オープンレジデンシア南青山【旧称：（仮）オープンレジデンシア南青山3丁目】

[匿名さん]

地名地番 東京都港区南青山3-90ほか
交通：東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩4分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
戸数　33戸
階数 地上9／地下2
延床面積(m2) 2784.35
建築面積(m2) 385.02
敷地面積(m2) 674.92
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 株式会社長谷建築設計事務所
施工者 ファーストコーポレーション株式会社
管理会社　日本ハウズイング株式会社
着工 2014/01/15
完成 2015/07/31

物件URL:http://www.ohd.co.jp/mansion/minamiaoyama/

【タイトルを正式名称へ変更し、本文を一部変更・追加しました。2014.08.02　管理担当】

[122: 匿名さん]

そういう値付けでは売れないでしょう。資金がある人はこんな立地は買わない。
それにここから先の値上がりは限定的と思う。踊らされずに冷静に判断した方が良い。

[123: 匿名さん]

三丁目駐車場の奥の空地に小規模マンション建つ予定ですね。

[124: 匿名さん]

>>122
いくらなら買えるの??
興味あって、この板に来てるんでしょ??
資力のない人の助言なんてそれこそ無価値。

[125: 匿名さん]

通常は世帯年収の５倍が住宅所得価格の上限だから欲しいマンション価格のゴブンノイチの年収があるかどうかです。

[126: 匿名さん]

予定価格はいつ頃発表？

[127: 匿名さん]

場所はいいよね～。

[128: 匿名さん]

周りの建物にピッタリ隣接してなければ買いだった

[129: 匿名さん]

都心でそんなの期待できないでしょう。
有るとしても値段高くなりすぎて手が出ない。
オープンレジは上の下、中の上の人間が都心でも手が出せるのがウリ。
アッパークラスは元からターゲットにしてない。

[130: 匿名さん]

あなたは買えるの？

[131: 匿名さん]

坪250なら買える！！

[132: 住まいに詳しい人]

あそこも地下ならミニバブル前はそのくらいだった。

[133: 住まいに詳しい人]

オープンレジデンシア南青山斜め裏の空地で (仮称)南青山A区画工事が11月から着工しますね。
敷地613平米、建築延べ面積1950平米の9階建だからオープンレジデンシア南青山と規模は同じ位かな。
建築主のシティーインデックスは幾らで販売するのか気になります。

[134: 購入検討中さん]

高すぎて無理

[135: 物件比較中さん]

賃貸アパートの仕様で、あの価格はないね。

[136: 匿名さん]

で、価格出た？

[137: 匿名さん]

よくこの窪地に地下作るな、、、

[138: 購入検討中さん]

@500前後

[139: 匿名さん]

地下2階となっていますが、地下には何ができるんでしょうね？駐輪場や駐車場？
それならば屋内なのでそれはそれでよろしいように思います。

SUUMOを見ていたら、東京タワーが棟からみえると書かれていました。
階数によって見える可能性があると考えていいのかな？
上の方の階なら東京タワー方面の景色が抜けるのでしょうか？

[140: 匿名さん]

平均坪単価@500なら昨年分譲されたプレミスト南青山にせまる勢い、ってこの立地とオープンの仕様で@500は高すぎでしょう。
目の前の道路が一方通行な上に接道も短すぎるので不動産としての資産価値が微妙です。
富裕層はオープンハウスは買いませんから、ターゲットは比較的高収入の給与所得者（世帯収入2000万超くらいまで）とすると
グロスで11000万越える物件はなかなか売れ行きがきびしそうですね。

東京タワーは見えたとしても距離がありすぎるので、ヒルズとミッドタウンの間に3cmくらいの大きさで見えるか見えないかになりそうです。

[141: 匿名さん]

地下１階も地下２階も、お部屋として分譲中です。

南青山だけ特別仕様かと思ったら、他のオープンと同じ仕様で驚きました。
本当にこんな価格で買う人がいるのでしょうか？

[142: 物件比較中さん]

2020年までに六本木再開で今のロアビル裏辺りに第2六本木ヒルズ建つので東京タワーが見えるのは完成後3年間です。さらに東京タワー前の麻布郵便局も港区容積率緩和政策で丸の内郵便局みたいな高層ビルになるので頑張ってベランダから身を乗り出しても見えなくなります。

[143: 物件比較中さん]

南青山築浅マンション価格
プラウド南青山@650
南青山５丁目計画@600
プレミスト南青山@550
オープンレジデンシア南青山@500
(地下は@400)

[144: ご近所さん]

南青山のアドレス格付け順は①5丁目、②3丁目、③4丁目、6丁目、④2丁目、⑤1丁目、7丁目です。
最初のオリンピック後から50年近く建てかえがないヴィンテージマンションが多い地域ですが最近一気に建てかえ話が各マンション組合で出ています。後数年で新築マンション飽和状態になりますので中古物件もろとも価格の急落が期待できます。

[145: 匿名さん]

建て替えで他に売り出しできるほど容積率に余裕あるマンションなんてほとんどないけどね。
売って出て行く人は建て替えにそもそも反対だし。

[146: 住まいに詳しい人]

勝手な格付けですな。
商業立地の観点で出店する意味合いしか入ってません。

[147: 匿名]

＞144

港区の住環境のスレより
結構良く出来てるね。


１中高層はＡ＋、２中高層はＡ、１住はＢ・・・。また、それぞれの用途地域内のＡはワンランクアップ、Ｂはそのまま、Ｃはワンランクダウンとして整理し直してみた。（「？」はＢとした）

Ａ＋＋　南青山４　元麻布２，３　南麻布４，５　西麻布３　三田２　高輪４　白金４

Ａ＋　赤坂６，８　虎ノ門５　南青山１，３，５，７　六本木２，５　元麻布１　南麻布３　西麻布２，４　麻布永坂町　麻布狸穴町　三田４　高輪１，２，３　白金２，６　白金台２，３，４，５

Ａ　赤坂７　北青山１　南青山２，６　六本木１，４　麻布台３　西麻布１　三田１　愛宕１，２

Ｂ　赤坂９　北青山２，３　六本木７　

Ｃ　赤坂４　六本木３，６　麻布台１，２　東麻布２，３　三田３　白金台１　芝公園３，４

Ｄ　三田５　白金１，３，５

Ｅ　赤坂５　南麻布１，２　芝２，３　東新橋１

Ｆ　赤坂１　虎ノ門３，４　東麻布１　芝公園１，２　麻布十番２，３

Ｇ　元赤坂１　赤坂２，３　虎ノ門１，２　麻布十番１　東新橋２　新橋１，２，３，４，５，６　西新橋１，２，３　浜松町１，２　芝大門１，２　芝１，４，５

[148: ご近所さん]

住、商含めた総合的な格付けです。

[149: 匿名さん]

基本的な質問ですがオープンレジデアってリセール実績は大丈夫なんでしょうか。場所は貴重かと思いますがデベが新興なので

[150: 匿名さん]

このデベ物件買う人でリセール期待している人なんて居るの？


しばらく住んで飽きるかローン終えたら、
おのぼりさんか職住接近希望の共働き(でも大手デベや購入には二の足の)ターゲットにした賃貸にする人がほとんどじゃないの？

場所が場所なので「とりあえずXX住んでます」って言えればいい人に周辺より1-2万安く出せばすぐに借り手付く。

[151: 匿名さん]

青南小学校の北側の一部はいいけど、全体としてみるとフロラシオン前が細いのに抜け道になってて車通りが激しく、
高低差があってマスターズハウスあたりから外苑西通り沿いの低地がかなりある南青山４が住環境Ａ＋＋はないね。
南青山１は道が細くて建物も小さい、ちょっと歩いてみれば南青山２の戸建てのほうが外構植栽気を配っておしゃれにしてるのがすぐわかるよ。
南青山７だって残念ながら傾斜地があるし、骨董通り沿いの雰囲気のいいエリアを抱えてる南青山６と比べて上回っているところが特にない。
どう考えても２＞１、６＞７になって、１中高層だから環境がいいとかいう発想は実際住んでいる人の評価じゃないよね。

それで肝心の南青山３だけど住環境は悪くない、やや高台のフラットな部分がほとんどだし高層建築も少なめで７．８階なら日照良好・眺望もまあまあ、フロラシオン前とＡＶＥＸの脇の道以外は交通量も少ない。
ここに限っていえば近くの銭湯・コインランドリーに来る客層が治安的にちょっと気になるけど。

[152: 匿名]

↑
146です。
的確詳細ですね。
マスターズなど外苑西通り沿いは青山全域高台との表現からは完全にハズレル所ですね。
７丁目などは多少傾斜地が有ると言っても常陸宮邸沿いから東交差点の辺りが一番低くて28
〜29メートルも有り、７丁目の頂点が31メートル強なので坂下という程でもなく、１番地〜１０番台まで、都心全体の高低水準からすれば、全部高台且つ住専という貴重な区画でしょうね。
六本木通りの向こう側だから面白いものや日常品が買えるスーパーは乏しいという指摘、考え方はありますがね。

[153: 匿名]

↑
×146

○147です。

[154: 匿名さん]

オープンレジ自体4-5年しかたってないわけでリセールの実績はまだまだこれからだと思うけど、一般的な話として港区の中古では物件数も多く規模の大きい特に4大デベの人気が高く、小規模の新興デベは不利ですね。
これくらいの物件だと買った瞬間に2割くらい価値が毀損するので、10年で状況見て売りたいっていう人より、20年はすむのが確定的っていう人くらいしか向かないと思います。家賃払うくらいならってことで。

[155: 匿名さん]

オープンレジデンシアに永住するひとはいないでしょう。2018年から中古物件の値崩れがおきるので将来的には賃貸にだすパターンですね。

[156: 匿名さん]

リセールは期待薄だしオープンの位置付けはもう浸透してるから居住用には向いてない。特に港区でオープンは周りに財閥系が主なので子供がいる家庭は少し恥ずかしい思いをしますよ。
昨年の外苑前の南青山物件のオープンは価格的にありとおもいます。友人が自分じゃ住めないが含み損もあちらはあまりなさそうだし賃貸出すには申し分なしと聞きました。
やはり購入価格がキーですね。

[157: 匿名さん]

その販売価格が70平米で1億越えです。

[158: 匿名さん]

大手なら今の御時世普通の価格だけど
オプレジでその価格は驚愕。
せめて内廊下、駐車場、ディスポーザー
、トランクルームはついてて欲しいですが設備はいかが？
外苑前はショボイけどその分安かったし段々オプレジも物件自体の仕様は上がってるのかな。

[159: 匿名さん]

ディスポーザー付いていないみたい？ですね。戸数が少ないから無理なのでしょうけど。
床暖房は？駐車場も無しなんでしょうか。
この価格では設備が物足りないような気がしますね。
間取りも普通で北向きもありで、場所はいいのでしょうけど、
これだけの価格になるのはなぜなのでしょうか。

[160: 匿名さん]

調子に乗ったのだと思う

[161: 匿名さん]

時勢に乗っただけ。これが不動産の怖いところかな。逆は儲けているということだな笑

[162: 匿名さん]

この位の戸数でもディスポーザーがついてる物件なんてありますからもしついてないなら戸数でなくオープンだから。
床暖房はさすがについてると思う。
駐車場は地下、車寄せありならベストだけどどうかな。
オープンも高級路線の場合レジデンシアでなくネーミング変えるとインパクトあると思うが。

[163: 匿名さん]

駐車場とか書き込みしてる人は現地見ていってるの？
もうエントランス付近のおおよそは予想できる形になってるけど、接道全然ないんだから駐車場の余地なんて一切ないよ。
物件概要でも駐車場なんて全く書いてないでしょ。
タクシーで帰ってきても青山通りから表参道交差点ぐるっとまわって物件まで帰るのは気が滅入るだろうね。

[164: 匿名さん]

南青山はこれから建てかえラッシュだからもっとよい物件どんどんでてきますよ。

[165: 匿名さん]

一番狭い1LDKの40平米が6783万円 @563万円

[166: 匿名さん]

安いな。今、3Aなら、@700だからな。買い？

[167: 匿名さん]

オープンにしては仕様もまあまあじゃないか？ディスポーザー、スロップシンク、駐車場が無いくらい？壁や床は問題なさそう。

[168: 匿名さん]

まさかこの坪でフローリングはシートではあるまい。
スロップシンクはなくても良いが天井高260は欲しい。255ならハイサッシでないとな。
駐車場もない物件で坪500ってそもそもオープンのコンセプトから外れてきたようでこのデベの将来が不安。

[169: 匿名さん]

暴走してるな

[170: 匿名さん]

バブってますから笑　デベはウハウハでしょ。アベさん、様様やな

[171: 匿名さん]

南青山っていうと例の件があったから怖いよね。
高級物件でこういうことがあると泣きたくなる
チ　ん　こ　が漏れちゃう