フラット金利はどうなる？【21】

[匿名さん]

長期金利0.6切るか？

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/

[168: 匿名さん]

期限の利益は35年間返済が猶予されるの意味。金利の総支払い額が高くても、その価値は大きい。変動金利を35年で返すのは危なすぎるから、一般的に繰り上げ返済します。
フラットは金利が確定しているので、35年を目一杯使うこともできる。つまり、期限の利益を目一杯使うことができる。

[169: 購入経験者さん]

そうですね。
自分もフラット返済中ですが、あえて繰上返済せずに手元に現金を残しつつ期限の利益を活用しています。

[170: 匿名さん]

変動でガンガン繰り上げってのは、金利の総支払い額を減らすことに効果がありますが、手元現金が減るので、トータルで考えると危ない面もあります。
一万円から繰り上げがありがたいなら、貯金は少ないはずで、手元現金がなくて大丈夫？みたいな状況。
そう考えるとフラットの百万単位の繰り上げ返済は、言うほど弱点でもない。フラットの思想からして一万円からの繰り上げ返済はそぐわない。

[171: 匿名さん]

ロイター起債予測が出てます。
なんと低いことか。

当日JGB: 予想金利
0.60: 1.78～1.80
0.62: 1.80～1.82
0.64: 1.82～1.84

------------------------------------------------------------------
発行体／リックコード
　年限　発行額　　　レンジ（ｂｐ）　　起債予定日　主幹事／起債方式
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
＃住宅金融支援機構
第７８回：
３５年　１２００億円　　　　　　　　１０月２３日　大和 ﾊﾞｰｸﾚｲｽﾞ 三菱UFJMS
　　　　　　　　　　　　　　　　　１１月５日発行　ＰＳＪ予測統計値：
　　　　　　　　　　Ｔ３３０＋４５─４７　　　　　平均値は８．５３％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中央値は８．４５％

[172: 匿名さん]

1.7パーセントいってくれ！

[173: 匿名さん]

金利が上がりそうなイベントないし、年内は期待できる！

[174: 匿名]

変動金利もしくは十年固定金利で一万円からでも返済額軽減の繰り上げ返済していくと生活も楽になりますし、しなければ貯金もできますよ！年末の住宅ローン控除を繰り上げ返済にまわしたらかなり楽になりますよ。本当にフラットを経験した上での意見です。

[175: 匿名さん]

>>168
フラットでも必ず35年間支払いが猶予されるわけではありません。
それを誤解して35年かけて払えばいいや、的なローンを組む人が
破綻に追い込まれるケースが多いのでは。もちろんわかってて言っているでしょうけど。

[176: 匿名さん]

ここらで6月組の逆襲を期待するぞｗ

[177: 匿名さん]

素直に金利低下を喜びたい。1.7台頼みます。

[178: 匿名さん]

いくら手元に残しても、それは、使っちゃいけない（使えない）お金なら意味ないような・・・
普通、教育資金や老後資金は、普通住宅費とは別に、準備するでしょうし
定年後６０歳すぎても、やっぱり支払い続けるのは・・・普通なのかなぁ

[179: 匿名さん]

皆さん堅実ですね。
うちは、目一杯５０００万円借りるのでフラットにしました。
1.7%台に期待しています。
ただ、昔の方が-１％だったので、お得感は減ってますね。

[180: 匿名さん]

大体、繰り上げ返済どんどんやっていくという輩に限って、
そんな余裕はなく既存の返済で一杯いっぱいというのが想像できる。
そもそも、繰り上げ返済をどんどんできるほど余裕のある資金計画を組める人というのは、
経験上、購入時点で頭金半分くらい投入できる程、計画的に貯めることができた人です。
そんな人、実際一握りですよ。
現実を素直に直視してください。

[181: 匿名さん]

頭金の多少ではなく、返済能力に見あった
借入にしないと

[182: 匿名さん]

180

関係ないし、どうでもいいでしょ。

[183: 匿名さん]

>>180
フラットはそんなことも出来ない人が金借りてるの？
本当に35年かけて返すつもりのレベルの借金背負っちゃった人は
かなりの割合で破綻すると思うけど。

変動にしてもフラットにしても10年後までには何が起きても
その時に全額返せるようなとこまで持っていけないような人は
ローンを組むべきじゃないと思うが。リスクというものを甘く見すぎ。

[184: 匿名さん]

都心である程度収入のある人なら、目一杯借りるのもありかと思います。
築３０年と新築の価格の差があまりない駅とか選んで。残債より高く売れるとこ。
そこで同じ家賃払って他人の借金返すより、少しでも自分に返せば５年も経てばペイするよ。
うまくやっている人がいないわけではない。

[185: 匿名さん]

>>184
最低でも年収1500万以上無いと無理だろうね。
築30年と新築があまり値段変わらない、って山手線内側が条件だろうし。
でもそんな人はそもそも変動で借りるんじゃないか、という。

[186: 匿名さん]

年収２０００万で頭金２０００万で１億借り入れします。
変動で色々考えるのは面倒なのでフラットにしました。
もちろん変動も審査承認済みです。

金利と睨めっこする暇あったら仕事頑張って年収あげた方が懸命です。

[187: 契約済みさん]

月の返済額を減らす方向で繰り上げを考えていますので
３５年　月２万前後まで落として、最後にどーんっと
返済が高くなりますけど、これが安全かな

[188: 匿名さん]

186さんの言うとおり、金利みて繰り上げ返済考えてってのは面倒だね。キャッシュフローがまわるのが大事。総支払い額最小化に偏り過ぎでは？
フラットでも十分低金利だよ。

[189: 匿名さん]

団信値上がりがちょっぴり不安

[190: 匿名]

資金計画の計画性のある人は、フラットなんか選択しませんよ。年収が低くかったり、社会的に信用度が低い勤め先だった場合金融機関がフラットを進めてくるけど。

[191: 匿名さん]

激しく同意します。

[192: 匿名さん]

金融機関は自分とこのローン薦めるだろ。人それぞれだろ？金利上昇したら、計画も狂うだろ？金利上昇に対するリスク評価の違いでしょ？やれやれ

[193: 匿名さん]

確かに都心だと中古の値下がり幅が意外と少ない。だったら、都心で背伸びして買う方が合理的だね

[194: 匿名さん]

来年５月から、フラットもネットにて、10万円から一部繰り上げ返済できる予定らしいけどね。

｢住・Ｍｙ Ｎｏｔｅ｣で検索してみて。

[195: 匿名さん]

都心の中古も値切られるから成約価格は低い
よっぽど希少価値があれば別だけど。

[196: 匿名さん]

繰り上げ返済して35年を20年くらいにする予定。
小さい子どもがいて、前半10年は弱一馬力メイン、後半10年で共働きして勢い良く返していく予定なので
うちはフラットに決定。もともと金利動向みてドキドキしたりするのが面倒ってのもありますが。

[197: 匿名さん]

３５年金利固定ローンを組む目的がリスク対策なら、繰り上げ返済で返済期間を短縮するのは本末転倒のように思える。
しかし、３５年間も払い続けたくはない。

そこで、はじめは返済額軽減型の繰り上げ返済をしていき、後で期間短縮型の繰上げ返済に切り替えてはどうかと考えたが、いつ切り替えるべきかがわからない。
リスク対策の計算式はあるのだろうか？

[198: 匿名さん]

うちも197さんと同じ考え方です。
将来のことは分からないので、やってみて考えます。
都心物件、キャッシュフローが回ること重視、金利上昇リスクなし、でいきます。

[199: 匿名さん]

1.81でほぼ確定ですね～。

[200: 匿名さん]

よかったですねえ

私は８月１．９９でしたが

[201: 匿名さん]

なぜ確定と分かるのですか？
12月なので、このまま安定して！

[202: 匿名さん]

住宅金融支援機構、第78回住宅金融支援機構債券の発行条件を決定＝利率1.08％


http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPL3N0IA0LN20131023

[203: 匿名さん]

初心者すぎて1.08が1.81になるロジックが分かりません。ご教示願います。

[204: 匿名さん]

>>203
こんな感じ。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
利率1.08％、スプレッド0.46％だからおそらく11月の金利は1.81％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（月末5営業日前）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。

フラット金利の算式。①+②+③
2013年11月：0.73?+0.62+0.46=1.81?
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60

[205: 匿名さん]

レコードならず！
11月残念！

[206: 匿名さん]

こうみてみると前月からの金利低下幅のお得感といい4月が最もラッキーだな。
この辺で破らないと不滅の記録になりそうだ。
羨ましい

[207: 匿名さん]

こうみてみると前月からの金利低下幅のお得感といい4月が最もラッキーだな。
この辺で破らないと不滅の記録になりそうだ。
羨ましい

[208: 匿名さん]

12月に期待しています。
204さん詳しいですね。
読んでもアバウトにしか理解できませんが。
とにかく国債の金利次第ですね。

[209: １２月実行]

委託費用と１０年国債金利は理解できますが

ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定

これは、ばらつきがあり、なんなんでしょうか？

[210: 匿名さん]

4月はsエコの人も多かったと思うし他月からすると恵まれすぎだわ

[211: 匿名さん]

6月は可哀想だな…

[212: 匿名さん]

それは言わないでやってくれ…
今年最大の悲劇組…

[213: 匿名さん]

初心者ですが、sエコってそんなに条件よかったんでしょうか？
ウチのマンションは、sで５年間-0.3って言われたけど。

[214: 匿名さん]

Sエコは5年間-0.7その後15年間-0.3
今のとは勝負にならない…

[215: 匿名さん]

1.1〜1.5で20年間ですか？
すごい改悪ですね。。。

[216: サラリーマンさん]

金利低いのは嬉しいが、sエコと比べると勝負にならないですね。
なぜ、改悪されたんでしょうね？
金利が低すぎるから？

[217: 購入検討中さん]

増税で売り上げが落ち込めば　テコ入れで復活するでしょうね。
自動車販売と住宅販売は大事ですから

[218: 匿名さん]

フラットと変動のミックスで借入予定です。
良い点、悪い点教えて下さい！

[219: 匿名さん]

金利が上がらないに賭ける賭けを半分だけやるので、それに勝てばメリット。
ダブルで費用もかかるから、その分も差し引いて。
金利上がったら、もちろんデメリット。

[220: 匿名さん]

スプレッド決定にはにはイールドカーブも影響します

[221: 匿名さん]

長期金利0.6切った？

[222: 匿名さん]

12月どうなる！？

[223: 匿名さん]

爆上げです。
残念でした。

[224: 匿名さん]

このまま低位安定かと。特にイベントないので。おめでとうございます

[225: 匿名さん]

行いが良ければレコード達成。愚かな書き込みをすれば5月組と同様の結果となります。

[226: １２月実行]

スプレッドはどのような時に上がったり下がったりするのでしょうか

[227: 匿名]

5月の前半くらいも、確か今くらいで低位安定してたのが、ある日突然ロケットみたいな急上昇したんだよね…
あの時はこのスレは異常な盛り上がりだったｗ
12月は大丈夫だよね？

[228: 匿名]

あの時は確か３日連続でサーキットブレーカーが発動したなｗ
もう市場はパニック状態で銀行がこぞって国債を売りまくってたそうだｗ
あんな事は滅多に無いと思うが、一応今後実行者は心構えだけはしといた方がいいと思うぞ。

[229: 匿名]

そう、4月が1.8ときて5月が1.81ときて、それじゃ6月も…と当然期待してて（このスレにも6月組のそんな期待したコメントもあった）
国債利回りもゴールデンウィーク辺りで0.6辺りをウロウロでまったく動く気配なし（このスレも過疎化してた、つまんないから）
しかし、あの日が突然やってきた…忌わしいあの日が…
それは円相場がついに1ドル100円を突破した日
マーケットは凄まじい反応をした。
いったい金利はどこまで上がるのか？
6月組はもう泡を吹くもの、心肺停止になる者多数…
知らない方はスレをさかのぼって見るといい。
あの時の凄まじさがわかるから
もうあんな悲劇は起きてほしくない。

[230: 匿名さん]

どうでもいいけど、これ自演だよね。

[231: 匿名さん]

>224
イベントなんていつ起きるか分からないよ。

[232: 匿名さん]

確かに。何も起こらないことを祈ります。
1.8〜1.9台であれば十分です。

[233: 匿名さん]

あの手の金利急騰は何年かに一度、なんの前触れもなくちょっとしたことをきっかけに起きるよ
ま、しばらくは大丈夫でしょ

[234: 匿名さん]

１２月はいつ決定でしょうか？
このままお願いします！

[235: 匿名さん]

２３４心配しなくても急激にあがらないよ。
１２月はまだまだ大丈夫。

[236: 匿名さん]

12月レコードいける！
やったやった超嬉しいです。
7月くらいの時は(涙)だったから、こんな展開になるなんて…
1.7台狙います！

[237: 匿名さん]

1.81確定
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

[238: 匿名さん]

1.81って史上最低ですか？
だったら、おめでとうございます！
１２月もそのままだといいですね。

[239: 匿名]

4月が1.80%なので、史上最低ではありません

[240: 匿名さん]

所詮他力本願なのに、「1.7台狙います！」とか笑っちゃうよね～。
「1.81って史上最低ですか？」とか笑っちゃうよね～。

[241: サラリーマンさん]

狙います！って気持ちだろ？
別にいいじゃん？
応援したいよ。

他力本願でも狙うんだよ。

そんなこと言って楽しいのかね？

[242: 匿名さん]

狙うと遠のきます

フラットマスター

[243: １２月実行]

下がりすぎですね
反動がこわいな

[244: 金消済]

12月実行ですが、11月の金利で実行したい気持ちです。

[245: 匿名]

12月は絶対レコード
この勢いは本物
今後しばらくは1.7台が当たり前の時代が来る。

[246: 匿名さん]

今が、変動:0.7%、固定10年:1.2%、フラット：1.8%だとすると（誤差あり）、
変動:0.5%、固定10年:1.0%、フラット：1.6%くらいは、間違いなく行くでしょう。
この先は、良く分からん。
変動は、短プラが今0.1%なんで、団信分含めたら0.5%も行くかって気はするけど。

[247: 匿名さん]

実行タイミングはずらせないから、のんびり構えます。
もっと下がったら、借り換えます。
残債と金利差と経費を計算した、借り換えの目安とかセオリーってあるの？

[248: 匿名さん]

>246
短プラは0.1ではありません。
銀行毎に異なります。
政策金利は0.1ですけど。

[249: 匿名さん]

>248
無担保コールレートでしたね^^;
バブル崩壊以降、0.5%以上になったことはなく、
20009年以降は、ずっと0.1%くらいですね。
http://www2.kumagaku.ac.jp/teacher/~sasayama/images/call.gif

[250: 匿名さん]

誤）20009年以降
正）2009年以降

[251: １２月実行]

変動0.5はどうなんでしょう　現状0.7も含めて
かなり、銀行が身を削ってますよね
この先　倒産、優遇金利解除とか

ま～儲かってるんでしょうけど
足銀なんて、あっとゆうまに上場

[252: 匿名さん]

＞246
信託銀行、ネット銀行の競争が、凄いね。

ソニー 変動0.599%団信込
住信SBI 変動0.698%団信八疾病込
三井住友信託 2年固定0.43%団信込

ローン減税を考慮すると、
諸費用含めても、借りたほうが増える。

[253: 購入検討中さん]

お金を持っている人が
現金で買えるのに　ローンを組んで１０年後に返済
その間　税金であぶく銭を増やすのか

[254: 匿名さん]

経済は交換だから、経済動くんだからいいような。
金持ちほど税金払っているよ。

[255: 匿名さん]

>254
ローン減税がなかったら買わないと言う層を動かせるなら経済活性化
もともと買うつもりだった層ばかりなら盗人に追い銭状態
庶民はお徳だから買うという人も多いが、金持ちは後者だろうね
そうならないように所得制限はあるけど、金持ちは意外とみかけの所得少ないんだよね
原泉分離ばかりだから

[256: 匿名さん]

金利が低位安定で本題にたいする関心がなくなってきたね。

銀行は、日銀からタダ同然で借りて、国債買って儲けてるだけです。
仕事的には何らの付加価値もない。
なので、まわりまわって国民のカネで食っているんだよ。

だから、低金利の住宅ローンもそのカネが一周して戻って来た感じ？
住宅ローン減税も一周して戻って来てる。

余分な仕事せずに、単純に所得税を減税してくれたらいいけど、
そうでないから、仕方なく、政策に沿って住宅ローンを借りるわけです。

[257: 匿名]

11月が底でしょうか？

決済今月と来月かどちらか選べる状態です。

12月も下がるとなれば、1.7の可能性も無きにしもあらずなんでしょうか？

[258: 匿名さん]

下がるかもしれないし、上がるかもしれない。
その時にならないと分からない。
悩んでも仕方ないよ。
決めるなら、今月かな。1.81は良いと思いますよ。

[259: 匿名さん]

>257
正直だれにもわからない
ただ1.75～1.95って感じで低くなる方は大して動かず上がる方は少し動くと言う感じだろうから、分の悪い賭けかもしれない

[260: 257です。]

ムチャな質問だとわかりつつ投稿させて頂きました。

丁寧な回答ありがとうございます。

今月に決める方がベターな感じがしつつ、少し色気を出してしまってました。

ローン担当者の方も何とも言えないですが下がったとしても0.1も下がる気はしないと言ってましたし、今月20日くらいまでに決めてくれたらいいみたいなのでじっくり考えさせて頂きます｡

[261: 匿名さん]

フラットは12月は上がるよ。
間違いない。

[262: 匿名さん]

残念ですが上昇です。

[263: 匿名さん]

1.79と予想

[264: 匿名さん]

1.82でしょう。

[265: 匿名さん]

１．８がいいです

[266: 匿名さん]

5月のスレを覗いてごらん。
４月レコード出して、５月はスーパーレコードだなんて言ってて、結果は…
５月は嘘月組と命名されたくらいだ。
因みに私は４月５月選べましたが、1.8ならいいやと４月にして正解でした。

[267: 匿名さん]

自慢はいいよ。選べない人もいるし。

12月低位安定だといいですね。