ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[161: 匿名さん]

売れ残りを買ってもメリットはないので早く要望書を出すのが一番です。

[162: 匿名さん]

159さんへ

モデルルームと異なる内装だけは絶対にしません。安心して下さい。

[163: 匿名さん]

オアシスⅡは、多分 強気の価格付けになると推測します。ナゼならコストはルーセントⅠもⅡもⅢも、オアシスⅠもⅡも同じだからです。

そして完売のルーセントⅢや、かなり売れてきているルーセントⅠやⅡの粗利でもって今後のディスカウント部屋のカバーをします。よってオアシスⅡは強気の価格付けにならざる得ないのです。

デベロッパーは、出きるだけ高く売りたいのが本音です。よって、自分達の見込みに反して要望書が順調に集まったルーセントⅢの値付けを最終的には上げてきました。逆にルーセントⅠとⅡは抑えました。

オアシスはこれと同じ形になります。オアシスⅡは最低でもルーセントⅢよりも消費税分は高くなります。実際にはほんの少し消費税分プラスαになるでしょう。消費税アップ後はローンの税金還付額が上がり、その前後比ではほぼトントンになります。この辺りも計算しながら、要望書の集まり具合を横目で睨み最終的な価格が決まります。

多少 高めでも眺望と将来の資産価値を重視するか、もしくは永住を視野に出来るだけ安価な所を狙うかは購入者の価値感に対しての考え方次第です。マンションの過去の実例では、必ずと言ってもよいほど 高めの部屋を購入した人が勝利者になっています。

最終判断は自分自身の責任でするしかありませんが、マンション即ち不動産は 全てその時点の需給関係で価格が決まります。中古車と不動産はよく似ていますが、景気のウネリの影響は はるかに不動産の方が大きく受けるのも事実です。現時点で購入し2020年よりも前に売れば上手くいく可能性も少しはありますが、その時点における自分達の住まいの当てがないといけません。

[164: 匿名さん]

正直、購入をしたいのですが、今朝の朝日新聞「プロメテウスの罠」を読むと、廃炉作業の工程表で７年後、溶け落ちた核燃料の取り出し作業の最も危険な作業に入ると書いてあります。

関東圏で分譲マンションを購入して大丈夫でしょうか？
千葉の東葛には柏を中心としてホットスポットがあります。

子どもを育てる環境として、住んで良いのか迷います。

ウェリス稲毛で契約された方で、子育て中の方はいらっしゃいますか？

廃炉作業中に事故があったら、またプルームが関東にも飛んできたりするのでしょうか？

[165: 匿名さん]

そんなこと知るか！

[166: 匿名さん]

先の事は、なにせ今まで人類が初めて経験する作業なので7年後どうなるかは
わかりません。
もし万が一7年後作業が失敗したら関東に限らず日本に住む限り何処でも一緒です。
それよりも今購入者さんの環境によって通勤や周りの環境など見て良いと思ったら
物件を購入するのが一番良いのではないでしょうか。
この物件は、駅まで徒歩5分で行ける距離にあり買い物できるお店も
駅前にイオンや物件近くにマルエツがあるので住みやすいと思います。

[167: 匿名さん]

№１６４です。

№１６６さん、ありがとうございます。

仕事の関係上、関東圏に、、、もろもろ考えると千葉に住まざるを得ないのです。

一生に一度の大きな買い物なのに、廃炉作業の成り行きをドキドキしながら見守っていくしかないんですね。

駅近、しかも快速の停車駅であれば、魅力的な物件です。

真剣に悩んでいます。

[168: 匿名]

気になるのであれば、ずっと賃貸と割り切ったほうがいいと思いますよ！
私は保育園児童がいますが、こちらを契約済ですが。

[169: 匿名さん]

私も166さんや168さんと同じ考えです。
原発の問題は千葉県民や関東圏に住む人はもちろん、日本国民全員が抱える問題だと思います。また、不確定な未来に頭を悩めるよりも、今の生活を大切にするにはどう生きるかが大切なのではないでしょうか？
ただしそれで割り切れないお気持ちもよくわかるので、リスクは負わずに賃貸という選択肢も有りだと思います。

[170: 匿名さん]

>160

新船橋の某物件では街区で、フローリングが突き板からプリント合板へとスペックダウンがあった。
ここもないとは言い切れない。

[171: 匿名さん]

迷いますが、行くときは行く！
今までの人生の決断もそうしてきて一生ものの後悔はしてないはず！

私はそんな感じで契約しちゃいました。。

[172: 匿名さん]

近くの放射能医療研究所にも大規模な加速機があります。放射性物質も保管してますし、ウェリスからもすぐ近くですし、気になるなら見学をお勧めします。

[173: 匿名さん]

>171
人生熟考も大事ですが、ときには直感に頼った決断力も大切ですよね。その決断が後悔に変わらぬよう、一生懸命生きていく、その繰り返しが人生のような気がします。

なんてな笑

[174: 匿名さん]

それにしても、なんでルーセントは②より③が売れるんですか？
方角的には西ですよね？

[175: 匿名さん]

174さん

ルーセント③は真西に向いています。真夏の夕陽は北西方向にまで回り込みます。だから遮光カーテン等を上手く活用すれば西陽の影響は以外に少なく、冬は逆に夜まで夕陽が暖かさを残してくれます。だから将来の眺望の保証があるルーセント③が人気になったのです。

但し、通路側の夏の朝陽は強烈です。睡眠部屋ならば遮光カーテンとエアコンがカバーしてくれます。

ルーセント①と②の駅側には将来何が建つか分かりません。これも大きな理由でしょう。

オアシス②の要望書の出かたが順調に推移すると、抽選になり即日完売もあり得ます。ルーセント③を躊躇【ちゅうちょ】して買い損ねた人が多数いますから。

[176: 匿名さん]

単純ルーセント3が、1、2より、300万くらい安いのに、眺めがいいからです。

[177: 匿名さん]

普通、西日ってことで敬遠されるんだけどな。遮光カーテン使ったら昼間でも暗くなっちゃうし。

最近は、西向きだとタワマンでなくてもLOW-E採用して対策するんだけど、ここはそうではない。

[178: 匿名さん]

私も値段かなって思います。
実際に③の人気をみて、②は下げたわけだし。

[179: 匿名さん]

LOW-Eはあまり効果はありません。効果を高めると暗くなります。よって程々に光線をダウンさせるだけで西日対策にはなりません。アサヒ硝子の関係で、新船橋のプラウドの西向きにはLOW-Eが入っていますが、効果は非常に限定的です。

西日対策は二重窓化と遮光カーテンの併用が、騒音、結露、断熱、遮光、光熱費削減等からベストです。ベランダタイルよりは安価ですし お勧めできます。

[180: 匿名]

ルーセントII最終期は、24戸中、15戸の契約だったようですね。まだ角部屋が残っているようですが、値段が高いのでなかなか厳しいのでしょうか？早く完売出来るといいですね！

[181: 匿名さん]

>179
おいおい、プラウド船橋の住人は、LOW-Eがないなんて時代遅れの安マンションで、
西向きでも夏も「全く」暑くなく快適だって豪語してたぞ？
遮光カーテンなんかしたら景色楽しめないし、西向きの意味なんて意見もあるんじゃない？
個人的には179さんの意見に賛成だけど、LOW-Eの効果の実感に関してはかなり個人差があるのかね。。。

[182: 匿名さん]

LOW-Eってグラサンみたいに暗くして光をさえぎるものじゃないんだけど。

金属の多層膜で光を多重反射させて特定の波長（赤外線）を通さないようにして、遮熱する。もっと勉強しないと

[183: 匿名さん]

二重窓化こそ西日対策としては効果ないでしょ。

熱は、伝導、対流、放射でつたわる。二重窓は窓と窓の間に空気層を作ることによって対流を妨げて
断熱する。西日は放射だよ。

[184: 匿名さん]

LOW-Eみたいな金属多層コーティングの効果ないというなら総武線暑くて大変でしょ。

最近電車の窓も熱線反射になってるから、シェードが省かれてる。

[185: 匿名さん]

低層の西向きでLOW-E使ってるのって新船橋だけじゃないし。それに旭硝子ってもと地主であって、
物件とは何の関係もない。

[186: 匿名さん]

>185

旭硝子はみらさとブロジェクト協賛企業25社に入ってますよ。
だからLow-e採用されてるのです。

[187: 匿名さん]

監視乙。他は反論できないのかな。

[188: 匿名さん]

Low-e複合硝子は快適ですからお奨めです。

[189: 匿名さん]

ここもガラスメーカーがバックについてればまともな仕様になったのかな。

[190: 匿名さん]

Low-e複合ガラスの効果的な活用方法等を記します。

1.このガラスは、夏の西日対策には限定的なものではありますが効果はあります。確かにLow-e複合ガラスは、夏の強烈な西日の赤外線部分の放射熱を減少させる効果はあります。しかし赤外線の放射熱が半分に減少しても残りの半分は熱線として室内に入りこみます。

また、可視光線部分の放射熱の減少効果は殆どありません。なぜならば、可視光線を減少させるには濃色のガラスにする必要があり、こうすると室内は暗くなってしまうからです。よってこのガラスは効果はありますが、その効果はあくまで限られたものです。

2.Low-e複合ガラスは、二重サッシの二重ガラスにしてはじめて効果らしい効果が得られます。夏はLow-e複合ガラスで西日を少し和らげる。冬は二重サッシ二重ガラスのLow-e側のガラスを開けて夕日の暖かさを室内に取り込みます。こうすることにより、冬の夕日の暖かさが夜まで残ります。

このように活用しても、夏の強烈な西日対策には遮光カーテンとの併用が必須です。

普通、Low-eガラスは高級マンションの二重サッシ二重ガラスに用いられるものです。勿論このようなマンションであっても遮光カーテンの併用は必須です。

例外的に、一般的なマンションである新船橋のプラウド船橋の西向き棟には旭ガラスのLow-e複合ガラスが採用されています。そして、このマンションの西向き棟は二重サッシ二重ガラスです。しっかりと基本部分の押さえが施されています。

最近、販売を開始した稲毛の小仲台のマンションの西向き棟にも旭ガラスのLow-e複合ガラスが入っています。しかし、このマンションは二重サッシ二重ガラスではありません。残念な点です。

ウェリスも、二重サッシ二重ガラスにし内側のガラスにLow-e複合ガラスを入れれば限定的ではありますが効果はあります。しかし効果的な西日対策に例外はなく、遮光カーテンは必須になります。


眺望を望む人は夜景の美しさを重視するそうです。夜景とワインと美しき愛妻の手料理、その夫の笑顔を観て幸せを感じる妻。といった感じでしょう。だから、夏の昼間の眺望はあまり重視してはいないのでしょう。

一方、富士山は夏の昼間よりも秋から冬にかけてのほうがよく見えるのも事実です。

ウェリスの西向き棟は、このようなニーズを満足させられるから売れるのでしょう。

[191: 匿名さん]

二重サッシは断熱効果もあるけど、関東の場合、冬の寒さは雪国ほどではないからそこまでは必要なくて、ペアガラス採用が普通。二重サッシ採用って防音対策がほとんどなんだけどな。それから可視光と赤外線の輻射熱量は段違いだし。

ちなみにLOW-Eってコーティングの仕方によって、遮熱と断熱があって兼用はできないよ。

無知って恐ろしいことだ。

[193: 入居済みさん]

西日について白熱していますね。
私の結論。復層ガラスに断熱効果の高い最上級のフィルムを貼り解決。遮光カーテン必用無し。
新船橋のプラウド船橋西向きの感想ですが、西日はLow-eガラスでは防げませんが普通のカーテン閉めれば十分です。遮光カーテンは暗くなりすぎるので、カーテン閉めても部屋が明るい普通のカーテンがベスト。遮光カーテン付けるなら東向の寝室がベスト。
また、low-eガラスで西日は防げなくても
西日による熱はかなり防げます。幸いにも我が家は二重サッシなので、更に断熱効果が高いのですが、二重サッシでなくてもLow-e復層ガラスで十分熱は防げます。とは言っても、真夏は夏ですからエアコンは必用ですし暑いですよ。ただ、自分としては想定したよりかなり快適で大満足です。眺望悪くて高い南向きよりも眺望良い西向きが断然おすすめですね。
毎日晴れてて西日が差し込んでくるわけではないし、夏場の強い西日は実質16時位から16時40分迄とか短かった記憶です。夕陽はかなり綺麗ですからね。
ウェリスも富士山、スカイツリー、東京タワーとか見えるのかな～。
因みに、プラウド船橋は西向きだけでなく全戸にLow-e復層ガラス採用してます。西向きは遮熱型、以外は断熱型です。

[194: 匿名さん]

フィルムは熱割れを助長することがあるから要注意。特に熱を吸収するものは。

ちなみにエレベーターより大きな窓ガラスは、建設が終わってクレーンが撤去されたあとは割ってしまうと同じ大きさのものに交換できなくて小さなガラスを組み合わせることになるってことも知っておいたほうが良い。

[196: 匿名さん]

余談だけど、自然現象として熱割れが起きたときのガラス交換は管理組合（普通は管理組合でかけ
てる保険）で対応だけど、フィルムを貼ってそれが要因となって熱割れした場合は、各住戸もちに
なる。ちなみに、サッシは専用部分（共用部分）を借用してる形なので、火災保険に付帯の賠償責
任保険では担保されない。専用使用権付共用部分修理費用補償特約もお忘れなく。

[197: 入居済みさん]

195
ウェリスのがよいですよ。
プラウド船橋は一街区の高層階は景色いいですよ。イオンで塞がれてるのは二と三街区ですから。

[198: 匿名さん]

二重サッシや二重ガラスについて！

二重サッシには建築時にはめ込む本格的なものと、入居後に後から取り付ける樹脂サッシ等も含めいろいろなグレードがあります。

ガラスにもグレードがあり、単に複合ガラスとは言ってもその厚みや光線の反射や吸収のレベルは様々です。

熱については、伝導、放射、対流の三つをしっかりと理解しましょう。二重サッシや二重ガラスは、この伝導、放射、対流の全てに対しその大小はあるものの効果を上げます。

マンションの場合であれば、
①伝導は窓ガラスやサッシに空気が触れて外気の温度の影響を受けたり、逆に屋内の熱が伝わって奪われることを言います。

②放射は太陽光線等の熱が窓ガラスを通して室内に入り込むのが代表的な例です。冬は西日の放射熱(温かさ)が室内に入ってくる。逆に夏の夕方は西日の放射熱を極力カット(放射熱カット)する。これらを言います。この効果はガラスの性能によりかなり違いが出ます。

一方、赤外線側の放射熱の影響のみではなく、壁紙や家具の灼けや変色は紫外線側の放射の影響です。赤外線側の熱線は程々のカットしかできませんが、紫外線側はほぼ完璧に近いカットが可能です。一枚ガラスであっても後から紫外線カットフィルムを貼れば壁紙や家具の灼けは防げます。

③対流は室内の空気が循環して温度が変わることです。一例は、冷たい外気の伝導で、アルミサッシや窓ガラスを通して室内に伝わった冷気に室内の空気が触れ対流することにより部屋の温度が下がることです。

整理しますと、
伝導と対流は双方が影響しあうのですが、部屋の内外の熱の影響に限れば伝導が非常に大切です。要は発泡スチロール製の部屋に住めば伝導が極めて小さくなり、冷房や暖房の効果は大変に大きなものになると言うことと同じです。

ガラス自体は無機物質であり熱伝導率は高く、プラスティックのような有機物質が持つ熱伝導率の低さは期待できません。要はガラスは発泡スチロールの逆になります。このガラスのマイナス要因を補うのが二重ガラス化やペアガラスです。ガラスとガラスの間に空気等を入れ熱伝導抑制空間を設けます。

ガラスは、熱線のある程度の遮断には効果を上げます。つまり放射熱の遮熱には程々の効果があるのです。しかし伝導の遮断効果は低いため上記のような二重ガラス化により切り抜けます。

では、アルミサッシの熱伝導はどうでしょうか？ アルミサッシは発泡スチロールの反対になります。アルミの熱伝導率は極めて高く、部屋の内外の熱や冷気を簡単に伝えてしまいます。

これへの対策が、内部に断熱材の入ったアルミサッシや このアルミサッシの二重化です。しかし、幾ら断熱材を入れても外部は熱を伝えるアルミで出来ています。熱伝導を抑える効果においてはおのずと限度があります。ここに登場してきたのが熱伝導率が低いプラスティックのサッシを用いた内窓です。これが後付けの出来る樹脂サッシの内窓です。

この内窓に使われているのはアルミサッシ窓と同じく無機物質のガラスです。有機物質のプラスティック製のものは耐久性の面で実用化にはほど遠い段階にあります。

メガネレンズの殆ど、またカメラレンズの一部にはプラスティックに反射防止コートを施したものが実用化されています。プラスティックは窓ガラスの一部にも使われつつありますが、まだまだ本格的な実用化は先になります。プラスティックは軽量なため、建築業界では早期の実用化を期待していますがかなり先になります。

遮熱、断熱、遮音、結露抑制、光熱費の削減の面等から後付けの出来る樹脂サッシ製の内窓は非常に高い効果があります。サイズやガラスの厚みによりかなりの価格差があります。内窓はトステムやYKK等いろいろなメーカーがあります。個々人のニーズに基づき検討に値するものではあります。

高い遮音効果を求めるならば、その部屋全部の窓を二重化しなければなりません。また換気のための空気取り入れ口への遮音対策も必要です。

[199: 匿名さん]

長文の人ってパークホームズとここの書き込みでどんな立場か丸分かり。成りすましは投稿
規定違反。モラルがない会社ってことを宣伝してるようなものだよ。

[200: 匿名さん]

パークホームズは同じ三井でもザレジデンシャルとは格が違いすぎるから、ウェリスに対しては全く対抗する気はないとのことです。ウェリスを検討している方は安心して下さい。

[201: 匿名さん]

ウェリスは床暖房とミストサウナを止めて、二重サッシにした方がナンボか良かったのに！ザンネン〜(かなり古い表現)。ウェリスはお金の掛け方が上手ければもっと人気が出たのに！ザンネン〜！

[202: 入居予定さん]

>201
監視乙。

[203: 匿名さん]

ルーセント３、本当に完売したのかな？
身内で売れ残りを買ったのと違うのかな？
なんぼでも完売早すぎのような気がするのは勘ぐりすぎ？

[204: 匿名さん]

ルーセント3は売れたんではないですか？
オアシス2も売れるでしょう。
どうやらこのマンションは眺望にウェイトを置く購入層が多いようで、西側ばかりの人気が目立ちます。
その他大勢は、オアシス2が売り切れて、ルーセント1と2＆オアシス1の売れ残りの値下げ待ちの様相です。
増税の煽りで値下げはそんな期待出来なそうですし、気に入った間取りがあれば押さえたほうが良いのかもしれないですね。

[205: 匿名さん]

NTT都市開発という会社は、他の大手マンション供給4社以上に物件の売れ残りに対しては、それに耐えられる極めて強い企業体質を有しています。

当然ですが、企業体力の低い長谷工は この大手4社には含まれていません。

一方 オアシス②の売れ行きについては、ルーセント③よりも高めな価格設定にはなるでしょうが速やかに完売します。

オアシス①やルーセント①や②の売れ残りを待っていても、NTT都市開発は簡単には投売りをしてきません。同社の過去の販売方法をみればバーゲン待ちの人達が必ずと言ってよいほど負けています。

NTT都市開発には潤沢な手持ちの現金があり、他の資金回転を重視するような企業とは全く異なります。自己資本の回転率なども余り気にしないで済む企業連合の一つなのです。同社は、仮に多くの売れ残り物件を抱えたとしても、面子を重視しバーゲンには走らないデベロッパーの代表格でもあります。

ウェリスの販売方法は売れ残りを極力避ける進め方であり、極少数の売れ残りは発生するでしょうが大量はあり得ません。そして不動産の残り物には福がありません。

売れ残り部屋のバーゲン待ちの人達はまず間違いなく敗残兵となるでしょう。ウェリスを購入したいのならば、素直にオアシス②の要望書を提出するのが一番手堅い策と言えます。

オアシス②は必ずルーセント③と同じ売れ行きになります。あの新船橋の抽選ハズレ組みや、ルーセント③を舐めてかかり失敗した人達が待ち構えています。売り手側に利のある環境になってきました。

以上は私の予測にすぎません。

オアシス③をいち早く購入した人達が勝者であるのは、多くの予測に反し、速やかにそれが売れたという現実が証明しています。この現実をどう捉えどう行動するかは各々の検討者達が決めることです。勝つか負けるかはその人達の対応の仕方次第なのです。

マンション購入の結果については数年後に勝者か敗者かを市場が必ず判断してくれます。

[206: 匿名さん]

旭硝子の遮熱高断熱複層ガラス(グリーン)は遮熱と断熱の二つの効果を併せ持っています。少し価格が高めではありますが。

無知とは申し上げませんが、もっと もっと もっと勉強しないとね！頑張って下さい。

[207: 匿名さん]

２０５
すごい必死（笑）
ＮＴＴ都市開発＝不動産会社
長谷工＝建設会社

[208: 匿名さん]

>207

長谷工って建設会社だけど、自社で土地を調達、プランニングした上でデベに話しを持って行って、施工を請け負うってのがビジネスモデル。なので実質的にはデベと同じ。自社で売主として販売してる物件もあるし。

[209: 匿名さん]

２０８
不動産会社は設計施工しない。
するところもあるけど、主は売買関係で新規は建設会社に作ってもらう。

[210: 匿名さん]

不動産会社の主な仕事って販売だと思ってるの？

NTT都市開発って販売部門持ってないよ。ここの販売も住友不動産販売でしょ。

逆に三井とか大手の一部は社内に設計部門持ってるし。