平米で割ると平米75万円(@249万円)
強気で販売するなら(経費と利益)×2=@498万円
反響しだいで×1.8=@449万 本来のオープンプライスなら×1.6=@398万円

[97: 匿名さん]

マンションは価格だけではなく、長期的な価値も重要になってくると思います。
この点は、本当に難しいところだと感じています。
後は、自分でどういう条件が望ましいか、ということになってくるのではないでしょうか。

[98: 匿名さん]

おぺんほうせ…。
ないない。

[99: 匿名さん]

事前案内会行きました！
坪500前後とのこと。

[100: 購入検討中さん]

高すぎます。不動産価格急上昇中は買わないほうが得策ですね。

[101: 匿名さん]

平均で坪500ですか？

本当に？

それで売れたら完全にバブルですね。

[102: 購入検討中さん]

バブルは弾ける

[103: 匿名さん]

青山でこの戸数だとすぐに売れてしまいますよ。

2020年以降まで待たないとマンション安くならなさそうなので賃貸にするか諦めて買うか難しいですよね。

[104: 匿名さん]

いやー、オープンで@500 か？ついにきたかな、日米同時バブルが笑。まあ、3Aはもはや6〜700だから安いわな。

[105: 匿名さん]

>>104

笑ってしまいますよね。 これがいわゆるバブルという物ですかね。

ただ今回は前回のプチバブルよりデペが皆慎重になっているし東京オリンピックもあるのでバブルは続くかもしれないですね。

[106: 購入検討中さん]

バブルは都心五区だけ

[107: 匿名さん]

最初はね。これから外へ波及するのだな

[108: 匿名さん]

バブルじゃないわ。
バブルの意味も分かってないのに使うなよ。

[109: 匿名さん]

不動産バブルかと言えば、土地仕入れに慎重なデベが多く在庫は２００７年に比して小さいのでもう少し今回は息が長いと思う。

しかし、２０２０年までもつか否かは判らないが、その時はじけるのは従来の不動産バブルでなく、政府の壮大なインフレ実験による国債バブルとの同時崩壊であって、爆発というレベルの可能性があります。

[110: 匿名さん]

表参道駅徒歩４分のマンションなんてそんなに出ないでしょ
おぺんほうせだろうが坪500ならあっという間に売れちゃうと思うけど

[111: 匿名さん]

１０９追

蛇足ですが、

次回爆発は不動産バブルでは無いバブルだから、、

むしろ今・来年くらいのレベルでなら、買っておいた方が良いとも考えられますよ。

と、いう文脈です。

[112: 匿名さん]

意味わからない。不動産価格も含め暴落するなら買い時ではないでしょ。

[113: 匿名さん]

急激に上がれば急激に下がる
古今東西その繰り返し

[114: 匿名さん]

歴史は繰り返される。なんて愚かなんだろうね。アメリカも、テキサスなんかバブルだそうでね、、

[115: 匿名さん]

地下はいくら？

[116: 匿名さん]

地下、400

[117: 匿名さん]

>>116
地下は広い部屋だから、8500からくらいかな。

[118: 匿名さん]

地下は8000位 上層階は一億円超え

[119: 匿名さん]

>>118
妥当ですね。

[120: 匿名さん]

あほか

[121: 匿名さん]

オープンで、億ですか、、まあ、これからまだまだあがるからな。安い‼︎かな、、

[122: 匿名さん]

そういう値付けでは売れないでしょう。資金がある人はこんな立地は買わない。
それにここから先の値上がりは限定的と思う。踊らされずに冷静に判断した方が良い。

[123: 匿名さん]

三丁目駐車場の奥の空地に小規模マンション建つ予定ですね。

[124: 匿名さん]

>>122
いくらなら買えるの??
興味あって、この板に来てるんでしょ??
資力のない人の助言なんてそれこそ無価値。

[125: 匿名さん]

通常は世帯年収の５倍が住宅所得価格の上限だから欲しいマンション価格のゴブンノイチの年収があるかどうかです。

[126: 匿名さん]

予定価格はいつ頃発表？

[127: 匿名さん]

場所はいいよね～。

[128: 匿名さん]

周りの建物にピッタリ隣接してなければ買いだった

[129: 匿名さん]

都心でそんなの期待できないでしょう。
有るとしても値段高くなりすぎて手が出ない。
オープンレジは上の下、中の上の人間が都心でも手が出せるのがウリ。
アッパークラスは元からターゲットにしてない。

[130: 匿名さん]

あなたは買えるの？

[131: 匿名さん]

坪250なら買える！！

[132: 住まいに詳しい人]

あそこも地下ならミニバブル前はそのくらいだった。

[133: 住まいに詳しい人]

オープンレジデンシア南青山斜め裏の空地で (仮称)南青山A区画工事が11月から着工しますね。
敷地613平米、建築延べ面積1950平米の9階建だからオープンレジデンシア南青山と規模は同じ位かな。
建築主のシティーインデックスは幾らで販売するのか気になります。

[134: 購入検討中さん]

高すぎて無理

[135: 物件比較中さん]

賃貸アパートの仕様で、あの価格はないね。

[136: 匿名さん]

で、価格出た？

[137: 匿名さん]

よくこの窪地に地下作るな、、、

[138: 購入検討中さん]

@500前後

[139: 匿名さん]

地下2階となっていますが、地下には何ができるんでしょうね？駐輪場や駐車場？
それならば屋内なのでそれはそれでよろしいように思います。

SUUMOを見ていたら、東京タワーが棟からみえると書かれていました。
階数によって見える可能性があると考えていいのかな？
上の方の階なら東京タワー方面の景色が抜けるのでしょうか？

[140: 匿名さん]

平均坪単価@500なら昨年分譲されたプレミスト南青山にせまる勢い、ってこの立地とオープンの仕様で@500は高すぎでしょう。
目の前の道路が一方通行な上に接道も短すぎるので不動産としての資産価値が微妙です。
富裕層はオープンハウスは買いませんから、ターゲットは比較的高収入の給与所得者（世帯収入2000万超くらいまで）とすると
グロスで11000万越える物件はなかなか売れ行きがきびしそうですね。

東京タワーは見えたとしても距離がありすぎるので、ヒルズとミッドタウンの間に3cmくらいの大きさで見えるか見えないかになりそうです。

[141: 匿名さん]

地下１階も地下２階も、お部屋として分譲中です。

南青山だけ特別仕様かと思ったら、他のオープンと同じ仕様で驚きました。
本当にこんな価格で買う人がいるのでしょうか？

[142: 物件比較中さん]

2020年までに六本木再開で今のロアビル裏辺りに第2六本木ヒルズ建つので東京タワーが見えるのは完成後3年間です。さらに東京タワー前の麻布郵便局も港区容積率緩和政策で丸の内郵便局みたいな高層ビルになるので頑張ってベランダから身を乗り出しても見えなくなります。

[143: 物件比較中さん]

南青山築浅マンション価格
プラウド南青山@650
南青山５丁目計画@600
プレミスト南青山@550
オープンレジデンシア南青山@500
(地下は@400)

[144: ご近所さん]

南青山のアドレス格付け順は①5丁目、②3丁目、③4丁目、6丁目、④2丁目、⑤1丁目、7丁目です。
最初のオリンピック後から50年近く建てかえがないヴィンテージマンションが多い地域ですが最近一気に建てかえ話が各マンション組合で出ています。後数年で新築マンション飽和状態になりますので中古物件もろとも価格の急落が期待できます。

[145: 匿名さん]

建て替えで他に売り出しできるほど容積率に余裕あるマンションなんてほとんどないけどね。
売って出て行く人は建て替えにそもそも反対だし。

[146: 住まいに詳しい人]

勝手な格付けですな。
商業立地の観点で出店する意味合いしか入ってません。

[147: 匿名]

＞144

港区の住環境のスレより
結構良く出来てるね。


１中高層はＡ＋、２中高層はＡ、１住はＢ・・・。また、それぞれの用途地域内のＡはワンランクアップ、Ｂはそのまま、Ｃはワンランクダウンとして整理し直してみた。（「？」はＢとした）

Ａ＋＋　南青山４　元麻布２，３　南麻布４，５　西麻布３　三田２　高輪４　白金４

Ａ＋　赤坂６，８　虎ノ門５　南青山１，３，５，７　六本木２，５　元麻布１　南麻布３　西麻布２，４　麻布永坂町　麻布狸穴町　三田４　高輪１，２，３　白金２，６　白金台２，３，４，５

Ａ　赤坂７　北青山１　南青山２，６　六本木１，４　麻布台３　西麻布１　三田１　愛宕１，２

Ｂ　赤坂９　北青山２，３　六本木７　

Ｃ　赤坂４　六本木３，６　麻布台１，２　東麻布２，３　三田３　白金台１　芝公園３，４

Ｄ　三田５　白金１，３，５

Ｅ　赤坂５　南麻布１，２　芝２，３　東新橋１

Ｆ　赤坂１　虎ノ門３，４　東麻布１　芝公園１，２　麻布十番２，３

Ｇ　元赤坂１　赤坂２，３　虎ノ門１，２　麻布十番１　東新橋２　新橋１，２，３，４，５，６　西新橋１，２，３　浜松町１，２　芝大門１，２　芝１，４，５

[148: ご近所さん]

住、商含めた総合的な格付けです。

[149: 匿名さん]

基本的な質問ですがオープンレジデアってリセール実績は大丈夫なんでしょうか。場所は貴重かと思いますがデベが新興なので

[150: 匿名さん]

このデベ物件買う人でリセール期待している人なんて居るの？


しばらく住んで飽きるかローン終えたら、
おのぼりさんか職住接近希望の共働き(でも大手デベや購入には二の足の)ターゲットにした賃貸にする人がほとんどじゃないの？

場所が場所なので「とりあえずXX住んでます」って言えればいい人に周辺より1-2万安く出せばすぐに借り手付く。

[151: 匿名さん]

青南小学校の北側の一部はいいけど、全体としてみるとフロラシオン前が細いのに抜け道になってて車通りが激しく、
高低差があってマスターズハウスあたりから外苑西通り沿いの低地がかなりある南青山４が住環境Ａ＋＋はないね。
南青山１は道が細くて建物も小さい、ちょっと歩いてみれば南青山２の戸建てのほうが外構植栽気を配っておしゃれにしてるのがすぐわかるよ。
南青山７だって残念ながら傾斜地があるし、骨董通り沿いの雰囲気のいいエリアを抱えてる南青山６と比べて上回っているところが特にない。
どう考えても２＞１、６＞７になって、１中高層だから環境がいいとかいう発想は実際住んでいる人の評価じゃないよね。

それで肝心の南青山３だけど住環境は悪くない、やや高台のフラットな部分がほとんどだし高層建築も少なめで７．８階なら日照良好・眺望もまあまあ、フロラシオン前とＡＶＥＸの脇の道以外は交通量も少ない。
ここに限っていえば近くの銭湯・コインランドリーに来る客層が治安的にちょっと気になるけど。

[152: 匿名]

↑
146です。
的確詳細ですね。
マスターズなど外苑西通り沿いは青山全域高台との表現からは完全にハズレル所ですね。
７丁目などは多少傾斜地が有ると言っても常陸宮邸沿いから東交差点の辺りが一番低くて28
〜29メートルも有り、７丁目の頂点が31メートル強なので坂下という程でもなく、１番地〜１０番台まで、都心全体の高低水準からすれば、全部高台且つ住専という貴重な区画でしょうね。
六本木通りの向こう側だから面白いものや日常品が買えるスーパーは乏しいという指摘、考え方はありますがね。

[153: 匿名]

↑
×146

○147です。

[154: 匿名さん]

オープンレジ自体4-5年しかたってないわけでリセールの実績はまだまだこれからだと思うけど、一般的な話として港区の中古では物件数も多く規模の大きい特に4大デベの人気が高く、小規模の新興デベは不利ですね。
これくらいの物件だと買った瞬間に2割くらい価値が毀損するので、10年で状況見て売りたいっていう人より、20年はすむのが確定的っていう人くらいしか向かないと思います。家賃払うくらいならってことで。

[155: 匿名さん]

オープンレジデンシアに永住するひとはいないでしょう。2018年から中古物件の値崩れがおきるので将来的には賃貸にだすパターンですね。

[156: 匿名さん]

リセールは期待薄だしオープンの位置付けはもう浸透してるから居住用には向いてない。特に港区でオープンは周りに財閥系が主なので子供がいる家庭は少し恥ずかしい思いをしますよ。
昨年の外苑前の南青山物件のオープンは価格的にありとおもいます。友人が自分じゃ住めないが含み損もあちらはあまりなさそうだし賃貸出すには申し分なしと聞きました。
やはり購入価格がキーですね。

[157: 匿名さん]

その販売価格が70平米で1億越えです。

[158: 匿名さん]

大手なら今の御時世普通の価格だけど
オプレジでその価格は驚愕。
せめて内廊下、駐車場、ディスポーザー
、トランクルームはついてて欲しいですが設備はいかが？
外苑前はショボイけどその分安かったし段々オプレジも物件自体の仕様は上がってるのかな。

[159: 匿名さん]

ディスポーザー付いていないみたい？ですね。戸数が少ないから無理なのでしょうけど。
床暖房は？駐車場も無しなんでしょうか。
この価格では設備が物足りないような気がしますね。
間取りも普通で北向きもありで、場所はいいのでしょうけど、
これだけの価格になるのはなぜなのでしょうか。

[160: 匿名さん]

調子に乗ったのだと思う

[161: 匿名さん]

時勢に乗っただけ。これが不動産の怖いところかな。逆は儲けているということだな笑