ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[41: 匿名さん]

>39
マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

ふつうのことだけど思うけどなにをいまさら

[42: 購入検討中さん]

>>39
たかが稲毛の物件でそこまで気合入れて考える必要あるのかな
言い方は悪いけど所詮千葉
都内の駅近物件ならまだしもね
冷静になって考えたほうがいいよ

[43: 匿名さん]

>42
いいんじゃない?
39は、たぶんもう契約しちゃっている人。

[44: 匿名さん]

39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断した結果、ここはパスという結論に達しました。
だって、オアシスやグロウって超売れ残りそうじゃない？

[45: 匿名さん]

よく考える。一言！

アイプレイスは良い物件だが、眺望の30パーセントはプラウドタワーで失った。
それに震災ではかなり揺れたらしい。。。

ある程度の規模で稲毛の駅近物件はここがラストになるでしょう。
その点をどう考えるかが、稲毛にこだわる人にとっては重要かも。

[46: 匿名さん]

稲毛にこだわる人ならば、
プラウドかアイプレイスの中古を待ちながらJT跡地の計画発表を待つ、でしょ。

[47: 匿名さん]

>39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せて
しっかりと検討 判断した結果、西方角の側面が不安なためパスしました。

[48: 匿名さん]

アイプレイスは良い物件だと思いますが、JT跡地がどうなるかで資産価値は上にも下にも変動要因があると思います。場合により高層階以外は眺望どころか西日すら入らなくなる危険があると思います。また、アイプレイスは何件か中古物件も見ましたが、築１２年では痛みもあり、部分的リフォームも考えると現在の価格では割高感は否めませんでした。しかし、敷地内の共有スペース（中庭）は充実していますし、立地は申し分無いと思います。この点についてはでウェリスより確実に上だと思います。総合的考えた私見ですが新築ウェリスの方が現時点では割安感があると思いました。ウェリスの販売が中古物件価格にどう影響を及ぼすかというところでしょうか。
イオンが取得したJT跡地は商業施設と聞いていますが、仮にマンションが建つ場合は線路に面したバルコニーとなりルネと同じ条件になる事が予想され、これも選択するには厳しい？？？稲毛に限定するなら消去法的にウェリスでしょうか・・・

[49: 匿名さん]

確かに。

アイプレイスは中庭やらキッズのための施設は素晴らしいと聞きます。
ただ、イオンの開発内容によっては、あの前の道をバスが通る可能性もあります。
ウェリス以上のごちゃごちゃ感かもしれませんね。

ウェリスもオアシス①さえ無ければもう少し良いのですが、、
もう作っちゃってるもんな。

[50: 匿名さん]

当時（分譲時）ルネ・アイプレイス共に検討しモデルも見に行きましたが、
アイプレイスの魅力は
①駅4分の場所　　　②自走式駐車場　　　　③バリアフリー　　④ディスポーザー
対し懸念事項は
①長□工施工で直床　②直床なのにルネより天井がかなり低い　③梁がとても目立つ　④バルコニー側が線路
結果的に一戸建てにしました。

[51: 購入検討中さん]

稲毛区は、台風で、避難勧告が出ました。
稲毛駅も冠水しました。

崖は大丈夫なのでしょうか？
土砂災害警報も出ていますし。

[52: 匿名さん]

冠水？　いつから稲毛駅は田んぼや畑になったんでしょうか？（笑い）
それに避難勧告は草野水路増水によって避難勧告が出ましたが、
水位も下がって既に解除になっていますよ

[53: 匿名さん]

ここの周辺での浸水って想定外だったけどリスキーな場所だったんだね。

[55: 匿名さん]

稲毛駅は冠水ではなくて雨漏りだよ。

[56: 匿名さん]

このマンションは海抜20ｍじゃなかった？　高台だと思ってたけど浸水するって事？？

[57: 匿名さん]

総武線って海岸の低地を避けて高台に線路を敷いたって言われてるんだけど。一概に信じちゃダメなんだ。

[58: 匿名さん]

崖って怖いんだね。

[59: 匿名さん]

稲毛駅周辺は線路が高架になってる。周辺より低いってことでしょ。

[60: 購入検討中さん]

台風２６号で崖崩れの情報あり

わかる方いらっしゃいませんか？

[61: 匿名さん]

千葉、幕張、船橋、西船橋、下総中山、本八幡、市川は確かに低いよ

[62: 匿名さん]

ウェリスの住戸は70m2台が中心なのでしょうか?　小さい住戸数が多いように思いますが。

ここの延床面積94,718.56 m2 で 929戸なので、1戸あたりの延床面積は101.9575 m2 ですね。
相対的に比較するために、話題に挙がっていたマンションでみると、

　プラウド：延床面積 43,569.13 m2 ／ 354戸 ＝1戸あたり延床面積 123.0766 m2。
　アイプレイス：延床面積 71,883.5 m2 ／ 634戸 ＝1戸あたり延床面積 113.3809 m2。

こう考えるとウェリスは狭いですね。
外観がゴチャゴチャという意見がありましたが、建物の中身もゴチャゴチャ感ありかもしれません。

おそらくここの購入層メインは、住戸の広さを必要としない、
小さいお子さんがいる若夫婦とリタイア組でしょうか。

リタイア組にとってはいいでしょうが、若夫婦ならば、必ず引っ越すことになると思いますよ。
なぜならば子供が大きくなると70m2台では狭すぎるからです。
眺望の良さは魅力ですが、日常的によく目にするのは結局のところやはり「自宅の部屋の壁」ですからね。
そう考えると、若夫婦にとっては将来的に高く売れる必要があるのではないかと思います。

将来ここの広い部屋は中古でそれなりに高く売れるんじゃないかと思いますが、
狭い住戸はどうなんでしょう。
将来この物件の資産価値は、棟、階数、部屋の広さによって差がでると思います。
その差は、購入時の価格差以上に顕著ではないかと思います。

ちなみに、今日の台風で避難勧告がでていたのは崖の下。ウェリスも稲毛駅も総武線も海抜は高いよ。

[63: 匿名さん]

参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

[65: 周辺住民さん]

No.63さん、このマンションの下にある道路がマンションの崖崩れにより一時通行止めでしたよ。道路は通れるようになっていましたが崖にはまだブルーシート覆って有りましたが。

[66: 周辺住民さん]

おまけ。この上には？

[67: 匿名さん]

がけ崩れがまた起らないようにしっかり対応してもらわないとね。瑕疵担保責任って２年だから、引渡し後、２年は大丈夫でその後、問題が起こったら住民負担になっちゃう。

[68: 匿名さん]

>65 さん
63です。
え～～ッ！？　ビックリしました。ホントウに崖崩れがあったんですね～！！！

わたしは注意喚起の気持ち半分と、悪ふざけの気持ち半分で63を書いたんですけれども、
これは周辺住民の方々にとっては命にかかわる大変深刻な問題ですね。
大変申し訳ございませんでした。深く反省しております。

何とかご安心できる対策をしてもらわないといけませんね。

契約されている方々も、これでは気が気ではないですよね。
売主に強く対策をするようプッシュしていただきたいです。

[69: 匿名さん]

まずは契約者に事実の連絡を迅速に行うかが最初のポイントだね。次はどのような対策を施すかの説明。

[70: 近隣住民]

崖崩れと仰っている方のブルーシートですが、これは前からあったものでは？
先週の三連休にウェリスの崖下道路を通りましたが、一部ブルーシートに覆われた所がありました
場所はルーセント２と３の間でした

[71: 匿名さん]

また崖下からのネガですか。確かに写真には土砂が流れ出た形跡は見られませんね・・・

[72: 匿名さん]

>70,71
では通行止めのわけは?

[73: 匿名さん]

前からブルーシートってのが事実なら、工事のやりかたに問題があるね。近隣に反対運動あるのに、ブルーシートが外から丸見えの状態を放置するなんて。

[74: 匿名さん]

ウェリス稲毛の良さを、あまり利口ではない営業マンがまぎれこんでいる住友不動産販売(住友不動産と住友不動産販売は、資本関係はあるものの、採用基準なんかは官庁で例えれば東大法学部卒のキャリアと高等小学校卒ぐらいの格差がある全くもって別の会社だからね、給与等の待遇はもっと差がある)に成り代わって少し説明しておく。

それは、一般的にマンションの平米は壁芯の表示が普通なんだけど、このNTT都市開発が売主のウェリス稲毛は、壁芯と内法(うちのり)の実平米(固定資産税対象平米)との差が小さく、稀にみる良心的な設計のマンションなんですよ。このことは、市役所の担当者や不動産業者やマンションの設計者が観れば一発で判る。要は平米表示に対し実平米が近くて広くて住みやすいということである。

これは、長谷工物件のアイ・プレイスや女子高脇の三井長谷工物件なんかとは全然違うんだけど、アホが大半を占める住友不動産販売の営業マンはロクにこれらのメリットの説明もできない。ここで奴らに成り代わり説明しといてやる。

このことは、図面やモデルルームを見るコツさえ解っていれば馬鹿なエテコウでも直感的に判ることなのである。これさえも説明できないから、あの住友不動産とは全くもって格の異なる住友不動産販売の馬鹿な営業マンがより馬鹿にされるのである。

中には砂浜で針を探すような確率ではあるが、極めて優秀な営業マンもいる。大量にいる馬鹿な営業マンが足を引っ張りイメージやウェリスブランドを引き下げまくっているから、数少ない貴重かつ優秀な営業マンにも悪影響が出てしまっている。

この実態が掌握できないNTT都市開発が一番馬鹿にされているのではあるが⁈ NTT都市開発は販売を任せている住友不動産販売の営業マンがどんな接客をしているのかをミシュランのような形で覆面調査もしていないのであろう。

話しを戻すと、一部のリビングの平米に加えられてしまうリビングへのドアよりも、内側のリビング側通路に洗面所への入口のある間取りを除けば、このウェリスの設計は概ね褒められるのではあるんだけどね。ハリの出かたや天井の下がりの実態も長谷工物件とは全く異なり良い部類に入る。

NTT都市開発は、住友不動産販売にあまりにも丸投げにしたまま放置しないで、少しはチェックをしないとウェリスのブランドイメージをこのウェリス稲毛でもって低下させ、更にそれに拍車をかけかねない。ここの書き込みに於いて、住友不動産販売の営業マンをけなすものが多いのは事実であり裏付けになる。

[76: 購入検討中さん]

我が家やあと550戸も残っている事が、懸念材料です。
売れ行きは、けっして好調とは言えない、ペースに思えます。
値引きは、確実に行われると思っています。
高値で掴まされる事は、避けたいと…

[77: 匿名さん]

75は二重壁やALCについて何処まで知識があるのかな？こいつらは単に用語だけで検討板でウンヌンと言いあっているが、これらの工法や使用材料にも格差があり、また極めて大切な現場監督をはじめとする工事関係者の各種判断や良心が絡むから単純ではない。

君はマンションの企画段階から実規格への流れや、発注先選択や癒着や適当な現場監督や、その反対の良心的な現場監督や資材仕入れ担当者の悪戦苦闘振りや最終的な現場判断の修羅場の現実を知っているの？

[78: 周辺住民さん]

近隣住民なら、その近所に住んでる人と知人がいると思うのですが？お聞きに成りませんでした？私は犬の散歩で公園に行き稲毛東5､6丁目の犬友から聞きました。
そこに45年位住んでる人も、こんなの初めてだと！建設が始まるまで一度もなかったらしいです。

私も子供のころから稲毛に住んで稲丘小学校稲毛中学校と、ずーうと稲毛に住んでいますが、こんな事は初めてです。

ちなみに今は壁をブロックで隠してありますが、この崖には防空壕が有ったのは事実で子供の頃中に入って怒られたのは、遠い昔の思い出です。

[79: 匿名さん]

震度５程度の地震でも壊れちゃうALC使って、良心ってのが面白ろすぎ。

設計の問題なのに、現場監督なんて言い出すから吹いちゃった。

[82: 匿名さん]

まぁ素人が無責任にも適当に書き込んでいるが一応読んでやって下さい。マンションが買えない人達の、悲しく哀しく、憐れで哀れな板でもあります。

このような遊び場がないと心が折れて生き残れない人達もいます。それを支えているのはこの板自体はは勿論、このスレッドを読んで下さる皆さんがいらっしゃるからです。

これはこの板に限ったことではなく、多くの板において発生しています。日本が置かれた若者達を含めた経済的自立の可否の縮図なのでしょう。

若者に限れば生まれてきた僅かな年代の違いに原因はあるのですが、それを恨んだり何故1981年や1982年に産んでくれたのだと親に文句を言っても解決はしません。これに該当する人達に責任はないのですが、嘆いて遊んでいても前進はできません。ここで遊ぶのは構いませんが、遊んでいるだけでは貴方達の明日の向上はありません。自ら工夫し努力しマンションが買えるようになる人が増えることを祈ります。

ここはマンションの検討板なので、その観点からはあまり意味のない書き込みをして申し訳ありません。但し私はマンションを買い計画的に安定した人生を送れる人が増えること、即ち日本の復活を心底願っています。工夫と努力なき限り復活はしません。

[83: 匿名さん]

>82さん
作文ご苦労さまですが、偏見や思い込みを排除しないと、よい買い物はできませんよ。

[84: 匿名さん]

どう考えても82って検討者の視点じゃないでしょ。

[89: 購入検討中さん]

88さん
崖について心配しています。
役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？
わたしも、有益な情報を共有し真剣に検討することがこの板の目的であると思います。
また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。
(No.80,81は論外なので除くいて)

[90: 匿名さん]

心を入れ替えたため、極めて甘い企業体質のNTT都市開発とは異なる、あの厳しき野村不動産からも工事を任せてもらえるようになった新日本建設さんにお願いです。

猛烈な台風27号が近づきつつあります。どうかキチンとした台風対策を打ち、ウェリス稲毛の入居日にズレ生じないよう宜しくお願いします。