ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
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[241: 匿名さん]

何度読み返しても管理組合からの賠償請求と家財保険の関係が理解できない。

[242: 匿名さん]

角部屋は少し割高にはなりますが、仮にマンションの部屋が丸焼けになって、内装や設備や諸経費(仮住まい費を含む)で総合計2500万円が必要になったとします。この場合でも建物と家財を併せて、3000万円の保険に入っていれば500万円の焼け太りになります。

保険は必ず家財にも入っておきましょう。家財に入っていないと万が一火事になったら建物の保険だけでは全くもって足りませんから。但し、家族が少ないと家財も多くは掛けられませんから子供が独立(結婚して別居の場合等)した場合等は掛け過ぎにも注意しましょう。

[243: 匿名さん]

ガラスは確かに自分の財産ではないですね。しかしガラスは同じ色とか厚みを満たしていれば、割れてもエレベーターに積められる大きさのものならば入れ替えはできます。

しかしサッシが壊れるとややこしくなりますね。壊れ具合や場所によっては工事不可もないとは言えません。管理組合への届け出もややこしくなります。

確かにガラスやサッシは壁紙や床とはまるで違いますね。気を付けましょう。

[244: 匿名さん]

理解しやすく表現すると、マンションの外から見える部分は共用部ではあるが居住者に専用使用権がある。ベランダやサッシやガラスや各戸玄関のドアの外側等がこれに当る。これらは共用部を借りている形にはなるが、普通のマンションであれば使用料は必要ない。専用庭は使用料が必要。ドアの内側は塗り替えは自由だが外側はできない。これで合っていますか？

[245: 匿名さん]

239さんへ

「個人賠償責任保険」は階下への水漏れや自転車事故の賠償には有効である［保険適用の対象］。よって、この保険は万が一の子供の自転車事故による相手への賠償のためにも必ずというよりも絶対に入っておくべきものである(自転車事故の賠償額の判決は、小学生が起こしたものであっても以下のごとく極めて高額なものになっている)。

http://sankei.jp.msn.com/smp/affairs/news/130706/dst13070610230003-s.h...


また、「個人賠償責任保険」は自動車保険等に付帯してかけている場合が多いので建物の保険等と重複してかけないよう留意すること。重複してかけても無駄になるだけだから。

しかし、この「個人賠償責任保険」はマンションの窓ガラスやサッシ等の借りているものに対しては無効である［保険適用の対象外］。よって保険をかけるならば先ず建物と家財にかけること。更に【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】を追加するとよい。また、各戸の玄関ドアも［保険適用の対象外］ですね。

この考え方でよろしいですか。

また、一人暮しになると家財にかけられる保険金額も小さくなるので、掛け金と保証額を天秤にかけて この保険が必要と考えるならばかけること。よって、大人4人で居住していて家財が4人分 目一杯かけてあるような場合には、この【専用使用権付共用部分修理費用補償特約】をかける必要性は低いから慎重に検討すること。ということでよろしいですか。

[246: 匿名さん]

稲毛の教育環境、特に小中学校について詳しい方がいましたら、教えて頂けないでしょうか？
某習○野市のような財政難、教育難な現状はないのでしょうか？
家を選ぶ上で、その自治体の財政や教育環境はかなり重視しているので、何卒宜しくお願い致します！

[247: 匿名さん]

246>
自治体ですか？
それでしたら四街道市。
住民満足度大です。
何しろ千葉市編入案では四街道市住民に反対されて、敢えなく退散しましたので。
習○野市？千葉市もお断りかも。

[248: 匿名さん]

246さんへ
稲毛ウェリスの学区は、中学校 小学校ともかなり良い部類に属します。津田沼駅近くの習志野市のマンションで起きている事実はご存知ですね。マンションのごく近くに学校があるのに、その学校がオーバフローしているため、遠くの学校に行かなければならない事態に陥っていますね。夫婦共稼ぎの人達は朝5時15分起きのようです。

千葉市はこういう点では大丈夫です。千葉駅方面には県立千葉高校や千葉東高校があります。地元の稲毛には市立千葉高校があります。中学校からこの高校への推薦枠がありますから推薦で市立千葉高校、更に指定校推薦で早稲田大や中央大や立教大や法政大あたりへ行き、入学試験を一度も受けずに大学を卒業したなんて猛者(もさ)も実際にいます。

もう少し優秀ならば、稲毛から幕張の渋谷幕張高校から東大進学者もいます。幕張には昭和秀英もあります。一方、稲毛近辺には開業医や勤務医が沢山いますが(ウェリスにも僅かですが医師や弁護士は居住者としていますよ！)、稲毛出身の千葉大医学部卒の医師は多いですよ。教育には市川市や千葉市は良い所です。船橋市や習志野市と比べればかなり格上の教育環境といえます。安心して下さい。

よって、お子さんにヤル気があって効率的な勉強をしていけば、稲毛ウェリスに住むメリットを十分に謳歌できます。マア進学においては千葉中心部、稲毛、幕張、市川なんかは総武線沿線ではトップクラスの環境ですね。

[249: 匿名さん]

>245

保険の重複については管理組合がかける保険に住民を対象とした損害賠償責任保険がセットされてたりするんで要確認。共用部分を壊した場合、責任の所在がはっきりしてる場合はその人に費用請求するんだけど、支払い能力が無いと困るんで管理組合でも保険をかける。

[250: 匿名さん]

249

このマンションが、当初 共用部分(専用使用権のある共用部分を含む)に対し、どういう中身の保険を掛けているのかについては、営業マンの言葉を信じても大丈夫ですか？

[251: 匿名さん]

管理組合が最終的には決定して保険契約を行うんだけど、まだ、管理組合はないし、初年度の管理組合がそういったことを判断できないから、管理計画のままだと考えてまず間違いはないと思うけど。

ちなみに管理計画って重要事項説説明には含まれてないから、確認しておいた方がいいよ。

[252: 匿名さん]

251さんは、
極めて大切なことをアドバイスしてくれています。マンションとは管理にはじまり管理が全てを決めると言っても過言ではないと私は思います。

共用部分に対し、どのような保険がどこの保険会社とどのような内容で結ばれているのかを確認しましたか？契約した人や契約をしようとしている方々は、最低限これだけは確認して下さい。

マンションは、ベランダをはじめ窓のサッシや窓ガラスや各戸の玄関ドア等は各区分所有者の持ち物ではありません。これらは、あくまで共用部分であり各所有者には専用使用権があるにすぎません。各購入者が家財等を含め余裕をもって損害保険を掛けていれば、これらの共用部分に対する現状回復もこれらの保険金で賄えるため問題はありません。

しかし、全部の購入者が家財を含め充分な保険を掛けているという保障はありません。また、これらについては確認のしようもありません。購入 入居日時点において、共用部分にどのような保険が掛けてあるのかは極めて大切なことです。

忙しいからと放置していてはいけません。時間を作り入居日当初の共用部分への保険実態を質問しシッカリと理解しておきましょう。マンションの購入で一番大切なのは各々に対する確認行為なのです。

しかし、過度な保険は管理費に対し莫大な負担になります。精査し適切なものに改めていく必要もあります。こうして行かなければマンションの財政は破綻しかねません。マンションとはこういう面への管理実態によりそのマンションの成功の可否が決まります。

これらは大切なことです。各購入者 個々人がシッカリと確認して下さい。また管理に参画して下さい。

[253: 匿名さん]

長文さんって相変わらずピントがぼけてる。

管理組合の支出の中で保険料ってほんの一部。財政破綻を言うなら、管理会社のボッタクリのほうが危険度としては高い。そういう意味で、管理計画のチェックは必須。

あとこのマンションで言うとコンビニが危険。この程度の規模であっても、住民だけの購入で店員の人件費とか店舗を維持するのは結構難しい。継続してもらうため、管理組合から費用補填なんてのもありうるから要注意。

[254: 匿名さん]

コンビニがペイしなかったら止めればいいと安易に考えるのは禁物。共用部分の変更は、管理組合総会の特別決議となって、3/4以上の賛成が必要とハードルが高い。

[255: 匿名さん]

修繕積立金をどう管理するかってのも要チェック。引渡時に集める修繕積み立て基金だけでもペイオフ対象となる一千万円を軽く超える。分散させずに銀行預金なんてことしてたら、その銀行が破綻したらアウト。

[256: 匿名さん]

253、254、255は嘘は言ってはいない。でも購入検討者ではないと私は判断しています。

単なる暇人かな？それともマンションスレッドに書込むことにより鬱にならずに済むから頑張っているのかな?

今後とも鋭い書込みをお願いします。
貴方は優秀な方ですね。
マンションスレッドには、なくてはならない人ですね！

[257: 匿名さん]

253さんに質問です。

ウェリスの管理会社が、ウェリスの居住者から毎月ボッタクル金額は幾らぐらいですか？ご教示下さい。

①ウェリス方式のNTTへの1戸平均の委託管理費【月額】。

②完全な自主管理の場合の1戸平均の必要管理費【月額】。

知りたいのは、①ー②＝③です。

概ねの金額でかまいませんので③を教えて下さい。
よろしくお願いします。

[258: 匿名さん]

管理費の月額の絶対値ではなく、金額に見合うサービスを提供するかがポイントなんだけど

[260: 匿名さん]

235様

私もまったく同印象をもちました！

特にエントランスの雰囲気がスゴく良いですね。