ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[194: 匿名さん]

フィルムは熱割れを助長することがあるから要注意。特に熱を吸収するものは。

ちなみにエレベーターより大きな窓ガラスは、建設が終わってクレーンが撤去されたあとは割ってしまうと同じ大きさのものに交換できなくて小さなガラスを組み合わせることになるってことも知っておいたほうが良い。

[196: 匿名さん]

余談だけど、自然現象として熱割れが起きたときのガラス交換は管理組合（普通は管理組合でかけ
てる保険）で対応だけど、フィルムを貼ってそれが要因となって熱割れした場合は、各住戸もちに
なる。ちなみに、サッシは専用部分（共用部分）を借用してる形なので、火災保険に付帯の賠償責
任保険では担保されない。専用使用権付共用部分修理費用補償特約もお忘れなく。

[197: 入居済みさん]

195
ウェリスのがよいですよ。
プラウド船橋は一街区の高層階は景色いいですよ。イオンで塞がれてるのは二と三街区ですから。

[198: 匿名さん]

二重サッシや二重ガラスについて！

二重サッシには建築時にはめ込む本格的なものと、入居後に後から取り付ける樹脂サッシ等も含めいろいろなグレードがあります。

ガラスにもグレードがあり、単に複合ガラスとは言ってもその厚みや光線の反射や吸収のレベルは様々です。

熱については、伝導、放射、対流の三つをしっかりと理解しましょう。二重サッシや二重ガラスは、この伝導、放射、対流の全てに対しその大小はあるものの効果を上げます。

マンションの場合であれば、
①伝導は窓ガラスやサッシに空気が触れて外気の温度の影響を受けたり、逆に屋内の熱が伝わって奪われることを言います。

②放射は太陽光線等の熱が窓ガラスを通して室内に入り込むのが代表的な例です。冬は西日の放射熱(温かさ)が室内に入ってくる。逆に夏の夕方は西日の放射熱を極力カット(放射熱カット)する。これらを言います。この効果はガラスの性能によりかなり違いが出ます。

一方、赤外線側の放射熱の影響のみではなく、壁紙や家具の灼けや変色は紫外線側の放射の影響です。赤外線側の熱線は程々のカットしかできませんが、紫外線側はほぼ完璧に近いカットが可能です。一枚ガラスであっても後から紫外線カットフィルムを貼れば壁紙や家具の灼けは防げます。

③対流は室内の空気が循環して温度が変わることです。一例は、冷たい外気の伝導で、アルミサッシや窓ガラスを通して室内に伝わった冷気に室内の空気が触れ対流することにより部屋の温度が下がることです。

整理しますと、
伝導と対流は双方が影響しあうのですが、部屋の内外の熱の影響に限れば伝導が非常に大切です。要は発泡スチロール製の部屋に住めば伝導が極めて小さくなり、冷房や暖房の効果は大変に大きなものになると言うことと同じです。

ガラス自体は無機物質であり熱伝導率は高く、プラスティックのような有機物質が持つ熱伝導率の低さは期待できません。要はガラスは発泡スチロールの逆になります。このガラスのマイナス要因を補うのが二重ガラス化やペアガラスです。ガラスとガラスの間に空気等を入れ熱伝導抑制空間を設けます。

ガラスは、熱線のある程度の遮断には効果を上げます。つまり放射熱の遮熱には程々の効果があるのです。しかし伝導の遮断効果は低いため上記のような二重ガラス化により切り抜けます。

では、アルミサッシの熱伝導はどうでしょうか？ アルミサッシは発泡スチロールの反対になります。アルミの熱伝導率は極めて高く、部屋の内外の熱や冷気を簡単に伝えてしまいます。

これへの対策が、内部に断熱材の入ったアルミサッシや このアルミサッシの二重化です。しかし、幾ら断熱材を入れても外部は熱を伝えるアルミで出来ています。熱伝導を抑える効果においてはおのずと限度があります。ここに登場してきたのが熱伝導率が低いプラスティックのサッシを用いた内窓です。これが後付けの出来る樹脂サッシの内窓です。

この内窓に使われているのはアルミサッシ窓と同じく無機物質のガラスです。有機物質のプラスティック製のものは耐久性の面で実用化にはほど遠い段階にあります。

メガネレンズの殆ど、またカメラレンズの一部にはプラスティックに反射防止コートを施したものが実用化されています。プラスティックは窓ガラスの一部にも使われつつありますが、まだまだ本格的な実用化は先になります。プラスティックは軽量なため、建築業界では早期の実用化を期待していますがかなり先になります。

遮熱、断熱、遮音、結露抑制、光熱費の削減の面等から後付けの出来る樹脂サッシ製の内窓は非常に高い効果があります。サイズやガラスの厚みによりかなりの価格差があります。内窓はトステムやYKK等いろいろなメーカーがあります。個々人のニーズに基づき検討に値するものではあります。

高い遮音効果を求めるならば、その部屋全部の窓を二重化しなければなりません。また換気のための空気取り入れ口への遮音対策も必要です。

[199: 匿名さん]

長文の人ってパークホームズとここの書き込みでどんな立場か丸分かり。成りすましは投稿
規定違反。モラルがない会社ってことを宣伝してるようなものだよ。

[200: 匿名さん]

パークホームズは同じ三井でもザレジデンシャルとは格が違いすぎるから、ウェリスに対しては全く対抗する気はないとのことです。ウェリスを検討している方は安心して下さい。

[201: 匿名さん]

ウェリスは床暖房とミストサウナを止めて、二重サッシにした方がナンボか良かったのに！ザンネン〜(かなり古い表現)。ウェリスはお金の掛け方が上手ければもっと人気が出たのに！ザンネン〜！

[202: 入居予定さん]

>201
監視乙。

[203: 匿名さん]

ルーセント３、本当に完売したのかな？
身内で売れ残りを買ったのと違うのかな？
なんぼでも完売早すぎのような気がするのは勘ぐりすぎ？

[204: 匿名さん]

ルーセント3は売れたんではないですか？
オアシス2も売れるでしょう。
どうやらこのマンションは眺望にウェイトを置く購入層が多いようで、西側ばかりの人気が目立ちます。
その他大勢は、オアシス2が売り切れて、ルーセント1と2＆オアシス1の売れ残りの値下げ待ちの様相です。
増税の煽りで値下げはそんな期待出来なそうですし、気に入った間取りがあれば押さえたほうが良いのかもしれないですね。

[205: 匿名さん]

NTT都市開発という会社は、他の大手マンション供給4社以上に物件の売れ残りに対しては、それに耐えられる極めて強い企業体質を有しています。

当然ですが、企業体力の低い長谷工は この大手4社には含まれていません。

一方 オアシス②の売れ行きについては、ルーセント③よりも高めな価格設定にはなるでしょうが速やかに完売します。

オアシス①やルーセント①や②の売れ残りを待っていても、NTT都市開発は簡単には投売りをしてきません。同社の過去の販売方法をみればバーゲン待ちの人達が必ずと言ってよいほど負けています。

NTT都市開発には潤沢な手持ちの現金があり、他の資金回転を重視するような企業とは全く異なります。自己資本の回転率なども余り気にしないで済む企業連合の一つなのです。同社は、仮に多くの売れ残り物件を抱えたとしても、面子を重視しバーゲンには走らないデベロッパーの代表格でもあります。

ウェリスの販売方法は売れ残りを極力避ける進め方であり、極少数の売れ残りは発生するでしょうが大量はあり得ません。そして不動産の残り物には福がありません。

売れ残り部屋のバーゲン待ちの人達はまず間違いなく敗残兵となるでしょう。ウェリスを購入したいのならば、素直にオアシス②の要望書を提出するのが一番手堅い策と言えます。

オアシス②は必ずルーセント③と同じ売れ行きになります。あの新船橋の抽選ハズレ組みや、ルーセント③を舐めてかかり失敗した人達が待ち構えています。売り手側に利のある環境になってきました。

以上は私の予測にすぎません。

オアシス③をいち早く購入した人達が勝者であるのは、多くの予測に反し、速やかにそれが売れたという現実が証明しています。この現実をどう捉えどう行動するかは各々の検討者達が決めることです。勝つか負けるかはその人達の対応の仕方次第なのです。

マンション購入の結果については数年後に勝者か敗者かを市場が必ず判断してくれます。

[206: 匿名さん]

旭硝子の遮熱高断熱複層ガラス(グリーン)は遮熱と断熱の二つの効果を併せ持っています。少し価格が高めではありますが。

無知とは申し上げませんが、もっと もっと もっと勉強しないとね！頑張って下さい。

[207: 匿名さん]

２０５
すごい必死（笑）
ＮＴＴ都市開発＝不動産会社
長谷工＝建設会社

[208: 匿名さん]

>207

長谷工って建設会社だけど、自社で土地を調達、プランニングした上でデベに話しを持って行って、施工を請け負うってのがビジネスモデル。なので実質的にはデベと同じ。自社で売主として販売してる物件もあるし。

[209: 匿名さん]

２０８
不動産会社は設計施工しない。
するところもあるけど、主は売買関係で新規は建設会社に作ってもらう。

[210: 匿名さん]

不動産会社の主な仕事って販売だと思ってるの？

NTT都市開発って販売部門持ってないよ。ここの販売も住友不動産販売でしょ。

逆に三井とか大手の一部は社内に設計部門持ってるし。

[211: 匿名さん]

JV物件の場合、どこの会社がどの仕事を分担してるか確認したほうがいいよ。各社得手不得手があるんだけど、うまくはまったときと逆のときで結果は大違い。

[212: 匿名さん]

ジョイントベンチャーが上手く機能したのは新船橋のプラウド船橋ぐらいですね。ここは今後入居後に結果が判明します。

[213: 匿名さん]

210さん

どのデベロッパーでも販売部門はあります。販売部門のない会社は存在しません。ここは住友不動産販売に任せたのです。それだけのことです。

[214: 匿名さん]

207

NTT都市開発も長谷工もマンション業界における大手のデベロッパーです。NTT都市開発は土地の仕入れが上手く、それをジョイント化していくデベロッパーです。長谷工は施工が主力で設計も施工も販売も管理もやっています。もちろんジョイント化もやっています。このマンションも、どこが何を担当したかはチラシに記載されています。チラシへの記載は義務化されています。

[215: 匿名さん]

205訂正します。

末尾のオアシス③は誤。
ルーセント③が正。
以上訂正しお詫び申し上げます。

[216: 匿名さん]

なんだか不動産関係者のニオイがプンプンする板ですね笑

[217: 匿名さん]

２０５マンション供給力で比較していたので、ＮＴＴ都市開発と長谷工ではやっていることが違うから、
比較する方がおかしい。
長谷工はマンション供給が主業務ではなく、マンションに限らず建築物の建設が主業務。
企業体質も長谷工は建設会社なので多数の設計士や施工職人を抱えるので、当然損益分岐点は上がります。
ＮＴＴ都市開発には設計士はいるかもしれませんが、そもそも販売主体ですので構成は圧倒的に企画販売の
間接要員で売り上げからみた要員も少人数ですむため、当然損益分岐点は下がります。
それで長谷工が体力がないというのはお門違いですね。
別に長谷工を養護するつもりはないですが、ＮＴＴ都市開発との比較論点がずれているのでね。

[218: 匿名さん]

>217さん
素人目線で申し訳ないのですが、よく「ハセコー物件はちょっとね、、、プラウドなのにハセコーはないよね、、、」という話を耳にします。穿った見方かもしれませんが、個人的には火のないところに煙は立たないのではないかと思います。
何故、ハセコー物件の巷での評価はあまり芳しくないのか、玄人目線からお聞かせ頂けないでしょうか？

[219: 匿名さん]

デベのお仕事って、土地の調達、プランニング、設計、施工管理、販売、契約、契約から引渡までの対応、アフターサービスとかいろいろある。その辺の分担を確認すべきってことなんだけどな。チラシに記載はないよ。

アフターサービスは特に重要。会社によっては施工会社に丸投げなんてところもある。施工会社は補修費用見合い分をあらかじめ施工を請け負うときにまとめて受け取ってるから、補修すればするほど利益が減るわけで基本何もしないで逃げるってところもある（話題の長谷工がその良い例）。その辺をデベがしっかり対応すべきなんだけど。

[220: 匿名さん]

長谷工ってコストダウン至上主義の会社。設計レベルでも安普請なんだけど、施工にもお金をかけず、熟練した職人でなくても施工可能な工法を採用して、素人レベルの職人に作業させる。二重壁の採用なんてその例。なのでトラブルが多い。

ネットでググればいっぱい見つかるよ。例えば、こんなの。

http://31haseko.blog106.fc2.com/

[221: 匿名さん]

>213

NTT都市開発は自前で販売部門持ってないから、どの物件でも販売代理を他社に依頼してる。販売代理を介せず販売してる物件あるなら例示してね。

[222: 匿名さん]

２０５が何故長谷工を出してきたのか不思議なんだよね？
ＮＴＴ都市開発からすれば比較相手は野村とか三井とかの不動産会社のはずなんだけどね。
長谷工とは手を組むか組まないかの相手なんだから、もう大成建設と手を組んでいるんだから、今更とやかくいう必要ないと思うんだけどね。
その後は長谷工のネガばかりが続くから、なんか長谷工に恨みでもあるんですかね？
不思議な現象に見える。

[223: 匿名さん]

長谷工出してきたのはパークホームズたたきでしょ。

三井には太刀打ちできない。

[224: 匿名さん]

叩く相手違うな。
将来ＪＶ出来なくなる。
ま、その時はその時か。

[225: 匿名さん]

すみふは相手かまわず戦いを挑む。そして惨敗ってのがお決まりのパターン。

[226: 匿名さん]

218です。
素人なりにハセコーの実態がよくわかりました！
皆様ありがとうございました。
とゆーか皆様(直近のスレ)は不動産関係者ですよね？

[227: 匿名さん]

218さんへ
217さんではありません。
食品偽装とマンションの造りを比べるのは適切ではありませんが、あえて例えてみれば以下のようになります。

本体の内外観の見栄えをあまり重視せず、躯体の強度に重きを置いて耐震性に対しては手を抜かない企業が長谷工です。長谷工は多くのマンションを建てている施工会社なので建物の強度部分にだけは手が抜けないのです。これだけ沢山の施工をしていると一つのミスや手抜きの影響があまりにも大きいからです。

よって合理的な直床(じかゆか)にしてそのコストを躯体強度に振り向ける手法が長谷工物件には多いのです。あまり見た目やどこどこ製の材料を使ったか等にはこだわらないため、これら使用材料への偽装も少ないと言えます。

一方、一般的なマンションは外観や内装やデザインにお金をかけているケースが数多くあります。これらのマンションにおける躯体の強度や耐震性は判りにくいのです。要は、耐震性の偽装についても長谷工よりは高い可能性があるのが一般のマンションです。実際に、どかがどういう施工をしているかではなく、あくまで可能性の話しです。一流のデベロッパーが売主の物件でも施工上のトラブルはいろいろとあります。

長谷工物件にもトラブルは幾つかありますが、耐震性の面で言えば兵庫県南部地震(阪神淡路大震災)における同社物件の倒壊はありませんでした。

当時の住宅公団の物件は、鉄骨が破断したりと 致命的な被害を受けています。こういう観点から比較すれば長谷工物件の耐震性はマルになります。このように長谷工は規模が大きな割には地味な会社です。

都心の超一流マンションも実際に施工を担うのは大手デベロッパーと組む一流建築会社の下請け会社です。また実際の耐震性についても本当に大地震にあわないと証明はできません。

デベロッパーや建築会社のブランドを重視するか、長谷工のような手堅さを重視するかは買う人が決めることです。

稲毛ならば、NTT都市開発→新日本建設(&下請け)か、三井不動産レジデンシャル→長谷工コーポレーション(&下請け)を比較するしかないのです。

もしも判るものならば、各社の下請けを含めた現場のメンバーの気質(かたぎ)や良心の実態が知りたいところですね。現場監督の過去の手がけた物件履歴などは特に知りたいですね。でも、これららを知ることは関係者しか無理なのです。

パイロットが、私の履歴はこうこうですと具体的な挨拶をしないのと同じです。

[229: 匿名さん]

>227さん
218です。ご説明ありがとうございます。
大変参考になる内容ですが、ハセコーに関する以下の記事が気になりましたので掲載しますが、これは一体どういうことなのですか？
http://yokohamayamate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

[230: 匿名さん]

どこの板にもハセコタタキが多いということは、裏を返せばハセコの影響力非常に大てことか。
すみふとみついは根っこが同じとこだから、ここやりにくいだろうね。

[231: 匿名さん]

いや過去の話と言えど耐震偽装してた会社に影響力もクソもないでしょ。

[232: 匿名さん]

ハセコはもう無し？

[234: 匿名さん]

購入を、決めた皆さんは、ご自分の棟などの建設状況などは、気になりませんか？
きちんと設計どうりに施工されているのかとか、オアシス棟などはまさしく数日ごとに階数が上がっていきますが、
コンクリート打設後に地震があったりとか、そういうところは、気にしないでいいのでしょうか？
耐震偽装とか、購入者側は、分かりにくいのですが？
どなたか、意見をお聞かせください。

[235: 匿名さん]

だいぶマンション出来てきましたね！
思っていたより、高級感とオシャレ感ある感じで、ビックリです！

[236: 匿名さん]

外装がまだで、コンクリの塊が圧迫感を醸し出してるって印象だけど。

[237: 匿名さん]

234さん

それが判るのは現場監督ではあるが、それも全ては無理というか不可能なのです。自分で購入したマンションならば、その後に出来る保険等の対策を考え実際に対策を打ちましょう。

一例をあげれば、窓やベランダへの出入り口のサッシは自分のものではないので、火災を起こせば管理組合に対し所有者が賠償しなければならないのです。ちなみにガラスは自分のものです。だからサッシに賠償保険をキチンと掛けるとか実際に出来る対策に頭を使いましょう。

こういう事に無知であったからは通用しません。火災を起こせば必ず管理組合から賠償を求められます。それを補填するものが、建物に加えて掛けておかなければならない家財への保険でもあるのです。

マンションに住む限り、無知や疎い(うとい)という言葉は通用しません。厳しく申し上げますが、重要事項説明書は最初から最後まで熟読しましたか？管理規約やその細則や保険を正しく理解しましたか？必ず、誤解をしないようしっかりと知識を着実に深めて下さい。

マンション住まいに1番大切なのはマンション住まいに対する確実な知識です。それが貴方と貴方の家族を守るのです。受け身ではいけません。必ず能動的に知識を深めマンション生活を良きものにして下さい。

[238: 匿名さん]

229さんへ

貴方の疑問や心配は理解できますし もっともなことです。しかし、偽装などは表に出るのは氷山の一角にすぎません。超一流のデベロッパーの高級物件に偽装が絶対にないとは断言できません。確率は低いのですが。

だから最後は自分で判断するしかないのです。一つ参考になる事を記します。偽装は規模の小さなマンションに多いのは間違いなき事実です。反面、規模の大きなマンションが絶対に大丈夫な訳ではありません。ただ確率から言えば大規模の偽装は少ないのです。

例えは不適切ですが、大都市の直近に原子力発電所が造られないのとある意味似ています。規模の有利な点ではありますが絶対ではありません。絶対に大丈夫はありません。これだけは理解しておきましょう。

[239: 匿名さん]

相変わらず長文の人ってピンボケだね。

サッシとか専用部分（共用部分をその住民が専用利用する）は借り物扱いなので、賠償責任保険だと保険適用の対象外になる。保険をかけるなら専用使用権付共用部分修理費用補償特約を追加する。

[240: 匿名さん]

おまけだけど共用部分と専有部分の境界は上塗説の採用が一般的で、ガラスも専用部分（＝共用部分）扱い。

[241: 匿名さん]

何度読み返しても管理組合からの賠償請求と家財保険の関係が理解できない。

[242: 匿名さん]

角部屋は少し割高にはなりますが、仮にマンションの部屋が丸焼けになって、内装や設備や諸経費(仮住まい費を含む)で総合計2500万円が必要になったとします。この場合でも建物と家財を併せて、3000万円の保険に入っていれば500万円の焼け太りになります。

保険は必ず家財にも入っておきましょう。家財に入っていないと万が一火事になったら建物の保険だけでは全くもって足りませんから。但し、家族が少ないと家財も多くは掛けられませんから子供が独立(結婚して別居の場合等)した場合等は掛け過ぎにも注意しましょう。

[243: 匿名さん]

ガラスは確かに自分の財産ではないですね。しかしガラスは同じ色とか厚みを満たしていれば、割れてもエレベーターに積められる大きさのものならば入れ替えはできます。

しかしサッシが壊れるとややこしくなりますね。壊れ具合や場所によっては工事不可もないとは言えません。管理組合への届け出もややこしくなります。

確かにガラスやサッシは壁紙や床とはまるで違いますね。気を付けましょう。