ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[251: 匿名さん]

管理組合が最終的には決定して保険契約を行うんだけど、まだ、管理組合はないし、初年度の管理組合がそういったことを判断できないから、管理計画のままだと考えてまず間違いはないと思うけど。

ちなみに管理計画って重要事項説説明には含まれてないから、確認しておいた方がいいよ。

[252: 匿名さん]

251さんは、
極めて大切なことをアドバイスしてくれています。マンションとは管理にはじまり管理が全てを決めると言っても過言ではないと私は思います。

共用部分に対し、どのような保険がどこの保険会社とどのような内容で結ばれているのかを確認しましたか？契約した人や契約をしようとしている方々は、最低限これだけは確認して下さい。

マンションは、ベランダをはじめ窓のサッシや窓ガラスや各戸の玄関ドア等は各区分所有者の持ち物ではありません。これらは、あくまで共用部分であり各所有者には専用使用権があるにすぎません。各購入者が家財等を含め余裕をもって損害保険を掛けていれば、これらの共用部分に対する現状回復もこれらの保険金で賄えるため問題はありません。

しかし、全部の購入者が家財を含め充分な保険を掛けているという保障はありません。また、これらについては確認のしようもありません。購入 入居日時点において、共用部分にどのような保険が掛けてあるのかは極めて大切なことです。

忙しいからと放置していてはいけません。時間を作り入居日当初の共用部分への保険実態を質問しシッカリと理解しておきましょう。マンションの購入で一番大切なのは各々に対する確認行為なのです。

しかし、過度な保険は管理費に対し莫大な負担になります。精査し適切なものに改めていく必要もあります。こうして行かなければマンションの財政は破綻しかねません。マンションとはこういう面への管理実態によりそのマンションの成功の可否が決まります。

これらは大切なことです。各購入者 個々人がシッカリと確認して下さい。また管理に参画して下さい。

[253: 匿名さん]

長文さんって相変わらずピントがぼけてる。

管理組合の支出の中で保険料ってほんの一部。財政破綻を言うなら、管理会社のボッタクリのほうが危険度としては高い。そういう意味で、管理計画のチェックは必須。

あとこのマンションで言うとコンビニが危険。この程度の規模であっても、住民だけの購入で店員の人件費とか店舗を維持するのは結構難しい。継続してもらうため、管理組合から費用補填なんてのもありうるから要注意。

[254: 匿名さん]

コンビニがペイしなかったら止めればいいと安易に考えるのは禁物。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議となって、3/4以上の賛成が必要とハードルが高い。

[255: 匿名さん]

修繕積立金をどう管理するかってのも要チェック。引渡時に集める修繕積み立て基金だけでもペイオフ対象となる一千万円を軽く超える。分散させずに銀行預金なんてことしてたら、その銀行が破綻したらアウト。

[256: 匿名さん]

253、254、255は嘘は言ってはいない。でも購入検討者ではないと私は判断しています。

単なる暇人かな？それともマンションスレッドに書込むことにより鬱にならずに済むから頑張っているのかな?

今後とも鋭い書込みをお願いします。
貴方は優秀な方ですね。
マンションスレッドには、なくてはならない人ですね！

[257: 匿名さん]

253さんに質問です。

ウェリスの管理会社が、ウェリスの居住者から毎月ボッタクル金額は幾らぐらいですか？ご教示下さい。

①ウェリス方式のNTTへの1戸平均の委託管理費【月額】。

②完全な自主管理の場合の1戸平均の必要管理費【月額】。

知りたいのは、①ー②＝③です。

概ねの金額でかまいませんので③を教えて下さい。
よろしくお願いします。

[258: 匿名さん]

管理費の月額の絶対値ではなく、金額に見合うサービスを提供するかがポイントなんだけど

[260: 匿名さん]

235様

私もまったく同印象をもちました！

特にエントランスの雰囲気がスゴく良いですね。

[262: 匿名さん]

261さん

なぜ委託管理と自主管理の対比や勉強が明らかに悪意がある書込みなんでしょうか？大切なことと思いますが。何か勘違いをしていらっしゃるのでは？

[263: 匿名さん]

260さんへ

確かに、もう一段工事が進むとエントランスの本当の良さが判明します。この近辺では断トツにお洒落なマンションが朝、昼、夕、夜とそびえ立ちますね。

楽しみに待ちましょう。

[264: 匿名さん]

>262さん
257は管理会社がボッタクリと決めつけていますし、文脈から見ても冷やかし以外の何物でもないと思いますが。そうでないならかなり失礼な書き込みですね。

[265: 匿名さん]

257さんは管理費云々の前に、言葉遣いの勉強ですね。
ボッタクリの金額と仰ってる時点で、ボッタクリ前提にしている。
そもそもボッタクリかどうかって実際のサービスを享受してから判明するものでしょ？

[266: 匿名さん]

265さんは論点がズレています。

多分265さんは、マンション管理会社の経営に関わったり、そこで勤務した経験はないと思いますので無理もないことです。

貴方が不勉強である訳でもなく、また知識が不足している訳でもありません。普通の一般社会人としては標準的な方だと感じます。

言葉の使い方は人サマザマであり、『ボッタクリ』と表現する人がいる一方、『業者のマージンや取り分が多すぎる』と表現する人もいます。どちらも言っていることは同じです。

ここで課題として取り上げられているのは、委託管理と自主管理との差額です。委託管理は居住者に管理負担がかからない。表現を変えれば札束で管理会社の頬を撫でて甘い汁も吸わせてやる。その分居住者は楽が出来たと錯覚する。

自主管理とは、居住者自身のみで管理組合を維持し各種の発注(清掃、維持管理等)作業や修繕計画の立案実施を管理組合が施工業者等と相談しながら直接行うことです。

この委託管理と自主管理との差額が、一戸当たり月額で幾らぐらいになるのかを計算し、その額が何円になるかが論点です。この額は一戸当たり月額3,000円〜5,000円ぐらいにはなるのですが、この額を『ボッタクリ』と言う人もいれば『管理会社のマージンや取り分』と表現する人もいるということにすぎません。

一戸当たり月額の929倍が、毎月 管理会社にマージンとして入ります。このマージンが3,000円ならば以下のとおりです。
3,000円×929戸×12ヶ月＝33,444,000円です。
10年間で334,440,000円です。
30年間ならたったの10億332万円です。
このマージンから出金する管理会社の必要経費は、何戸かのマンションの管理組合と掛け持ちで仕事をする担当者の人件費プラスαぐらいです。

よって、言葉悪く『ボッタクリ』という人もいるのです。マンション管理会社はこのマージンの多くをその親会社に吸い上げられてしまいます。マンション管理会社は『一旦味をしめたら辞められない』とはよく言ったものだと思います。

戻りますが、あくまで論点は委託管理か自主管理かです。
ご理解頂けましたか？

マンション関係大手4不動産会社の給与水準は、出版社やテレビ局に比べれば低く、40歳の○○長ぐらいで年収は2千万円ぐらいにすぎず決して多くはありません。一方NTT都市開発の給与水準は、NTTグループの一員として管理されコントロールされているため大手4社とは少し異なります。

[267: 物件比較中さん]

なんだか難しいお話ですね･･･。

結局のところここウェリスの管理費は内容と照らして高いのでしょうか。

私のような一般人としては高いか安いかということに関しては多数決に頼ってしまうと思います、汗。

実際ご検討中の皆様。
管理費の高安のご意見を頂ければ参考になります。

[268: 匿名さん]

適切な管理費の目処についてです。

管理費はお金持ちにとっては高めでも構わない。
お金持ちでない人は安くしたい。
この二つは当たり前のことです。
このマンションにお金持ちだけが住んでいれば何も問題はありません。このマンションの居住者の収入格差はかなり大きな部類に属します。よって話しは単純には済みません。

また、このマンションは24時間有人管理など、管理にかなりお金のかかるマンションです。清掃人員も多くが必要です。これら一番お金のかかる人件費を管理組合が直接雇用した場合に必要な費用→①

管理委託会社が管理組合に請求する人件費→②

①と②の差額が幾らかを計算すれば出ます。
単純な計算です。
この差額が大きければ管理委託会社のマージンが大きいということになります。肝心なことは、管理組合がこの計算をキチンと行い、適切な額を組合員(居住者)に開示しながら日々の管理費の節減に努めることです。管理組合が管理委託会社に対し必要な裏付けをとり、しっかりとした管理をすればよいのです。他の定期点検費や植栽維持費等も双方を比較すればよいのです。

因みに管理費と修繕積立金の関係は以下の比率が適切と言われています。
皆さんが毎月支払う管理費と修繕積立金を足した額の
40%が管理費(使ってしまうお金)。
60%が修繕積立金(将来のため残す皆の財産)
これがマトモと言われる比率です。

この比率に近づけるよう管理費用を抑制する。
この比率に近づけるよう修繕積立金を増やす。
この二つを並行してやり遂げられないと、近い将来において修繕積立金の大幅増が必要になります。

入居後、直ちに居住者が強く意識して管理費の削減に取り組むか否かにより、ウェリスの将来が決まります。

[269: 匿名さん]

このマンションの学区である小中台南小学校と市立稲毛中学校の評判をご教示ください。
小学校のほうは小規模校のようですね。
中学校の情報はまったくありません。

[270: 匿名さん]

市立稲毛中学(ウェリス)と市立小中台中学(パークホームズ稲毛小仲台)とを比較検討すれば、偏差値的な見方においては間違いなく市立稲毛中学が上位です。他の要因であるイジメとか校風に大きな違いはありません。

稲毛はイジメは少ない所です。また、稲毛は教育環境において千葉県では間違いなくベスト3に入る地区です。その稲毛地区内において市立稲毛中学は1番です。

但し私立を視野に入れれば、千葉県で断トツ1位である幕張の渋谷幕張中学がありますから、これとは全くレベルが異なります。稲毛で1番の市立稲毛中学と渋谷幕張中学を比較すれば天(渋谷幕張)と地(市立稲毛)ほどの差があるのは厳然とした事実です。

小学校は穏やかな良い小学校です。

私立中学から上位大学を目指すならば、小学校は4年生からきめ細かな対策が必要です。

医学部を除き、無難に市立稲毛中学から市立千葉高校を経て早慶上理MARCHクラスを目指すのならば、高校卒まで徒歩通学ができます。

稲毛はこんな教育環境です。

[271: 匿名さん]

三井物件は住宅地であるため、千葉市の高さ制限があり建て直す際には戸数が増やせないそうです。だから建て直す際の費用も莫大なものになるそうです。

ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうですが実際にはどうなるのでしょうか?

詳しい方教えて下さい。

[272: 匿名さん]

２６９です。

２７０さん　わかりやすいレスありがとうございます。

なかなか情報がなくて困っているところでしたので助かります。

[273: 匿名さん]

270さんの揚げ足を取るようで申し訳ありません。
市立千葉高級は確かに徒歩通学圏内ですが、市立稲毛中学校は稲毛海岸(美浜区高浜)ですから、どう考えてもバス通学ではないでしょうか？

[274: 匿名さん]

>271

工業地域はもともと制約が緩いから、それ以上緩和されるってことはないよ。

逆に制約が緩いんで工場が撤退したあとに大規模マンションが乱立するってことがあって、横浜市は工業地域でもマンションに限って厳しい高さ制限を設定するなんて条例もできてる。ここもそうなったら既存不適格になって、建替えは事実上不可能になる。

[275: 匿名]

270さんが言っているのは
千葉市立稲毛中学校のことでしょう。
273さんは
市立稲毛高等学校付属・中学校のことを言ってるでしょうね。
後者は中高一貫だから、そのまま市立稲毛高校に進学する子が多いはずで、
市立千葉に進学する子は非常に稀かと。
その辺を理解しましょう

[276: 匿名さん]

＞ウェリスは工業地域のため、将来建て直す際には容積率や高さ制限も緩和される可能性が高いそうです

どっからの情報だろう。営業だったら、こんな大嘘ついてるの問題だよ。

[277: 匿名さん]

275さんは地元の方かな？その通り正解です。

[278: 匿名さん]

274さん

私が尊敬しているサスガの274さんも稀に間違える事がありますね。既得権益の保護をしないと、建て直すこと自体が出来なくなりますから最低でも同じものならば建て直しは可能です。千葉市でも特例となっており同じです。ウェリスが100年後に建て直されるとして、全く同じものならばOKですね。

但し、高さ制限や容積率を緩和しないと実質的な建て直しは不可能です。笹塚辺りの揉め方をみていても判りますね。3年間の仮住まい費用や往復の引越し費にプラス建て直し費が必要ですから。3年間の仮住まいの家賃に敷金や引越し費用を加えると約500万円ぐらいですね。取壊しと建築費に3500万円として合わせて4000万円ですね。年40万円×100年間＝4000万円ですね。子や孫のためコツコツと貯めましょう。

いずれ大都市のマンションの建て直しは緩和の方向に舵が切られると私は思います。そうしないと、持主も全所帯が建て直し費用を捻出できる訳でもないですし、また建築会社がやっていけなくなりますから。274さんはどう思われるますか？

[279: 匿名さん]

千葉市は最近高さ制限を厳しくしてる状況だよ。既存建物については特例で現状と同じものが認められてる。

緩和されて、住戸を増やせる分を販売して建替え費用に当てるなんて甘い考えはやめて、地道に建替え費用貯めないと。

[280: 匿名さん]

279さん

100年後の予測は難しいと思いますが、建て替え時には現在の貨幣価値でみて幾らぐらい積み立てておけば大丈夫ですか？

孫にマンションを残すのならば、建て替え費用も遺さないと相続する孫が可哀想ですから。

[281: 匿名さん]

マンション１００年も持たないよ。１００年コンクリートってまやかし。コンクリートがもっても、竪排水管が持たない。住戸内に竪排水管があったら交換は事実上不可能。

[282: 匿名さん]

281さんへ
ヨーロッパのマンションは、ナゼ200年も300年も住み続けられるのですか？

[283: 匿名さん]

昨日現地見学に、行ってきましたよー！
100年もつかはわかりませんが、なかなかオサレで立派なマンションでした！

[284: 匿名さん]

吹きつけは新築のときは見栄えがいいけど、風雨に晒されると数年で色あせて残念な感じになる。塗り替えは最初の大規模修繕のときだから十数年後。

[285: 匿名さん]

そりゃどこのマンションでも一緒だ。

[286: 匿名さん]

ヨーロッパの古い建物は石造りなので長く持ちます。
コンクリートの持久性は構造の違いはもちろんですが、湿気が多いと劣化が早いです。
日本の場合湿気がすごいので100年も持てばいい方ですね。
ちなみに地震の多い日本では石造りは無理ですね。
石造りだと高層は建てられませんし。

[287: 匿名さん]

286さん

有難うございました。
日本の木造建築は田舎の古民家であっても、土台がしっかりとしていて、柱や梁や漆喰やその他の要所がキチンと出来ていれば300年ぐらいは簡単にもっちゃうのにね。実際に住むとなると、電気配線がむき出しになり大変ではありますが。

鉄筋コンクリートのマンションは残念……だなぁ。

となると、日本の全ての鉄筋コンクリート造りのビルやマンションは数十年単位で建て替えなければならないのですか？

マンションは、日本古来の木造建築物よりもはるかに不経済な物なんですか？
教えてください。

[288: 匿名さん]

286さんへ
普通の鉄筋コンクリートマンションを長持ちさせるコツを教えてください。

[289: 匿名さん]

今現在、以下を開くとルーセント③は400戸完売と載っている。

http://www.hug-hill.jp/mobile/


かなり以前に入った新聞チラシには、ルーセント②と③が【分譲済】となっていた。

疑問はルーセント②は完売したのかしていないのかなんですが、営業に聴くのも面倒なので誰か教えてください。それとも、【完売】と【分譲済】とでは意味が違うのかな？

『住友不動産販売』は、このようなホームページの維持管理というか、チェックのいい加減なところがある会社だから、今回もホームページの更新を放ったらかしにしているのかな？

あるいは、ホームページの掲載内容の維持管理責任者が誰であるのかが、曖昧になっているのかもしれない。

『住友不動産販売』とは、このような適当な管理をしているマンション販売会社なのかな？
『NTT都市開発』とは、販売会社に全て丸投げで、自らはホームページとチラシの整合性をチェックしないマンション供給会社なのかな？

新聞チラシとホームページを見て、ふと感じたことにすぎません。でもホームページを見た人は、ルーセント②がまだ残っていると受け止めるんだけど。

[290: 匿名さん]

>289
乙。

[292: 匿名さん]

どんだけ〜

[293: 匿名さん]

外断熱のマンションは内断熱のマンションよりも耐久性が高い様です。ヨーロッパでは外断熱が一般的で日本では内断熱がほとんどだそうです。外断熱の利点については以下のとおりです。

躯体が断熱材に包み込まれるため、外気の寒暖から守られると同時に、大きな熱容量によって建物の温度変動が小さくなり、室温が快適な環境に保たれる。内装にコンクリート打ちっ放しも選べる。冬季にも外壁は室温と同調して高い温度に保たれるため、冬季に発生する壁での結露が起きにくく、カビやダニの発生を防ぐことができる。また、日射熱によるコンクリートの膨張収縮が減少し、躯体の劣化を防ぐことや、風雨に直接晒されないので雨滴のコンクリートへの浸入を防ぎ鉄筋の腐食防止にもつながる。これらの結果、内断熱建物に比べ健康で快適かつ長寿命の建物を容易に造ることができる。

ただ外断熱はコストも高くなるのと、日本のマンションはベランダや外廊下があるところが多いので、日本での普及率は全体の1％ぐらいだそうです。

[294: 匿名さん]

長文はスクロールめんどいなぁ

[295: 匿名さん]

293さんの投稿内容は非の打ち所がない100点満点の書込みですね。ごもっともです。

[296: 匿名さん]

294

291程度を読むのが面倒では、マンションの重要事項や規約を読めるんですか？スクロールの問題ではない。

[297: 匿名さん]

主観と客観がグチャグチャに混じってる文章って読みにくいんだよね。

なんか自称マンション研究所の人の文章みたいだね〜

重要事項説明とか規約とかのがよっぽど読みやすい。

[298: 匿名さん]

重要事項説明は重要な内容が記載されているからちゃんと読まなきゃならないけど、291はそういった内容じゃないし。ありきたりな一般論でしょ。

[299: 匿名さん]

>285

タイル張りは該当しないから、どこのマンションでもということではない。

[300: 匿名さん]

>293

外断熱を売りにした某デベはミニバブル後の不動産販売不振のときに破綻しちゃったし、外断熱普及しないよね。コストだけなんだろうか。個人的には日本は地震国ってのもあると思う。断熱材を介して外に壁を作るわけだけど、壁が落下したら大変なことになる。