ウェリス稲毛ってどうですか？＜その５＞

[購入検討中さん]

前スレが１０００レスになっていたので、たてました。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/327435/

所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設 新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


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完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[96: 購入検討中さん]

うーむ。崖対策のお金を積み立てるって、なんかムダだよね。将来そのお金は使わなくてもよくなったってことになれば、
万歳だけど。
89さんの質問への回答が気になる。

[97: 匿名さん]

>91

【入居後、直ちに管理組合がキチンと崖の実態を掴み、即ち現状把握】って。遅いでしょ。

[98: 匿名さん]

新築分譲マンションってお互い知らない人同士が集まるわけだから、管理組合が機能して住民自治が行われるようになるまで数年はかかる。

あと管理組合の立ち上げって管理会社がフォローすべきなんだけど、入居後、しばらく経っても管理組合設立総会すら開催せずに放置して、現状を既成事実化しちゃうケースもある。

その辺は入居してからでないと分からないんだよね。大事なことなんだけど。

[99: 匿名さん]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[101: 匿名さん]

崖対策のお金は別でしょう！
たぶん必要はないでしょうが用意はしておかなければね。西千葉とかにも眺望が良くて崖に面している高級マンションは幾つかありますよ。ここは地盤自体は埋め立て地よりも良いから、気にしすぎてもいけないですよね。仮に崖が崩れてもマンション自体には影響はありませんが、崩れないようにメンテナンスをするのは居住者の責任ですね。

[102: 匿名さん]

がけ崩れみたいな自然災害って、計画するものではないから修繕積み立てではないよね。

ちなみにここって共用廊下とバルコニー側の壁ってALCでしょ。３・１１のときALCが壊れたケースもある。そういう野の補修も修繕積立では考慮されていない。計画外の出費で、どう費用を工面するかで問題になってる。

[103: 匿名さん]

崖リスクを背負いながら買う価値あるのかなここ。

[104: 匿名さん]

>103
崖リスクの評価次第
気にしない人が多いんじゃないの

検討後にここを見送った人も、ほとんどが別の要因だと思う

[105: 匿名さん]

わかる人教えてください
一般的に新築マンションができますと、周りに既にあったマンションの中古価格は下がると思いますが、もしその新築マンションが売れず売れ残りの部屋が出てしまった場合、周りのマンションの価格はさらに下がりますか?

[106: 匿名さん]

ALCに関し生半可な知識しかない素人の書き込みは、ここで何が言いたいのかが全く分かりません。

3.11の時に壊れたALCがどういうものであったのかも理解できていないとしか思えない。これらネガ投稿を適当にするやつらを無責任ネガ木瓜茄子と言います。

いつもマンション業界人からは鼻で笑われていますよ⁈頭脳レベルの低さは丸分かりなんですが、顔つきも生半可で木瓜茄子そのものなんでしょう。

3.11の被災者の方々に対して少しでも思う気持ちがあればここにこんな書き込みはできないのが普通の心を持った人間ですね。

[107: 匿名さん]

>106
102ではないけど。
あなたこそ意味不明ですよ。ALCに関して詳しいんだったら素人に説明してよ。
あなたの頭脳レベルは高いんでしょ。正しい日本語でお願いね。

[108: 匿名さん]

ALCは非耐力壁ってのがポイント。建築基準の耐震性は構造部分だけが対象だから、ALCが壊れても設計上は問題なし。パネル張り合わせてるだけだから、ずれるのは容易に想像できるでしょ。

震源地近くじゃなくて、震度５の地域で壊れてるよ。

[109: 匿名さん]

105さんへ

周りのマンションとは、この物件とほぼ同じ立地のものとします。仮にこのマンションが売れ残ったとしても、周りの物件の値下がりには直結しません。不動産の価格は需給関係で決まります。誰でも『売る側はできるだけ高く売りたい』、『買う側はできるだけ安く買いたい』訳です。若干高くとも買いたいという人が増えれば値下がり幅は小さくなるでしょう。

既にこのマンションの周辺中古物件は値下がりしています。当面、更なる大きな値下がりはないでしょう。周りのマンションが大きく値下がりをするのは、このマンションの中古物件が大量に出てくる時期になります。

控え目に見て、このマンションの中古物件は3年後から増えはじめ、5年後ぐらいには累計100戸以上の売却が行われるでしょう。その時期の需給関係が全てを決めてくれます。

結論は、このマンションよりも駅近の物件で間取りや眺望に恵まれた物件でない限りは、3年後には大幅に値下がりするでしょう。具体的にマンション名を挙げれば【ルネ】あたりは今後更に大きく下げる時期が来るでしょう。特に眺望が良くて、中古価格が高めであったにも関わらずそれが失われた所は既に大きく下げていますが、更にズルズルと下がっていくでしょう。

一方、駅から遠い大型物件で管理体制の良い所は下げどまりました。しかし、管理が甘かった所は手がつけられない状況に陥った所もあります。駅近で眺望が良くて管理体制が良いマンションのみは例外的に大きな値下がりはないでしょう。

中古マンションにおいて ある基準をクリアした中古価格とは、購入時初期諸費用に居住期間の税やローン手数料や支払い金利や管理費や修繕積立金や地震保険金等にマンションの購入代金を足します。そこから周辺物件の賃貸相場から見た居住期間の家賃を差し引きます。

当初、3500万円のマンションの購入価格に対し、その諸費用の合計が10年間に500万円とすれば、総額は4000万円になります。10年間の家賃が控え目にみて年間80万円とすると10年間で800万円になります。4000万円-800万円＝3200万円になります。この計算では3200万円以上で売れれば損はしなかったことになります。家賃相当額を幾らとして計算するかによりこの金額は大きく上下します。その他それぞれの方々の加算もしくは差し引き要因を加味し計算しましょう。

10年間住んで物件価格の15%の値下がりならば良い部類に入るという説明を受けたならば、それを語った人は不動産業界においてはそれこそ良い部類の人です。普通はもっと下がります。逆もあります。2020年に向け都心の優良物件は値上りするでしょう。2021年以降は上がった分以上に下がるかもしれません。

これらは、あくまで論理ですから所有や居住の満足感やその逆の負担感は別です。これらの計算は、第一次取得の前に大まかでもよいから上下の振れをも加味しながら行っておくべきことなのです。

[110: 匿名さん]

109さん
105です。ありがとうございました。

[111: 匿名さん]

92さんへ
いろいろと有意義な投稿に感謝申し上げます。瑕疵(かし)担保責任が2年であるとしますと、それまでに建物、崖、駐車場、付帯設備等の瑕疵を見付けなければならないことになりますね。瑕疵が見付かったら、それを管理組合の理事長名で文書にし正式に売主に指摘するとともに、その内容についての記録を第三者を間に入れて維持しておかなければなりません。常に裁判になったらどう対応するかを視野に、記録を維持しなければなりません。

極めて難解な長期修繕計画の見直し作業ができるる人は、管理会社の専門部署の方ででもなければ先ず不可能です。もし、管理会社のこの部署にいてリタイアした人が居住者であって、必要なデータが迅速に入手でき、なおかつその人が一肌脱いではじめて可能になるでしょう。

各々のマンションには、管理会社の担当者が毎月の理事会に出席し常に張り付きます【管理組合が他の管理会社に乗り換えたりしないよう見張りをする人です】。しかしこの人であっても長期修繕計画の見直し作業はできません。ましてや管理組合の素人が長期修繕計画の見直し作成作業を実際に行うなんてことは不可能です。

よって殆どのマンションはこの作業を管理会社に丸投げにします。また長期修繕計画の見直し時の説明会における組合員(持主&居住者)への説明自体も専門担当者が行うのが殆どです。

しかしこんなやり方ではあっても、管理組合が管理会社に作業実務を手伝ってもらいながら管理組合自身が自ら作った【長期修繕計画の見直し書】になります。国もこれで黙認したような形になっています。

そして、一番マズイのは
①この長期修繕計画の見直し資料が、一部の希望者にのみ配布となり全戸には配られない。
②この長期修繕計画の見直し説明会に出席する人が非常に少ない。
この二つが重なるマンションが多いが、このパターンに陥ると管理会社の言いなり【最悪はやりたい放題】になりかねない。

しかし、当初の長期修繕計画にはじまり、管理会社が作った長期修繕計画の問題点や将来の課題を、しっかりと見抜ける人が理事会のメンバーに何人かいれば大丈夫です。一人もいない管理組合は、極めて危険きわまりない管理組合と言えます。こうなると将来 悲惨なことにもなりかねません。

[112: 匿名さん]

問題があるのを買ってどうにかしようとするより、買わないって選択じゃない。

[114: 匿名]

戸建てなんて不具合が起ったらすべて自腹。

[115: 匿名さん]

不具合を見つけるって話だと、専用部分は内覧会でチェックするけど、共用部分は誰もチェックすること無しってこともありうる。共用部分は管理組合がチェックすべきだけど、引渡時点では管理組合は立ち上がっていない。気がついたら共用部分に不具合いっぱいってことのないようにしないとね。

まあ、少なくとも内覧会のときに自室だけでなく周りくらいはチェックすべき。

[116: 匿名さん]

稲毛駅ペリエ西側の営業時刻が変更になり、朝8時からペリエ側改札が使えるようになりますね。
ここ買う人よかったですね。わたしは買わないけど。

[123: 匿名さん]

117さんへ
88さんではありません。

崖に関する法律には、民法717条に【土地工作物瑕疵担保責任】があります。これは簡単に言うと『通常予見できる災害に対する対策を怠ったか否か』ということになります。

崖崩れにつながる災害には、台風、豪雨、地震、竜巻等がありますが、これらのような通常の天候被害等とは大きく異なる甚大な災害は別として、通常の大雨等で崩れたりしなければ所有者は対外部への賠償等は不要です。

もう少し易しく表現しますと、日頃から崖の定期的な見回り点検を行いキチンと管理をし、それを実施していた記録(理事会議事録に記載し保管してあること)があれば大丈夫です。

訴訟に持ち込まれた場合に、裁判所が一番最初に求めるものが管理規約とその細則と毎月の理事会議事録です。これらが整合(つじつまがあっている)していて、矛盾なくキチンと管理されていて、速やかに提出できれば大丈夫です。

万が一にも、理事会のメンバーの半数以下しか出席していないのに、理事会が行われていたりしなければ大丈夫です。要は規約に則った理事会が行われて、予防保全対応の事実が証明できれば大丈夫です。

よって、通常 予測できないような豪雨や大地震等の自然災害は、当然対象から外れます。山が上の方から崩れてきた場合、上の方に住んでいた人に対し、下に住んでいた人が賠償請求ができないのと同じことになります。

しかし国や県や市等の責任については、簡単に免責にはなりません。

117さんの求めとはズレがある点はご容赦下さい。