ソシオ上幟ってどうかな？

[物件比較中さん]

公式URL：http://www.socio-g.com/kaminobori/index.html

都心永住邸宅だというソシオ上幟ってどうですか？
物件のことや周辺のことなど、情報交換しましょう。

概要
所在地：広島県広島市中区上幟町9-8
交通：広島バス「幟町中学校前」バス停徒歩2分、ＪＲ「広島駅」徒歩９分
間取り：2LDK・3LDK
売主：株式会社GAパートナーズ
施工会社：株式会社増岡組　広島本店
管理会社：株式会社グランドアメニティ

[1: 主婦さん]

パークハウスのほうが駅近ですよね。
どちらがいいんですかね？

[2: 購入検討中さん]

でもこっちの方が低層階はパークハウスより日当たりが良いでしょうし部屋も広いですよね。
１０４平米の価格帯が６０００万~なら広い分こっちの方良いです。

[3: 購入検討中さん]

訂正）6000万→6500万

[4: 匿名さん]

このマンションの北側はどうなるんでしょう？
2つくらいマンションがあったと思うけど。
完全に日当りが悪くなるのか、考慮されているのか。
そのあたりはクリアされているんだろうけど。

[5: マンコミュファンさん]

北側のマンション、気になりますね。
日影になると物干しなど日常生活に支障を来たしますし、
日当たりや眺望などが期待できないとなれば当然資産価値はガタ落ちです。

この国に日照権は存在しません。
ですから、日当たりは自分で確保しなければならないのが大原則です。
北側のマンションの日照については考慮したりするとすればそれは親切と捉えるべきで、
ましてやクリアしなければならない法的規制はありません。
なんか残酷なようですね。

でも、北側のマンションの販売時には既にこの物件の計画はあったと聞いています。

こちらをご覧ください。
http://www.chu-man.com/bldgdetail.php?BLDG_NUM=6885
専有面積 113.19 ㎡～131.11 ㎡
新築価格 3575 万円～6055 万円
http://www.chu-man.com/bldgdetail.php?BLDG_NUM=7965
専有面積 91.52 ㎡～123.55 ㎡
新築価格 3325 万円～6145 万円

広さの割に価格が安いですね。
当時の建築費の安さという時代背景的な要素もあるでしょうが、
やはり多少は将来日影になる可能性を込めた価格設定だったのではないでしょうか？
例えば一番高い6000万円台の部屋（恐らく最上階だと思いますが）なんて、
今でもじゅうぶん買った時の値段で売れそうな気がしますね。

[6: ご近所さん]

北側のマンションというのは、フローレンス上幟町グランドアークとフローレンス上幟町グランドアーク弐番館のことですね。

フローレンス上幟町グランドアークは全部、弐番館も半分は南側をソシオにふさがれます。

弐番館の東側２タイプは、南側が知事公邸でセーフ。

南側をソシオにふさがれる弐番館の２タイプは、近い将来マンションが建って日当たりがなくなるという事を前提に、かなりお安く買われているようなので、納得ではないでしょうか？

[7: 匿名さん]

>>5
北側に接道の土地は安いってのはあるでしょう。
しかしそれよりも安かろう×かろうのフローレンスというのが安さの決め手だと思いますよ。

[8: 匿名さん]

こういった時に北側マンションからクレームとかはこないのかな？
でも上のコメントをみていると問題なさそうですね。

[9: ご近所さん]

あまりイメージの良くないフローレンスですが、このコンフォートタイプはかなり仕様がよかったですよ。

モデルルームを見に行きましたが、すべてに高級感があり、とくに玄関は一部屋はいるくらい広々ととってありましたね。

上幟、という土地柄にあわせたのでしょう。

この一番高いお部屋のタイプは、南、東、北、と三方が開放された角部屋で、１２３平米で最上階６１４５万とはお買い得でした。

今ならいくら位するのでしょう。

[10: 匿名さん]

>>9
中古スレでやってくれ。

[11: 匿名さん]

>>9
フローレンスは広い「だけ」が売りだったんだよ。
一時期100平米マンションってのをそこらじゅうに建ててたの。
そして上幟だけでなくどこの物件も玄関ホール（8角形のやつね）は広かったのよ。
しかしフローレンスが高級に見えるなんて珍しいね。
都内の高級マンション見たら腰抜かすんじゃないの？
とりあえず、ここはスレ違いなので他でやってください。

[12: ご近所さん]

Ｎｏ１１

玄関、８角形のものをいったのではありません。
それは中部屋のせまいほうでしょ。

都内の何億もする高級マンションと比べるほうがナンセンス。

１２３平米、６０００万ちょっとのマンションのわりには、高級感があるっていったの。

それからソシオについて論議する時、あのへんの中古マンションの話題がでるのはあたりまえじゃない？

[13: 匿名さん]

売れ行きどうですか？
やっぱり売れますよね。
上幟ですし。

[14: 匿名さん]

上幟だがら人気はあると思うけど、隣の三井のマンションに比べると、どこでもあるような外観。
角地でもなく、南側道路の前にはマンションも立ち並んでるため、立地はいまいち。
でも相場より安ければ売れるでしょうね。

[15: 匿名さん]

相場より安く売ることはない。
売り手市場だから。

[16: 匿名]

ソシオの知名度がなく、品質はどうでしょうか？詳しい方が教えてください。

[17: 匿名さん]

管理会社がデベ系の管理会社と言うのがネック。
ここの管理会社は特に管理費の数％をデベに上納する営業手法をとっている。
要するに合人社と同じ営業スタイル。
知らずにお金払うだけなら幸せでしょうけど、
実際は入居者が毎月税金のように余分なお金を払わされています。
入居後は早急に管理会社の検討に入るべき。
必ず管理費は安くできます。

[18: 匿名さん]

あと数件のようですね。
年内売り切りを目指しているのかな。
6000万台のが少し難しいかもしれませんが完成が来年ということでいけるでしょう。
駅前は完成2年後で相場がどうなっているかわからないですから。

[19: 匿名さん]

ザ・パークハウスと同じで、比較的高額（上の下くらい？）が売れにくいのでしょうか？
最後の5戸売るのに1年近く掛かってるんじゃないのかな。

[20: 匿名さん]

この辺は、高層階じゃないと将来的価値は薄いでしょうね。

[21: 匿名さん]

ここもごみの収集が毎日あるんだね。
毎日捨てられる、のと毎日業者収集があるのとではセレブ感が違う気がする。
上幟町のマンションは、ゴミ業者と契約しているところが多いよね。

[22: 匿名さん]

駐車場使用料（月額）15,000円（3台）～30,000円（5台）
これって、結局管理費扱いなんでしょ？
これにプラス
管理費（月額）4,300円～6,800円

実質管理費は異常に高いですね。
全戸分タワーパーキングでもここまではいかない。

[23: 匿名さん]

この辺りの駐車料金は3万超えることを考えれば妥当な額でないですか。
Cブロックは駐車場も分譲にしているためか管理費負担が高額です。

[24: 匿名さん]

こういう方が騙されやすいのだと思います。
ゴメンなさいね。
3万が妥当っていうのは駐車場料金として妥当っていうことでしょ？

マンションていうのは同じ管理内容の場合ならば北海道でも東京でも九州でも管理に掛かる費用はさほど変わりません。
ましてや同じ広島市内なら、中区でも安佐南でも佐伯区でも同じ管理内容なら費用は同一です。

駐車場使用料（月額）15,000円（3台）～30,000円（5台）
この駐車場料金53台分の合計収入は
月額1,206,000円。
65世帯で割ると
月額戸当たり約18,500円
これだけ管理費収入があれば十分管理はできます。
嘘だと思う人は、余所のマンションの
管理費＋駐車場代金の合計額を見てみたらいいと思います。

しかしこれとは別にさらに
管理費（月額）4,300円～6,800円
もとっているということは、
それだけのレベルの高い管理が出来ているはずです。
しかしながらエレベーターだって１基しか無いですし、
タワーマンションでもないので、特殊な費用が掛かるとは到底思えません。

今の管理費のままでコンシェルジュを雇うことだって十分可能です。
この管理費、いかが思われますか？

[25: 匿名さん]

駐車料金は管理組合に入るのではないですか？
管理業者がとるの？

[26: 匿名さん]

>>25
そうですね。
駐車場料金は管理費として、管理組合に入ります。
そのあと、管理会社に対する管理委託費をはじめ、
機械式駐車場やエレベーターの点検費用、
その他建物管理に掛かる費用として出ていきます。

それらの設定が異常に高いときには、
当然連動して徴収する管理費は高くなりますよね。

こちらのケースはどうかはわかりませんが、
設定料金が高い理由は各業者から管理会社に対し、
紹介料としてのキックバックが発生したり、
管理会社から設備点検費その他の名目でデベにキックバックされていたり・・・
悲しいことですが、これが現実です。

こちらの管理費の設定はやはり高額ですので、
入居後、精査するひつようがありそうですね。

[27: 匿名さん]

今日、広告入ってました。
残り３邸になりましたね。

[28: 匿名さん]

♪ソシオにしよう～　そうしよう～
♪ソシオにしよう～　そうしよう～

[29: 匿名]

高額ですね！
この辺の学校の評判はどうなんだろう？駅周辺は、あまり良くないのかな？

[30: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

本物件の完売を確認いたしましたので、スレッドを検討板から住民板へ移動いた しました。
今後は住民の方以外の書き込みは禁止となりますので、
どうぞご了承ください。

投稿にあたりましては、以下のページ内にございます
「住民板の利用ルールについて」もご参照ください。
http://www.e-mansion.co.jp/information/rule.html

引き続き、住民の皆さま同士での情報交換の場としてご利用いただければ幸いで す。
今後とも、宜しくお願いいたします。

[31: マンション住民さん]

マンション住民の苦情がうるさいのと、要はマンション管理会社の対応がいまいちですね。せっかく上幟地区唯一の全室南向きの最良物件なのですが。早くで出払いたいです。特に騒音、子供に対する苦情は厳しいですよ。
お子様が中学生以上か、あるいは、いないかのご家庭向きです。

[32: 契約者さん2]

>>31 マンション住民さん

出払ったらいいじゃないですか

[33: マンション住民さん]

>>32 契約者さん2さん
バカか？どんだけ前の書き込みに反応してんだよｗｗｗ

[34: 住民さん2]

>>33 マンション住民さん

連投したねー