ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[123: 匿名さん]

117さんへ
88さんではありません。

崖に関する法律には、民法717条に【土地工作物瑕疵担保責任】があります。これは簡単に言うと『通常予見できる災害に対する対策を怠ったか否か』ということになります。

崖崩れにつながる災害には、台風、豪雨、地震、竜巻等がありますが、これらのような通常の天候被害等とは大きく異なる甚大な災害は別として、通常の大雨等で崩れたりしなければ所有者は対外部への賠償等は不要です。

もう少し易しく表現しますと、日頃から崖の定期的な見回り点検を行いキチンと管理をし、それを実施していた記録(理事会議事録に記載し保管してあること)があれば大丈夫です。

訴訟に持ち込まれた場合に、裁判所が一番最初に求めるものが管理規約とその細則と毎月の理事会議事録です。これらが整合(つじつまがあっている)していて、矛盾なくキチンと管理されていて、速やかに提出できれば大丈夫です。

万が一にも、理事会のメンバーの半数以下しか出席していないのに、理事会が行われていたりしなければ大丈夫です。要は規約に則った理事会が行われて、予防保全対応の事実が証明できれば大丈夫です。

よって、通常 予測できないような豪雨や大地震等の自然災害は、当然対象から外れます。山が上の方から崩れてきた場合、上の方に住んでいた人に対し、下に住んでいた人が賠償請求ができないのと同じことになります。

しかし国や県や市等の責任については、簡単に免責にはなりません。

117さんの求めとはズレがある点はご容赦下さい。

[124: 匿名さん]

ルーセントⅢは完売だそうですね。
しかし、ルーセント全体466戸のうち、370戸しか売れない、ということは、
残った物件の値引きの可能性が出てきましたか。
または、沢山のオプションをサービスでしょうか。

[125: 匿名さん]

マンションの売れない部屋には、それなりの売れない事由がそこに厳然と存在します。

ルーセント①と②が売れ残っている事由は、南側の稲毛駅方面にどの程度の規模の何階建てのマンションが建つのかが判らないからです。要は先が見えないからです。

眺望を誇ったルネはウェリス稲毛に眺望を奪われ中古価格が暴落しました。あの、アイ・プレイスにおいても野村のプラウドタワーに眺望が奪われた部屋は大きく値下がりしました。

かかる事由により、この眺望に対する不安感の低い西向きのルーセント③がスムーズに完売したのです。オアシス②は既にかなり決まっているでしょう。遅くとも年内には完売するでしょう。

マンションの中古物件の取引実態を少し説明すると、先ず人気のある部屋には中古狙いの人からオファーが不動産屋に入ります。購入希望者のオファーは【ここか、ここか、ここの部屋】という形で入ります。不動産屋は真剣に売り情報を探します。よって、このようなオファー対象になる部屋はチラシには一切 載りません。チラシを配る必要がない形で決まるからです。

多くの周辺住民はチラシで相場を判断していますが、実際には非常に多くの物件が水面下で取引されています。この水面下で売買される対象部屋を買わなければならないということになります。人気マンションは水面下の取引比率が高いのです。

ウェリス稲毛ではルーセント②の南西角部屋の10階以上がAAAクラスになります。次がルーセント③の10階以上の4LDKです。これがAAクラスです。ともに眺望と希少価値の二つを満たしているからです。次がルーセント③の10階以上の各部屋でありAクラスです。BBBクラスがルーセント③の9階以下5階ぐらいまでです。BBの部屋はルーセント③の4階と3階です。ルーセント③の1階と2階はBクラスです。例外的に4LDK部屋は、階が下でもクラスを上げてもよいでしょう。需要が十分にあるからです。オアシス②もほぼルーセント③に準じますが、微妙に中古価格はルーセント③の方が高くなるでしょう。

ルーセント① ②、オアシス①、グロウの極一部は完成後に売れ残る部屋が出るでしょう。この売れ残った部屋はバーゲンになる可能性があります。もし売れ残らなければ、当たり前ですがバーゲンはありません。

売れ残ってバーゲンになる部屋は殆どの人が見向きもせず購入しなかったシングルCクラスになります。オアシス①も大半の部屋がシングルCクラスに層別されるでしょう。よって中古価格も超バーゲン価格になります。こういう部屋を安く買っても特殊な目的でもない限りあまり意味はありません。

自分が希望する部屋の将来の資産価値は極めて大切な事です。自分の検討している部屋がAAAからシングルCのどれに該当するのかは将来を見通して自分で見通さなければなりません。ルーセント③を購入した人はルーセント③の将来性を高く見通し評価したのでしょう。

マンションの部屋の人気や資産価値の将来性については、高額物件が必ず勝利します。高額物件が買えるお金持ちは、よりお金持ちになっていくのです。

[126: 匿名さん]

わたしも No.125さんと同じ考えです。わたしの視点は>62 で書いたとおりです。

ここは、
　・高額な部屋以外は買わないこと。
　・どうしても安い部屋しか買えない場合は売れ残りの投げ売りを待つこと。
　　(将来、安い価格でしか売れないことを覚悟の上で。または一生住み続ける覚悟で。)
これがすべてだと思います。

売れ残りの部屋は多く出ると思うので選択幅は広いかもしれません。

[127: 匿名さん]

>>123
仮に賠償責任は無しで済んだとしても、崩れた崖の補修は土地所有者であるマンション側の責任（全額負担）となりますよね。

[128: 匿名さん]

>88

役所と現場であなたが得られた「机上の空論ではない崖の情報」を教えていただけませんでしょうか？

また、あなたが机上の空論と思われた書き込みが何かを教えてください。

[130: 匿名さん]

『机上の空論ではない崖の情報』が気になって購入や見学を躊躇している人も
多くいるのではないでしょうか
この日本では東北地震後日本ではおきにくいと言われていた竜巻や大雨季節はずれの
台風など起きていますし物件購入は安い買い物ではないので
崖の情報が凄く気になります。
崖の問題がないようなら住み環境はマルエツも近くにありますし
悪くはないと思ってます。

[131: 購入検討中さん]

ここ買う人って都内勤務？わざわざ稲毛でマンション買う必要はないよね？

[133: 匿名さん]

同じく。
この程度の台風で騒いでいたら、まず住めないと思う。

20メートル以内に親の実家があるから昔から見てきたけど、崩れないよ、あの崖は。崩れる所にアルコール工場なんて建てないだろうし。

[134: 匿名さん]

崖は、デベが少し木を抜いて他に移植したようなので、管理組合が主催して深く根を張る樹々を入居記念植樹をすると安心感が高まりますね。

これをするかしないかで将来の崖強度は左右されますよ！

[135: 匿名さん]

>133
そうだね。崩れるところには建てないよね。


参考

台風26号 京成成田駅の崖崩れ
http://www.asahi.com/national/gallery/20131016_typhoon/keiseinarita.ht...

やはり県が危険だといっているところは危ないんだね。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/narita.html
(京成成田駅は花崎町)


ちなみに県は稲毛東2丁目を危険区域に指定している。
http://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/sabou/kyuukeisha/chiba.html


このマンションの崖下は稲毛東2丁目じゃなくて隣の5丁目だから危険じゃないね！
よかったね！安心だね！

[136: 匿名さん]

結局、ここの崖が崩れるかどうかなんて誰もわからないよ。昔からみてきたけど、たぶん大丈夫というレベル。
他のマンションと比べるとそういうリスクがあるので買う人は検討してくださいということ。不安であれば買わなければいいだけ。
No.88(常連の老人さん?)が机上の空論とか大見栄きってたけど、ツッこまれたら無言だしね。もうこのへんでいいんじゃね?

[137: 匿名さん]

>>132
そうだね、買いません。
多くの人が崖が嫌だと思っているから（他のネガ要因もあるけど）、ここ売れ残ってるんじゃないの。世の中にマンションはいくらでもあるわけだし、わざわざ不安材料のある物件を選ぶ必要はないしね。
133は崖は崩れないとか言ってるけど、所詮匿名掲示板内の個人的主観だし。135みたいに他人の言うことを鵜呑みにするなんて能天気すぎ。福島原発の対応を見てても、政治家や役人の言ってることだって全然あてになんないでしょ。
それでも購入検討したいって人は、自分の目で見て判断することが大事だね。もちろん、素人ではなかなか判断できないことだけど、その時は「君子危うきに近寄らず」という先人の名言に従うべきだね。間違っても「虎穴に入らずんば虎子を得ず」はダメだよ。
それはともかく、これから売り出す棟は条件悪いし（線路際でうるさい・他の棟に囲まれ圧迫感）、これまで以上に販売に苦労するのは間違いないよ。

[138: 匿名さん]

>137さん
よく読んだほうがいいですよ。135は、この崖安全説に対して皮肉っているんですよ。稲毛東2丁目も５丁目も同じ崖ですよ。
崩れる所にアルコール工場なんて建てないという説に対して、じゃあ線路はどうなの? という問いかけ。

[139: 匿名さん]

線路なんて一言も書いて無いけど、大丈夫？
深読みすることが賢いわけじゃないと思いますが。

こんな所で反応してしまった私も賢く無い！

[140: 匿名さん]

崖崩れになることなど考えずに作った京成成田駅の「線路」

崖崩れになることなど考えずに考えずに作ったアルコール工場

ということでしょ。
特に深読みの必要はないと思うけど。。
先人の名言云々よりは、まずご自身の.....

[142: 匿名さん]

千葉県人気マンションランキング2013上半期（ホームズ調べ）

第1位ユーカリが丘ミライアタワー
第2位市川ザレジデンス
第3位ウェリス稲毛
第4位プラウド船橋五街区
第5位パークホームズ津田沼奏の杜

だそうです。

[143: 匿名さん]

それってつまり、広告主が早く売りたいマンションってことでしょ

[144: 匿名さん]

アクセス多い順でしょ。販売戸数多きゃアクセス多いさそりゃ。5位なんて総戸数何戸よ。それと大規模比べてどうするよ。
1～3位はアクセス数ぐらい多くなきゃ目も当てられないよ。あ、2位は完売したか。

[145: 匿名さん]

あれ。No.88が消されてる。ポニョ稲毛も粛清されてる。

[146: 匿名さん]

なんかヘソ曲がってますなー。
でもそーゆー見方もマンション選びには大事ですよね。
人気ランキングってのも一つの指標になり得るんだろうけど。

[148: 匿名さん]

このマンションの建築現場、行ってみてください。

話題の崖もしっかりみてください。

検討する気なくなりますから。

[153: 匿名さん]

４６６戸販売中、残り　数十戸　だけですね。早いもの勝ち状態ですね。

[154: 購入検討中さん]

どこが早い者勝ちなのかよくわかりませんが、売れ残りはやたら高い物件か微妙な物件しかありませんでした。
まぁオアシスのほうに期待ですかねぇ。

[156: 匿名さん]

オアシスは価格面どう出ますかね？

[157: 匿名さん]

消費税の問題もありますが、ルーセントと同じぐらいだと考えています。
とりあえずルーセントで人気だった部屋と同じタイプの部屋を同価格で
少数出してみて様子見ではないでしょうか。

オアシス①は厳しいのが確実なのでルーセント①より相当安くして、それ
なら残ったルーセント①でいいや的になるのを狙うのではと予想し、わく
わくしてます。

[158: 匿名さん]

いずれにしても、現在、オアシス西向きの部屋を希望している人がかなりいますから、
そこが販売開始されたら、他の残り物件も一気に他もうまるでしょう。
という意味で、今の内が早いももの勝ちですね。

しかもルーセントⅢの人気を見ると、オアシスはルーセントとほぼ同価格になるでしょう。

[159: 匿名さん]

>157さん>158さん
なるほど！参考になります！
私もオアシスはルーセントと同価格もしくは少し上乗せくらいかと思うのですが、、、
消費税含めてオアシスを同価格に持っていくために、オアシス部屋の内装のグレード落としたりということはないのでしょうか？

[160: 匿名さん]

内装のグレードダウンは、ないでしょう。
駅への距離、エントランスがルーセントより劣る点から、ルーセントを上回ることはないです。
ルーセントー消費税= オアシス の価格になると思います。
西向き5、6階くらいから、うまっていき、納骨堂の影響がないため、ルーセント1よりも早く完売します。
消費税値上げ後は、マンションの供給が減るので、結果的に悪い部屋もわずかな値下げで、すぐ完売です。
イオン再開発と、幕張の発展もあるので、総武線もやや人気になります。

[161: 匿名さん]

売れ残りを買ってもメリットはないので早く要望書を出すのが一番です。

[162: 匿名さん]

159さんへ

モデルルームと異なる内装だけは絶対にしません。安心して下さい。

[163: 匿名さん]

オアシスⅡは、多分 強気の価格付けになると推測します。ナゼならコストはルーセントⅠもⅡもⅢも、オアシスⅠもⅡも同じだからです。

そして完売のルーセントⅢや、かなり売れてきているルーセントⅠやⅡの粗利でもって今後のディスカウント部屋のカバーをします。よってオアシスⅡは強気の価格付けにならざる得ないのです。

デベロッパーは、出きるだけ高く売りたいのが本音です。よって、自分達の見込みに反して要望書が順調に集まったルーセントⅢの値付けを最終的には上げてきました。逆にルーセントⅠとⅡは抑えました。

オアシスはこれと同じ形になります。オアシスⅡは最低でもルーセントⅢよりも消費税分は高くなります。実際にはほんの少し消費税分プラスαになるでしょう。消費税アップ後はローンの税金還付額が上がり、その前後比ではほぼトントンになります。この辺りも計算しながら、要望書の集まり具合を横目で睨み最終的な価格が決まります。

多少 高めでも眺望と将来の資産価値を重視するか、もしくは永住を視野に出来るだけ安価な所を狙うかは購入者の価値感に対しての考え方次第です。マンションの過去の実例では、必ずと言ってもよいほど 高めの部屋を購入した人が勝利者になっています。

最終判断は自分自身の責任でするしかありませんが、マンション即ち不動産は 全てその時点の需給関係で価格が決まります。中古車と不動産はよく似ていますが、景気のウネリの影響は はるかに不動産の方が大きく受けるのも事実です。現時点で購入し2020年よりも前に売れば上手くいく可能性も少しはありますが、その時点における自分達の住まいの当てがないといけません。

[164: 匿名さん]

正直、購入をしたいのですが、今朝の朝日新聞「プロメテウスの罠」を読むと、廃炉作業の工程表で７年後、溶け落ちた核燃料の取り出し作業の最も危険な作業に入ると書いてあります。

関東圏で分譲マンションを購入して大丈夫でしょうか？
千葉の東葛には柏を中心としてホットスポットがあります。

子どもを育てる環境として、住んで良いのか迷います。

ウェリス稲毛で契約された方で、子育て中の方はいらっしゃいますか？

廃炉作業中に事故があったら、またプルームが関東にも飛んできたりするのでしょうか？

[165: 匿名さん]

そんなこと知るか！

[166: 匿名さん]

先の事は、なにせ今まで人類が初めて経験する作業なので7年後どうなるかは
わかりません。
もし万が一7年後作業が失敗したら関東に限らず日本に住む限り何処でも一緒です。
それよりも今購入者さんの環境によって通勤や周りの環境など見て良いと思ったら
物件を購入するのが一番良いのではないでしょうか。
この物件は、駅まで徒歩5分で行ける距離にあり買い物できるお店も
駅前にイオンや物件近くにマルエツがあるので住みやすいと思います。

[167: 匿名さん]

№１６４です。

№１６６さん、ありがとうございます。

仕事の関係上、関東圏に、、、もろもろ考えると千葉に住まざるを得ないのです。

一生に一度の大きな買い物なのに、廃炉作業の成り行きをドキドキしながら見守っていくしかないんですね。

駅近、しかも快速の停車駅であれば、魅力的な物件です。

真剣に悩んでいます。

[168: 匿名]

気になるのであれば、ずっと賃貸と割り切ったほうがいいと思いますよ！
私は保育園児童がいますが、こちらを契約済ですが。

[169: 匿名さん]

私も166さんや168さんと同じ考えです。
原発の問題は千葉県民や関東圏に住む人はもちろん、日本国民全員が抱える問題だと思います。また、不確定な未来に頭を悩めるよりも、今の生活を大切にするにはどう生きるかが大切なのではないでしょうか？
ただしそれで割り切れないお気持ちもよくわかるので、リスクは負わずに賃貸という選択肢も有りだと思います。

[170: 匿名さん]

>160

新船橋の某物件では街区で、フローリングが突き板からプリント合板へとスペックダウンがあった。
ここもないとは言い切れない。

[171: 匿名さん]

迷いますが、行くときは行く！
今までの人生の決断もそうしてきて一生ものの後悔はしてないはず！

私はそんな感じで契約しちゃいました。。

[172: 匿名さん]

近くの放射能医療研究所にも大規模な加速機があります。放射性物質も保管してますし、ウェリスからもすぐ近くですし、気になるなら見学をお勧めします。