ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[1: 匿名]

稲毛住民です。
契約数が370戸になりましたね。順調な売れ行きなのでしょうか？

14階まで立ち上がり、現在は外壁、ベランダのガラスが設置され始めています。

思ったより、大きいマンションですね。稲毛駅のホームからも良くみえます。

ただ電車から見ると、マンションと駐車場がとても接近して建っているように見えます

これって、接近している住居はかなり暗くなるのではと、老婆心ながら思いました。

[2: 周辺住民さん]

稲毛駅周辺の路地に立つ女性たち

通勤通学の稲毛住民には有名な客引き
禁止行為ながらここでは堂々と行われている

最近では男性だと見ると誰彼かまわず声を掛けているらしい
学生の息子にまでとは迷惑な話だが
その世界も不景気なのか必死のようだ

マンションへと続く裏道がまさにその場所

駅のそちら側
マッサージ店と称した怪しい無許可営業の店も多いだけに
未だに路上客引きが蔓延る立地には残念

[3: 匿名さん]

この立地では子育て世代には向かず
子育て終了世代向けマンションでしょうね
歩けばわかりますが駅周辺とマンション周辺に
子供へ有害な店舗が多過ぎる
営業内容を偽っている店など大人が喜ぶ店は
不要だよ
それにしてもなくならないねぇ変な店
稲毛という土地柄なんだろうけどさ

[6: 匿名さん]

No.3さん
だったら駅近マンションで子育てに適した物件を具体的に教えて下さい。宜しくお願いします。

[7: 匿名さん]

ルーセント3は完売しました。

他を予測してみます。
ルーセント1と2は、全戸完成後もかなり売れ残るでしょう。オアシス2は、ルーセント3よりも高めの価格設定にはなるでしょうが全戸が完売になります。

オアシス1は、価格を低めに設定するでしょうが、ルーセント1と2以上に苦戦するでしょう。グロウは、オアシス2に近いところはほぼ完売でしょう。グロウは、価格でコントロールする策をとるでしょうが線路に近いところは苦戦するでしょう。

あくまで予測です。
以上

[8: 匿名さん]

来年早々に津田沼の大規模の販売が始まるので、
これからは様子見の人も増えるのかなぁ。

[9: 匿名さん]

7さん

予測の前にリサーチが必要です。
ルーセント2は最終期で、完売間近です。

[10: 匿名さん]

なんで、みんな西向きがいいんですかね？
やっぱり眺望ですかね？

[11: 匿名さん]

稲毛のマンションは海側の眺望で西向きメインが結構多いですよね。特にここの西向きは崖に面しているので、眺望は将来的にも保証されているようなものですから、眺望を重視する購入者には悪くない条件だと思います。
でも私は南向きの日の入り重視が良いと思います。眺望はイマイチですが、オアシスの南向きは向きだけ考えると最高ですね。真南向きですから。駐車場とかぶらない高層階は良いかもしれません。

[12: 匿名さん]

ルーセント3は完売になりました。しかし、ルーセントの1.と2は【完売】は極めて難しいでしょう。何部屋かは、完工後のバーゲンがあると予測します。但しこれを買っても資産価値が低いため転売には苦労するでしょう。

予想価格からみて、今現在ベストの部屋はオアシス2の13階です。これだけは間違いないと断言できます。懐事情と好みの間取りから斟酌検討し、早めに要望書を出せば買える確率は高くなります。

締め切り間際にササレタラ、営業マンが代替部屋を提示してきます。早い時点で良い営業マンを見つけ、買う側も誠意を示し、やりとりもメールでネット連携をし速やかに要望書を出せば高い確率で希望の部屋が確保できます。

優良顧客は第一に公務員、続いて東証1部上場企業もしくはその傘下の優良企業に新卒で入社し今後とも勤め続ける妻帯者。言い換えれば、ローン審査で間違いなく通過する人です。その他、その人の人柄をみています。入居後ルールを守り穏やかに住んでくれそうな人です。

プラウド船橋のような超人気物件になると ほぼ抽選になりますが、本物件は微妙な売行きであり営業マン集団でコントロールのしやすい物件です。勿論、違法な行為は行われてはいませんが、優良顧客であるか否かを見極めながらある程度管理して販売されているのは事実です。

早い時点でルーセント3の上層階を指定した人の大半は希望の部屋を入手しています。ルーセント1、2も同じです。オアシス2にもこれは当てはまります。資産価値すなわち転売に苦労しない物件は、オアシス2ならば概ね10階以上です。年内に『オアシス2完売御礼』のチラシが入ると予測します。オアシス1はお勧めはできません。特に線路に近い所は高層階でも止めておくべきです。列車の騒音は想像以上です。

[13: 匿名さん]

12さんに同意。
何故オアシス1を作ったんだろう。
オアシス1を作らずにもっとゆとりある設計にすれば良かったのに。

[14: 匿名さん]

確かに、低層階でも目の前が建物の①②と植林の③では、西向きであれ、植林の方が良いかもしれませんね。
そーいえば、６月頃オアシスの広告が一時的に出てました。一気に引っ込めたのかな。

[15: 匿名さん]

デベはボランティアじゃないからね。
もしオアシス１を作らないと、全体的に価格を１～２割は高く設定せざるを得ないんじゃないの？
そんな値付けをしたら、買う人はほとんどいないでしょ。

それはさておき、今後、不人気が予想されるオアシス１やグロウを売り切るのはかなりの困難が予想される。
12さんはオアシス２は年内完売と予測しているが、それすら大甘予測だと思う。
ウェリスがいいと思った人は、もう既に消費税増税に掛からないルーセントを購入しているはず。
ルーセント３が圧倒的な人気で売り切れたのなら、そのおこぼれ需要がオアシス２に回ることも考えられるが、そうじゃないしね。
まあ、増税分を凌駕する超低価格で売り出してくるなら、話は変わるかもしれないけど。

[16: 匿名さん]

13さんへ

ウェリス稲毛の建つ場所は高さ制限があります。その制限は14階〜15階建てが限度です。もし、高さ制限が60メートルの20階建てまでOKであったならば、売主もオアシス1は建てなかったでしょう。残りの棟を全て20階建てにし、高速エレベーターを設置したほうがコスト的にも抑えられます。マンションのステータス性も上がります。

そして、眺望の良い部屋が飛躍的に増えます。駐車場も自走式100%が容易に設置できます。緑地も広々と確保できます。中途半端な高さ制限が買主と売主の双方にデメリットになっているのです。法規制とは厄介なものであり、矛盾したものでもあるのです。

[17: 匿名さん]

このマンションを検討している人には、16さんのような人もいるのですね。
正直、ビックリしています(笑)

[18: 匿名さん]

マンションは安価なものではありません。正面から観ながら側面をえぐり出さないと実態は観えてはこないのです。

ルーセント①と②の南側に将来どのような物件が何階建てで建つのかは、検討者が予測するしかないのです。

[19: 匿名さん]

>18

基本的には、用途地域、地区計画とかで決められた高さ制限、容積率、建蔽率いっぱいの建物が建つって考えておくべきでしょ。ここに限らず不動産購入するときには。

[20: 匿名さん]

検討板のはずが、完売時期の予想板になってる。
テーマに沿っておらず、不適切なのでは。

[21: 匿名さん]

>20さん
あくまでも検討板ですので、完売時期の予想（＝物件の人気を含めた）検討で良いのではないでしょうか？

[22: 匿名さん]

マンションの価値は、完工時に完売しているか否かが極めて大切であり、物件に対する人気のバロメーターでもあります。よって完売時期は大変に重要な事項であり、多くの検討者が気にしているのです。

完売時期が、完工日か入居開始日か もしくはその後も売れ残っているのかは、そのマンションの価値に直結するのです。入居開始日以降、何ヶ月間どころか何年もかけて売り切るマンションもあります。完売時期が、入居開始日以降にずれ込むと居住者負担も発生しはじめます。

完売時期は入居者に及ぼす金銭的負担も含め、マンション検討上の重要事項なのです。

[23: 匿名さん]

世帯数が多いだけあって、共用施設も充実していますね。でもそんなに維持費などがかかる
施設はないので安心かな。友人のマンションはプールがついているけど、維持費などがすごい
かかるみたいで、10年後が怖いなんて言っていました。平日は利用者もそんなにいないのに、
監視員の人はいるとか。ＭＹストアはうれしいですね。振込などもできたりするのですかね。

[24: 匿名さん]

竣工時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、十分検討ねただよ。

[25: 匿名さん]

>23

これだけの規模でもマンション内だけの販売だとコンビニ維持するのってカツカツだったりする。継続してもらうのに協力金の負担ってこともありうる。

[26: 匿名さん]

マイストアのセブンは7時から23時までの、コンビニエンスが日本に導入された当初本来のセブンイレブンになる。

このセブンがペイするか否かは、マルエツに対し商材やサービス面での違いにおいて何が引き出せるかにかかってくる。マルエツは広く稲毛地区の顧客の要望を満たさねばならない。また、マルエツは共通チラシであり個別対応は限定される。

このマンションは、全戸完工後の居住者総数が2500〜2700名ぐらいと推測できる。1戸平均月間2700円の購入で月商が250万円になる。マンション側がどこまで固定費を負担するかにより損益分岐点は大きく変動する。また深夜営業がないのは経営上 楽なのではあるが、この売上規模ならば一般的なコンビニエンスストアはペイしない。

このセブンは、居住者の利便性のために維持するショップであり、マンション居住者の要望を上手く集めてやっていけば赤字垂れ流しにはならない。双方の協力が大切なショップである。

共稼ぎ所帯、高齢者、子供の発熱時等、非常に便利な存在になるであろう。各戸への配達や、NTTお得意のネット活用による閉店30分前の在庫確認とその商品のキープ等が上手く機能すれば、大変に有難いショップになるであろう。マルエツとは全く異なるアウアショップも夢ではない。要は皆で工夫しあって如何に育むかである。
こう言うとウェリス稲毛のハグムに繋がるのかな。

[28: 匿名さん]

>26
赤字をハグムことになるでしょうね。

[29: 匿名さん]

>28
その根拠は？
26のコメントは根拠が示されていて信頼もしくは検討に値する論拠だが、28は程度の低いただの否定もしくは冷やかし。
根拠のない否定はただの文句ないし愚痴ですよ。

[30: 匿名]

26
セブンイレブンの平均日販は60万円オーバーです。中には100万円オーバーの店もあります。40万円位ならどんどんつぶれていきます。
60万円なら月販1800万円ですよ。250万円なら大変なじたいです。
コンビニ一軒抱えるなら、数千世帯は必要なのでは？

ミニショップを抱えるマンションの例では、120円のジュース買うと、実質300円で買うことになるマンションも多いと聞きます。

[31: 匿名さん]

マンションの購入を検討するに際し一番気になるのは、購入後の後続物件が、どこにどれ程、幾らぐらいで建つのかということになります。

稲毛はウェリスの南側が要注意です。西側はまず大丈夫です。津田沼は駅近の大型物件はもうないでしょうが、幕張本郷方面には広大な農地があり、TPPの今後10年間の進捗を見据えると何が起きるかは想像もつきません。

整理すると稲毛は先が見えてきた。三井物件は設備と駅距離でもってウェリスとは全く競合しない。よって、駅近大型物件はウェリスの南側のみ注意しておけばよい。津田沼も駅近大型物件はほぼ出尽くした。千葉は駅近大型物件はもうない。船橋も駅近大型物件はもうない。市川は駅近大型物件の可能性はあるが、金額面で都内価格と余り変わらなくなる。よってウェリスとは比較対象にならない。

津田沼が好みの人ならば、幕張本郷方面の大規模開発が絶対にないとはいえないことだけは理解しておきましょう。但し駅近ではなくシャトルバスになるでしょう。

よって駅近大型物件は極めて限られるということになりますね。購入検討者はやはり利口だなぁ〜と感じます。証拠はルーセント3の完売だけで十分でしょう。

先のことは分からないが、一応自分で見通し最終判断をしましょう。

そろそろオアシス2の出番が来ますね。2は売手ペースで簡単に進捗するでしょう。極論ではあるが、営業マンなしでも2は売ろうとすれば売れるかもしれない。駅近、大型、眺望保障、設備が揃っている最終に近い物件になりますね。グロウは駅近か否かの分岐点になりますね。グロウの完売を予測するのが一番難しいですね。グロウに対し検討者が最終的にどんな判断をするかは全くもって分かりません。

[32: 物件比較中さん]

31
船橋だとNTT社宅跡地があります。
幕張新都心駅に、ららぽーと船橋、イオンレイクタウンと並ぶ巨大なイオンが再来月オープンしますので、その周辺は人気でそうですね。

[33: 購入検討中さん]

飯山満は駅遠だし一筋縄にはいかないのでは？

[34: 物件比較中さん]

ここウェリス検討していましたが、パスすることにしました。
理由は道が狭すぎることと建物がぎっしり立ち並びごちゃごちゃしすぎることです。崖も不安だし。
同じく稲毛のアイプレイスみたいであればよかったのですが。 マンション購入は、イオンが購入した線路沿いのJT倉庫跡地がどうなるかを見届けてからにしようと思います。

[36: 匿名さん]

アイ・プレイスは確か2000年に完工した長谷工設計、長谷工施工の物件だと記憶している。自走式の駐車場が100%確保されていて、稲毛では今でも一番の人気物件ですね。

その後にできたルネが、あれだけの人気を誇ったのに凋落の一途になるとはね。マンションは先を見越して慎重に買わないといけませんね。

タワーのプラウドも将来は外通路が凶になるかもしれない。やはりマンションは駅近と眺望と自走式駐車場になるのかな？プラウドの下層階は相続税が高く売却価格が低いということになっちゃうのかな⁈

こう観てくると、ウェリスの上層階には相応の価値があるのかな。

[37: 匿名さん]

そもそも街中のコンビニの商圏って１０００戸じゃないしね。１０００戸じゃ営業は成り立たない。既存のコンビニのあるマンション調べれば分かること。

[38: 匿名さん]

ルネはアイプレイスより前ですよ。　ディスポーザーも無いし、バリアリーフでも無い。
旧◎山製作所の跡地で、土壌汚染があり土の入れ替えのため工事が遅れただけです。

[39: 匿名さん]

ルネは、アイ・プレイスよりも前だったのかぁ。こりゃまた失礼しました。でも、ルネのあの売り出しの時の過熱感は何だったんだろうね。駐車場は100%じゃないし。ベランダ側が線路の極に面している棟もあるし。

現時点では、自走式駐車場が全戸分100%確保されているアイ・プレイスが稲毛で一番人気なのは確かなんだけど、ウェリス稲毛が遠き将来に全戸完売されたら一番人気は逆転するのかな？それとも稲毛駅近物件での一番人気をアイ・プレイスはキープし続けるのかな?

この既発売済み、完売物件のその後の需給関係は大事だ。この要因を詳しく分析するとウェリス稲毛の将来の需給関係もある程度の精度では予測できる。マンションの価値は、過去の既完売物件の売り出し時の時代背景や、その後の需給関係を勉強するとよく見えてくるね。

マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

[41: 匿名さん]

>39
マンションを買うならば、可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断しないといけないのかな！

ふつうのことだけど思うけどなにをいまさら

[42: 購入検討中さん]

>>39
たかが稲毛の物件でそこまで気合入れて考える必要あるのかな
言い方は悪いけど所詮千葉
都内の駅近物件ならまだしもね
冷静になって考えたほうがいいよ

[43: 匿名さん]

>42
いいんじゃない?
39は、たぶんもう契約しちゃっている人。

[44: 匿名さん]

39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せてしっかりと検討 判断した結果、ここはパスという結論に達しました。
だって、オアシスやグロウって超売れ残りそうじゃない？

[45: 匿名さん]

よく考える。一言！

アイプレイスは良い物件だが、眺望の30パーセントはプラウドタワーで失った。
それに震災ではかなり揺れたらしい。。。

ある程度の規模で稲毛の駅近物件はここがラストになるでしょう。
その点をどう考えるかが、稲毛にこだわる人にとっては重要かも。

[46: 匿名さん]

稲毛にこだわる人ならば、
プラウドかアイプレイスの中古を待ちながらJT跡地の計画発表を待つ、でしょ。

[47: 匿名さん]

>39
可能な範囲であらゆる側面を含めた過去の実態調査と、将来の予測と展望をその根拠を遡上に載せて
しっかりと検討 判断した結果、西方角の側面が不安なためパスしました。

[48: 匿名さん]

アイプレイスは良い物件だと思いますが、JT跡地がどうなるかで資産価値は上にも下にも変動要因があると思います。場合により高層階以外は眺望どころか西日すら入らなくなる危険があると思います。また、アイプレイスは何件か中古物件も見ましたが、築１２年では痛みもあり、部分的リフォームも考えると現在の価格では割高感は否めませんでした。しかし、敷地内の共有スペース（中庭）は充実していますし、立地は申し分無いと思います。この点についてはでウェリスより確実に上だと思います。総合的考えた私見ですが新築ウェリスの方が現時点では割安感があると思いました。ウェリスの販売が中古物件価格にどう影響を及ぼすかというところでしょうか。
イオンが取得したJT跡地は商業施設と聞いていますが、仮にマンションが建つ場合は線路に面したバルコニーとなりルネと同じ条件になる事が予想され、これも選択するには厳しい？？？稲毛に限定するなら消去法的にウェリスでしょうか・・・

[49: 匿名さん]

確かに。

アイプレイスは中庭やらキッズのための施設は素晴らしいと聞きます。
ただ、イオンの開発内容によっては、あの前の道をバスが通る可能性もあります。
ウェリス以上のごちゃごちゃ感かもしれませんね。

ウェリスもオアシス①さえ無ければもう少し良いのですが、、
もう作っちゃってるもんな。

[50: 匿名さん]

当時（分譲時）ルネ・アイプレイス共に検討しモデルも見に行きましたが、
アイプレイスの魅力は
①駅4分の場所　　　②自走式駐車場　　　　③バリアフリー　　④ディスポーザー
対し懸念事項は
①長□工施工で直床　②直床なのにルネより天井がかなり低い　③梁がとても目立つ　④バルコニー側が線路
結果的に一戸建てにしました。