ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
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[262: 匿名さん]

261さん

なぜ委託管理と自主管理の対比や勉強が明らかに悪意がある書込みなんでしょうか？大切なことと思いますが。何か勘違いをしていらっしゃるのでは？

[263: 匿名さん]

260さんへ

確かに、もう一段工事が進むとエントランスの本当の良さが判明します。この近辺では断トツにお洒落なマンションが朝、昼、夕、夜とそびえ立ちますね。

楽しみに待ちましょう。

[264: 匿名さん]

>262さん
257は管理会社がボッタクリと決めつけていますし、文脈から見ても冷やかし以外の何物でもないと思いますが。そうでないならかなり失礼な書き込みですね。

[265: 匿名さん]

257さんは管理費云々の前に、言葉遣いの勉強ですね。
ボッタクリの金額と仰ってる時点で、ボッタクリ前提にしている。
そもそもボッタクリかどうかって実際のサービスを享受してから判明するものでしょ？

[266: 匿名さん]

265さんは論点がズレています。

多分265さんは、マンション管理会社の経営に関わったり、そこで勤務した経験はないと思いますので無理もないことです。

貴方が不勉強である訳でもなく、また知識が不足している訳でもありません。普通の一般社会人としては標準的な方だと感じます。

言葉の使い方は人サマザマであり、『ボッタクリ』と表現する人がいる一方、『業者のマージンや取り分が多すぎる』と表現する人もいます。どちらも言っていることは同じです。

ここで課題として取り上げられているのは、委託管理と自主管理との差額です。委託管理は居住者に管理負担がかからない。表現を変えれば札束で管理会社の頬を撫でて甘い汁も吸わせてやる。その分居住者は楽が出来たと錯覚する。

自主管理とは、居住者自身のみで管理組合を維持し各種の発注(清掃、維持管理等)作業や修繕計画の立案実施を管理組合が施工業者等と相談しながら直接行うことです。

この委託管理と自主管理との差額が、一戸当たり月額で幾らぐらいになるのかを計算し、その額が何円になるかが論点です。この額は一戸当たり月額3,000円〜5,000円ぐらいにはなるのですが、この額を『ボッタクリ』と言う人もいれば『管理会社のマージンや取り分』と表現する人もいるということにすぎません。

一戸当たり月額の929倍が、毎月 管理会社にマージンとして入ります。このマージンが3,000円ならば以下のとおりです。
3,000円×929戸×12ヶ月＝33,444,000円です。
10年間で334,440,000円です。
30年間ならたったの10億332万円です。
このマージンから出金する管理会社の必要経費は、何戸かのマンションの管理組合と掛け持ちで仕事をする担当者の人件費プラスαぐらいです。

よって、言葉悪く『ボッタクリ』という人もいるのです。マンション管理会社はこのマージンの多くをその親会社に吸い上げられてしまいます。マンション管理会社は『一旦味をしめたら辞められない』とはよく言ったものだと思います。

戻りますが、あくまで論点は委託管理か自主管理かです。
ご理解頂けましたか？

マンション関係大手4不動産会社の給与水準は、出版社やテレビ局に比べれば低く、40歳の○○長ぐらいで年収は2千万円ぐらいにすぎず決して多くはありません。一方NTT都市開発の給与水準は、NTTグループの一員として管理されコントロールされているため大手4社とは少し異なります。

[267: 物件比較中さん]

なんだか難しいお話ですね･･･。

結局のところここウェリスの管理費は内容と照らして高いのでしょうか。

私のような一般人としては高いか安いかということに関しては多数決に頼ってしまうと思います、汗。

実際ご検討中の皆様。
管理費の高安のご意見を頂ければ参考になります。

[268: 匿名さん]

適切な管理費の目処についてです。

管理費はお金持ちにとっては高めでも構わない。
お金持ちでない人は安くしたい。
この二つは当たり前のことです。
このマンションにお金持ちだけが住んでいれば何も問題はありません。このマンションの居住者の収入格差はかなり大きな部類に属します。よって話しは単純には済みません。

また、このマンションは24時間有人管理など、管理にかなりお金のかかるマンションです。清掃人員も多くが必要です。これら一番お金のかかる人件費を管理組合が直接雇用した場合に必要な費用→①

管理委託会社が管理組合に請求する人件費→②

①と②の差額が幾らかを計算すれば出ます。
単純な計算です。
この差額が大きければ管理委託会社のマージンが大きいということになります。肝心なことは、管理組合がこの計算をキチンと行い、適切な額を組合員(居住者)に開示しながら日々の管理費の節減に努めることです。管理組合が管理委託会社に対し必要な裏付けをとり、しっかりとした管理をすればよいのです。他の定期点検費や植栽維持費等も双方を比較すればよいのです。

因みに管理費と修繕積立金の関係は以下の比率が適切と言われています。
皆さんが毎月支払う管理費と修繕積立金を足した額の
40%が管理費(使ってしまうお金)。
60%が修繕積立金(将来のため残す皆の財産)
これがマトモと言われる比率です。

この比率に近づけるよう管理費用を抑制する。
この比率に近づけるよう修繕積立金を増やす。
この二つを並行してやり遂げられないと、近い将来において修繕積立金の大幅増が必要になります。

入居後、直ちに居住者が強く意識して管理費の削減に取り組むか否かにより、ウェリスの将来が決まります。

[269: 匿名さん]

このマンションの学区である小中台南小学校と市立稲毛中学校の評判をご教示ください。
小学校のほうは小規模校のようですね。
中学校の情報はまったくありません。

[270: 匿名さん]

市立稲毛中学(ウェリス)と市立小中台中学(パークホームズ稲毛小仲台)とを比較検討すれば、偏差値的な見方においては間違いなく市立稲毛中学が上位です。他の要因であるイジメとか校風に大きな違いはありません。

稲毛はイジメは少ない所です。また、稲毛は教育環境において千葉県では間違いなくベスト3に入る地区です。その稲毛地区内において市立稲毛中学は1番です。

但し私立を視野に入れれば、千葉県で断トツ1位である幕張の渋谷幕張中学がありますから、これとは全くレベルが異なります。稲毛で1番の市立稲毛中学と渋谷幕張中学を比較すれば天(渋谷幕張)と地(市立稲毛)ほどの差があるのは厳然とした事実です。

小学校は穏やかな良い小学校です。

私立中学から上位大学を目指すならば、小学校は4年生からきめ細かな対策が必要です。

医学部を除き、無難に市立稲毛中学から市立千葉高校を経て早慶上理MARCHクラスを目指すのならば、高校卒まで徒歩通学ができます。

稲毛はこんな教育環境です。

[271: 匿名さん]

三井物件は住宅地であるため、千葉市の高さ制限があり建て直す際には戸数が増やせないそうです。だから建て直す際の費用も莫大なものになるそうです。

ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうですが実際にはどうなるのでしょうか?

詳しい方教えて下さい。

[272: 匿名さん]

２６９です。

２７０さん　わかりやすいレスありがとうございます。

なかなか情報がなくて困っているところでしたので助かります。

[273: 匿名さん]

270さんの揚げ足を取るようで申し訳ありません。
市立千葉高級は確かに徒歩通学圏内ですが、市立稲毛中学校は稲毛海岸(美浜区高浜)ですから、どう考えてもバス通学ではないでしょうか？

[274: 匿名さん]

>271

工業地域はもともと制約が緩いから、それ以上緩和されるってことはないよ。

逆に制約が緩いんで工場が撤退したあとに大規模マンションが乱立するってことがあって、横浜市は工業地域でもマンションに限って厳しい高さ制限を設定するなんて条例もできてる。ここもそうなったら既存不適格になって、建替えは事実上不可能になる。

[275: 匿名]

270さんが言っているのは
千葉市立稲毛中学校のことでしょう。
273さんは
市立稲毛高等学校付属・中学校のことを言ってるでしょうね。
後者は中高一貫だから、そのまま市立稲毛高校に進学する子が多いはずで、
市立千葉に進学する子は非常に稀かと。
その辺を理解しましょう

[276: 匿名さん]

＞ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうです

どっからの情報だろう。営業だったら、こんな大嘘ついてるの問題だよ。

[277: 匿名さん]

275さんは地元の方かな？その通り正解です。

[278: 匿名さん]

274さん

私が尊敬しているサスガの274さんも稀に間違える事がありますね。既得権益の保護をしないと、建て直すこと自体が出来なくなりますから最低でも同じものならば建て直しは可能です。千葉市でも特例となっており同じです。ウェリスが100年後に建て直されるとして、全く同じものならばOKですね。

但し、高さ制限や容積率を緩和しないと実質的な建て直しは不可能です。笹塚辺りの揉め方をみていても判りますね。3年間の仮住まい費用や往復の引越し費にプラス建て直し費が必要ですから。3年間の仮住まいの家賃に敷金や引越し費用を加えると約500万円ぐらいですね。取壊しと建築費に3500万円として合わせて4000万円ですね。年40万円×100年間＝4000万円ですね。子や孫のためコツコツと貯めましょう。

いずれ大都市のマンションの建て直しは緩和の方向に舵が切られると私は思います。そうしないと、持主も全所帯が建て直し費用を捻出できる訳でもないですし、また建築会社がやっていけなくなりますから。274さんはどう思われるますか？

[279: 匿名さん]

千葉市は最近高さ制限を厳しくしてる状況だよ。既存建物については特例で現状と同じものが認められてる。

緩和されて、住戸を増やせる分を販売して建替え費用に当てるなんて甘い考えはやめて、地道に建替え費用貯めないと。

[280: 匿名さん]

279さん

100年後の予測は難しいと思いますが、建て替え時には現在の貨幣価値でみて幾らぐらい積み立てておけば大丈夫ですか？

孫にマンションを残すのならば、建て替え費用も遺さないと相続する孫が可哀想ですから。