フラット金利はどうなる？【21】

[匿名さん]

長期金利0.6切るか？

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/348235/

[124: 契約済みさん]

119さん
変動は自分にとってリスクでしかない。
そう言っただけです。
余裕のある人ならリスクにはならないでしょうね。
人によって合うローンが変わるのに決めつけた言い方をしてるのはあなたです。

ここはフラットの金利を話し合う場です。
フラットが自分に合わないと思うならこのスレ見なくていいでしょ！？
他のスレでどうぞー！

[125: 匿名]

変動金利選択者には、一括で返済できるが控除分活用するためにローンを組む人と、変動でないと返済が苦しいorローンに通らない人に大方分類されます。

変動がリスクという節で噛み付いている人は変動でカツカツな後者さんかな。

低所得者ゆえの文章解釈ですから、今後は放っておきましょう。

[126: サラリーマンさん]

フラット選択者を限定しすぎでしょ？
金利変動リスクと資金繰り安定を理解できる人も借りるよ。

[127: 匿名さん]

確かに変動選択者は９６みたいに、フラット選択者を貧乏人と決めつけたがる。
しかし、実際は逆のケースも多いよね？

[128: 匿名さん]

過去１５年程度は金利安いから変動で正解だったけど、今後が読めないからフラットにしました。
金利が高くなるシナリオで説得力のあるものを聞いたことはないんだが、怖いからね。

[129: 匿名さん]

変動で今の金利水準が続くのと、フラットの金利で総返済額を比較してみた。
５０００万円借りて、１０００万円の差。
３５年で割ると、年間３０万円。

旅行一回分または株で損したと思えば、たいした金額ではないような気がする。
それより金利上昇でキャッシュフロー回らなくなるのが、一番怖い。

この考え方で合ってる？

[130: 匿名さん]

長期金利は、緩やかな景気回復に伴って上昇するため、
オリンピックの影響も手伝い、
バブルを除いた平均水準である3〜5%に近づく見込みです。
現在の長期金利は底値であるため、
変動金利は、今の固定金利の水準を上回るようです。

[131: 匿名さん]

>129
変動を0.775、フラットを団信込み2.0(現実はもっと高い)で試算すると、支払総額の差は1200万以上になる。
これはメチャクチャ大きい。

それから、支払いの差を１年当たりで考える人は業者に騙されやすい人。
１年で30万の損なら大したことない？
とんでもない。
毎年30万を35年も損し続けるなんて恐ろしい。

[132: 匿名さん]

>130
大爆笑。
長期金利が3～5％に近づく？
あり得ない。
匿名のスレとは言え、ア○丸出しのレスは止めた方がいいよ。

①長期金利がそんなに上昇したら、既発日本国債の利払いは不可能。

②長期金利が上昇しても、変動金利とは直接関係ない。
このこと知らないんじゃないの？

③人口減少、少子高齢化が進む中、インフレは起きにくい。
経済規模が縮小し、消費量が減少するのに、どうして金利が上がるのか。

④直近でオリンピックが開催されたロンドンや北京では景気は回復しなかった。
金利も上がるどころか下がった。

[133: 匿名さん]

自分が損することを１年あたりで計算してるんだから、よいのでは？
確かに１年３０万はでかいか小さいか微妙なラインだけど。

金利が上がりそうもないのは、本当にそうだと思います。

固定を選ぶ人は、ローンの額が大きくて期間も長くて失敗したら家がなくなる投資だからでしょ？

変動を選ぶ人は、その逆の人と冒険家なのかな？
冒険を冒険と認知できてないパターンの人もいれば、
絶対に金利はあがらないと判断して冒険ではないと考える人もいるわけで、その人にあったローンがあるのでは？

金額だけの損得で他人のことは判断できないということでしょうか？

[135: 匿名さん]

別に個人の選択の自由でよくない？
ここで言い合ってる人たちばからしー。

[136: 匿名さん]

↑同感。個人の自由。フラットの金利の話をしましょう。
変動かフラットの話をしたい方は別のスレへ！！

[140: 匿名さん]

爆下げだね
週明け0.5台までいくんじゃないかい

[141: 匿名さん]

既発債はごくごく一部を除き金利が上がろうが下がろうが日本国の支払い額はかわらないんだが･・・
そんなこと書く方も書く方だが、それを指摘せず煽りしかできない方もヒドイもんだ
フラットスレは昔から言い合いばかりだが、ここ数日はヤバイね

[142: 匿名さん]

11月12月が下がることを祈っております。
ここ数日フラットのよさを再確認できてよかったです。

[143: 匿名さん]

フラットが良いなら、なぜ10人に1人しか採用しないの？

[144: 匿名さん]

>143
だーかーらー個人の自由じゃない？
ひつこいね(笑)

[145: 匿名さん]

個人の自由であることは分かる。
それと採用率の低さは別問題でしょ。
フラットが良いなら何故採用する人が少ないのか客観的な理由をお尋ねしている。
答えられないなら、「個人の自由」という言葉でごまかしているようにしか聞こえない。

[146: 匿名さん]

変動人気は、少しでも毎月の支払いを減らしたい人が多いから。
皆が選んでいるから大丈夫と思う人が多いから。
繰上返済を重視して、手元現金の価値を軽視する人が多いから。
フラット選択者は、必ずしもそうじゃないと判断して、毎月の支払いが多少高くても構わないと思う人かな？

変動と迷いつつ、フラットにしましたが、フラット金利が下がりそうで嬉しいです。

[147: 匿名さん]

>145
ここはフラットの金利がどうなるかのスレ。
わからないの？(笑)
比較は他でやってちょうだいね。

[148: 匿名さん]

11月フラットはやや上がります。

[149: 匿名さん]

新発１０年国債利回りが下がっているので、素直に考えると１１月１２月は下がる傾向にあります！

[150: 匿名さん]

今のフラットいいな。

[151: 匿名さん]

円高が進みにくい構図。
円安と長期金利上昇は強い相関関係にあり。

[152: 匿名さん]

黒田緩和が頼り？

[153: 契約済みさん]

このままいえば、高くなることはなさそう（≧∇≦）

[154: 匿名]

団信を含めると、銀行の固定の方がお得だと思うのですが、フラットの長所はどこですか？

[155: 契約済みさん]

35年固定ってとこ。銀行は10年

[156: 匿名]

フラットと銀行の十年固定との支払いの差額を返済額軽減の繰り上げ返済していくと全然問題ないよ。子育ての不安でフラットにするんだったらかなりもったいない。

[157: 契約済みさん]

優遇金利

[158: 匿名さん]

皆、どんどん返済してくのね。
現金の貯金も欲しいのでフラットにします。
十年後の金利が予想できないし。
怖がりすぎかな？

[159: 匿名さん]

１０年後の金利は確かに怖いですね。

[160: 匿名]

フラットを約六年位経験してから変動金利に借り換えましたが、せめて十年固定にした方が絶対いいとおもいます！子育ての加減があるかもしれませんが、子供が小さい内は、そんなにお金がかかりません！子供が小さい内に少額でもいいので繰り上げ返済していくと不安も解消していきますよ。むしろ子供の教育費が上がってくる時には繰り上げ返済用の百万なんかためれません！どうしても、フラットでないとだめでしたら元金均等返済でいくべきです！団信も安くすむはずですし、途中元利均等へも条件変更も手数料無料で変更できますよ！

[161: 匿名]

新生予測クーポン1.09
レコードの可能性が高まってきた！

[162: 匿名さん]

フラットを検討しています。
フラットの繰り上げ返済は、期間が短縮されるのですか？
あるいは、期間は３５年のままで毎月の支払いが減るのですか？
または、どちらか選べるのですか？

期間が３５年のままで毎月の支払いが減って、総支払額が減るのなら、
３５年間、金利のことを気にしなくてすむフラットにしようかと考えています。

[163: 足長坊主]

>>162
どっちも選べるずらよ。

ところで、今夜22時からのラジオ番組に生出演するずら。FMの76.1MHz。ラブFMの「月下虫音（げっかちゅうね）」という番組じゃ。23時30分までのいずれかの時間帯に登場するゆえ、良かったら聴いてみると良いずら。

[164: サラリーマンさん]

フラットの繰り上げは、毎月の支払いが減って、
期限の利益が３５年ある（金利が確定している）。
そこがフラットのいいところのような？

変動で繰り上げ返済は、どうしても気持ちが焦ってしまうので。

[165: 匿名]

でも、フラットの繰り上げ返済は百万円からしかできないのが難点。

[166: 匿名さん]

フラットの３５年を期限の利益と考えたら、１００万円毎の不便も仕方ないかなあ。
そのうちもうちょっと便利になりそうだし。

変動の３５年は、実際には期限の利益としての意味はほとんどないね。

まあ、考え方は人それぞれですが。

とにかく１１月１２月の金利が低そうでなにより！
1.7%台いったら、嬉しい。

[167: 匿名さん]

期限の利益とは？すみません。ご教示願いたい。

みなさまは、何年で完済する予定ですか？
３５年ですか？３７歳から返済始めると７２歳です。
年金は当てにならない世代だし、６０歳定年時には、
老後資金を貯めきって無いと駄目ですよね。
そうすると、フラット２０で繰り上げ返済？

[168: 匿名さん]

期限の利益は35年間返済が猶予されるの意味。金利の総支払い額が高くても、その価値は大きい。変動金利を35年で返すのは危なすぎるから、一般的に繰り上げ返済します。
フラットは金利が確定しているので、35年を目一杯使うこともできる。つまり、期限の利益を目一杯使うことができる。

[169: 購入経験者さん]

そうですね。
自分もフラット返済中ですが、あえて繰上返済せずに手元に現金を残しつつ期限の利益を活用しています。

[170: 匿名さん]

変動でガンガン繰り上げってのは、金利の総支払い額を減らすことに効果がありますが、手元現金が減るので、トータルで考えると危ない面もあります。
一万円から繰り上げがありがたいなら、貯金は少ないはずで、手元現金がなくて大丈夫？みたいな状況。
そう考えるとフラットの百万単位の繰り上げ返済は、言うほど弱点でもない。フラットの思想からして一万円からの繰り上げ返済はそぐわない。

[171: 匿名さん]

ロイター起債予測が出てます。
なんと低いことか。

当日JGB: 予想金利
0.60: 1.78～1.80
0.62: 1.80～1.82
0.64: 1.82～1.84

------------------------------------------------------------------
発行体／リックコード
　年限　発行額　　　レンジ（ｂｐ）　　起債予定日　主幹事／起債方式
――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――
＃住宅金融支援機構
第７８回：
３５年　１２００億円　　　　　　　　１０月２３日　大和 ﾊﾞｰｸﾚｲｽﾞ 三菱UFJMS
　　　　　　　　　　　　　　　　　１１月５日発行　ＰＳＪ予測統計値：
　　　　　　　　　　Ｔ３３０＋４５─４７　　　　　平均値は８．５３％
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中央値は８．４５％

[172: 匿名さん]

1.7パーセントいってくれ！

[173: 匿名さん]

金利が上がりそうなイベントないし、年内は期待できる！

[174: 匿名]

変動金利もしくは十年固定金利で一万円からでも返済額軽減の繰り上げ返済していくと生活も楽になりますし、しなければ貯金もできますよ！年末の住宅ローン控除を繰り上げ返済にまわしたらかなり楽になりますよ。本当にフラットを経験した上での意見です。

[175: 匿名さん]

>>168
フラットでも必ず35年間支払いが猶予されるわけではありません。
それを誤解して35年かけて払えばいいや、的なローンを組む人が
破綻に追い込まれるケースが多いのでは。もちろんわかってて言っているでしょうけど。

[176: 匿名さん]

ここらで6月組の逆襲を期待するぞｗ

[177: 匿名さん]

素直に金利低下を喜びたい。1.7台頼みます。

[178: 匿名さん]

いくら手元に残しても、それは、使っちゃいけない（使えない）お金なら意味ないような・・・
普通、教育資金や老後資金は、普通住宅費とは別に、準備するでしょうし
定年後６０歳すぎても、やっぱり支払い続けるのは・・・普通なのかなぁ

[179: 匿名さん]

皆さん堅実ですね。
うちは、目一杯５０００万円借りるのでフラットにしました。
1.7%台に期待しています。
ただ、昔の方が-１％だったので、お得感は減ってますね。

[180: 匿名さん]

大体、繰り上げ返済どんどんやっていくという輩に限って、
そんな余裕はなく既存の返済で一杯いっぱいというのが想像できる。
そもそも、繰り上げ返済をどんどんできるほど余裕のある資金計画を組める人というのは、
経験上、購入時点で頭金半分くらい投入できる程、計画的に貯めることができた人です。
そんな人、実際一握りですよ。
現実を素直に直視してください。

[181: 匿名さん]

頭金の多少ではなく、返済能力に見あった
借入にしないと

[182: 匿名さん]

180

関係ないし、どうでもいいでしょ。

[183: 匿名さん]

>>180
フラットはそんなことも出来ない人が金借りてるの？
本当に35年かけて返すつもりのレベルの借金背負っちゃった人は
かなりの割合で破綻すると思うけど。

変動にしてもフラットにしても10年後までには何が起きても
その時に全額返せるようなとこまで持っていけないような人は
ローンを組むべきじゃないと思うが。リスクというものを甘く見すぎ。

[184: 匿名さん]

都心である程度収入のある人なら、目一杯借りるのもありかと思います。
築３０年と新築の価格の差があまりない駅とか選んで。残債より高く売れるとこ。
そこで同じ家賃払って他人の借金返すより、少しでも自分に返せば５年も経てばペイするよ。
うまくやっている人がいないわけではない。

[185: 匿名さん]

>>184
最低でも年収1500万以上無いと無理だろうね。
築30年と新築があまり値段変わらない、って山手線内側が条件だろうし。
でもそんな人はそもそも変動で借りるんじゃないか、という。

[186: 匿名さん]

年収２０００万で頭金２０００万で１億借り入れします。
変動で色々考えるのは面倒なのでフラットにしました。
もちろん変動も審査承認済みです。

金利と睨めっこする暇あったら仕事頑張って年収あげた方が懸命です。

[187: 契約済みさん]

月の返済額を減らす方向で繰り上げを考えていますので
３５年　月２万前後まで落として、最後にどーんっと
返済が高くなりますけど、これが安全かな

[188: 匿名さん]

186さんの言うとおり、金利みて繰り上げ返済考えてってのは面倒だね。キャッシュフローがまわるのが大事。総支払い額最小化に偏り過ぎでは？
フラットでも十分低金利だよ。

[189: 匿名さん]

団信値上がりがちょっぴり不安

[190: 匿名]

資金計画の計画性のある人は、フラットなんか選択しませんよ。年収が低くかったり、社会的に信用度が低い勤め先だった場合金融機関がフラットを進めてくるけど。

[191: 匿名さん]

激しく同意します。

[192: 匿名さん]

金融機関は自分とこのローン薦めるだろ。人それぞれだろ？金利上昇したら、計画も狂うだろ？金利上昇に対するリスク評価の違いでしょ？やれやれ

[193: 匿名さん]

確かに都心だと中古の値下がり幅が意外と少ない。だったら、都心で背伸びして買う方が合理的だね

[194: 匿名さん]

来年５月から、フラットもネットにて、10万円から一部繰り上げ返済できる予定らしいけどね。

｢住・Ｍｙ Ｎｏｔｅ｣で検索してみて。

[195: 匿名さん]

都心の中古も値切られるから成約価格は低い
よっぽど希少価値があれば別だけど。

[196: 匿名さん]

繰り上げ返済して35年を20年くらいにする予定。
小さい子どもがいて、前半10年は弱一馬力メイン、後半10年で共働きして勢い良く返していく予定なので
うちはフラットに決定。もともと金利動向みてドキドキしたりするのが面倒ってのもありますが。

[197: 匿名さん]

３５年金利固定ローンを組む目的がリスク対策なら、繰り上げ返済で返済期間を短縮するのは本末転倒のように思える。
しかし、３５年間も払い続けたくはない。

そこで、はじめは返済額軽減型の繰り上げ返済をしていき、後で期間短縮型の繰上げ返済に切り替えてはどうかと考えたが、いつ切り替えるべきかがわからない。
リスク対策の計算式はあるのだろうか？

[198: 匿名さん]

うちも197さんと同じ考え方です。
将来のことは分からないので、やってみて考えます。
都心物件、キャッシュフローが回ること重視、金利上昇リスクなし、でいきます。

[199: 匿名さん]

1.81でほぼ確定ですね～。

[200: 匿名さん]

よかったですねえ

私は８月１．９９でしたが

[201: 匿名さん]

なぜ確定と分かるのですか？
12月なので、このまま安定して！

[202: 匿名さん]

住宅金融支援機構、第78回住宅金融支援機構債券の発行条件を決定＝利率1.08％


http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPL3N0IA0LN20131023

[203: 匿名さん]

初心者すぎて1.08が1.81になるロジックが分かりません。ご教示願います。

[204: 匿名さん]

>>203
こんな感じ。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
利率1.08％、スプレッド0.46％だからおそらく11月の金利は1.81％だろうか。

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（月末5営業日前）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。

フラット金利の算式。①+②+③
2013年11月：0.73?+0.62+0.46=1.81?
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60

[205: 匿名さん]

レコードならず！
11月残念！

[206: 匿名さん]

こうみてみると前月からの金利低下幅のお得感といい4月が最もラッキーだな。
この辺で破らないと不滅の記録になりそうだ。
羨ましい

[207: 匿名さん]

こうみてみると前月からの金利低下幅のお得感といい4月が最もラッキーだな。
この辺で破らないと不滅の記録になりそうだ。
羨ましい

[208: 匿名さん]

12月に期待しています。
204さん詳しいですね。
読んでもアバウトにしか理解できませんが。
とにかく国債の金利次第ですね。

[209: １２月実行]

委託費用と１０年国債金利は理解できますが

ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定

これは、ばらつきがあり、なんなんでしょうか？

[210: 匿名さん]

4月はsエコの人も多かったと思うし他月からすると恵まれすぎだわ

[211: 匿名さん]

6月は可哀想だな…

[212: 匿名さん]

それは言わないでやってくれ…
今年最大の悲劇組…

[213: 匿名さん]

初心者ですが、sエコってそんなに条件よかったんでしょうか？
ウチのマンションは、sで５年間-0.3って言われたけど。

[214: 匿名さん]

Sエコは5年間-0.7その後15年間-0.3
今のとは勝負にならない…

[215: 匿名さん]

1.1〜1.5で20年間ですか？
すごい改悪ですね。。。

[216: サラリーマンさん]

金利低いのは嬉しいが、sエコと比べると勝負にならないですね。
なぜ、改悪されたんでしょうね？
金利が低すぎるから？

[217: 購入検討中さん]

増税で売り上げが落ち込めば　テコ入れで復活するでしょうね。
自動車販売と住宅販売は大事ですから

[218: 匿名さん]

フラットと変動のミックスで借入予定です。
良い点、悪い点教えて下さい！

[219: 匿名さん]

金利が上がらないに賭ける賭けを半分だけやるので、それに勝てばメリット。
ダブルで費用もかかるから、その分も差し引いて。
金利上がったら、もちろんデメリット。

[220: 匿名さん]

スプレッド決定にはにはイールドカーブも影響します

[221: 匿名さん]

長期金利0.6切った？

[222: 匿名さん]

12月どうなる！？

[223: 匿名さん]

爆上げです。
残念でした。