ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[661: 匿名さん]

６４６を再度 拝読させて頂きました。
「このマンションのスレって酷いですね。マンションにも問題(が)あるんじゃないかと疑ってしまいます。」

何故、スレが酷い→マンションにも問題あり→疑ってしまう、となるの？もう一度説明投稿をしてください。

投稿者は、(が)も使いこなせていないため、極めて低レベルな日本語しか使えない人であることはよく判ります。子供のイタズラ投稿の可能性もありますので責める気持ちは全くありません。

子供ではないと仮定すると、投稿者はいったいどのような方なのでしょうか？
①業界人？
②ここに投稿するしか生きがいがなく、日本語に疎い趣味なき憐れ人？
業界人は、ここには殆ど投稿しないから多分②でしょうね！ 少しは外に出て運動でもしたら。

憐れ人が幾らネガっても、ウェリスはいずれ完売しこのスレへの投稿も激減しますよ！マァ投稿すれば読んであげるから今後とも続けなさい。唯一、最後の生きがいを奪うことはいけないことですからね！

ここは自由な投稿の場だから今後とも頑張ってね。応援は絶対にしませんが、飛ばさずに拝読してあげるからね。

[662: 匿名さん]

反対運動は一旦解決したように見えても、しこりが残ってたりもする。完成後に矛先が入居者に向かって反対住民vs入居者で裁判沙汰になったケースもあるからご用心を。

売る側は売ったら最後、引き渡した後のことは知ったことではない訳だし。

[664: 匿名さん]

反対運動があった物件は周辺を歩いてみて、話しを聞いてみるくらいの事はしておいたほうがいいかもね。

[665: 匿名さん]

>661
言いたいことはそれなりに理解する。
ただ言い方に品格が無い。
マンションって隣人達との共同生活の場なのに
こういう品格が無い人、他人を見下す人が
隣人だなんて嫌だなあ、
そんなマンション選ばない方がいいのでは、
とためらってしまう、というのが、
646の言いたいことかもしれない。

[666: 匿名さん]

659さんの書込みが理解出来ない人もいるかもしれないので別の観点から書込んでみます。

1.営業は、発売日よりもずっと前から要望書で各部屋を埋めていく(実質は内定)。
2.要望書が出ている部屋に、他の希望者が申しこんで抽選に持ち込むことは可能ではあるが当たるとは限らない。また、抽選になると何故か最初に申しこんだ人が当たりやすい。
3. 営業は後からぶつけるよりは、他の部屋を高い確率で押さえた方が良いと、要望書が重なり抽選にならないように顧客に説明しコントロールします。言い換えれば購入意欲の高い人を手堅く要望書で埋めていくのです。
4.抽選方法が全戸一斉抽選ならば間違いなく公平です。
この全国一斉抽選の場合は、2倍の部屋は①か②の抽選を行います。3倍ならば①か②か③の抽選を全戸一斉に行います。4倍でも5倍でも同じです。

最初にクジをひく人を決めます。
また誰が何番目の申しこみ者かは、事前に該当者全員に告知されています。
当然2倍の部屋の抽選は一回のみしか行われません。3倍の部屋の抽選も一回のみ行います。4倍でも5倍でも抽選は当然一回のみです。
2倍の場合は①は最初に申しこんだ人、②は二番目に申しこんだ人になります。①が当たれば全戸最初に申しこんだ人が入居します。②が当たれば全戸二番目に申しこんだ人が入居します。

3倍の部屋も同じです。全戸一斉抽選ならば①は最初に申しこんだ人、②は二番目に申しこんだ人、③は三番目に申しこんだ人になります。全戸一斉抽選はこの場合も①が当たれば最初に申しこんだ人が入居します。②が当たれば二番目に申しこんだ人が入居します。③が当たれば三番目に申しこんだ人が入居します。
この全戸一斉抽選は非常に公平な抽選です。しかし非常に購入意欲が高く最初に申しこんだ人が落選する確率も二分の一や三分の二となります。これを合法的にかいくぐるべく要望書が活用されているのです。
各部屋ごとの抽選ならば疑問が湧きます。何故一斉抽選にしないのかということです。

話しを戻しますと、
マンションとは、良い部屋ほど発売日には要望書内定という形で実質的にはもう既に売れています。だから発売日とは形式なのです。もう少し厳しく表現すれば発売日は残り物の処分開始日になるのです。

このやり方は違法ではありません。二番目や三番目に申し込んでも抽選で選ぶからです。要望書はあくまで要望書だからです。しかし最初に申し込んだ人に当たるように仕組んであれば違法性があります。

以上は世間のマンション販売の一般論です。ウェリスのやり方の詳細は不明ですので、詳しいことは礼儀正しく律儀かつ知識の豊富な住友不動産販売のセールスマンに質問をしてください。

[667: 匿名さん]

その抽選のやり方を同倍率同時抽選って言うんだよ。抽選は公開だから、最初に登録した①ばかり当選したら、当然、不正が疑われる。

それから、本広告を出して販売を開始する前に要望書で部屋を押さえて、他の部屋しか登録できないなんてことしたら、公正取引規約に違反する。

おまけだけど、登録抽選方式の場合、申し込みは当選したあと。

[668: 匿名さん]

スミフに「同倍率同時抽選」の確認をしないといけないですね。マンション販売で法律に違反したらオシマイだから不動産販売会社は気をつけないとね。

[669: 匿名さん]

同倍率同時抽選でも抜け道はあるみたい。以前、某デベ社員が暴露本で披露しちゃってる。

そういう意味では信頼できるデベを選択するってのは一つのやり方。すみふはフライング販売とか大手財閥系の中ではルール逸脱が目立つ会社。ここのさくら投稿もね。

公正取引規約って業界段階の自主ルールだし。一応罰則規定はあるけど、身内には甘いみたい。

[670: 匿名さん]

>668
あなたに心配されなくても大丈夫ですから。

[671: 匿名さん]

契約者のスレもあまり良くないですね。

[672: 匿名さん]

マンションの駐車場が、自走式ではなく機械式駐車場であった場合は、居住者が将来の修繕や建て直し時に負担するお金は、余りにも膨大なものになるということは理解出来ています。

ウェリスが将来の修繕積立金不足により、他の機械式駐車場付きマンションのように、銀行からの借入れをしなければ立ち行かなくなるような事態に陥る危険性が高くはないことも理解出来ています。

よって本ウェリスは機械式駐車場がないため、将来 劣悪化マンションにはなりにくいことも充分に理解しています。

さて質問ですが、
ウェリスの駐車場の地盤よりは遥かに悪い「プラウド船橋」は、2.5トン規格の自走式駐車場にしました。その理由が、地盤の調査を進めるに従い『あまりにも劣悪軟弱な地盤であったから、自走式駐車場も2.5トン規格にせざるを得なかった』ということは本当ですか？地盤の軟弱性の割に地盤強化やマンション自体の基礎が甘めになっているとも聴きました。これは事実ですか？

一方、ウェリスの地盤は山手線の東京から品川の内側の地盤に類似したものであり、「割りと良い部類に属す」というのは事実ですか？
あんなにも清純にして偏差値も高く、歴史ある女子高校横の直床のスロップシンク無し、ディスポーザーなし、勿論ミストサウナや食器洗い乾燥機もない「並マンション」との唯一の共通点は、ほぼ同じ地盤だということだそうです。これも事実ですか？

あそこは、機械式駐車場ですし、ウェリスと比べ良い所は全くないようですが、地盤のみはマトモなのですか？出所は千葉県や東京都が発表した資料に基づきます。この発表に含まれない極秘情報でも、もしお持ちの方がいらしたら教えてください。

最後に千葉県のマンションは、絶対に14(345)号線よりも山側で買いなさいは正確な情報ですか？

[673: 匿名さん]

671さんへ質問します。
「契約者のスレもあまり良くないですね」！

契約者のスレを読んでみましたが、何が良くないかが全く解りませを。「あまり良くないですね」の根拠や理由を教えてください。

[674: 匿名さん]

>672

ここの管理組合の収支に対するリスクはコンビニの存在。駐車場が自走式だけって事でチェクを怠るとあとで痛い目にあうよ。

[675: 匿名さん]

>ウェリスの地盤は山手線の東京から品川の内側の地盤に類似

日比谷入り江のところは江戸時代前の埋立地で揺れやすいと言われてるよ

[676: 匿名さん]

ああ言えば上祐。

[677: 匿名さん]

そういえば、ここの駐車場って重量制限があったんだね。でも、それって駐車場棟の強度がやわなだけでしょ。新船橋の規格を地盤のせいにしちゃって。やらし。

[678: 匿名さん]

いったい>672が何を主張しているのか、何を聞いているのか全くわからないんだが…

[679: 匿名さん]

国道14号はいいとして、345号ってどこなの？　357号の間違いかな。

それに新船橋が液状化エリアなのは確かだけど、あそこって１４号より相当内陸側。

>672の書き込みは、支離滅裂だよね。

[680: 匿名さん]

672って質問する振りしてここのメリットを主張したいみたいなんだけど、そのメリットが存在しないわけだから意味不明になってるだけでしょ。だから、なかなか販売が進まないわけだし。

特にさっさと完売したプラウド船橋と戦っても勝ち目はない。

[687: 匿名さん]

長文書いてる人って同じ人でしょ
よくやるわ

[689: 匿名さん]

このスレを見ているとこのマンションたとえ立地が良いとしても(それしか利点がない!?)、環境が悪そうなので敬遠してしまう。

[690: 匿名さん]

689
環境が悪そうってどのへんが？
お疲れ様。

[691: 匿名さん]

680台の書き込みが消されてますけど何があったんですか？

[692: 匿名さん]

このスレ荒れてきたから、管理人さんが余計なの精査しただけでしょ。

荒れるということは人気物件の運命だからしゃーない。

[693: 匿名さん]

６７２さんの千葉県というのは千葉市の間違いのようですね。
３５７号は殆ど埋め立て地にあり、この道路を境という意味は無く、千葉市だけが例外で
埋め立て地と元から陸地の境目。
また１４号は埋め立て地でない陸地を通っていて（千葉市部分も元は海岸で陸地）、１４号
の山側に該当する所は千葉市のみでしょう。
新船橋は埋め立て地ではないが別の要因による液状化の心配でしょう。他にも内陸地でも
元湿地だったりした所を埋めると地盤は軟調で、埋め立て地でなくとも液状化の心配がある。
（千葉県野田から市川船橋までの一帯の東葛飾地域や印旛地域は元湿地が多いと聞いて
いるが、利根川流域の堆積地起源が理由か）
因みに埋め立て地のマンションは、液状化の影響がマンションそのものよりも周辺の地盤や
インフラ崩壊が甚だしいので、そちらの方に視点を向けた方がよいでしょう。
千葉市も美浜区と中央区の沿岸部が該当するところで、稲毛区は基本的に地盤は頑丈と
思っていいでしょう。
ただ、崖は扱いが違うのでご注意を。宅地造成などで地盤をいじると弱くなり、地震よりも
むしろ集中豪雨に注意が必要でしょう。

[694: 購入検討中さん]

このマンションのスレは荒れすぎていて参考になりませんが…。駅近による資産性、周りに葬儀屋や仏具屋、ラブホテルなどがあるデメリットを知る事ができただけでも良かったです。また、建築反対運動の件は営業さんは詳細を説明してくれないので知る事ができて良かったです。駅近や大規模のメリットを考慮を入れ検討します。線路沿いの音の問題はどうなんでしょう？

[695: 匿名さん]

680は
何が言いたいのかが分かりませんよ！

船橋の完売物件と戦うとはどういう意味ですか？どうして完売物件が販売中の物件と競合するのかな？

完売物件は、完売時点で中古マンションになるのだけど、貴方はここのスレが中古物件のものと勘違いしていたのね。気を付けてくださいね。ここは新築マンションのスレですよ！

[696: 匿名さん]

693さん

大変 参考になりました。
有難うございました。

[697: 匿名さん]

>697

ここも敷地内に崖があるよね。崩れて写真upされてなかったっけ。

[698: 匿名さん]

ウェリス…いい響きですね。

[699: 匿名さん]

名前は豪華で高級なイメージですよね。それゆえ周りの葬儀屋や仏具屋があるのが、景観を損ねてる(>_<)

[700: 匿名さん]

崖にも近いが、駅にも近いのがこのウェリスであります。崖やら葬儀屋など気にしていたら、キリがなくなりますよ。この物件はウェリスというブランドある物件です。快適ですし、利便性、資産性、コストパフォーマンスなど優れた物件ですよ！

[701: 匿名さん]

パークハウス、パークマンション、プラウドならともかくウェリスは別にブランド力も高級感もないでしょう…
大規模、駅近、自走式駐車場、眺望はメリットだと思いますが、ウェリスというブランドは別にメリットでもデメリットでもないと思います。
あんまり無理にアピールするのはアンチを惹き付けて荒れる原因になるのでやめましょう。

[703: 匿名さん]

吹きつけで高級感ですか。見る目がないね。

[704: 匿名さん]

白い部分がね・・・・。
年数が経つと薄汚れた灰色に・・・。
益々貧相になりそう。
色だけで無く、見た目の貧相だし。
何処見ても高級感はないですねぇ。
稲毛周辺のマンションで、こういった地味なマンションは珍しいかな。
昔から、そこそこのデザイン性で街のシックな雰囲気に合わせたマンションが
多いのですがね。

[705: 匿名さん]

いろいろな書き込みをマトメてみた。

メリット
①JR、京成の両駅に極めて近い。
二つの駅に近いため、リセール バリュー、賃貸、相続等マンションとして一番大切な資産価値を満たしている。

②駐車場が平置きと自走式のみで機械式がない。
日本のマンションは近い将来 修繕費の不足で破綻が続出する。しかし同じ稲毛のアイ・プレイスと同様、このマンションには機械式駐車場がないため破綻の可能性が極めて低い。

③光ケーブルが各戸まできている。
各居室にはメタルでLAN配線が施されている。現行のフルハイビジョンは2K(200万画素)であるが、4Kは(800万画素)、8Kは(3300万画素)と容量は飛躍的に増えていく。東京オリンピック・パラリンピックでは8K放送が行われる。既に2012年の紅白歌合戦では、8Kの公開中継実験に成功している。この紅白を幕張メッセではLiveで観ることができた。

テレビの高画質化は、当初BSもしくはCSからスタートするが、いずれは地デジやインターネットも8K相当の放送へと進む。また現在のテレビは完全に大画面のネット端末になってきている。容量面でWi-Fiが不安定になってもLAN配線がそれを補ってくれる。各居室へのLAN配線は今後のマンションの必須要項になる。

④929戸のスケールメリットは極めて大きなものがある。
例を上げると、貴方のお子さんが風邪を引いて開業医にかかる場合でも「ウェリス」は有利になる。医師も商売である。大規模マンションのクチコミに対する開業医の配慮は皆さんが相続する以上のものがある。よって管理組合がヤル気を持って取組めば、新聞購読料、クリーニング代、スーパー等の価格も特別なものが引き出せる。これは管理組合の役員のやる気と購買スキルで左右される。

⑤長期・短期とも修繕費や維持管理面のコストメリットは極めて大きい。
このコストメリットをマンション管理会社に搾取されないよう、管理組合は気合いを入れて取組まねばならない。

⑥西向き棟は、鉄塔なし電線なしの真の180度展望である。
東京湾や富士山も一望できる。この眺望の良さは、数ある全世界のフラット(マンション)の中でも滅多にない超優良な部類に入る。極めて希少性がありリセールバリューは徐々に上がるであろう。特にルーセントⅢの8階以上はリセールバリューが高い。駅から遠くなるぶん、オアシス、グロウとバリューは徐々に低くなっていく。

⑦教育環境が良い。
これはその通りである。親子で頑張ればMARCHクラスは射程圏に入る。進学の板ではないので詳しくは記しません。


デメリット
①線路側は確かに成田エキスプレスの騒音は大きい。
この点については、ルーセントⅢとオアシスⅡを除けば影響を受ける部屋がある。対策は内窓の取付けで解決する。内窓は結露が激減し、また節電効果により簡単に元は回収できる。内窓の光熱費に与える効果は絶大なものがあり、LED電球の比ではない。但し内窓はベランダ側への取付けが難しい場合があるので、ルーセントⅠやオアシスⅠやグロウの線路寄りを検討している人は、現地で現物の成田エキスプレスの音を聴きましょう。併せてセールスマンに内窓の取付けの可否を確認しましょう。

②駐車場が需要に対し供給不足となっている。
この駐車場台数でもって、マンションの最終決裁をした企画責任者は切腹ものである。このマンションが駐車場不足で売れ残る可能性は少なからずある。モデルルームもなくなり、現物で最後の一戸を売るセールスマンの立場になって考えてみると、その厳しさがよく解る。

このマンションの一番の問題点が駐車場不足である。もう100台ぶん増やしておけばもっとスムーズに売れたのにと思えてならない。NTTのマンションに対するマーケティング力の不足が露呈した。また販売が長引くとスミフともども利益が減ってしまいかねない。タカが駐車場とは考えなかったではあろうが、駐車場とマンションとは大福の餅とアンコとの関係であり、駐車場というアンコが多めならば全く問題はない。アンコの少ない大福の売れ行きは良くないのである。

③崖がある。
崖があるから眺望も良い(8階が12階相当にはなる)のではあるが、崖の存在は確かに気になるものではある。対策は深く根を張る植林にある。やってはいけないことは木を抜くことである。地震による崖崩れの可能性は低い。それよりも地球温暖化により頻度の高くなっている集中豪雨を見据え、植林をしつつ崖のメンテナンスをしていかねばならない。崖の定期的な見回りと併せ、これに伴うPDCAサイクルを回すことは管理組合の重要な責務である。理事長は崖担当の理事も任命し組織的にリスク管理をすべきである。崖は99.9%問題はなくとも定期的な現状把握は必要なのである。

④管理組合の責任は大規模であればあるほど大きい。
大規模がメリットであるのは間違いないが、1戸当たり100円の購買ミスであっても92,900円の無駄使いになる。管理組合は、1円を大切に気を引き締めて取組まねばならない。

⑤コンビニがある。
コンビニの維持に一戸当たり月額2,000円程の負担にはなる。仮にコンビニを止めて2,000円を30年間修繕積立金に回すと、年24,000円の30倍＝72万円となる。この72万円の929倍の金額が修繕積立金として残るか否かということになる。修繕積立金は将来必ず不足する。コンビニを存続させ、各戸が将来この72万円を追加で負担するのが良いか、コンビニを止めて72万円を積み立てておく方が良いのかは、管理組合のメンバー929人が決めることである。セブンとの話し合いや契約の見直しも大切である。

⑤マンション前が一方通行である。
マンション前の平日については、通勤時間帯を含め問題はない。土日祝の昼間はマルエツから駅に向けて、また14号から浅間神社前を経て京成の踏切り辺りは渋滞を覚悟する必要がある。しかし16号や船橋の渋滞に比べれば僅かなものである。

⑥その他
ラブホは全く問題なし。
納骨堂も全く問題なし。
これらで暴力沙汰や子どもがさらわれるようなことはなく、治安の悪化はあり得ない。気になる人は交番で尋ねれば教えてもらえる。
一方 通路側のALCや、吹き付け塗装はむしろメリットである。タイルが剥がれ落ちる心配もない。地震時や長期間の維持管理を考えてみれば簡単に理解できる。

こんなマトメになりました。
裏付けなき「ネガ書込み」のマニアがウヨウヨしています。気を付けてください。

[706: 匿名さん]

705です。

メリットの④の相続を想像に訂正します。

[707: 匿名さん]

>704
>昔から、そこそこのデザイン性で街のシックな雰囲気に合わせたマンションが 多いのですがね。

どこが？例えばどの物件？多いと言うからには一棟や二棟じゃないんでしょう？

[708: 匿名さん]

こちらの物件のスレは長文が多いですね…良い物件ならダラダラ言わなくても大丈夫だと思いますが…。簡潔な意見が欲しいです。駅近はメリットですが周辺環境は？というのが実状でしょうか。

[709: サラリーマンさん]

ラブホや納骨堂の嫌悪施設を問題なしって…
完全なデメリットでしょ
一般的な視点で評価するならともかく、かなりウェリス寄りな評価じゃない？
そんな印象をうけた。