フラット金利はどうなる？【21】

[匿名さん]

長期金利0.6切るか？

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/

[148: 匿名さん]

11月フラットはやや上がります。

[149: 匿名さん]

新発１０年国債利回りが下がっているので、素直に考えると１１月１２月は下がる傾向にあります！

[150: 匿名さん]

今のフラットいいな。

[151: 匿名さん]

円高が進みにくい構図。
円安と長期金利上昇は強い相関関係にあり。

[152: 匿名さん]

黒田緩和が頼り？

[153: 契約済みさん]

このままいえば、高くなることはなさそう（≧∇≦）

[154: 匿名]

団信を含めると、銀行の固定の方がお得だと思うのですが、フラットの長所はどこですか？

[155: 契約済みさん]

35年固定ってとこ。銀行は10年

[156: 匿名]

フラットと銀行の十年固定との支払いの差額を返済額軽減の繰り上げ返済していくと全然問題ないよ。子育ての不安でフラットにするんだったらかなりもったいない。

[157: 契約済みさん]

優遇金利

[158: 匿名さん]

皆、どんどん返済してくのね。
現金の貯金も欲しいのでフラットにします。
十年後の金利が予想できないし。
怖がりすぎかな？

[159: 匿名さん]

１０年後の金利は確かに怖いですね。

[160: 匿名]

フラットを約六年位経験してから変動金利に借り換えましたが、せめて十年固定にした方が絶対いいとおもいます！子育ての加減があるかもしれませんが、子供が小さい内は、そんなにお金がかかりません！子供が小さい内に少額でもいいので繰り上げ返済していくと不安も解消していきますよ。むしろ子供の教育費が上がってくる時には繰り上げ返済用の百万なんかためれません！どうしても、フラットでないとだめでしたら元金均等返済でいくべきです！団信も安くすむはずですし、途中元利均等へも条件変更も手数料無料で変更できますよ！

[161: 匿名]

新生予測クーポン1.09
レコードの可能性が高まってきた！

[162: 匿名さん]

フラットを検討しています。
フラットの繰り上げ返済は、期間が短縮されるのですか？
あるいは、期間は３５年のままで毎月の支払いが減るのですか？
または、どちらか選べるのですか？

期間が３５年のままで毎月の支払いが減って、総支払額が減るのなら、
３５年間、金利のことを気にしなくてすむフラットにしようかと考えています。

[163: 足長坊主]

>>162
どっちも選べるずらよ。

ところで、今夜22時からのラジオ番組に生出演するずら。FMの76.1MHz。ラブFMの「月下虫音（げっかちゅうね）」という番組じゃ。23時30分までのいずれかの時間帯に登場するゆえ、良かったら聴いてみると良いずら。

[164: サラリーマンさん]

フラットの繰り上げは、毎月の支払いが減って、
期限の利益が３５年ある（金利が確定している）。
そこがフラットのいいところのような？

変動で繰り上げ返済は、どうしても気持ちが焦ってしまうので。

[165: 匿名]

でも、フラットの繰り上げ返済は百万円からしかできないのが難点。

[166: 匿名さん]

フラットの３５年を期限の利益と考えたら、１００万円毎の不便も仕方ないかなあ。
そのうちもうちょっと便利になりそうだし。

変動の３５年は、実際には期限の利益としての意味はほとんどないね。

まあ、考え方は人それぞれですが。

とにかく１１月１２月の金利が低そうでなにより！
1.7%台いったら、嬉しい。

[167: 匿名さん]

期限の利益とは？すみません。ご教示願いたい。

みなさまは、何年で完済する予定ですか？
３５年ですか？３７歳から返済始めると７２歳です。
年金は当てにならない世代だし、６０歳定年時には、
老後資金を貯めきって無いと駄目ですよね。
そうすると、フラット２０で繰り上げ返済？

[168: 匿名さん]

期限の利益は35年間返済が猶予されるの意味。金利の総支払い額が高くても、その価値は大きい。変動金利を35年で返すのは危なすぎるから、一般的に繰り上げ返済します。
フラットは金利が確定しているので、35年を目一杯使うこともできる。つまり、期限の利益を目一杯使うことができる。

[169: 購入経験者さん]

そうですね。
自分もフラット返済中ですが、あえて繰上返済せずに手元に現金を残しつつ期限の利益を活用しています。

[170: 匿名さん]

変動でガンガン繰り上げってのは、金利の総支払い額を減らすことに効果がありますが、手元現金が減るので、トータルで考えると危ない面もあります。
一万円から繰り上げがありがたいなら、貯金は少ないはずで、手元現金がなくて大丈夫？みたいな状況。
そう考えるとフラットの百万単位の繰り上げ返済は、言うほど弱点でもない。フラットの思想からして一万円からの繰り上げ返済はそぐわない。

[171: 匿名さん]

ロイター起債予測が出てます。
なんと低いことか。

当日JGB: 予想金利
0.60: 1.78～1.80
0.62: 1.80～1.82
0.64: 1.82～1.84

------------------------------------------------------------------
発行体／リックコード
　年限　発行額　　　レンジ（ｂｐ）　　起債予定日　主幹事／起債方式
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
＃住宅金融支援機構
第７８回：
３５年　１２００億円　　　　　　　　１０月２３日　大和 ﾊﾞｰｸﾚｲｽﾞ 三菱UFJMS
　　　　　　　　　　　　　　　　　１１月５日発行　ＰＳＪ予測統計値：
　　　　　　　　　　Ｔ３３０＋４５─４７　　　　　平均値は８．５３％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中央値は８．４５％

[172: 匿名さん]

1.7パーセントいってくれ！

[173: 匿名さん]

金利が上がりそうなイベントないし、年内は期待できる！

[174: 匿名]

変動金利もしくは十年固定金利で一万円からでも返済額軽減の繰り上げ返済していくと生活も楽になりますし、しなければ貯金もできますよ！年末の住宅ローン控除を繰り上げ返済にまわしたらかなり楽になりますよ。本当にフラットを経験した上での意見です。

[175: 匿名さん]

>>168
フラットでも必ず35年間支払いが猶予されるわけではありません。
それを誤解して35年かけて払えばいいや、的なローンを組む人が
破綻に追い込まれるケースが多いのでは。もちろんわかってて言っているでしょうけど。

[176: 匿名さん]

ここらで6月組の逆襲を期待するぞｗ

[177: 匿名さん]

素直に金利低下を喜びたい。1.7台頼みます。

[178: 匿名さん]

いくら手元に残しても、それは、使っちゃいけない（使えない）お金なら意味ないような・・・
普通、教育資金や老後資金は、普通住宅費とは別に、準備するでしょうし
定年後６０歳すぎても、やっぱり支払い続けるのは・・・普通なのかなぁ

[179: 匿名さん]

皆さん堅実ですね。
うちは、目一杯５０００万円借りるのでフラットにしました。
1.7%台に期待しています。
ただ、昔の方が-１％だったので、お得感は減ってますね。

[180: 匿名さん]

大体、繰り上げ返済どんどんやっていくという輩に限って、
そんな余裕はなく既存の返済で一杯いっぱいというのが想像できる。
そもそも、繰り上げ返済をどんどんできるほど余裕のある資金計画を組める人というのは、
経験上、購入時点で頭金半分くらい投入できる程、計画的に貯めることができた人です。
そんな人、実際一握りですよ。
現実を素直に直視してください。

[181: 匿名さん]

頭金の多少ではなく、返済能力に見あった
借入にしないと

[182: 匿名さん]

180

関係ないし、どうでもいいでしょ。

[183: 匿名さん]

>>180
フラットはそんなことも出来ない人が金借りてるの？
本当に35年かけて返すつもりのレベルの借金背負っちゃった人は
かなりの割合で破綻すると思うけど。

変動にしてもフラットにしても10年後までには何が起きても
その時に全額返せるようなとこまで持っていけないような人は
ローンを組むべきじゃないと思うが。リスクというものを甘く見すぎ。

[184: 匿名さん]

都心である程度収入のある人なら、目一杯借りるのもありかと思います。
築３０年と新築の価格の差があまりない駅とか選んで。残債より高く売れるとこ。
そこで同じ家賃払って他人の借金返すより、少しでも自分に返せば５年も経てばペイするよ。
うまくやっている人がいないわけではない。

[185: 匿名さん]

>>184
最低でも年収1500万以上無いと無理だろうね。
築30年と新築があまり値段変わらない、って山手線内側が条件だろうし。
でもそんな人はそもそも変動で借りるんじゃないか、という。

[186: 匿名さん]

年収２０００万で頭金２０００万で１億借り入れします。
変動で色々考えるのは面倒なのでフラットにしました。
もちろん変動も審査承認済みです。

金利と睨めっこする暇あったら仕事頑張って年収あげた方が懸命です。

[187: 契約済みさん]

月の返済額を減らす方向で繰り上げを考えていますので
３５年　月２万前後まで落として、最後にどーんっと
返済が高くなりますけど、これが安全かな

[188: 匿名さん]

186さんの言うとおり、金利みて繰り上げ返済考えてってのは面倒だね。キャッシュフローがまわるのが大事。総支払い額最小化に偏り過ぎでは？
フラットでも十分低金利だよ。

[189: 匿名さん]

団信値上がりがちょっぴり不安

[190: 匿名]

資金計画の計画性のある人は、フラットなんか選択しませんよ。年収が低くかったり、社会的に信用度が低い勤め先だった場合金融機関がフラットを進めてくるけど。

[191: 匿名さん]

激しく同意します。

[192: 匿名さん]

金融機関は自分とこのローン薦めるだろ。人それぞれだろ？金利上昇したら、計画も狂うだろ？金利上昇に対するリスク評価の違いでしょ？やれやれ

[193: 匿名さん]

確かに都心だと中古の値下がり幅が意外と少ない。だったら、都心で背伸びして買う方が合理的だね

[194: 匿名さん]

来年５月から、フラットもネットにて、10万円から一部繰り上げ返済できる予定らしいけどね。

｢住・Ｍｙ Ｎｏｔｅ｣で検索してみて。

[195: 匿名さん]

都心の中古も値切られるから成約価格は低い
よっぽど希少価値があれば別だけど。

[196: 匿名さん]

繰り上げ返済して35年を20年くらいにする予定。
小さい子どもがいて、前半10年は弱一馬力メイン、後半10年で共働きして勢い良く返していく予定なので
うちはフラットに決定。もともと金利動向みてドキドキしたりするのが面倒ってのもありますが。

[197: 匿名さん]

３５年金利固定ローンを組む目的がリスク対策なら、繰り上げ返済で返済期間を短縮するのは本末転倒のように思える。
しかし、３５年間も払い続けたくはない。

そこで、はじめは返済額軽減型の繰り上げ返済をしていき、後で期間短縮型の繰上げ返済に切り替えてはどうかと考えたが、いつ切り替えるべきかがわからない。
リスク対策の計算式はあるのだろうか？